Investissement immobilier locatif dans le Vaucluse…

Bonjour,

Je connais un peu ce département et quelques unes des villes citées.

Certes la région est belle pour faire du tourisme, mais y investir ne m’a jamais attiré.
Comparé à d’autres régions, une fois que l’on dissipe les rayons du soleil et le fait d’être en Provence, en tant qu’investisseur, je trouve le département peu dynamique.

A cela s’ajoute un taux de chômage et de pauvreté plus élevé que la moyenne nationale et une démographie atone, voire en recul dans certaines villes.

Ce qui n’est pas encourageant sur du long terme.

En fonction de l’endroit où vous voulez investir, je trouve les logements en centre-ville assez anciens, pas toujours bien entretenus et ne répondant pas à certains critères selon les locataires que vous ciblez.

Sur ce comparateur Insee, vous pourrez comparer certains chiffres, toujours utiles pour dresser un premier portrait de là où l’on veut investir:
Comparateur de territoire − Commune d’Apt (84003) | Insee

En cherchant un peu sur le site de l’Insee, vous trouverez divers documents factuels permettant à l’investisseur potentiel que vous êtes d’apprécier la zone souhaitée.

Les "fausses" annonces le Bon Coin, peuvent donner une idée de l’intérêt suscité par votre prétendu bien. Mais ne vous permet pas de rencontrer ces locataires potentiels afin de vous faire une idée précise de leur profil.

Quand un de mes biens est à louer, je reçois toujours beaucoup d’appels. Mais entre les curieux, ceux qui ont un dossier ou profil bancal, ceux qui ne vous inspirent pas confiance pour diverses raisons… après tri, je dois faire une visite pour plus d’une dizaine d’appels.

Ce qui m’importe n’est pas le nombre d’appel, mais d’avoir le choix du profil et pour avoir ce choix, il faut que votre bien (localisation, prestations, environnement, services…) sorte du lot.

D’un point de vue opportunités, les villes que vous citez me semblent loin d’Aix-en-Provence.

Pour trouver une bonne affaire, il faudra nécessairement faire des travaux. Faire des travaux à 1h+ de route c’est une plaie, je viens de le faire pendant 2.5ans et le déconseille.
Je conseille donc de déléguer dans un tel cas, mais pour cela il faut trouver un maitre d’oeuvre de confiance, qui a un réseau d’artisans de confiance, et vous n’aurez donc "plus qu’à" gérer ce maitre d’oeuvre. C’est encore du boulot, croyiez moi c’est bien suffisant !
De même, la question de la délégation devra se poser pour la gestion des locataires.

Gardez donc en tête qu’en partant sur ces villes, il faut prévoir un budget délégation supplémentaire, à mon sens nécessaire.

Ensuite, je ne sais pas répondre à vos questions, j’ai regardé Apt pendant un certain temps, justement au vue des prix qu’on y trouve pour les immeubles qui semble très intéressants quand on a les prix d’Aix-en-Provence en comparatif… mais le nombre d’offres a fini par me faire peur et j’ai conclu que le risque était trop grand (pour moi) pour une ville que je ne maitrise pas, aussi loin de chez moi. Je n’ai pas regardé Carpentras et Orange.

Du coup, j’aurais tendance à vous conseiller Pertuis, c’est moins loin et j’y ai vu plusieurs fois des biens intéressants. Je n’ai pas creusé plus loin que quelques alertes sur leboncoin et un tableau excel à côté, qui me donnait de temps en temps des cases vertes, mais je pense qu’il y a du potentiel.

Dernière modification par Iomipom (22/03/2022 15h56)

Bonjour Iomipom!

Merci pour votre retour!

Une heure est notre limite maximum. J’ai la chance d’etre en teletravail et de pouvoir travailler d’ou je veux. Ce qui peut me permettre de suivre les travaux plus facilement.

Quand avez vous regarde Pertuis?
Le peu que j’ai regarde ca semblait un poil cher et pas tres dynamique en terme de ventes (malheureusement il y a 5 a 10 biens en vente par mois ). Je devrais peut-etre creuser un peu plus.

Dernière modification par knandraina (22/03/2022 10h49)

Letuche57 a écrit :

Je partage aussi les avis, les "fausses annonces" sont un bien piètre indicateur, pour ma dernière mise en location dans une zone assez tendue, j’ai eu 60 ou 70 contacts.
A peine 10 dossiers totalement complet, et 2 ou 3 dossiers vraiment solides.
Au moins 30% ou 40% des messages sans suite du type "tjs dispo?"

Attention si sur-représentation des investisseurs, ca signifie souvent abondance d’offres locatives.

Pour un premier bien, il faut je pense viser une petite surface bien placée (transport à proximité, centre ville, commerces..) et pas trop loin de chez vous même si la renta est moyenne avec un cash flow négatif.
Les calculs excel et la réalité du terrain est tout autre

je pense qu’on va arreter les fausses annonces alors Quels sont pour vous les moyens de connaitre la demande locative d’une ville en particulier?

Letuche57 a écrit :

Attention si sur-représentation des investisseurs, ca signifie souvent abondance d’offres locatives.

Bon point!

Letuche57 a écrit :

Pour un premier bien, il faut je pense viser une petite surface bien placée (transport à proximité, centre ville, commerces..) et pas trop loin de chez vous même si la renta est moyenne avec un cash flow négatif.
Les calculs excel et la réalité du terrain est tout autre

Je suis bien d’accord avec vous, sauf sur la partie cash-flow negatif Je n’ai pas envie de sortie de l’argent tous les mois.
Je prends l’exemple de Pertuis, pas trop loin de chez moi (30 minutes). Je regarde un T2: 124k les 47m2. 550 euros HC le loyer en moyenne. C’est pas un petit cash-flow negatif que je vais avoir…Alors certes, c’est possible de negocier, mais ca reste tendu d’avoir un bien qui s’autofinance.
Je prends l’exemple de Marseille, 30 minutes egalement. Soit trop cher le m2. Soit peu cher, mais avec des profils tres tres risques.

Je cherche juste a trouver le bon equilibre entre degager du cash-flow positif et ne pas avoir trop de distance avec mon potentiel futur bien. Et rien que ca, ca semble complexe! A premiere vue, je prefererais sacrifier la distance mais peut etre que c’est un mauvais choix!

Letuche57 a écrit :

Quand je parle de cashflow négatif je parle sur base du crédit + lissage de toutes les charges (y compris impot) mois par mois.
La renta brut ou calcul cash flow basique (loyer CC - mensualité) n’est pas représentatif.
Si sur ce premier calcul basique n’est déjà pas top, je pense que vous pouvez passer votre chemin

J’utilise Horiz.io, anciennement rendementlocatif.com, pour faire toutes mes previsions. Il semblerait qu’il calcule le cashflow une fois toutes les charges deduites, y compris les impots.

Letuche57 a écrit :

Un immeuble ou un appartement avec des travaux d’amélioration mal chiffrés ou gros travaux de rénovations non prévus (car pas vu lors de la visite) vont être un vrai gouffre financier et vous mettre en situation délicate (stress, grosses dépenses, …)

Je suis totalement d’accord sur la partie travaux. Nous n’y connaissons pas grand chose, et nous avons peur de les sous-estimer et de prendre tres cher plus tard.

Letuche57 a écrit :

Tout ca est bien psychologique.

Oui, on se tate enormement avec ma compagne. On visite des villes, on tate chaque marche en discutant avec les agents, les locaux etc. On sait que si on veut un minimum de cash-flow il faut forcement faire des travaux, mais des fois les travaux sont trop gros et peuvent generer de mauvaises surprises. Ca nous freine.
Desormais la contrainte distance va etre encore plus contraignante, il va falloir redoubler d’ingeniosite!
Mais on va y arriver

knandraina a écrit :

Quand avez vous regarde Pertuis?
Le peu que j’ai regarde ca semblait un poil cher et pas tres dynamique en terme de ventes (malheureusement il y a 5 a 10 biens en vente par mois ). Je devrais peut-etre creuser un peu plus.

Je regardais attentivement en 2018, depuis c’est beaucoup plus rare.

Mais il y a encore quelques mois (2-3, pas plus), il y avait un immeuble qui me faisait de l’oeil, de mémoire 290m² pour 300k€… avec des travaux pour remettre au gout du jour, mais ça semblait saint. Il a trainé longtemps sur leboncoin (au moins 6 mois), donc il y avait surement des obstacles, mais c’est justement ce qu’il faut chercher pour avoir une bonne rentabilité et un cashflow positif.

J’étais encore trop occupé sur le projet précédent, sinon j’aurai été voir de plus près.

Bref, je pense donc qu’il est encore possible de trouver des choses dans le coin, sans pour autant aller jusqu’à Apt / Carpentras / Orange. Je ne crache pas sur Apt, mais je déconseille de nouveau d’aller aussi loin pour un premier investissement. Faites-vous la main localement, voyiez comment se passe des travaux et la gestion / l’entretien, puis éventuellement allez appliquer ce que vous avez appris plus loin.
Le rendement (théorique) sera moins bon, mais vous limiterez fortement les risques.

Pour nuancer les propos de Letuche57 (qui par ailleurs donne de très bons conseils, et maintenir votre motivation : n’abandonnez pas l’idée d’avoir un cash flow positif dans la région. Je viens de terminer une opération dont je dois écrire l’étude de cas, j’ai +/- 900€ de cashflow positif pour un investissement de +/-260k€… dans votre zone de recherche.

Alors certes, l’opération a commencé avant le covid donc c’est peut-être un peu plus difficile maintenant, mais je n’ai aucun doute qu’on puisse encore trouver du cash flow positif.

Merci Letuche57 et Iomipom, vos reponses vont nous aider dans notre reflexion!

@Letuche57: Quand je dis "je ne veux pas sortir de l’argent tous les mois", je signifie juste que je ne souhaite pas faire un effort d’epargne. Evidemment, si je dois sortir de l’argent, pour un immeuble ou un appartement que je possederais dans le futur, pour reparer une VMC, une chaudiere ou quoique ce soit d’autre je serais le premier a intervenir et a debourser de l’argent.
Avoir un cash-flow positif, apres avoir retire charges et emprunts du loyer, nous permettraient:
1/ d’avoir un complement de revenu
2/ permettrait justement  de constituer, pourquoi pas, une petite epargne de precaution pour le bien en question en cas de depense imprevue.
3/ enchainer les investissements locatifs aupres de nos banques

Peut-etre que mon raisonnement est faux.

Mais vous avez raison, on va repartir de 0, faire une analyse plus precises des villes/quartier/rue qu’on pourrait cibler et suite a ca, nous commencerons a chercher des biens et optimiser pour un rendement.

knandraina a écrit :

Avoir un cash-flow positif, après avoir retiré charges et emprunts du loyer, nous permettraient:
1/ d’avoir un complément de revenu
2/ permettrait justement  de constituer, pourquoi pas, une petite épargne de précaution pour le bien en question en cas de dépense imprévue.
3/ enchainer les investissements locatifs auprès de nos banques

Comme indiqué précédemment, vous aurez à passer à la caisse pour différents postes : toiture, ravalement, chaudière, appart ravagé par un locataire pas content etc.
En copropriété ces charges seront partagées, en monopropriété ça peut vite piquer. Vous savez combien coûte une rénovation de toiture ou une chaudière d’immeuble ?

De deux chose l’une, soit vous piochez dans ce cashflow généré, soit vous piochez dans votre épargne, ce qui revient au même. Vous pouvez effectuer le second œuvre : petit entretien peinture, sols etc. mais pour le gros, pas le choix que de faire appel à des pros (ou d’assumer la responsabilité en cas de pépin).

Le but est donc de retarder/limiter ces frais via un examen du bien avant l’achat dans le cas d’une copro (visite avec des pros, PVs d’AG, DTG, questionnement des voisins etc.), en monopropriété les risques sont plus élevés et vous êtes seul.

Visez les biens que vous vous sentez de gérer. Gérer au sens de : "chez bailleur, la VMC a lâché" => Soit vous savez changer une VMC soit vous appelez un pro qui va vous la facturer 3x fois son prix (ce qui est normal).

Il vous faudra de l’énergie, du temps et du matériel… ou de l’argent.

Xavier.