DukeCaboom [57] : étude de cas immobilier (1er investissement)

Bonjour,

J’ai l’impression que les 20k€ de travaux sont un peu léger par rapport aux travaux envisagés, surtout si vous prévoyez d’en faire une partie par des artisans, sans parler de la progression des prix ces derniers temps.
Prenez le temps de vérifier ce montant.
Pour le reste, je ne connais pas le secteur géographique, je ne me prononcerais pas dessus.

Creusez un peu avec quelques devis ou estimations réalistes.
Regardez aussi attentivement les travaux prévus/payés/à prévoir pour la copro.
Demandez les dernières AG et n’hésitez pas à appeller le syndic directement, ils peuvent être assez bavards (demandez bien le responsable de la copro avec l’adresse) car la standardiste n’a pas les infos.
Une fois tout ceci en main, faites de vrai calculs.

Quelques remarques : acheter un appartement dans une copropriété, c’est devenir co-propriétaire. C’est accepter le règlement de la copropriété, puisqu’il s’impose à tout propriétaire. C’est devenir "associé", d’une certaine façon, des autres copropriétaires, donc dépendre de leurs décisions, de la qualité de fonctionnement de ce collectif, qualité qui, en pratique, dépend en grande partie du syndic… De plus, vos locataires traverseront forcément les parties communes et entendront (ou pas) les voisins, donc vous êtes forcément tributaire de la qualité de l’immeuble et de sa copropriété. Vous croyez acheter un bien immobilier… Savez-vous que, dans une copropriété, vous n’êtes même pas propriétaire des murs ? Si vous tapez sur le mur de votre appartement en disant "j’ouvrirais bien une porte dans mon mur", vous vous trompez : le mur n’est pas à vous, c’est une partie commune !

La plupart des débutants négligent cet aspect, et ne le découvrent qu’après avoir acheté. Or, il n’est pas rare d’avoir, dans la même rue, des variations de prix très importantes (jusqu’à un facteur 2) selon le numéro de la rue. Entre une "bonne copro", bien tenue et pas trop chère, et la copro qui cumule les problèmes, ça fait une grosse différence dans la valeur du bien.

A l’inverse, les personnes expérimentées s’attachent fortement à cet aspect "copro", comme vous pouvez le constater si vous lisez les aventures d’amoilyon, Range19, et j’en oublie beaucoup : une fois qu’elles ont trouvées une "bonne" copro, elles la connaissent sur le bout des doigts, elles rachètent 1 ou 2 biens supplémentaires dedans, se font élire au conseil syndical et surveillent de près le syndic pour éviter les dépenses inutiles mais au contraire encourager celles qui maintiennent ou augmentent la valeur de l’immeuble… Elles sont des "associés" actifs de leur copropriété.

Les signaux qui alertent :
- un numéro de rue nettement moins cher que les autres (à voir sur Meilleurs agents, ou sur DVF en faisant des prix moyens par immeuble ; à noter qu’une copro a souvent plusieurs numéros de rue car plusieurs entrées ; à repérer sur place ou avec google street view)
- la réputation (quand on connaît le quartier)
- lire les 3 derniers CR d’AG (regarder notamment les procédures d’impayés et les discussions à la fin).
- le niveau des charges, à comparer du service (que ça soit un peu cher est plus compréhensible s’il y a le chauffage inclus).
- l’aspect, les dégradations…

L’immeuble en question, d’après ce que vous dites, semble être bien proche de devenir une copropriété "en difficulté".

A la rigueur, l’avantage d’être vraiment "en difficulté", c’est que les pouvoirs publics font des choses. Je pense à un quartier en particulier, où des travaux très importants ont été réalisés par les copros avec de forts soutiens des pouvoirs publics : destruction d’une partie des barres d’immeubles ; et pour celles qui restent isolation par l’extérieur, remplacement de toutes les menuiseries, réfection des parties communes, amélioration des extérieurs… Ces immeubles sont devenus presque bien…

Le problème, c’est qu’il faut une situation gratinée pour bénéficier de tels avantages. Bien des copros ne sont pas assez en difficulté pour attirer ainsi les soins des pouvoirs publics, et continuent à se dégrader lentement.

J’ai vu dans un documentaire : un ancien champion de judo, issu de la diversité, avait placé ses revenus importants de sportif dans l’immobilier locatif, pour se créer une rente, pensait-il. Il avait acheté là d’où il venait : la banlieue pauvre. Il disait avoir la moitié de ses appartements en impayés et en était réduit à faire le tour une fois par mois pour essayer de collecter les loyers sur place. Un champion de judo (costaud) et "issu de la diversité" a beaucoup de mal à collecter ses loyers dans de tels quartiers, de son propre aveu. Alors imaginez la difficulté si vous êtes blanc et chétif…

Edouard Herriot disait : "la politique, c’est comme l’andouillette, ça doit sentir un peu la merde, mais pas trop". L’immobilier locatif, c’est un peu pareil : si vous voulez du rendement, vous êtes obligé de descendre un peu en qualité. Tout est dans le "mais pas trop". J’ai déjà visité des trucs à 25 % de rendement, mais c’est juste trop compliqué d’être propriétaire dans de telles copropriétés "cour des miracles". N’oubliez pas non plus qu’un bon rendement sur le papier s’envole en fumée si vous ne percevez pas les loyers et que vous dépensez des milliers d’euros en huissier, en avocat, et en travaux post-saccage par locataire indélicat. Il vaut mieux un rendement plus bas et qui rentre vraiment, qu’un rendement théorique qui ne rentre pas.

Dernière modification par Bernard2K (26/04/2022 10h32)

Je vais essayer de répondre a tous de manière structurée malgré mes neurones abimés par une journée réunionite aigüe :)

@ Letuche57
Bien sûr, les documents doivent arriver sous peu. Merci pour le conseil sur le syndic.

@byebyepatron
Je suis de l’avis de Letuche57, je vois mal des frontaliers être intéressés par ce type de bien. C’est intéressant de voir votre exemple néanmoins, mon estimation de loyer pourrait peut-être être bonne. Avant tout, vérifier tout les documents pour confirmer ou non mon ressentit.

@Bernard2k
Vous mettez le doigt justement sur le point qui m’embête. L’appartement, malgré l’état et les travaux ne me fait pas plus peur que ça, c’est vraiment l’immeuble et l’état général des communs qui me font hésiter.

Des travaux sont prévus pour remettre en état les balcons qui sont très dégradés, par exemple mais pourquoi seulement les balcons et pas en profiter pour refaire toute la façade? Voir faire une isolation extérieure. Ca donne l’impression de faire des économies de bout de chandelle et que ces travaux sont effectués uniquement parce qu’on doit être à la limite du tolérable. Le béton est tellement abîmé qu’on voit les barres métalliques…

Comme vous le dites justement, la théorie ne vaut rien face à la réalité. Je me vois mal commencer mon aventure immobilière avec un bien qui risque de me poser plus de problèmes qu’autre chose.

Merci à tous. Je vais réfléchir et amasser plus d’informations pour le moment.

J’ajouterai que sur ce genre d’immeubles, la tendance en AG est très probablement de ne pas voter de gros travaux (majorite d’investisseurs ou proprio peu "riches")
Sur un immeuble collectif que je convoitais de 150 lots, pour un ravalement "simple", le budget par copropriétaire était estimé de 6000 à 9000 euros.
Une isolation par l’extérieur peut être fait à ce moment là mais est bien plus couteuse.
En général ppur obtenir une prise en charge par l’état, il faut commander une analyse énergétique pour prouver que les travaux vont permettre un gain x% de gain énergétique (il y a un minimum pour obtenir les aides de l’état).
Mais encore une fois, cette étude est très couteuse et doit être approuvée par l’AG.

Clairement on ne parle pas de petits montants surtout une fois rapporté au prix d’acquisition.

Sur le long terme, certains autres immeubles similaires auront fait ce type de travaux et auront garder une certaine valeur alors que ceux ravalés vont nécessairement être moins attractifs (tout dépand bien sur du prix payé vs prix marché sur un horizon un peu plus lointain)

Dernière modification par Letuche57 (27/04/2022 08h16)

A mon avis byebyepatron vous généralisez trop votre situation.
Les petites copro peuvent être bien gérés et sans soucis.

Le soucis ici est que la copro semble être en syndic bénévole ce qui veut dire potentiellement peu de charges mais beaucoup d’emmerdes…
J’ai un lot dans une copro de 10 apparts avec syndic plutôt bien géré et pas de soucis.
Prendre plusieurs lots dans une grosse copro avec chauffage collectif veut dire s’exposer davantage à des surprises (gros travaux de façades, explosion des charges liées à l’énergie comme on le voit avec le prix du gaz par exemple). A ce niveau là, prendre plusieurs lots dans une copro, à ce jeu je préfère prendre les risques et directement prendre un immeuble et gérer les soucis en connaissance de cause.

Pour les frontaliers, oui il y en a à Metz bien sur mais encore une fois, vu le pouvoir d’achat ils ne vont pas forcément vouloir se diriger vers le "tour" du Sablon…

Bonsoir,
Ne regrettez pas qu’un autre ait fait une offre.
Il est préférable de rater une occasion que de faire une mauvaise affaire.

Je confirme l’avis des autres intervenants sur l’importance de la copro car c’est l’élément que vous ne pourrez pas modifier.
Vous pouvez refaire entièrement votre bien si les autres copropriétaires sont négligents ,impécunieux ou refusant d’investir,l’immeuble se dégradera d’où perte de valeurs de votre bien et de plus charges plus importantes ensuite.

Les agents immobiliers parlent très rarement de ce point sauf si la copro est de très bonne qualité.

Dans tous les cas,regarder les PV d’AG toujours instructifs (travaux refusés alors qu’ils étaient nécessaires,impayés,questions diverses).
Sur un PV d’AG,j’avais ainsi relevé les problèmes de voisinage avec un bar jouxtant l’immeuble,la dégradation de l’ascenseur,et l’année précédente, l’intervention d’une entreprise contre les cafards…
Pourtant,l’immeuble était dans une rue du centre ville et pas dans un quartier à problèmes, mais cela avait conforté mon ressenti  de négligence des parties communes.

"Méfiez-vous de la première impression…c’est la bonne."Talleyrand.