Portefeuille d'actions et de fonds de Vanounouille

maxicool · #26

Bonjour,

déjà, que votre banque accepte de vous financer l’US, c’est un excellent point (qui apporte beaucoup d’intérêt au montage envisagé)à.
Certes, Efimmo et Immorente, c’est restrictif, mais c’est tellement compliqué de trouver un emprunt pour l’US que c’est quand même pas si mal.

Selon mes calculs, voilà les TRI (net d’IS) pour ces US :

Immorente (rendement 4,50% constant) :
- 5 ans (clé 19) : 6,26%
- 7 ans (clé 24,50) : 6,57%
- 10 ans (clé 32) : 6,26%
- 12 ans (clé 34,25) : 6,95%

Efimmo (rendement 4,80% constant) :
- 5 ans (clé 20,25) : 5,98%
- 7 ans (clé 26) : 6,46%
- 10 ans (clé 33) : 5,56%
- 12 ans (clé 36,50) : 6,82%

Pour les clés, il me semblent qu’elles ont récemment augmenté de quelques dixièmes de %.
Ca vous donne une idée.

--

Sur le choix des SCPI en PP, le choix est limité (et vraiment pas extraordinaire).
On voit que la banque se "rattrape" sur ce point (en échange du prêt sur l’US).

Concernant l’allocation, 100 + 50, c’est un choix convenable. Sofidy est une société de gestion ancienne et sérieuse. Les risques me semblent contenus. A défaut de mieux et d’une diversification plus importante.

Vous pourrez toujours diversifier le portefeuille plus tard. Et je pense qu’il sera nécessaire de le faire car 150 k€ en SCI IS, c’est peu par rapport aux coûts annexes (frais d’expertise comptable notamment). On lit souvent qu’en dessous de 350 / 400 k€, les frais sont trop importants pour justifier une SCI à l’IS.
Augmenter l’US à 75 k€, oui si vous pouvez (je le ferais personnellement).

Avec votre allocation 2/3 PP et 1/3 US, et surtout le différé de 2 ans (deuxième très bon point), le cash-flow devrait être au moins à l’équilibre, voir même positif.

Je suis étonné que vous affirmiez être en CF négatif avec les conditions présentées (2/3 PP + 2/3 US + différé de 2 ans). Combien avez-vous compté en EC ?
Il y a quand même un peu d’étranger (Immorente 22,60% et Efimmo 18,70%).

Les taux accordés sont satisfaisants également (prenez le 10 ans pour l’US). A voir les assurances, sur lesquelles la banque va sans doute imposer un contrat groupe (mais c’est possible de tenter la résiliation après signature du prêt).
Je l’ai fait de mon coté, ce qui m’a permis de diviser par deux le coût de l’assurance…

Par contre, vous ne parlez pas de la garantie, il n’y en a pas ?
Pas de nantissement, de caution type SACCEF (ou équivalent) ou Crédit logement ?

Dernière modification par maxicool (02/04/2022 09h55)

vanounouille · #27

Effectivement le choix est restrictif mais le réinvestissement des loyers perçus pendant le différé sera fait dans une SCPI autre à 100% étranger (type corum).

Je vous joins la photo de la simulation de financement. J’espère que les conditions n’auront pas trop varié depuis le temps (j’ai rendez vous samedi).
De même voici le tableur excel avec la simulation. Peut être ai-je fait une erreur?

simulateur_3_copie.xls

maxicool · #28

Vos fichiers sont si petits qu’ils sont illisibles.

vanounouille · #29

Excusez moi effectivement la compression leur a fait du mal.

Voici une nouvelle version

maxicool · #30

Le coût de l’assurance est énorme, comparé au montant emprunté.
- US : 27,88 x 144 = 4014 €
- PP : 55,48 x 144 = 7989 €
Soit 12 000 euros au total.
Vous êtes très jeune (30 ans selon votre présentation), ça me parait très cher. J’ose imaginer que cette assurance couvre 2 têtes à 100% / 100%…

Il a y aura sans doute moyen de résilier et de trouver beaucoup moins cher !
Pour comparaison, lorsque j’ai changé, pour un emprunt de 350 k€ environ, l’assurance nous revenait à 7300 euros pour 2 personnes (âge : 52 et 46 ans !) à 50% / 50%.

La garantie pour l’US n’est pas donnée non plus (1,91%), alors qu’elle est plus raisonnable pour la PP (1,59%). Les frais de dossier (1600 €) aussi, je trouve.

Globalement, les frais sont quand même élevés.
Je ne comprend pas trop comment est calculée l’échéance. J’utilise cette calculette pour comparer les offres de prêt mais je ne parviens pas à trouver vos chiffres avec les critères de l’offre.

Dernière modification par maxicool (02/04/2022 11h45)

vanounouille · #31

L’assurance a une mensualité dégressive au long de la durée du prêt.
Effectivement elle est pour 2 personnes à 100% chacun et nous avons tout les deux un peu moins de 30 ans.

Je ne maitrise pas assez ce simulateur excel car c’est celui d’un des membres.
Par exemple je en sais pas comment intégrer le fait que il y est 2 ans de différés et que ceux ci seront réinvestis.

Les frais de dossiers sont chers car le conseiller m’a dit qu’il devrait faire un dossier par SCPI.

Je vous donnerais une meilleure simulation samedi quand nous nous serons mis d’accord (il a enfin eu l’accord de sa hiérarchie pour le montage), celle ci ayant été faite en janvier lors de notre premier rendez vous.

Gilles6688 · #32

Bonjour

Ayant moi même l’envie d’investir de la même façon que votre montage SCI à l’IR, j’aimerais savoir si vous aviez contacté d’autre banque que la caisse d’épargne pour monter cet investissement?

Merci

vanounouille · #33

Non je n’ai pas contacté d’autres banques.
Celle ci m’ayant été conseillée par de nombreux confrères notamment sur sa capacité de comprehension de ma situation professionnelle et de son évolution.
De plus je préfère une solution simple et économe en temps quitte à sacrifier quelques % de rendement. Le temps que j’économise en rendez vous pouvant être réemployé à des activités lucratives.

maxicool · #34

Je ne sais pas comment sont calculées les échéances, on dirait qu’elles sont lissées pour être plus ou moins stables à 505 € (entre amortissement, intérêts et assurance).

Toujours est-il que l’assurance est facturée 0,66% sur vos 2 têtes.
Coût de l’assurance : 7200 €, soit un TEG > à 2%.
Savez-vous quel est le coût total de votre crédit (celui à 100 k€) ?

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