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#851 08/04/2022 17h40

Membre (2018)
Réputation :   16  

Fyib6301, avez-vous un prestataire (expert comptable ou plate forme) pour aider à la déclaration et complétion liasse fiscale 2033?
Si non, ca risque d’être compliqué, si oui posez-lui la question?
Pour une dépense de ce type là, c’est une immobilisation à inscrire à l’actif et amortissement sur plusieurs années à prévoir.

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#852 29/04/2022 12h40

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Après de nombreuses recherches et lectures, je n’arrive pas a trouver d’informations assez "sûres" et reste dans le flou concernant plusieurs questions… J’espère que vous pourrez m’aider à y voir plus clair smile

J’ai 4 appartements en location meublée depuis quelques années. Je suis inscrite au greffe en tant que loueur meublé (non professionnel pour le moment) et j’ai donc déjà un numéro de siret. J’ai choisi la fiscalité au réel et je tiens donc une comptabilité.

Pour l’année 2021 (et contrairement aux années précédentes), le loyer demandé aux locataires comprend une partie charge correspondant à l’électricité et au forfait internet.
J’ai tout enregistré en recette. Cependant, dois-je faire une écriture comptable afin "d’annuler" le montant des charges locatives, puisque celles-ci viennent en remboursement d’avance faites aux locataires, et qui sera régularisé sur factures ?
J’ai lu beaucoup de chose à ce sujet, notamment que les recettes devaient comprend le loyer + les charges…

Si ces charges ne sont pas "retirées" des recettes, alors je passerai loueur professionnel cette année pour 500€….

- Etant déjà inscrite au greffe, il y a-t-il d’autres démarches à effectuer ?

- Les cerfa à remplir sont-ils toujours les mêmes ? La seules différences sera les cases pour apparaitre en professionnel ?

- Les déficits étant imputables aux revenus professionnels, cela implique donc que je n’ai plus besoin, fiscalement parlant, de mettre mon résultat à zéro ?
J’ai cependant lu que les amortissements ne peuvent pas servir à créer du déficit. Si je comprend bien, cela peut seulement me servir à avoir un résultat à zéro, puis, si mon résultat est négatif (sans les dotations) à réduire ce montant de mes revenus professionnels ?

Petite question bonus ^^, ai-je un réel avantage à adhérer à un CGA, puisque mon résultat sera toujours négatif sur quelques années et que je n’ai pas de frais comptable ?

Je vous remercie par avance pour votre aide précieuse 🙏

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#853 29/04/2022 12h46

Membre (2016)
Réputation :   1  

Bonjour, je vous réponds partiellement :

Natteachat a écrit :

J’ai tout enregistré en recette. Cependant, dois-je faire une écriture comptable afin "d’annuler" le montant des charges locatives, puisque celles-ci viennent en remboursement d’avance faites aux locataires, et qui sera régularisé sur factures ?

Mon comptable m’a toujours dit d’enregistrer toutes les recettes, loyers + charges.

Vous passez ensuite vos factures en charges, en précisant le bien concerné en commentaire.

Natteachat a écrit :

Petite question bonus ^^, ai-je un réel avantage à adhérer à un CGA, puisque mon résultat sera toujours négatif sur quelques années et que je n’ai pas de frais comptable ?

Le CGA vous assure une relecture de vos documents comptable et un certain "bouclier" face à l’administration fiscale, notamment en cas de contrôle. C’est en tout cas comme ça que je le vois et peu importe le montant de votre déclaration, déficit, neutre ou bénéfice je pense que c’est un plus qui en vaut la peine.

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#854 29/04/2022 14h44

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse.

Vous ne faites donc aucune écriture comptable afin d’imputer les provisions sur charges des locataires aux charges auxquelles elles correspondent ?

Concernant le CGA, je vais m’y pencher sérieusement alors smile

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#855 29/04/2022 14h51

Membre (2016)
Réputation :   1  

Si je dois rendre de l’argent au locataire lors d’une régulation cela créé une dépense.
Dans le cas contraire, c’est une recette supplémentaire.

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#856 20/11/2022 22h46

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonjour à toutes et tous,

Je viens de lire les 35 pages de ce fil (sur plusieurs jours ^^) très intructif !

Cependant quelques doutes subsistent :

Je compte passer au micro BIC réel simplifié et donc me déclarer LMNP avec l’entrée d’un locataire (Bail Code civil) dans mon logement acheté en avril 2021 sans travaux effectués. Je loge depuis Août 22 chez ma compagne.

Août jusqu’au 21 Novembre, je suis hôte Air*n* (séjour < 90j à chaque fois pour au total 115 nuitées)
A partir du 22 Novembre je commence la location en bail code Civil

Mes revenus au 31/12/22 seront de 5185€.
TMI 30% PS 17,2% soit 1223€ à régler au fisc si Micro Bic classique

Ne pouvant bénéficier des frais de mutation, ni même des coûts des meubles puisque ce sont les miens et je n’ai pas de facture, après calcul je règlerai à peu près 600€ en 2023 au réel. (je n’ai pas compté assurance loyer impayé, CFE et CGA)

Voilà pour le résumé.

Mes questions :

1/ Faire la POi le 22/11 en déclarant le début d’activité au 01/08 ? Certains ont déjà tenté le diable ? (15j de délai normalement)
2/ Certains ont-ils garder la valeur d’acquisition pour leur base d’amortissement après un début d’activité supérieur ou égale à 1 an après achat ?

Merci par avance !

Bonne soirée

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Favoris 1   [+1]    #857 21/11/2022 13h03

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"micro BIC réel simplifié", ça n’existe pas : soit vous avez opté (au dépôt du Poi0 ou avant la date limite chaque année) pour le régime micro BIC, soit pour le BIC réel.

Les revenus Rbnb sont aussi des BIC.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#858 21/11/2022 13h49

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Jibzzzz, le 20/11/2022 a écrit :

1/ Faire la POi le 22/11 en déclarant le début d’activité au 01/08 ? Certains ont déjà tenté le diable ? (15j de délai normalement)
2/ Certains ont-ils garder la valeur d’acquisition pour leur base d’amortissement après un début d’activité supérieur ou égale à 1 an après achat ?

Bonjour,
1/ en pratique je ne vois pas le risque encouru à partir du moment ou le retard n’a aucune incidence fiscale
2/c’est le choix le plus simple et c’est certainement le plus prudent, à 1 an d’intervalle et en période de relative stabilité des prix

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#859 25/11/2022 17h55

Membre (2022)
Réputation :   0  

@GoodbyLenine Effectivement, je me suis égaré dans la désignation

@pierrejacques11 Vous confortez mes idées, merci

Après calcul, je suis à 700€ de résultat comptable, en plus je suis sans CGA.

En revanche, je n’ai pas pris en compte le mobilier que j’ai depuis quelques années, et qui fait partie de ma LMNP. (canapé, matelas, cuisinière etc …).
Pensez-vous que je peux estimer l’occasion grâce au LBC par exemple et intégrer en charges (au prorata car année incomplète en LMNP, 5 mois de location)

PS : valeur des biens < 500€ chacun

Merci par avance,

Bonne soirée,

JB

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#860 01/12/2022 21h17

Membre (2017)
Réputation :   44  

Bonjour,

Je rencontre un cas que je n’ai pas encore rencontré sur mon activité LMNP. Je vais acquérir un nouveau bien, dont le compromis a été signé fin octobre. La vente prend du retard et aura très probablement lieu en 2023.

Pour diverses raisons (délais de livraison, promo…), j’ai commencé à acheter des meubles, électroménager dès la signature du compromis. Je suis incapable dans mon logiciel de gestion (jedeclaremonmeuble) d’imputer des charges/amortissements en 2022 sur un bien acquis l’année suivante. D’après l’expert de chez eux, bien qu’achetés en 2022, je dois ajouter ces amortissements en 2023 à la date à laquelle ils sont mis à disposition de l’activité LMNP, soit la date d’achat du bien.

Avez-vous une expérience sur la question ? Un retour d’expérience suite à un contrôle fiscal ?

Merci d’avance !

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#861 01/12/2022 23h11

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   164  

Ce qui compte c’est à partir de quand les biens mobiliers sont affectés sur le bien immobilier. Si, pour x ou y raisons, vous n’achetez pas ce bien sous compromis, vous ne pourrez pas déclarer les achats de meubles dans votre comptabilité, ou alors les affecter sur d’autres biens (mais c’est de la triche…).
Dans votre entreprise de location, ce qui compte, c’est le bien immo qui vous permet d’avoir un amortissement très favorable. Les meubles sont accessoires pour la comptabilité, mais nécessaire pour la mise en location meublée. Ils suivent les règles de votre propriété immobilière.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#862 02/12/2022 08h44

Membre (2019)
Réputation :   10  

Comme vous dites "c’est de la triche", mais c’est la meilleure solution pour que vous puissiez déduire les frais.

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#863 02/12/2022 08h55

Membre (2017)
Réputation :   44  

Rastignac, le 01/12/2022 a écrit :

Ce qui compte c’est à partir de quand les biens mobiliers sont affectés sur le bien immobilier. Si, pour x ou y raisons, vous n’achetez pas ce bien sous compromis, vous ne pourrez pas déclarer les achats de meubles dans votre comptabilité, ou alors les affecter sur d’autres biens (mais c’est de la triche…).
Dans votre entreprise de location, ce qui compte, c’est le bien immo qui vous permet d’avoir un amortissement très favorable. Les meubles sont accessoires pour la comptabilité, mais nécessaire pour la mise en location meublée. Ils suivent les règles de votre propriété immobilière.

Rastignac

Merci pour vos retours. Je suis conscient sur le risque pris si l’achat venait à ne pas se réaliser et je me refuse d’affecter ces meubles sur les autres biens notamment parce que les factures mentionnent l’adresse du bien sous compromis (qui est par ailleurs à plus de 900 kms de mes autres biens).

Je comprends donc que pour imputer proprement ces meubles à mon activité, je dois les intégrer dans ma comptabilité que lorsqu’ils seront réellement affectés à mon activité (2023). Les factures ne serviront donc qu’à "prouver" la valeur de ces meubles, et leur date importe peu (?).

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#864 05/12/2022 10h37

Membre (2017)
Réputation :   45  

INTP

Je confirme avoir procédé de la sorte pour un achat en début d’année N, dont certains frais avait été faits l’année précédente (architecte pour faire les plans et préparer les DCE).

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#865 17/12/2022 16h22

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Réputation :   37  

J’ai mis en LNMP ma résidence principale.

Revenus d’environ 19000 euros par an. L’appartement a été mis en location en septembre et j’ai changé de chaudière en avril. Puis-je amortir les frais de changement de chaudière et sur combien d’années? J’ai mis une chaudière à condensation pour améliorer le DPE. Je souhaite le louer pour 2/3 ans. Comme je pense revenir y habiter d’ici 2/3 est-ce plus intéressant d’être au réel ou au micro-bic. L’appartement a été acheté il y a longtemps comme résidence principale. Puis-je l’amortir étant en LMNP depuis septembre 2022?

Sinon je pensais utiliser ce site Je déclare mon meublé pour gérer la comptabilité au réel qu’en pensez-vous? L’utilisez-vous?

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#866 17/12/2022 18h22

Membre (2013)
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Bonjour, oui la chaudière va être amortie, puisqu’elle va faire partie des éléments d’actif que le comptable va inscrire dans votre bilan, si vous êtes inscrit en tant qu’LMNP au réel (à voir avec le comptable mais généralement le régime fiscal le plus intéressant).

Dernière modification par pierrejacques11 (17/12/2022 18h23)

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#867 17/12/2022 18h28

Membre (2021)
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Ok Comme c’est la première fois que je loue en LMNP je me renseigne. Il me semblait que l’on ne pouvait pas mettre les investissements effectués avant la mise en location. Pour le réel l’appartement ayant déjà été acheté depuis longtemps et étant auparavant une RP peut-on amortir les murs?

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#868 17/12/2022 18h33

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Oui bien sûr, la plupart des immeubles amortis ne sont pas neufs. Ne pas confondre amortissement et charges : si la chaudière devait être comptabilisée en charge, pour le coup vous ne pourriez pas la prendre en compte car cette charge aurait été antérieure au début de l’activité (avril / septembre).

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#869 17/12/2022 20h21

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Ah oui c’est cela. Donc les charges ne peuvent être prises en compte qu’après la location au contraire des amortissements. Merci. Je vais me renseigner plus en avant sur la législation car je débute en LMNP et c’est un peu plus complexe que la location nue. Sur ce site ils mettent cependant que les équipements doivent avoir été achetés postérieurement à la date de location. Pas simple.

Dernière modification par al2020 (17/12/2022 20h24)

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#870 18/12/2022 02h26

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Vous pouvez amortir votre bien (sauf la part de sa valeur qui représente le foncier), dès lors que vous l’inscrivez en immobilisation au bilan de votre activité, et lors de cette inscription, vous pouvez l’évaluer (sous votre responsabilité, donc rester raisonnable) à sa valeur vénale.

Par contre, le jour où vous revendrez ce bien, il ne sera plus considéré comme RP, sauf si avant de le vendre vous l’avez récupéré comme RP.

Votre comptable devrait pouvoir vous expliquer tout ça en détail, y compris comment se font ces amortissements, en distinguant les parties du bien qui s’usent ou s’abiment  lentement (gros oeuvre, etc.) et celles qui s’usent bien plus vite (second oeuvre, chaudière, décoration, meubles, etc.), l’idée étant d’amortir sur la durée d’usage de chaque partie.

Ainsi, la chaudière "presque neuve" est une partie de la valeur de votre bien, et son état participe à l’évaluation de la valeur du bien, et son remplacement n’est en aucun cas une "charge". Et si demain, il faudra remplacer un autre élément, par exemple frigo/congelo, ce serait aussi une immobilisation qui s’amortirait sur qqs années.


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#871 21/12/2022 13h29

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@GoodbyLenine: bonjour je vais donc m’orienter vers le réel pendant les années de location afin d’utiliser les amortissements et de déduire les nombreux investissements réalisés. L’objectif d’ici 2/3 ans est d’en faire de nouveau ma RP. J’imagine qu’il faudra que j’y reste un certain temps pour que cela soit clair vis à vis des impôts.

Pour la chaudière il faut que je regarde avec un comptable comment l’intégrer en amortissement et sur quelle durée de même que les meubles. Il ne me reste plus qu’à trouver un comptable. Je vais regarder aussi le site jedeclaremonmeuble. Merci pour votre réponse très claire. Pour les meubles c’est plus complexe: il y a ceux achetés cette année (lave-linge, lits, chaudière) avec facture et tous les autres qui datent de longtemps. Peut-on amortir ces autres meubles et comment les estimer puisque les factures sont anciennes et je ne suis pas sûr de les avoir gardées…

Dernière modification par al2020 (21/12/2022 13h44)

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#872 21/12/2022 21h00

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Pour les "autres meubles", vous pourrez les amortir en les inscrivant comme immobilisation à leur valeur vénale, s’ils ne sont pas trop anciens (s’ils n’auraient pas déjà été amortis en totalité), à une valeur (raisonnable,  et sous votre responsabilité).

En théorie, quand le bien redeviendra votre RP, il faudrait comptabiliser une cession de l’activité de location meublée. En pratique, je crois que personne ne le fait…..


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#873 22/12/2022 10h49

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@GoodbyLenine: vous voulez dire qu’il faut faire une déclaration de cession d’activité ou une opération comptable?

Sinon à tous les membres du forum je suis preneur de vos retours pour un bon cabinet comptable LMNP à un tarif abordable…

Dernière modification par al2020 (22/12/2022 10h49)

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#874 22/12/2022 12h47

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Ca dépend si vous continuez à louer d’autres biens en meublé….


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#875 22/12/2022 13h33

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@GoodbyLenine : Merci pour le tuyau. Je prendrai soin d’avertir quant à la cession de l’activité. Travaillez-vous avec un comptable et en êtes-vous satisfait? La réglementation est assez complexe et il faut trouver des comptables spécialisés si possible la LMNP ayant de nombreuses particularités.

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