SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?

J’ai fait un fichier Excel qui consolide tout ça, et vérifie que tout est bon. Et il calcule mon IR afin que je vérifie que je retombe bien sur le montant calculé par le fisc.

cedREIM a écrit :

2 - Dans la partie prélèvement sociaux :
- une ligne Crédits d’impôt revenus étrangers - renvoi 51
Cela indique que les 8TK sont bien annulé et donc non soumis à prélèvement social.

cedREIM, sauf incompréhension de ma part, les PS n’ont pas été payés par ailleurs ? Faut-il comprendre qu’un montant positif équivalent à ce crédit apparaît également sur l’avis ?

Édit : suite à la réponse ci-dessous, je comprends qu’il y a bien une méconnaissance de ma part, le montant 8TK est pris en compte en 4BA ce qui donne lieu à son intégration à l’IR mais aussi aux PS.

Dernière modification par Thortue (23/02/2022 23h35)

Bonsoir,
Cela fait un moment que ma capacité d’emprunt n’est pas mobilisée entièrement (17% sur RP actuellement). Je m’interroge sérieusement sur un emprunt pour de l’investissement locatif, encore plus en cette période de hausse des prix qui démarre et tant que les taux restent relativement bas. Il me semble que l’immobilier pourrait permettre de diversifier et limiter le risque Vs l’inflation.

Ma réflexion est un peu différente de l’initiale car je considère l’achat à crédit et non pas au comptant. En effet, si les prix augmentent, l’achat à crédit ’protège’ car on a acheté les parts avant l’augmentation ce qui n’est pas le cas en AV.

J’ai donc étudié l’achat de SCPI à crédit en PP et NP, étant déjà propriétaire de parts en PP à crédit.

Voici mes hypothèses:

Frais souscription : 10%
Rendement : 4.5%
Revalorisation annuelle : 0%
Crédit 20 ans : 2%
TMI : 30%
PS : 17.2%
Démembrement 10 ans : 68%

J’ai également simulé un achat régulier en AV avec les paramètres suivants :
- Frais AV    6%
- Frais souscription 10% (EDIT suite message suivant: ce paramètre sert seulement à calculer le prix de part et donc les loyers)
- Rendement 4,50%
- Revalorisation    0%
- Frais UC    0,50%
- EDIT : versement de 100% des loyers

J’ai fait varier les paramètres loyers (4.5+/-0.5%, revalorisation capital 0+/-1%/an et taux d’emprunt 2+/-0.5%) pour obtenir le tableau ci-dessous. Néanmoins, après quelques lectures, j’ai découvert que les intérêts d’emprunt n’étaient pas déductibles pour l’achat de NP de SCPI (bofip). Je pensais qu’on pouvait stocker le déficit d’intérêt en démembrant sur 10 ans max puis les déduire des premiers revenus fonciers mais a priori ce n’est pas le cas. Cette nouvelle donnée ramène le TRI du cas nominal de la NP de 4.27% à 3.46% soit à peine plus que le scénario PP à 3.23%.

Dans le cas optimiste de rendement de 5%, revalorisation de 0.5%/an et emprunt à 1.5%, il est même préférable d’être en PP plutôt qu’en NP démembrée sur 10 ans, ce qui n’est pas illogique car le démembrement rapporte ’seulement’ 32% sur 10 ans.



En conclusion :
- la NP à crédit ne semble pas vraiment pertinente. Un tien vaut mieux que deux tu- l’auras.
- l’intérêt d’acheter à crédit Vs investissement progressif en AV se matérialise en cas de hausse du prix de part

Personnellement, j’ai encore du mal à me convaincre car je ne suis pas certain que l’immobilier professionnel suive l’inflation et ça mobilise quand même de la capacité d’emprunt. Le jeu en vaut-il la chandelle ? L’autre option est d’aller voir du côté du résidentiel en direct mais c’est plus de travail et, étant en zone tendue avec des rendements de 4-5% max, il faudra miser sur une évolution du prix.

Dernière modification par Adrien (22/03/2022 13h55)

En NP, peut être voir cette solution (sur SCPI sans frais de souscription) : Iroko Zen → avis sur cette SCPI (Iroko) p.4

sur un investissement à 5 ans avec de l’effet de levier, il est effectivement de recommander des stratégies qui visent à créer un peu de rendement avec la perspective de préserver le capital.
Les SCPI sont une piste mais effectivement les frais mordent un peu. Pourquoi ne pas vous focaliser sur de l’usufruit (pas de risques de pertes en capital) ?

Sinon je vous encouragerais à regarder la piste de fonds structurés sur mesure. D’après ce que je comprends des montants en jeu, vous pourriez obtenir une solution personnalisée en fonction de votre cahier des charges. Avec les niveaux de taux, de volatilité et de niveaux d’entrée 20 à 30% plus bas qu’au 1er janvier, vous pouvez trouver des choses qui avec une protection du capital jusqu’à -50% (peu probable sur 5 ans) vous servent sous condition du 6 à 8% par an.

Autre alternative, recherchez des placements dans la dette:
- par exemple en direct dans du crowdlending immobilier. Vous pouvez vous constituer un portefeuille qui tournera (hors défaut) à minima à 9% (les taux vont certainement remonter dans les mois prochains).
- au travers de fonds de dettes qui servent des coupons (par exemple des fonds de dette immobilière).

L’idéal étant de mixer plusieurs stratégies.

En AV, il faut lire les conditions particulières propres aux SCPI de chaque contrat. Mais ce que vous dîtes ne me paraît pas exact où en tout cas pas général. Sur les contrats spirica par exemple, le principe est que la valeur de part est exprimé en valeur de retrait.

Donc quand vous mettez 100 avec 6,5% de frais par exemple, vous avez bien 93,5 sur votre AV.
Si le prix de souscription est de 100 et la valeur de retrait de 91 par exemple, vous avez dans les faits, à montant investi équivalent, plus de parts sur votre AV qu’un porteur en direct et donc plus de loyers.

Pour 100 euros investis : le porteur en direct à une part. Au travers d’une AV, il en a 93,5/91=1,027.

Ceci ne tient pas compte des frais d’AV (qui en effet grignotent progressivement le nombre de parts). Mais d’autres paramètres peuvent être favorables à l’AV selon les SCPI et votre situation (PS prélevés au retrait, fiscalité,…)

spot, le 05/07/2022 a écrit :

sur un investissement à 5 ans avec de l’effet de levier, il est effectivement de recommander des stratégies qui visent à créer un peu de rendement avec la perspective de préserver le capital.
Les SCPI sont une piste mais effectivement les frais mordent un peu. Pourquoi ne pas vous focaliser sur de l’usufruit (pas de risques de pertes en capital) ?

Pour une durée à 5ans en AV vous pourriez regarder du côté des SCPI sans frais d’entrée (Remake, Iroko, etc). Les frais courants sont bien plus importants mais sur 5 à 7 vous pourriez être gagnant versus des frais d’entrée classique.

Rivol0gY, le 06/07/2022 a écrit :

Faites également attention à l’assureur du contrat car… certains assureurs prélèvent une dime substantielle sur les dividendes.

Pour faire simple : évitez Generali et Suravenir car ils ne reversent que 85% des dividendes/loyers sur les SCPI

Et favoriser Spirica, Apicil et SwissLife qui reversent, eux, 100% !

Je vous conseille d’éviter Apicil pour avoir tester avec linxea ZEN. De l’aveu même de Linxea lorsque je l’ai résilié ce contrat est une calamité. Arbitrage en ligne pour les SCPI c’est le parcours du combattant, avec une validation de Linxéa suivi d’une validation d’Apicil. Soit 15 jours minimum de délai. Impossible d’avoir 100% de SCPI avec ce contrat. Les dividendes sont versés avec 2 à 3 semaines de retard. Ils doivent faire travailler l’argent pendant ce temps là.
Les contrats Spirica sont à privilégier pour les SCPI. Flexibilité, autonomie.

de ma compréhension la limite des 50% s’applique à l’opération et non à l’allocation du contrat. Donc il est possible de faire une versement avec 50% de SCPI suivi d’un arbitrage pour arriver à 100% SCPI (ou SCI).

Au temps pour moi lecture trop rapide de ma part @Sisco2117 , effectivement un versement 100% UC mais 50% SCPI est conforme aux CG du contrat.

Dernière modification par Bobdocland (07/07/2022 12h06)

Bobdocland a écrit :

@Sisco2117 de ma compréhension la limite des 50% s’applique à l’opération et non à l’allocation du contrat. Donc il est possible de faire une versement avec 50% de SCPI suivi d’un arbitrage pour arriver à 100% SCPI (ou SCI).

euh….oui c’est exactement ce que je fait et ce que j’ai écrit un peu plus haut :

Mais ce n’est pas ce que dit PyT25VC à qui je répondais…

Dernière modification par Sisco2117 (07/07/2022 10h03)

spot, le 05/07/2022 a écrit :

Sinon je vous encouragerais à regarder la piste de fonds structurés sur mesure. D’après ce que je comprends des montants en jeu, vous pourriez obtenir une solution personnalisée en fonction de votre cahier des charges. Avec les niveaux de taux, de volatilité et de niveaux d’entrée 20 à 30% plus bas qu’au 1er janvier, vous pouvez trouver des choses qui avec une protection du capital jusqu’à -50% (peu probable sur 5 ans) vous servent sous condition du 6 à 8% par an.

Autre alternative, recherchez des placements dans la dette:
- par exemple en direct dans du crowdlending immobilier. Vous pouvez vous constituer un portefeuille qui tournera (hors défaut) à minima à 9% (les taux vont certainement remonter dans les mois prochains).
- au travers de fonds de dettes qui servent des coupons (par exemple des fonds de dette immobilière).

L’idéal étant de mixer plusieurs stratégies.

Les produits structurés qui permettent une performance aussi élevée avec un niveau de protection lui aussi élevé sont généralement basés sur des indices à pénalités. Résultat la protection réelle est bien plus faible qu’annoncée. C’est vrai que les produits structurés sont adaptés à ce genre de situation, malheureusement à moins d’être un professionnel du secteur il est très difficile d’en estimer la qualité (modèle à >5 variables).

Concernant le crowdlending immo, pourquoi pas, mais j’ai toujours du mal à croire qu’il y aurait une anomalie de marché. Donc quand le high yield € rapportait 2,5% avec un risque assez élevé, je ne crois pas qu’on puisse avoir 9% avec un risque souvent jugé comme faible.