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#26 28/04/2020 04h15

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Bonjour à tous,

L’achat du local professionnel de ma compagne s’est concrétisé. Il a été acheté en nom propre, à vous lire cela semblait le plus simple. Néanmoins, je viens de relire la file, dont je n’avais pas saisi la moitié à l’époque, et j’avoue que j’ai toujours la tête qui fume ! Tout cela dépasse mes compétences juridico-fisco-économiques ! Mais en préparation de la comptabilité de l’année prochaine (le bien a été acheté en 2020), je souhaite reprendre tout ça et essayer de mieux comprendre. Au cas où ces infos apportent quelque chose, le bien a été acheté 90k (net vendeur), il y a 33k de travaux prévus et le tout est financé par la banque (un apport du montant des frais de notaire ont été demandés). Le bien ayant 3 pièces (potentiellement 2 bureaux et 1 salle d’attente), il pourra accueillir un 2e professionnel en location, bien que ma compagne ne soit pas fixée sur ce point.

J’aimerais revenir sur le cas de la mise à l’actif de l’entreprise, même si, le bien ayant été acheté en nom propre, je ne suis pas certain d’avoir encore cette option (j’avoue que ce n’est pas clair pour moi !). En tout cas, soit je n’ai pas compris, soit il y a une contradiction entre vous :

En tout début de file :

Carignan99 a écrit :

Achat par la société : […] les revenus locatifs vont venir s’ajouter au CA, donc hausse de l’assiette des bénéfices taxables, donc potentiellement hausse du taux marginal d’imposition.

Un peu plus loin :

Golliwogg a écrit :

Je sors tout juste d’un rdv chez une EC, qu’on m’a recommandée pour notre cas. Elle donne un autre son de cloche : l’idéal pour elle est l’achat par l’entreprise. Ou plutôt, m’a-t-elle dit, il s’agit techniquement d’un achat en nom propre mais le bien est mis à l’actif de l’entreprise

Encore un peu plus loin :

MichMouch a écrit :

Si vous mettez le bien à l’actif alors vous ne constaterez plus de loyers, vu que le bien sera à l’entreprise.

Il y a donc contradiction avec les revenus locatifs qu’évoquait Carignan99 au début, ou quelque chose m’échappe ? Parle-t-on bien tous de la même chose dans ces 3 citations ?

Par ailleurs, pêle-mêle :

Bernard2K a écrit :

Economie de charges sociales 6000 x 40 % = 2400 €

D’où tirez-vous le taux de 40% de charges sociales ? En divisant le montant des charges (URSSAF et caisse retraite) payées en 2018 par le bénéfice (revenu fiscal de référence) de 2017 (donc, si j’ai bien compris, l’assiette qui sert de base aux charges sus-mentionnées), j’obtiens plutôt 34%.

Bernard2K a écrit :

a) Au micro-foncier […]
Au total, en vous payant un loyer, ça vous économise 2400  - 1310 € = 1090 € par an.

N’avez-vous pas oublié d’inclure les 840 € d’économie d’IR dans le calcul ?

Bernard2K a écrit :

Notez que :
- si vous devez prendre un expert-comptable pour ce faire, il faut aussi prendre en compte son coût et l’économie se rapproche de zéro.

On a tout de même droit à une réduction d’impôt pour frais de comptabilité à hauteur de 2/3 du montant, plafond de 915 €, ça laisse un peu de marge. Ceci étant dit, je n’ai jamais souhaité utiliser cette enveloppe (à part pour l’adhésion à l’AGA), même de l’époque où c’était 100% remboursé, car j’aime bien faire la compta moi-même. Cela responsabilise et ça permet davantage de souplesse : je me permets certaines opérations "de bon sens" qu’un comptable refuserait de faire. J’ai un exemple très précis en tête, des cours que j’ai fait passer en tant que crédit d’impôt pour la formation des dirigeants sur une déclaration rectificative, validé par retour de mail de l’administration fiscale (qui me demandait un justificatif), alors qu’une amie exerçant le même métier, suivant les mêmes cours, a son EC (pourtant de sa famille) qui lui refusait l’écriture. Un EC a sa responsabilité en jeu, un particulier a toujours un peu le droit de se tromper.

Bernard2K, j’essaye de partir de vos scenarii micro-foncier/au réel et de les adapter à mon cas. Je reviendrai poster mes réflexions dès que j’aurai compris et appliqué tout ça. Au réel, il me reste encore un point obscur :

Bernard2K a écrit :

b) En revenus fonciers au réel […] Certes, il y a les travaux, mais à 15000 € de travaux, le déficit ne va guère dépasser une année (4300 € déduits des revenus fonciers et 10700 € déduits du revenu général, tout est consommé).

D’où vient cette ventilation 15000=4300+10700 ?

Merci d’avance à tous !

Dernière modification par Golliwogg (28/04/2020 05h44)


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#27 28/04/2020 09h29

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Bonjour,

je commence par vous dire que les questions d’expert-comptable, il faut les poser à l’expert-comptable, en lui donnant toutes les infos dont il a besoin. Je vais quand même essayer de vous apporter quelques réponses, mais ne rêvez pas, des réponses données par forum interposé, par des gens qui ne sont pas expert-comptables (sauf MichMouch), ça ne remplace pas.

Alors déjà, non, on ne parlait pas tous de la même chose, car certains avaient pensé que Mme Golliwogg exercait son activité en société ; alors qu’en fait elle est en BNC en nom propre. Ensuite, parce que certains pensaient aussi à des locaux détenus en SCI ; or manifestement ils sont détenus en nom propre. Enfin, il y a deux types de loyers potentiels : les loyers que paierait Mme Golliwogg orthophoniste, et les loyers d’un éventuel collègue locataire d’une partie des locaux. Appelons le M. X et supposons qu’il louerait la moitié des locaux exactement.

Ensuite, ce qu’il faut comprendre sur une personne exerçant en nom propre :
Mme Golliwogg simple particulier et Mme Golliwogg "entreprise" d’orthophoniste ne sont qu’une seule et même personne, juridiquement : c’est Mme Golliwogg personne physique, point final. Ce qui est bien différent de si Mme Golliwogg était associée de la SCP "Golliwogg et X", où il y a aurait alors une personne morale, la SCP, bien distincte de la personne physique Mme Golliwogg.

Donc, Mme Golliwogg simple particulier et Mme Golliwogg "entreprise" d’orthophoniste ne sont qu’une seule et même personne, juridiquement. Pour autant, d’un point de vue de comptabilité et de la fiscalité, on distingue les deux. On doit pouvoir établir les charges et les recettes de l’entreprise pour pouvoir établir spécifiquement son bénéfice. Donc l’entreprise est une personne fictive, en quelque sorte, qu’on distingue de façon à éviter de mélanger les dépenses et le patrimoine de ces deux personnes. Pour autant, une fois qu’on a calculé le bénéfice de l’entreprise, ce bénéfice est du BNC, une catégorie de l’IRPP de Mme Golliwogg personne physique, ce qui prouve bien que l’entreprise n’est pas vraiment une personne distincte. L’entreprise est un "ectoplasme" qui permet de calculer correctement une catégorie de l’IRPP de Mme Golliwogg, à savoir la catégorie BNC. Est-ce que c’est clair ?

Dans la suite, je dirais immeuble au sens de "bien immeuble", comme le font les impôts. Immeuble = le bien que vient d’acheter Mme Golliwogg.

Il y a de nombreux cas possibles, selon si la moitié des locaux sont loués à un collègue ou non, selon si Mme Golliwogg maintient le bien dans son patrimoine privé ou l’apporte à son entreprise, auquel cas il sera inscrit à l’actif immobilisé et amorti…

Je vais m’en tenir là car détailler les différents cas nous emmènerait bien trop loin. Je redis : interrogez l’expert-comptable.

Pour répondre quand même à vos deux questions sur mes interventions précédentes :
- j’avais pris 40 % de charges car c’était ce que retenait Carigan au-dessus, et que je l’ai repris. Vous dites que c’est 34 %, alors comptez 34 %. On ne pouvait pas savoir précisément le pourcentage applicable à l’activité de Mme Goliwwogg, d’autant que ça dépend de certains choix (niveau de cotisation à la mutuelle, à des retraites complémentaires)
- oui, j’avais oublié d’inclure les 840 € d’économie d’IR.

Dernière modification par Bernard2K (28/04/2020 09h31)


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#28 03/06/2021 17h30

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Merci Bernard2K pour votre réponse. Bien que nous soyons plus d’un an plus tard, la question est toujours d’actualité car je suis en train de finaliser (avec du retard) la 2035 de ma compagne.
J’aimerais juste être sûr de comprendre quelque chose : inscrire le bien "à l’actif" de l’entreprise (individuelle, profession libérale) ou le garder en bien privé est juste une opération comptable, certes irréversible, mais qui ne nécessite aucune déclaration particulière au moment de l’achat ? En d’autres termes, j’ai encore loisir de faire l’un ou l’autre choix par une simple écriture dans sa comptabilité 2020 (l’achat date de février 2020) ? Merci de me confirmer ces points. Pour la suite, on va considérer une réponse affirmative aux points précédents.

Si on se réfère à ce lien :

Il est cependant possible d’inscrire le bien immobilier à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle, au moment de son acquisition. L’entreprise individuelle peut ainsi amortir l’immeuble et déduire de son résultat l’ensemble des charges afférentes au bien. « Ce sont des raisons essentiellement fiscales qui conduisent le chef d’entreprise à faire ce choix. Malheureusement, il le regrette souvent ensuite », avertit Maître Olivier Bossé. En effet, ce schéma peut rendre la cession de l’entreprise plus délicate en renchérissant le coût de l’opération pour le repreneur. En outre, le cédant doit alors s’acquitter d’un impôt sur la plus-value correspondant à la différence entre le prix d’acquisition du bien et sa valeur nette comptable.

D’autre part, alors que le maintien du bien dans le patrimoine privé du chef d’entreprise permet sous certaines conditions de le protéger d’éventuelles procédures collectives, son inscription à l’actif du bilan de l’entreprise a pour conséquence de le soumettre aux aléas de l’activité économique. « Cette solution demeure rarement la plus pertinente. Excepté dans les cas où le bien est très spécifique et très lié à l’activité de l’entreprise, comme par exemple dans l’hôtellerie ou certaines activités médicales, on préfère souvent dissocier l’immobilier de l’exploitation », souligne Lionel Salembier.

Je ne comprends pas trop pourquoi l’article est à charge contre l’inscription à l’actif. Si on ne le fait pas, les amortissements d’achat, les intérêts du crédit, les charges d’entretien sont totalement "perdues", c’est exact ? Si oui, j’ai du mal à voir l’intérêt de le garder en patrimoine privé. D’autre part, je ne comprends pas trop pourquoi il y aurait un renchérissement du prix de vente (pour intégrer les frais de taxation de plus-value ?).

Pour la question de demander à un expert-comptable, oui et non. Je l’ai déjà fait une fois, mais je ne peux pas trop abuser. Un expert-comptable va vouloir récupérer le dossier et facturer ses honoraires ; pour l’instant je ne cherche que des conseils et pas forcément qu’on prenne mon dossier en charge. Donc un forum avec quelques experts comme ici est très bien. De plus, il arrive que des experts-comptables aient une idée de la question, par habitude, sans que ce soit la solution la plus pertinente.


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#29 03/06/2021 21h10

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Golliwogg a écrit :

Merci Bernard2K pour votre réponse. Bien que nous soyons plus d’un an plus tard, la question est toujours d’actualité car je suis en train de finaliser (avec du retard) la 2035 de ma compagne.
(…)
Pour la question de demander à un expert-comptable, oui et non. Je l’ai déjà fait une fois, mais je ne peux pas trop abuser. Un expert-comptable va vouloir récupérer le dossier et facturer ses honoraires ; pour l’instant je ne cherche que des conseils et pas forcément qu’on prenne mon dossier en charge. Donc un forum avec quelques experts comme ici est très bien.

Je comprends parfaitement que vous préfériez des conseils gratuits ici que de payer un expert-comptable. Je comprends aussi que vous êtes à la bourre et que du coup vous reportez l’urgence sur le forum, en témoignent les nombreux posts dont vous saupoudrez le forum depuis quelques jours alors que vous y étiez quasiment inactif depuis un an. Connaissez-vous l’expression "pousser mémé dans les orties" ? Est-ce que vous ne trouvez pas qu’elle s’applique bien à ce que vous faites actuellement ?

Bon, vu que vous avez une réputation >10, je vais quand même répondre rapidement à ce à quoi je sais répondre (sans aucune garantie pour autant) :
- oui, vous pouvez choisir d’inscrire le bien à l’actif par de simples écritures comptables.
- c’est très similaire à un LMNP, à ma connaissance. Vous devez inscrire le bien à sa valeur d’achat (+ travaux prouvés par factures).
- bien sûr, comme tout bien inscrit à l’actif et dédié à l’activité professionnelle, il faut l’amortir. Idéalement, il faudrait estimer soigneusement la valeur du terrain (et ne pas l’amortir), et le reste, le ventiler selon différents composants (gros oeuvre, second oeuvre, etc) qui sont amortis selon des durées différentes. Si vous êtes vraiment à la bourre, vous pouvez retirer 20 % de terrain (ils sont inscrits à l’actif mais ne sont pas amortis car ils ne se dévaluent pas), et amortir l’ensemble des 80 % restants (+ les travaux), en un seul morceau, sur 20, 25 ou 30 ans (à votre choix et sous votre responsabilité). Vous devez dans tous les cas établir un tableau d’amortissement. Cf notamment : LMNP : l’optimisation de l’amortissement lors de l’achat d’un bien immobilier

Je ne sais pas répondre à vos diverses autres questions, et notamment l’étude comparée complète inscription à l’actif ou non. C’est ce que vous aviez entamé l’an dernier et c’est ce qu’on peut faire quand on a du temps pour réfléchir. Maintenant, c’est un peu trop tard. Ce qu’il y a de sûr c’est que si vous ne l’inscrivez pas à l’actif, l’entreprise Mme G pro devrait payer un loyer à Mme G particulier (qui doit le déclarer en revenus fonciers). Si vous ne faites ni inscription à l’actif, ni location, ça veut dire que Mme G particulier met le local professionnel à disposition gratuite de son entreprise. Ce n’est pas interdit de faire des cadeaux à son entreprise, c’est juste très couillon, car on paie de l’impôt sur un revenu qui n’existe pas (vu que ce revenu aurait dû être gommé par des charges ou de l’amortissement).

J’anticipe votre question suivante : non, je ne sais pas comment on inscrit en compta un bien immobilier que l’on amortit. Je pourrais certes rechercher l’information, mais il me semble que c’est plutôt à vous de le faire…

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2021 22h56)


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[+1]    #30 03/06/2021 23h28

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Merci une fois encore, même si je ne comprends pas trop pourquoi vous me faites la morale. Sans vouloir abuser de conseils gratuits, un forum sert quand même à ça, et je n’oblige personne à me répondre. Je pousserai à nouveau la porte de l’EC si je me décide à passer le bien à l’actif de l’entreprise, pour calculer les amortissements et autres. Je ne sais pas si beaucoup d’EC facturent des séances de "conseils", la dernière fois que j’y suis allé j’ai eu des conseils gratuits, elle n’aurait pris ses honoraires que si je lui avais confié la comptabilité ; c’est entre autres pour ça que ça me gêne d’y retourner si je n’ai pas quelque chose de concret à lui donner.

En l’occurrence, et sans vouloir trop rentrer dans les détails, on a beaucoup de problèmes sur ce bien, qui presque un an et demi plus tard est toujours inexploitable : il n’y a actuellement plus de plancher ! Il y avait un vice caché, et le marchand de bien qui nous l’a vendu est censé réparer tout ça. Du coup ma femme ne le veut plus, ne l’utilise pas (forcément), est restée en location à côté, et compte le revendre dès qu’il sera remis en état, voire faire annuler la vente, avec un procès au vendeur. Cela explique un peu pourquoi aucune décision n’a été prise plus tôt concernant le statut fiscal… Si ces éléments vous suggèrent un avis sur la question, n’hésitez pas.

Quoi qu’il en soit, cette réflexion sera peut-être utile pour un achat de local pro ultérieur, une fois que tout cela sera passé.

Si vous ne faites ni inscription à l’actif, ni location, ça veut dire que Mme G particulier met le local professionnel à disposition gratuite de son entreprise. Ce n’est pas interdit de faire des cadeaux à son entreprise, c’est juste très couillon, car on paie de l’impôt sur un revenu qui n’existe pas (vu que ce revenu aurait dû être gommé par des charges ou de l’amortissement).

Là j’ai un peu de mal à suivre.
de l’impôt = taxe foncière ?
un revenu qui n’existe pas = le loyer touché par Mme G particulier ?
ce revenu aurait dû être gommé par des charges ou de l’amortissement : Si on déclare un loyer fictif que paye l’entreprise au particulier, quelles charges viennent gommer cela ? Je ne comprends pas…

Dernière modification par Golliwogg (03/06/2021 23h28)


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#31 04/06/2021 09h02

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Golliwogg, le 03/06/2021 a écrit :

Merci une fois encore, même si je ne comprends pas trop pourquoi vous me faites la morale.

Relisez ce que vous demandiez ; en gros, vous nous demandez de réexpertiser l’avis de l’expert (que vous donnez en lien), concernant les avantages et inconvénients de l’inscription à l’actif. Si vous ne comprenez toujours pas en quoi c’est pousser mémé dans les orties, je n’y peux rien.

Je pousserai à nouveau la porte de l’EC si je me décide à passer le bien à l’actif de l’entreprise, pour calculer les amortissements et autres.

Donc, vous nous demandez urgemment s’il faut l’inscrire à l’actif pour l’exercice 2020, sachant que si la réponse était oui, il vous faudrait un EC, sachant qu’il est quasiment impossible de missionner maintenant un EC pour 2020 ? N’est-ce pas étrange de poser la question alors que vous ne pouvez pas mettre en œuvre la réponse ?

Je ne sais pas si beaucoup d’EC facturent des séances de "conseils", la dernière fois que j’y suis allé j’ai eu des conseils gratuits, elle n’aurait pris ses honoraires que si je lui avais confié la comptabilité ; c’est entre autres pour ça que ça me gêne d’y retourner si je n’ai pas quelque chose de concret à lui donner.

Effectivement, les EC donnent des conseils aux clients qui leur ont confié a minima la mission de révision des comptes. Des conseils vont avec une mission, une responsabilité, et des honoraires.

En l’occurrence, et sans vouloir trop rentrer dans les détails, on a beaucoup de problèmes sur ce bien, qui presque un an et demi plus tard est toujours inexploitable : il n’y a actuellement plus de plancher ! Il y avait un vice caché, et le marchand de bien qui nous l’a vendu est censé réparer tout ça. Du coup ma femme ne le veut plus, ne l’utilise pas (forcément), est restée en location à côté, et compte le revendre dès qu’il sera remis en état, voire faire annuler la vente, avec un procès au vendeur. Cela explique un peu pourquoi aucune décision n’a été prise plus tôt concernant le statut fiscal… Si ces éléments vous suggèrent un avis sur la question, n’hésitez pas.

C’est le genre d’info qu’il aurait été utile de donner dès votre message précédent.
Une chose de sûre : on ne peut pas amortir un bien qui n’est pas mis en service.
Après, deux approches :
- soit l’on est tout à fait sûr que c’est un bien professionnel, et on peut déjà l’inscrire à l’actif (sans l’amortir).
- Soit il y a des chances qu’il ne devienne jamais un bien professionnel, et on ne l’inscrit donc pas à l’actif. Je pencherais pour cette seconde solution. Ce qui veut dire qu’on ne l’inscrira à l’actif et on ne l’amortira que quand il sera mis en service professionnellement, si jamais il l’est.

En pratico-pratique, ce qui arrive sur ce bien est effectivement très inquiétant. Si le vice caché est tel que le bien est inutilisable, obtenir l’annulation de la vente est probablement la meilleure idée. Mais vous dites qu’il n’y a déjà plus de plancher, et que le marchand de biens doit réparer à ses frais : c’est contradictoire avec l’annulation de la vente. Si annulation, on revient à l’état antérieur à la vente ; or, le bien a déjà été modifié profondément. Vous auriez peut-être dû vous décider sur ce que vous vouliez obtenir : réparation OU annulation.

Notez aussi que vous ne nous avez jamais dit si le bien est dans une copropriété. Si c’est le cas, le plancher est une partie commune. Un copropriétaire ne devrait pas intervenir sur une partie commune, même si c’est pour réparer. Donc, si vous êtes en copropriété, votre histoire de plancher craint encore plus.

N’oubliez pas non plus que pour obtenir quelque chose, encore faut-il que le marchand de biens soit solvable. Avoir raison en justice contre quelqu’un qui ne peut pas payer, ça ne rapporte pas grand chose.

Dans tous les cas, c’est un dossier très épineux et je vous conseille de vous faire assister par un pro : un avocat, ou votre protection juridique.

car on paie de l’impôt sur un revenu qui n’existe pas (vu que ce revenu aurait dû être gommé par des charges ou de l’amortissement).

Là j’ai un peu de mal à suivre.

C’est pourtant simple, du point de vue de "l’entreprise BNC".
Exemple chiffré. Supposons que le bien vaut 200 k€ et qu’il est effectivement utilisé professionnellement.
Sans compter le bien immobilier, Mme G pro a 50 k€ de recettes et 10 k€ de charges. Elle est donc imposée sur 40 k€ de BNC (à l’IR, et elle paie de plus des cotisations sociales sur cette même base).
Si Mme G pro loue le bien à 5 % de rendement annuel soit 10 k€ par an :
Mme G pro a 50 k€ de recettes et désormais 20 k€ de charges. Elle est donc imposée sur 30 k€ de BNC.
Si Mme G pro amortit le bien sur 20 ans : 200 k€ - 20 % de terrain : 160 k€ à amortir. Sur 20 ans : 8000 €/an.
Mme G pro a 50 k€ de recettes, toujours 10 k€ de charges et désormais 8 k€ d’amortissements. Elle est donc imposée sur 32 k€ de BNC.
Dans une solution comme dans l’autre, l’entreprise BNC a diminué son revenu imposable, ce qui est la vérité, car le local coûte. Ne pas prendre en compte une charge ou un amortissement, c’est accepter de payer de l’impôt sur un revenu qui n’existe pas : ce revenu n’existe que parce qu’on a la flemme de comptabiliser la charge ou l’amortissement qui est pourtant bien réel.
Vous avez exactement la même chose avec une note de frais, par exemple : Mme G a utilisé son véhicule personnel pour faire ses déplacements professionnels. Il y en a pour 5000 € sur l’année. Mais Mme G a la flemme de faire une note de frais. Elle subventionne donc son entreprise avec l’argent du ménage, et son entreprise va payer de l’impôt sur un revenu 5000 € trop haut.
Du point de vue de l’entreprise, c’est très clair.

Pour autant, il n’est pas sûr que Mme G, dans son ensemble, soit gagnante. Dans la première solution elle se retrouve avec 10 k€ de revenus fonciers bruts en plus et elle paie dessus IR+PS. Dans la seconde solution, les amortissements constatés viennent augmenter une future imposition sur la PV, lors de la revente. Tout cela se calcule. Comprendre et calculer pour choisir, c’est ce que vous aviez commencé à faire il y a déjà presque 2 ans dans le présent fil, et que vous avez laissé tomber. Dommage.

Bon, à mon sens, toutes ces questions, que ce soit en comptabilité ou concernant le conflit sur le plancher, dépassent le temps et la compétence qui sont celles d’échanges entre forumeurs. Je ne vais pas pouvoir vous aider davantage, désolé.

Dernière modification par Bernard2K (04/06/2021 12h00)


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#32 06/06/2021 11h35

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J’ai repensé à votre problème de plancher. C’est intéressant car ça montre deux typologies de vendeurs. Supposons que le bien ne soit pas en copropriété :

- le vendeur margoulin sait qu’il y a un problème de planchers. Il vend tel quel, en espérant que l’acheteur ne le repérera pas. Quand l’acheteur s’en rend compte après l’achat, le vendeur joue la montre : il sait qu’il devra payer à un moment ou à un autre, mais il va essayer de payer le plus tard possible et le moins possible. S’il est en mauvaise posture financière, il peut aussi se mettre en cessation de paiement puis liquidation pour ne pas payer du tout.
- le vendeur honnête sait qu’il y a un problème de planchers. Il sait qu’il faut informer l’acheteur de ce problème. Au lieu de se demander "comment vendre en cachant le problème ?", il se demande au contraire "comment faire la preuve que j’ai bien informé l’acheteur ? L’oral ne suffit pas, il faut une preuve écrite". Du coup, il missionne un bureau d’études structures pour réaliser un diagnostic structure (à ses frais bien sûr). Ce diagnostic structure est communiqué à l’écrit à chaque acheteur potentiel, avec preuve (mail + accusé de réception). Il est de plus annexé à l’avant-contrat puis à l’acte authentique. L’acheteur a donc acquis en toute connaissance de cause un bien avec défaut du plancher. Il ne peut pas se plaindre d’un vice caché, puisque le vice était connu et que le vendeur a joué cartes sur tables depuis le début.

Si le bien est en copropriété :
- le vendeur honnête sait qu’il y a un problème de planchers. Il sait qu’il faut informer l’acheteur de ce problème. Il sait aussi que les planchers sont des parties communes donc relèvent de la copropriété. Il alerte le syndic qui missionne un bureau d’études structures pour réaliser un diagnostic structure. Ce diagnostic structure est communiqué à l’écrit à chaque acheteur potentiel, avec preuve (mail + accusé de réception). Il est de plus annexé à l’avant-contrat puis à l’acte authentique. Etc.

Si le vendeur peut chiffrer l’ampleur des travaux nécessaires et le communiquer à l’acheteur, c’est encore mieux.

Manifestement, vous êtes tombé sur la catégorie "margoulin".


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#33 06/06/2021 21h21

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Merci d’avoir repensé à notre cas. Mais ce n’est pas exactement ça. Le vendeur tombe probablement quelque part entre les deux catégories. C’est un marchand de bien, qui a acheté l’immeuble à un unique propriétaire, l’a divisé et a revendu aussitôt. Il n’a probablement fait aucune expertise particulière et n’était pas au courant des problèmes de plancher. Ceux-ci ont été découvert par hasard par le nouvel acquéreur de l’étage du dessous, qui a fait tomber le faux plafond et a trouvé des poutres en mauvais état. Très honnêtement, je pense qu’en en faisant de même sur n’importe quel immeuble du même âge (construction datée arbitrairement à 1900), dans la ville en question, on constaterait probablement exactement la même chose. Mon avis personnel est qu’il aurait mieux valu ne rien chercher du tout. Mais donc, c’est un marchand de biens professionnel, donc responsable de vices cachés, même s’il n’était pas au courant. Ensuite, là où le vendeur n’est pas clair, c’est qu’il semble vouloir s’en tirer à bon compte en faisant les réparations à la va-vite, avec ses hommes de main habituels, sans vouloir ni faire une expertise, ni vouloir en suivre les préconisations si on la lui impose (ce qui va arriver prochainement).
Quant à l’insolvabilité, j’y ai effectivement pensé. Sa société (ils sont 2 associés je crois) semble engranger plus d’un million de chiffre d’affaire annuel, c’est pas si mal, il n’est probablement pas près de la faillite (mais je ne connais pas ce secteur d’activité, je peux me tromper).

Dernière modification par Golliwogg (06/06/2021 21h24)


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#34 07/06/2021 19h29

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Golliwogg, le 03/06/2021 a écrit :

Merci Bernard2K pour votre réponse. Bien que nous soyons plus d’un an plus tard, la question est toujours d’actualité car je suis en train de finaliser (avec du retard) la 2035 de ma compagne.
J’aimerais juste être sûr de comprendre quelque chose : inscrire le bien "à l’actif" de l’entreprise (individuelle, profession libérale) ou le garder en bien privé est juste une opération comptable, certes irréversible, mais qui ne nécessite aucune déclaration particulière au moment de l’achat ? En d’autres termes, j’ai encore loisir de faire l’un ou l’autre choix par une simple écriture dans sa comptabilité 2020 (l’achat date de février 2020) ? Merci de me confirmer ces points. Pour la suite, on va considérer une réponse affirmative aux points précédents.

Si on se réfère à ce lien :

Il est cependant possible d’inscrire le bien immobilier à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle, au moment de son acquisition. L’entreprise individuelle peut ainsi amortir l’immeuble et déduire de son résultat l’ensemble des charges afférentes au bien. « Ce sont des raisons essentiellement fiscales qui conduisent le chef d’entreprise à faire ce choix. Malheureusement, il le regrette souvent ensuite », avertit Maître Olivier Bossé. En effet, ce schéma peut rendre la cession de l’entreprise plus délicate en renchérissant le coût de l’opération pour le repreneur. En outre, le cédant doit alors s’acquitter d’un impôt sur la plus-value correspondant à la différence entre le prix d’acquisition du bien et sa valeur nette comptable.

D’autre part, alors que le maintien du bien dans le patrimoine privé du chef d’entreprise permet sous certaines conditions de le protéger d’éventuelles procédures collectives, son inscription à l’actif du bilan de l’entreprise a pour conséquence de le soumettre aux aléas de l’activité économique. « Cette solution demeure rarement la plus pertinente. Excepté dans les cas où le bien est très spécifique et très lié à l’activité de l’entreprise, comme par exemple dans l’hôtellerie ou certaines activités médicales, on préfère souvent dissocier l’immobilier de l’exploitation », souligne Lionel Salembier.

Je ne comprends pas trop pourquoi l’article est à charge contre l’inscription à l’actif. Si on ne le fait pas, les amortissements d’achat, les intérêts du crédit, les charges d’entretien sont totalement "perdues", c’est exact ? Si oui, j’ai du mal à voir l’intérêt de le garder en patrimoine privé. D’autre part, je ne comprends pas trop pourquoi il y aurait un renchérissement du prix de vente (pour intégrer les frais de taxation de plus-value ?).

Pour la question de demander à un expert-comptable, oui et non. Je l’ai déjà fait une fois, mais je ne peux pas trop abuser. Un expert-comptable va vouloir récupérer le dossier et facturer ses honoraires ; pour l’instant je ne cherche que des conseils et pas forcément qu’on prenne mon dossier en charge. Donc un forum avec quelques experts comme ici est très bien. De plus, il arrive que des experts-comptables aient une idée de la question, par habitude, sans que ce soit la solution la plus pertinente.

En mettant l’immeuble à l’actif professionnel, cela génère les avantages suivants par rapport à la conservation du bien dans le patrimoine privé :
- amortissements de l’immeuble à déduire dans le résultat comptable de l’entreprise BNC de votre femme.
- déductions possible de tous frais d’acquisition (droits de notaire, mandataire immo, etc.).
- déductions possible de tous les travaux.

En mettant l’immeuble à l’actif professionnel, cela génère les désavantages suivants par rapport à la conservation du bien dans le patrimoine privé :
- lors de la revente, le calcul de la PV prendra en compte tous les amortissements effectués, donc l’assiette taxable sera plus importante.
- lors de la revente, les déductions effectués des frais d’acquisition et des travaux ne pourront pas être ajouté forfaitairement au prix d’achat pour diminuer l’assiette de la PV.
- lors de la revente, c’est le régime des PV des professionnels qui s’appliquera.
- la mise en location d’un partie de l’immeuble auprès d’un tiers engendrera une complexité comptable et fiscale importante. En effet, il faudra exclure la surface louée au tiers de l’actif professionnel, afin d’enregistrer les loyers perçus en revenus fonciers privés, et appliquer un coefficient sur toutes les déductions (travaux, etc.) et les amortissements qui ne seront plus entièrement déductibles du résultat comptable de l’entreprise BNC de votre femme. Une partie des travaux pourra néanmoins être déduit des revenus fonciers privés, mais uniquement les entretiens et réparations, car il s’agit d’un local professionnel. Si vous faites votre comptabilité vous-même, vous êtes quasiment certain de faire des erreurs ici.

Dernière modification par 3ul3r (07/06/2021 22h12)

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#35 10/04/2022 11h52

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Bon, le bien problématique est en cours de rachat par le vendeur d’origine, et ma femme a le projet d’acheter enfin un nouveau local. Je reviens donc encore une fois à cette file :-)

Je reviens sur ce point que je ne saisissais pas :

Bernard2K a écrit :

Si vous ne faites ni inscription à l’actif, ni location, ça veut dire que Mme G particulier met le local professionnel à disposition gratuite de son entreprise. Ce n’est pas interdit de faire des cadeaux à son entreprise, c’est juste très couillon, car on paie de l’impôt sur un revenu qui n’existe pas (vu que ce revenu aurait dû être gommé par des charges ou de l’amortissement).

Vous donnez en fait la raison de la contradiction que je percevais au post suivant :

Pour autant, il n’est pas sûr que Mme G, dans son ensemble, soit gagnante. Dans la première solution elle se retrouve avec 10 k€ de revenus fonciers bruts en plus et elle paie dessus IR+PS.

Ce n’est donc pas forcément "couillon" de ne rien faire, rien inscrire, car le résultat risque au final d’être le même. Mais comme vous dites, ça se calcule.

Des informations que j’ai pu glaner (notamment grâce à vous tous ici), l’inscription à l’actif est une solution avec de sérieux désagréments (amortissements comptés dans la pv à la revente, complications comptables, etc…) et que je n’envisage donc plus. Je vais essayer de calculer le point abordé au-dessus, à savoir si c’est utile de déclarer un loyer fictif ou non (mais j’ai la sensation que ça ne va pas changer grand chose). Si je comprends bien il s’agit essentiellement d’un arbitrage entre revenus fonciers et revenus d’activité (profession libérale règlementée), et la question va se résumer à savoir si les prélèvements sociaux sont plus avantageux d’un côté que de l’autre. Quelqu’un a-t-il peut-être déjà une réponse à la question ?

Dernière modification par Golliwogg (10/04/2022 11h54)


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#36 07/05/2022 12h48

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En fait, à y réfléchir à 2 fois, je crois saisir l’intérêt réel de se facturer un loyer fictif : la possibilité de déduire sur le revenu foncier des charges, soit réelles (charges de copropriété, taxe foncière, assurance, travaux, etc…) soit par abattement, qu’on n’aurait pas eu la possibilité de défalquer sur les revenus professionnels. Le transfert de revenus pro vers foncier est neutre en lui-même, mais permet de défalquer des charges liées à la possession du bien, qui seraient perdues sans cela. J’ai bon ?


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