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Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous la SCPI Iroko Zen à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

40% - 13
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

15% - 5
Je ne sais pas (avis neutre)

15% - 5
Non, probablement pas (avis assez négatif)

15% - 5
Non, certainement pas (avis négatif)

12% - 4
Nombre de recommandations : 32   Recommandation moyenne : 2,6/4 Avis plutôt positif

#76 13/12/2021 09h11

Membre (2016)
Réputation :   0  

Merci à vous tous pour vos réponse. Je sais pas où vous trouver le temps / la motivation pour conseiller les gens comme cela, mais c’est formidable…

Ma société est à l’IS, et effectivement, le mieux serait de faire un investissement en usufruit. Je vais d’ailleurs le faire dans une moindre mesure.

Mais pour le gros de la trésorerie dormante, je manque de temps… GoodbyLenine, vous dites qu’on devrait pas être pressé sur un investissement sur 5 ans. En théorie, je suis d’accord avec vous. En pratique, je procrastine depuis 3 ans (ou je m’occupe d’autres truc + urgents smile), et j’ai un couperet dans 5 ans, qui lui, ne bougera pas… Bref, je suis à 1 mois près smile Mais c’est entièrement de ma faute… Soit je fais l’opération ce mois, soit je laisse dormir la tréso sur le compte en banque…

L’usufruit devient rare si on choisit la SCPI (3-4 ciblées) et la durée (5 ans max) et que l’on ne veut pas attendre… Mais sinon, effectivement, en 2 semaines, on m’a fait des propositions, mais en dehors de mes critères.

Pour l’instant, je vais pas creuser les contrats de Capi pour les sociétés. Mais si je me penche dessus, je vous ferai bien sur un retour !

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#77 27/01/2022 11h28

Membre (2021)
Réputation :   15  

Je viens de recevoir un texto très agréable d’Iroko : taux de distribution de 7,10% en 2021. J’avais effectivement remarqué une augmentation de l’acompte sur décembre.
Belle perf

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#78 28/01/2022 10h56

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Quel acompte par part avez-vous reçu au 4ème trimestre ?


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#79 28/01/2022 11h13

Membre (2021)
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Au titre de décembre 21 : 1,34 €

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#80 28/01/2022 11h15

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D’accord et pour octobre puis novembre ?


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#81 28/01/2022 11h24

Membre (2021)
Réputation :   15  

Octobre : 1,15
Novembre : 1,14

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#82 28/01/2022 11h28

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Cela fait 3,63 € pour le T4 comme au T3 soit 14,05 € pour l’année, net de fiscalité étrangère = 7,025% de dividende.


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#83 28/01/2022 11h51

Membre (2021)
Réputation :   15  

Yes même calcul !

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#84 29/01/2022 14h08

Membre (2019)
Réputation :   5  

En ce qui me concerne, même s’il faudra voir la suite et la capacité de la société de gestion à renégocier les baux ou relouer , je suis plutôt positif à l’heure actuelle sur cette SCPI.

Les 2 points positifs pour moi sont l’absence de frais d’acquisition, même si c’est compensé par d’autres choses et surtout j’aime beaucoup les acquisitions réalisées.

Certes, on pourra rétorquer que c’est dans l’ère du temps et à la mode depuis la crise covid, mais en même temps des crèches, commerces alimentaires, ehpad etc ce sont tout de même des activités essentielles et résilientes.

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#85 16/03/2022 18h55

Membre (2022)
Réputation :   1  

Bonjour,

Cette SCPI en nue-propriété semble attractive, avec un TRI (net d’impôt) de 4,83% sur 5 ans (à prix de souscription inchangé)
A part, la jeunesse de la SCPI, le seuil à 5K et les risques classiques de ce type d’actif : voyez vous des risques particuliers à une telle option ?
Merci par avance pour vos conseils.

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#86 10/04/2022 16h08

Membre (2018)
Réputation :   6  

Bonjour,
PhilP, je me suis posé à peu près les mêmes questions et je viens de souscrire en NP 3 ans, dans le but de :
1. Diversifier mon portefeuille de SCPI (j’étais uniquement sur les 3 SCPI Corum jusqu’alors).
2. "Profiter" de l’absence des frais de souscription (même si des frais se retrouvent différemment par ailleurs).

Dans ma réflexion, les avantages que j’ai vus :
- Utiliser la NP court terme (3 ans) un peu comme un compte à terme (env. 4,27% / an en tenant compte des 4 mois de délai de jouissance et à prix de part constant), même si la liquidité n’est pas garantie rappelons-le
- Possibilité (sous réserve de liquidité) d’acheter / revendre les parts tous les 3 ans (avec quelques frais pour l’opération de revente) et ainsi être en NP perpétuelle (pour l’instant 50% du patrimoine est en France donc la PP dans mon cas est rédhibitoire fiscalement) sans se bloquer plus de 3 ans et 4 mois …
… et les risques principaux :
- Jeunesse de la société de gestion en mode "start-up" : quid de la pérennité de la SG et/ou du modèle de gestion si revente à une autre SG ?
- Patrimoine un peu "à la mode" et pas prime
- Locataires par forcément les plus solides
- Et tous les autres inconvénients liés aux SCPI en général : liquidité, risque de perte en capital, etc.

J’ai trouvé la balance bénéfices / risques plutôt intéressante, surtout versus d’autres classes d’actifs en ce moment.
Maintenant je ne suis pas expert mais il me semble intéressant de nourrir le débat autour de cette SCPI.
Par ailleurs, je réfléchis à souscrire davantage avant une éventuelle augmentation de prix de part (N.B. : je n’ai aucune information à ce sujet)

Dernière modification par Optimum (10/04/2022 16h13)

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#87 10/04/2022 19h48

Membre (2022)
Réputation :   1  

Bonjour à tout le monde,

Dans ma quête d’investissement "responsable" et "utile à l’avenir", j’ai été séduit par NEO et IROKO. Or, je vois que NEO n’a pas bonne presse par ici et qu’IROKO se distingue un poil.

J’ai lu les 4 pages de ce fil d’actualité et j’ai cru comprendre que les avis étaient plutôt positifs. Les doutes portent sur la basse qualité des actifs, la jeunesse du fond et le manque de stratégie moyen/long terme qui fait penser à une "start-up qui a vocation à être vendue à un gros poisson". Est-ce que j’ai bien saisi ?

J’aimerais donc comprendre dans quelle(s) situation(s) vous conseilleriez à quelqu’un d’investir dans IROKO.

Merci d’avance,

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[+1]    #88 10/04/2022 21h24

Membre (2018)
Réputation :   6  

Personnellement comme évoqué dans mon message précèdent, j’ai investi pour :
- la diversification
- l’absence de frais de souscription (c’est encore assez rare)
- la flexibilité de l’investissement en NP (comme détaillé auparavant)
- l’investissement ultra simple 100% en ligne, rapide et efficace
- les contraintes liées au frais de sortie : par rapport à Neo étudiée aussi, les frais de sortie s’appliquent pendant 3 ans chez Iroko contre 5 ans chez Neo
- subsidiairement une part croissante d’investissement à l’étranger (cf. fiscalité si PP)

L’ensemble de ces éléments sont donc essentiellement de forme et ‘accessoires’. Il ne s’agit donc en aucun cas de conseil sur la qualité intrinsèque du patrimoine ou de la SG, mais d’un témoignage sur les raisons qui m’ont poussé à y investir et qui pourraient correspondre à d’autres dans la même optique : diversification + NP court terme flexible avec des contraintes et frais limités au maximum. Je n’ai pour l’instant pas trouvé de modèle équivalent ailleurs, bien que Neo par exemple s’en rapproche mais avec encore trop de contraintes par rapport à ce que je souhaitais faire.

Sur les risques que vous évoquez : vous les avez bien résumés pour l’essentiel et je les partage tous. Il s’agit donc d’investir en les ayant en tête.

Et pour finir, je ne connais pas bien cette SCPI, mais PFO2 par exemple semble correspondre à vos critères (évoqués dans votre message) et est davantage ’établie’ sur le marché des SCPI

Dernière modification par Optimum (10/04/2022 22h06)

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[+1]    #89 12/04/2022 10h09

Membre (2022)
Réputation :   1  

Optimum, le 10/04/2022 a écrit :

Bonjour,
PhilP, je me suis posé à peu près les mêmes questions et je viens de souscrire en NP 3 ans, dans le but de :
1. Diversifier mon portefeuille de SCPI (j’étais uniquement sur les 3 SCPI Corum jusqu’alors).
2. "Profiter" de l’absence des frais de souscription (même si des frais se retrouvent différemment par ailleurs).

Dans ma réflexion, les avantages que j’ai vus :
- Utiliser la NP court terme (3 ans) un peu comme un compte à terme (env. 4,27% / an en tenant compte des 4 mois de délai de jouissance et à prix de part constant), même si la liquidité n’est pas garantie rappelons-le
- Possibilité (sous réserve de liquidité) d’acheter / revendre les parts tous les 3 ans (avec quelques frais pour l’opération de revente) et ainsi être en NP perpétuelle (pour l’instant 50% du patrimoine est en France donc la PP dans mon cas est rédhibitoire fiscalement) sans se bloquer plus de 3 ans et 4 mois …
… et les risques principaux :
- Jeunesse de la société de gestion en mode "start-up" : quid de la pérennité de la SG et/ou du modèle de gestion si revente à une autre SG ?
- Patrimoine un peu "à la mode" et pas prime
- Locataires par forcément les plus solides
- Et tous les autres inconvénients liés aux SCPI en général : liquidité, risque de perte en capital, etc.

J’ai trouvé la balance bénéfices / risques plutôt intéressante, surtout versus d’autres classes d’actifs en ce moment.
Maintenant je ne suis pas expert mais il me semble intéressant de nourrir le débat autour de cette SCPI.
Par ailleurs, je réfléchis à souscrire davantage avant une éventuelle augmentation de prix de part (N.B. : je n’ai aucune information à ce sujet)

Merci pour votre réponse.
Quels sont les frais à la revente (après 3 ans), que vous évoquez ? (puisqu’il n’y a pas de frais de souscription sur cette SCPI)

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#90 12/04/2022 12h33

Membre (2018)
Réputation :   6  

Merci pour votre demande de précision, car je n’ai pas été clair.

Il n’y a en effet pas de frais de sortie après 3 ans.
1. Je souhaitais évoquer la ‘perte’ liée à un éventuel renouvellement de NP : revente à échéance de démembrement temporaire puis rachat immédiat en NP engendrant une ’perte’ liée à un nouveau délai de jouissance (de 4 mois à ce jour)
2. Par ailleurs, pour être complet, il existe des frais de transfert de part en cas de cession de gré à gré ou de donation comme indiqué sur le site Iroko:

Les frais de transfert de parts
Lors d’une cession de gré à gré ou d’une donation, les parts sont transmises d’un associé à un autre. La plupart des SCPI prélèvent des frais administratifs pour la mise en place du transfert. Le montant est en règle générale forfaitaire et représente en moyenne entre 200 et 300€.

Navré pour cette confusion

Dernière modification par Optimum (12/04/2022 12h40)

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#91 10/05/2022 07h38

Membre (2022)
Réputation :   1  

Bonjour à tous ! Iroko a acquis 4 nouvelles plateformes de messagerie: 2 actifs de messagerie situés en France occupés par FEDEX et 2 en Espagne occupés Correos Express.

Que pensez-vous de ce type de biens achetés?

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[+1]    #92 03/07/2022 10h04

Membre (2022)
Réputation :   19  

Revenus mensuels de juin reçus : 1,00€ net par part.
Cela donne 6,00% net en rendement annuel.
La performance annoncée par la SCPI est pour le moment tenue.
Je raisonne en net, car ce qui compte, c’est le montant effectivement perçu.

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#93 27/07/2022 15h46

Membre (2012)
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Réputation :   177  

ENFP

Mail reçu ce jour:
Durée moyenne d’engagement des locataires : 11,7 années
Dividende versé de 3,27€ euros/part


Parrain IGRAAL -  livretP (code 02182A)- esketit traderepublic Crypto.com aswk9j6a22,  Ebuyclub, Vivid, AFER, Fortunéo, Bourso,  Linxea,……

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#94 27/07/2022 17h35

Membre (2019)
Réputation :   70  

Les dividendes étant mensuels, je suppose que le 3,27€ correspond à ce qui a été versé durant le trimestre écoulé ?

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#95 27/07/2022 17h59

Membre (2012)
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Top 20 Banque/Fiscalité
Réputation :   177  

ENFP

Oui.
3,27 brut de fiscalité étrangère au deuxième trimestre.

3€ dividende net de fiscalité étrangère.


Parrain IGRAAL -  livretP (code 02182A)- esketit traderepublic Crypto.com aswk9j6a22,  Ebuyclub, Vivid, AFER, Fortunéo, Bourso,  Linxea,……

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#96 17/10/2022 13h48

Membre (2017)
Réputation :   26  

Concernant cette SCPi, on notera quand même que la fragilité décrite (surface faible par actif) est en voie de correction puisqu’à l’issue du dernier bulletin , on note que le ration superficie / actif a doublé passant de 1000 à 2000 m2. L’acquisition de la polyclinique n’y est pas étrangère.
Par contre ça reste encore faible pour une SCPi qui se veut européenne. Néanmoins, mieux vaut saluer - peut être - une certaine volonté d’asseoir des fondations solides sur un territoire mieux connu.

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#97 27/10/2022 08h54

Membre (2019)
Réputation :   70  

dividende 1,24€ / part pour ce mois ci ce qui porte le dividende trimestriel à 3,38€ net de fiscalité étrangère.

On apprend dans le Bulletin trimestriel T3 que la part des biens détenus en france devient minoritaire avec un taux de 46%

Cette petite SCPI me surprend.

Dernière modification par SamyInvest (27/10/2022 08h55)

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#98 29/10/2022 08h41

Membre (2022)
Réputation :   1  

Nous sommes d’accord ! La répartition du patrimoine se diversifie également!
27% Commerces
26% Bureaux
18% Entrepôts
16% Locaux d’activités
13% Santé et Crèches

Selon vous, qu’est-ce que "Locaux d’activités"?

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#99 29/10/2022 12h15

Membre (2012)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Flexi a écrit :

Selon vous, qu’est-ce que "Locaux d’activités"?

Définition de Local d’activités
Le local d’activités est un bâtiment (ou une partie d’un bâtiment) consacré à l’exercice d’une activité artisanale, commerciale ou une production réduite industrielle. Dans son aspect commercial, il s’agit d’une distribution légère et non d’un vaste entrepôt commercial. Le local d’activités doit être de taille petite ou moyenne et prend en compte des aspects fonctionnels favorisant la pratique de l’activité.

Pour Iroko Zen on va dire qu’il s’agit d’un local pour activité industrielle
Par exemple pour son 15ieme investissement :

Locaux d’activités à Saint-Maur

Catégorie :
Local d’activités

Boulevard du Franc Pièce de Nourat Zone Commerciale cap 2, 36250 Saint-Maur

Après l’acquisition de locaux d’activités à Tigery à proximité d’Evry (91) en début d’année, Iroko ZEN a mis la main sur son deuxième bâtiment dans cette classe d’actif à Saint-Maur dans l’agglomération de Châteauroux (36).

Idéalement desservie par la route (autoroute A20), le rail (ligne Paris-Orléans-Limoges-Toulouse) et les airs (aéroport international Châteauroux-Centre), l’agglomération de Châteauroux bénéficie de nombreuses zones d’activités dont la ZAC Cap Sud, située directement au Sud-Est de la ville.

Le bâtiment est récent (construction datant de 2018) et respecte les normes de la RT 2012. Il développe une surface de 2.000 m² et bénéficie d’une très bonne visibilité le long du boulevard du Franc. Les locaux sont dans un état d’entretien excellent.

L’actif est entièrement loué dans le cadre d’un bail de 12 ans ayant démarré dès la livraison de l’immeuble avec une durée résiduelle ferme de 9 années, soit un engagement jusqu’en 2030 par la société LISI Aerospace Cargo.

Cette dernière est spécialisée dans le secteur de l’aéronautique civile et de la défense pour la conception et l’assemblage de composants d’équipements et de moteurs, mais aussi dans les fixations et assemblage de structures. Parmi ses clients, elle équipe par exemple, les hélicoptères indispensables de la sécurité civile pour des opérations de sauvetage en mer et en montagne, ou bien encore les canadairs pour les incendies. De telles opérations sont vitales et LISI Aerospace a pu continuer ses activités sans discontinu au cours des derniers mois.

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#100 01/11/2022 07h04

Membre (2022)
Réputation :   1  

@Audacesfortunajuvat

Parfait, explication claire !

Je suis vraiment satisfait du rendement d’IROKO. De plus, leurs investissements se diversifiant à l’étranger, la fiscalité est un peu plus douce…

Dernière modification par Flexi (01/11/2022 07h04)

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