Clausan : étude de cas immobilier (SCI à l'IS : écart en CCA et parts sociales)

Bonjour à tous,

Je voulais avoir votre avis sur le montage suivant en SCI à l’IS. Finalement, on parle beaucoup de son côté capitalisant pour faire de l’immo sur la durée/volume (sans forcément penser succession) tout en se privant du barème de PV immo des particuliers. Diamétralement opposé et avec une stratégie qui a un angle d’attaque différent, on a le cas du démembrement post acquisition à crédit qui permet d’avoir un actif net pour la société faible donc des frais de donation de la NP aux enfants avec une base très faible et l’US viager pour les parents qui se gardent la rente.

Le cas/montage que je souhaite vous présenter est finalement une alternative de la seconde option mais lorsque le parent est en début de 70-aine et ne peut plus s’endetter. Les pistes d’optimisation (990I sur plusieurs bénéficiaires, plafonds de donation etc.) ont déjà été maximisées.
Le contexte est un parent qui tire sur une AV en 990I un complément de retraite, finalement il n’y a pas assez de bénéficiaires avec chacun un abattement a 152k donc il y aura des frais de succession sur ce front là.

L’idée est le montage suivant, je mets quelques chiffres pour fixer les idées :
- SCI a l’IS, 1000 euros de capital et 1000 parts, les enfants s’en partagent 999 et le parent en garde 1
- le parent fait un apport de liquidité en CCA, disons 200k
- montage SCPI standard pouvant aller jusqu’à PP+US pour augmenter le TRI
- le parent récupère trimestriellement les loyers – IS – frais de structure en CCA
- finalement quand le CCA est totalement consomme, il peut être décide de ne pas distribuer de dividende
- retour sur les versements sortants récurrents en AV 990I

Au décès, il y aura des frais de succession sur cette part sociale de SCI représentant un millième de la structure donc dérisoire. J’entends bien que si le décès a lieu avant l’épuisement du CCA, ce dernier rentrera en succession. Si la pipe se casse trop tôt, ce montage ne sera pas intéressant car ce capital passera à la moulinette classique plutôt qu’en 990I qui est plus doux (même après abattement).
Cette approche me semble drôlement puissante :
- transmission de 200k sans frais de par le va-et-vient en CCA
- certes, ces 200k sont dans une société et les enfants, avec un CCA à 0, devront payer la flat taxe s’ils veulent récupérer ce capital, sinon laisser tourner cette structure et avoir un complément de revenu trimestriel ;  encore plus favorable si les enfants ont un TMI élevé que d’avoir ces revenus fonciers au travers d’une SCI et non en nom propre
- l’alternative plus classique étant l’achat en nom propre des parts de SCPI par le parent et le démembrement avec abattement qui va bien (30% dans notre cas). Cela permet une continuité pour le parent de toucher les loyers jusqu’au décès (au lieu de jusqu’à l’épuisement du CCA) mais finalement les enfants derrière se retrouvent avec ces parts de SCPI en nom propre et l’imposition qui va avec

Est-ce que je rate quelque chose ? Ma compréhension du CCA et des parts sociales me laisse penser qu’il est possible d’avoir une telle décorrélation mais d’un autre côté cela me semble un peu gros…
Qu’en est-il de l’abus de droit/donation déguisée ? Même réponse si le CCA était rémunéré ?

Edit: j’insiste sur le fait que la strategie serait pour les enfants de ne pas sortir de dividendes de la structure dans un premier cycle long, soit achat recurrent de SCPI avec les loyers trimestriels, soit achat d’un bien physique a credit qui ne s’auto-finance pas et le revenu des SCPIs permet de completer la mensualite. Autrement, il vaut mieux payer les 20% de droits de succession civile vs les 30% de dividendes si c’est pour sortir les 200k directement.

Dernière modification par Clausan (06/03/2022 08h15)

Mots-clés : cca, sci is, transmission