Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

Nakor26 · #126

Votre présentation n’étant pas super à jour difficile d’y voir plus claire. Mais effectivement locataire avec fort taux d’endettement ça va être assez difficile, même si sur le papier ils peuvent ne pas prendre en compte votre loyer… Historiquement les banques ont toujours comptabilisé le loyer lorsque l’on est locataire.

Pierrot31 · #127

Comme Nakor, j’ai toujours vu les banques prendre en compte le loyer payé par l’emprunteur dans le taux d’endettement… A moins d’acheter votre RP…

Si vous achetez une RP, vous ne pouvez pas dire que vous la louer et donc tenir compte d’un éventuel loyer perçu…

gorn · #128

Une possibilité pour contourner cette règle, même si ce n’est pas forcement simple/accessible pour tous, c’est de réaliser des emprunts/acquisitions dans différents pays.

Il faudra bien sûr remplir les conditions dans chacun des pays individuellement mais vous n’aurez pas le croisement des informations que vous auriez en achetant tout en France par exemple.

Edit: à titre perso, j’ai acheté en France et au Royaume Uni et en cumulé, je suis plutôt à 40% d’endettement.

Dernière modification par gorn (09/02/2022 10h34)

doubletrouble · #129

@gorn : C’est une option intéressante, d’autant que pas mal d’autres pays fonctionnent à l’anglo-saxonne avec des prêts hypothécaires garantis par la valeur de la propriété achetée plutôt que par un flux de revenus comme en France. C’est notamment le cas de l’Espagne sur lequel je me suis penché.

En revanche, il me semble que dans la plupart des pays européens il faut a minima le statut de résident et un compte bancaire local pour pouvoir demander une mortgage. Pourriez-vous détailler un peu le processus de votre achat au Royaume Uni ?

Par ailleurs, avez-vous emprunté en GBP ou en EUR ?

Dernière modification par doubletrouble (09/02/2022 10h50)

Iomipom · #130

Nakor26, le 08/02/2022 a écrit :
Votre présentation n’étant pas super à jour difficile d’y voir plus claire. Mais effectivement locataire avec fort taux d’endettement ça va être assez difficile, même si sur le papier ils peuvent ne pas prendre en compte votre loyer… Historiquement les banques ont toujours comptabilisé le loyer lorsque l’on est locataire.

Je finis tout juste ma première opération, je n’ai pas encore pris le temps de présenter l’étude de cas et mettre à jour ma présentation.

Mais là n’est pas la question, je disais simplement que légalement les banques peuvent racheter mon prêt. Elles peuvent prendre en compte mon loyer pour évaluer le risque, c’est effectivement l’usage habituel et souhaitable, mais une fois ce risque évalué elles ne peuvent pas utiliser cette récente loi pour me refuser l’emprunt, si refus il y a ce sera uniquement selon leur propre politique.

Ce que je dis, c’est donc que pour ceux qui ont des arguments valables aux yeux d’un banquier, tels qu’un reste à vivre conséquent, une épargne à nantir etc, il reste des portes possibles pour obtenir un crédit… mais il faut les connaitre car les courtiers (et peut-être les banquiers) ne semblent pas encore bien au courant du contenu des restrictions.

gorn · #131

Dans mon cas, j’ai fait simple, j’ai emprunté en GBP quand j’étais à Londres et que j’y travaillais pour y acheter un logement.
En effet, la bas, on se base sur l’apport versus la valeur du bien sans regarder le taux d’endettement.

Ensuite, à mon retour en France, j’ai fait un emprunt en EUR pour acheter et la on a regardé mon tau d’endettement. CDI en France à ce moment là.

Par contre je ne m’aventurerai pas a emprunter dans une devise différent du pays ou je fais un achat.

Dans le cas ou j’irai vivre dans un autre pays, je pourrais tout a fait refaire un emprunt.

D’ailleurs rien ne m’empêche de faire un autre emprunt pour acheter un autre bien au Royaume Uni mais ce serait avec un taux d’emprunt Buy To let (donc plus élevé qu’un taux d’emprunt pour acheter un logement pour y vivre).

048e · #132

Je viens d’obtenir un accord pour mon financement en SCI à l’IS. Ce n’est pas passé auprès de la caution, on va donc partir sur une hypothèque, et je dois mettre plus d’apport que prévu (un peu plus de 20%) pour rester dans une délégation pas trop large.

Ce qui a bloqué pour la caution:
- Enchaînement des opérations (la dernière était il y a un an)
- Mensualités de remboursement de tous nos prêts presque supérieures à nos revenus du travail
- Les travaux représentent plus de 50% du montant total.

En janvier, cette banque me disait qu’ils n’appliquaient pas les critères HCSF pour les SCI, mais on vient de me dire que c’était le cas maintenant. J’ai appris que ces critères ne s’appliquaient pas en SA cependant, notamment SARL de famille par exemple.

Prêt sur 25 ans, avec 3 ans de "pré-financement" (il s’agit en fait d’un différé partiel) + 1 an de différé total, TAEG 1.9%, en SCI à l’IS donc.
Contreparties: Assurances PNO, assurances vie pour ma femme et moi avec un petit montant à mettre (nous avions déjà nos salaires chez eux).

Dernière modification par 048e (24/04/2022 08h32)

Sebounet · #133

Bonjour,

Je vous explique notre situation : après avoir pas mal investi, les banques ne veulent plus nous prêter.
Nous avons un taux d’endettement de 66 % environ (oups ^^) pour + de 12 500 € de mensualités mensuelles et pas mal d’argent de côté, en grande partie bloqué pour financer les emprunts et placés en bourse. Les biens ont été achetés en nom propre.

Aujourd’hui, avec ma compagne, nous souhaiterions continuer à acheter des biens immobiliers, mais impossible de réussir à nous financer.
Est-ce qu’une solution existe ?
Nous avons entendu parler de la SARL ou SAS Immobilière. Pourrions-nous créer ça en parallèle de nos biens et racheter de biens de cette manière ?

Merci de vos conseils

048e · #134

Un topic est déjà ouvert sur le sujet: p.6 Taux d’endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

Comme dit là-bas, je viens d’obtenir un emprunt pour une SCI à l’IS. Ma banque m’avait dit qu’ils ne considéraient pas les SCI comme soumises aux critères HCSF en janvier, mais c’est le cas maintenant, et j’ai l’impression que c’est le cas à peu près partout maintenant.

En revanche, on m’a signalé que les SA ne l’étaient pas, donc il y a peut être une possibilité de ce côté là en effet. Pas sûr que vous ayez besoin de faire racheter vos biens actuels par la SA, mais vous pouvez peut-être acheter les prochains en SA ?

L’association est aussi un bon moyen de passer ce blocage, mais vu le gros gros taux d’endettement, ça ne sera peut être pas suffisant ? A moins d’avoir un associé avec de très très gros revenus et pas d’endettement.

Pensez-aussi à utiliser les clauses de modularité de vos prêts pour allonger de 2 ans vos différents prêts et faire baisser votre endettement. Si des prêts sont sur la fin, peut être envisager des remboursements anticipés pour retrouver de la capacité d’endettement ?

bascarol · #135

Bonsoir,

En tant que chef d’entreprise quand j’emprunte les garanties sont infiniment plus longues et plus dur que quand j’emprunte en tant que particulier.

D’un cote le risque (Enterprise) est plus compliqué pour les banques car si dépôt de bilan elles ne récupèrent rien.
Pour un particulier elle peuvent récupérer le bien.

De plus bien souvent elles demandent des garanties personnelles et il faut que les dits Stés soient viables depuis bien des années. je dois démontrer à la banque que les Stés qui versent mon salaire soient rentables depuis mini 3 ans + la visite médicale et la garantie que j’apporte.

Alors penser créer une SA, SAS, SARL pour juste acheter alors que l’on est déjà en surendettement est bien mal connaitre les banques.

Cdt

doc · #136

Demande via un courtier, 20% d’apport pour du locatif malgré de très haut revenus…

Est ce la norme désormais ?

Caribou56 · #137

Encore une fois

Les exceptions étaient légions entre 2016 et 2021. Néanmoins je continue d’observer des dossiers qui passent et dépassent la normale car potentiellement :
- certains dossiers rassurent et sont démontrés
- les montages sont correctement expliqués
- le professionnalisme est prouvé
- les garanties sont solides

Je vais quant à moi retenter un dossier à plus d’un million d’euros avec un partenaire moyennement solide mais au moins le risque est divisé. On verra

048e · #138

Tout à fait, mon dossier est passé avec un taux d’endettement calculé à 49.9% après projet (on a rusé avec la banque pour ne pas dépasser, car cela nous faisait changer de délégation au dessus).

Topo · #139

Bonjour,

Je relance ce sujet.

J’investi avec ma compagne via une SCI à l’IS et nous arrivons aux fameux 35% d’endettement ou du moins c’est ce qu’on avait à l’esprit.

En effet voici le calcul que notre banque nous a présenté pour le calcul du taux lors de notre dernier achat en 2023 :

Revenus = Salaire + 90% des revenus locatifs
Charges = Montant des prêts avec assurance
Taux d’endettement = Charges / Revenus

Avec ce calcul impossible d’investir à "l’infini".
Mais lors d’un rendez-vous pour voir si notre conseiller continu de nous suivre sur d’autres investissements voici le calcul qu’il a évoqué :

Revenus = Salaire + 90% des revenus locatifs
Charges = Montant prêt RP + 10% montant des prêts en SCI IS
Taux d’endettement = Charges / Revenus

Je sais bien que dans les règles du HCSF les banques peuvent déroger aux règles pour une partie des crédits mais il a présenté ça comme une véritable règle de calcul pour la banque pour les SCI. Il nous a seulement parlé du reste à vivre qui est regardé dans ce cas (1000€/personne minimum et plus si enfant).

Ça me semble trop beau pour être vrai et je ne trouve rien dans ce sens en ligne. Avez-vous déjà vu des calculs de ce style de votre côté ?
Non seulement ça voudrait dire que du moment que les investissements génèrent de l’argent on peut continuer à investir mais également que notre taux d’endettement baisse à chaque fois et donc qu’on ne serait pas bloqué pour un achat de RP plus important que la RP actuelle.

Cordialement

PascalD · #140

Bonjour Topo,

Je découvre le mode de calcul que vous évoquez.
Je pense avoir fait un bon tour des banques de ma région Sud Ouest. Ce mode de calcul ne m’a jamais été présenté.

Néanmoins aucune banque n’a de modalités identiques.

La seule chose que j’ai retenue est que le taux d’endettement est de 35 % avec 2 règles complémentaires :
- Ni le dénominateur, ni le nominateur ne sont clairement définis,
- Ce taux peut être dérogé dans "un certain nombre de cas" qui varie selon le temps.

D’autres paramètres entrent également en jeu. Le mot pompeux est "stratégie commerciale"

Une de mes offres vient d’être acceptée. Si cela n’est pas indiscret, vous pouvez évoquer le nom de votre banque publiquement ou par messagerie privée. Je serai heureux de tester cette approche.

Bonne journée.

Dernière modification par PascalD (05/02/2024 10h22)

Silent · #141

Bonsoir à tous, je suis aussi confronté à cette problématique dans le cadre d’une acquisition prévue en juin. La banque nous prête 200k mais on doit mettre en plus 100k d’apport environ.

Je pensais proposer un taux de 4% brut à des connaissances autour de moi mais je crains que cela ne fonctionne pas (ils ne sont pas des investisseurs et auront l’impression de se faire avoir).

L’autre option est de trouver un organisme qui finance sans prendre en compte les 35% d’endettement strict. En investissement d’entreprise, il y a différentes classes de dette (TLA, TLB, Mezzanine, PIK etc.) avec pour chacunes des exigences différentes en fonction du taux demandé. Je trouve ca assez surprenant qu’on ne puisse pas avoir une offre de la sorte pour des investissements immobilier.

Je pensais, comme évoqué dans la conversation, allonger la durée des autres prêts mais cela ne change pas drastiquement l’équation.

J’ai par ailleurs eu une augmentation, je vais donc renégocier avec la banque qui me fait le prêt (comme la signature est prévue en juin).

Espérons que la situation se débloque sur le HCSF pour qu’on puisse revenir sur un calcul différentiel (que je n’ai jamais connu pour ma part).

Avez-vous réfléchi à d’autres solutions récemment?

d3rf · #142

Bonjour,

Ma femme et moi disposons de plusieurs biens immobiliers (nu et LMNP) et nous sommes désormais bloqués par le taux d’endettement.

La création d’une SCI (ou autre société) permettrait elle de contourner ce taux d’endettement ou sommes nous bloqués le temps de rembourser quelques prêts ?

Nous sommes preneurs de vos retours éclairés

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#126 08/02/2022 15h53

#127 09/02/2022 07h52

[+1] #128 09/02/2022 10h33

#129 09/02/2022 10h48

#130 09/02/2022 11h07

Nakor26, le 08/02/2022 a écrit :

[+1] #131 09/02/2022 11h10

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