Atlantique Pierre 1 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

HK (pésidente du CS) a écrit :

Un projet est en cours pour fin 2022 début 2023, pour doter votre SCPI d’un niveau de mutualisation du risque plus renforcée avec des possibilités d’achat d’actifs plus larges.

Cette phrase, la même que celle du message du CS concernant Capiforce, pourrait augurer d’une proposition de fusion des 2 SCPI (à moins qu’elle ne fasse allusion à des acquisitions en indivision entre les 2 SCPI).

Ayant eu a contacter cette semaine la société de gestion au sujet de la récupération des fonds d’un ordre d’achat tombé en fin de validité, j’en ai profité pour me renseigner sur l’accès à l’espace associé.

Alors pour ceux qui comme moi attendaient patiemment d’être contacté, vous pouvez plutôt appeler la société de gestion et demander l’envoi d’un mail avec un lien d’accès et vous pourrez créer votre espace personnel associé.

Vous retrouverez les documents habituels (formulaires d’achat, modification achat, vente…) ainsi que la documentation déjà présente sur l’espace public.

Enfin, j’ai trouvé un formulaire de candidature pour devenir membre du Conseil de Surveillance à l’élection qui aura lieu en 2022 : si un membre souhaite candidater, je lui apporterais mon soutient, même si ma faible position ne changera pas grand chose au résultat du vote.

Le carnet d’ordre mis à jour ce 7 mars indique un acheteur qui fait une offre de 194 parts à 230 € frais inclus soit 207,21 € hors frais.

Loyers reçus ce jour : 1092€ pour 336 parts en PP, soit 3,25€ par part.
Je n’ai pas eu d’explication, ce versement doit inclure une part des loyers du T4 2021 mis de côtés "par prudence" par la nouvelle société de gestion.

Pour répondre à la question ’Est-ce que d’autres SCPI ont mentionnées ces réductions d’impôt ?’

Oui, Sofidy par exemple (7LS: montant à déclarer au titre des loyers abandonnés en 2021)

sm94 a écrit :

Certains ont-ils reçu l’IFU Fiducial sous forme papier? En effet, l’IFU de Paref ne comporte pas les données d’Atlantique pierre 1, ce qui est un peu étonnant car ils ont géré la SCPI jusqu’au 31 décembre 2021.

Pas d’IFU papier reçu; récupération des données 2021 d’ Atl. Pierre 1 & Capiforce Pierre  sur l’espace personnel du site de Fiducial.

La présidente du Conseil Syndical à envoyer un mail hier d’information concernant principalement la fusion avec CAPIFORCE PIERRE.

Cela commence par un long paragraphe pour présenter le contexte dans lequel se sont faites les estimations :
- membres "importants" des 2 SCPI. C’est drôle, ce n’est pas la première fois que je remarque que Mme xxx accorde de d’importance aux associées qui ont des montants investis élevés, dont elle fait usage comme argument d’autorité. Elle aime bien faire savoir qu’elle en a, de l’argent, du capital, du pognon, du poids… Comme si cela prémunissait de toute impartialité. D’ailleurs je note qu’elle prend son cas personnel comme exemple sans indiquer quelle part elle détient dans CAPIFORCE PIERRE…
- estimations réalisées par des experts immobiliers indépendants et distincts pour chaque SCPI
- représentants des sociétés de gestion
- commissaires aux comptes

Ensuite, les choses intéressantes commencent par l’annonce :
- de la parité avec CAPIFORCE (c’est le nom de la nouvelle SCPI) qui est fixée à 1 part de ATP1 pour 0.84514 part de CAPIFORCE, sur la base des comptes au 31/12/2021 (votés en AG) mis à jour au 30/09/2022 (sans avoir été approuvé par les associés pour le moment).
- du prix de la part qui est fixé à 300.98€ (valeur de réalisation ?), soit une valeur avant fusion pour ATP1 de 254,37€. En effet, cela me semble équitable.

Vient ensuite une mise en contexte des 2 SCPI, choses bien connues sur ce forum : répartition des patrimoines différents, actifs différents, difficulté sur certains actifs d’ATP1…la fusion apporterait le meilleur des 2, avec une meilleure répartition du risque puisque plus diversifié après fusion.

En tant qu’associé ATP1, et pas de CAPIFORCE PIERRE, pour l’instant je suis convaincu du bienfondé de cette fusion. D’ailleurs je réfléchissais déjà à acquérir CAPIFORCE PIERRE mais la fermeture du marché secondaire m’en a empêché…dans ce scénario je n’aurais rien à faire.

Le courrier se termine par une information importante : l’annonce d’une augmentation de capital basée sur la valeur de réalisation (?) de 300,98€ pour un montant de 5, 7 ou 8 m€ offrant donc à l’acquéreur un taux de capitalisant de 5% jugé attrayant par la présidente du CS. Conséquemment, le marché secondaire restera fermé jusqu’à la réalisation de cette AK.
C’est ce dernier point qui me rend sceptique et questionne :
- le taux de 5% soit jugé attrayant me gène. En effet, qui va acheter dans ces conditions ? Pas moi c’est certain.
- la fermeture du marché secondaire. Je comptais acquérir CAPIFORCE PIERRE et où ATP1 "pas cher", et pour l’instant c’est impossible. Je ne suis pas concerné mais quid de vendeurs bloqués, par exemple dans le cadre d’une succession ?
- comment va se comporter le marché secondaire à l’ouverture ? Les ordres vont resté haut (je n’en achèterais plus) ou bien ils vont à nouveau s’orienter à la baisse avec l’afflux de vendeurs bloqués pendant plusieurs mois ?

Commentaires personnels, en vrac :
- le projet semble tout faire pour améliorer la situation des 2 SCPI en les mutualisant (taille critique, répartition géographique, actifs…)
- le blocage du marché secondaire + AK me fait penser à une manipulation de marché, mais comme ce n’est pas une action côtée, je suppose que cela ne posera de soucis à personne si in fine cela permet aux vendeurs sur le marché secondaire de se rapprocher de la valeur de réalisation
- quid des "rompus" lors la transformation des titres ? La différence sera payée en espèce ? Arrondi supérieur ? inférieur ? Je poserais cette question à la présidente du CS.

Globalement et avec les réserves sur l’AK, j’y suis favorable.

sinwave a écrit :

l’annonce d’une augmentation de capital basée sur la valeur de réalisation (?) de 300,98€ pour un montant de 5, 7 ou 8 m€ offrant donc à l’acquéreur un taux de capitalisant de 5% jugé attrayant par la présidente du CS.

Dans ce mail, je lis ’une augmentation de Capital suivra la fusion dans le 1er trimestre 2023, avec un prix très attractif basé sur la nouvelle valeur de reconstitution, le rendement attendu devrait être autour de 5%’

Basé sur… de toute facon, cela ne signifie pas grand chose. Quel coefficient appliqué à la base?

Le prix d’une SCPI à capital fixe est fixé par le marché… Lors des dernières confrontations, le prix d’exécution était de 210 euros pour Capiforce Pierre et de 182 pour ATP1. En toute logique, le prix proposé lors de l’augmentation de capital ne devrait pas être supérieur à 210 euros.

Si le rendement attendu est de 5%, le prix proposé lors de l’augmentation de capital ne sera pas si attractif que cela (Taux de distribution 2021 : 6,16 % pour ATP1, Taux de distribution 2021 : 6,06 % pour Capiforce pierre)

Le prix de souscription encadré à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution ne concerne que les SCPI à capital variable, sauf erreur de ma part.

Avec un prix d’exécution de 210 euros lors des dernières confrontations pour Capiforce Pierre, soit un prix acquéreur de 233 euros, ne pensez-vous pas qu’un afflux de souscripteurs à un prix acquéreur de 300 euros serait un peu inexplicable? Qu’est-ce qui justifierait une variation de + 28% ?

De toute manière, nous serons bientôt fixés…