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[+2]    #226 19/05/2021 12h47

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Bonjour à tous

Ma contribution sur les garages :

Lors de l’achat de notre Rp, il y avait en façade de rue 5 garages bétonnés (110m2 environ) dont un au centre qui servait de passage/ porche pour accéder à la maison derrière.

J’ai fait "encore" une nouvelle DP pour une création de portail sur la voirie fraichement rétrocédée qui borde ma parcelle.

J’ai ensuite muré le fond du porche pour le transformer en garage.
Pour l’électricité, il y avait dans ces garages un vieux tableau de comptage déposé, que j’ai fait remettre par ENEDIS.
L’assurance est inclus dans ma RP 427€/an pour l’ensemble, maison et dépendances.

Résultat, je loue à une entreprise 4 boxs pour 350€ mensuel.
Le 5ème box pour stockage à 90€.

Difficile de parler de rentabilité car le prix d’achat était inclus dans ma RP, mais la somme des loyers (440€ mensuel avant imposition) paye 70% du montant de l’emprunt de la maison.

J’aurais peut être pu en tirer encore plus en louant l’ensemble à une entreprise comme local, mais le bail commercial que je ne maitrise pas et la possible nuisance sonore générée en fonction de l’activité m’a pour l’instant fait renoncer à cette solution.

Dernière modification par Leon (19/05/2021 12h50)

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Favoris 1   [+2]    #227 19/05/2021 13h43

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ArnaudC, le 18/05/2021 a écrit :

Hello Amoilyon,

merci beaucoup pour ces réponses claires smile en effet cette annonce ressemble un peu a "un investissement de bon père de famille" bien que je ne le suis pas, mais le problème c’est que malgré plusieurs mois à éplucher les annonces sur le bon coin je ne trouve pas de perle rare à 2000eur comme vous et ce serai bien la cible que je préfèrerai acheter car le ROI est carrément plus intéressant !

Auriez-vous des conseils afin de m’aider a dénicher de telles affaires ? je suis prêt a "mouiller la chemise" en prospection si on me donne les bonnes clés pour faire de telles recherches wink

évidemment je préfèrerai trouver 3 ou 4 places à 2000eur chacune pour le même prix et ainsi maximiser les loyers et obtenir 200eur brut par mois pour le même tarif !

Avec le jeu de l’offre et de la demande, si je mets demain une annonce avec mon box à 2000€ je vais être envahie d’appels. ( Voulez-vous que je mette votre téléphone ? Comme ça, vous verrez directement qui sont les -nombreux- investisseurs lyonnais ? wink)

Il n’y a pas de règle type, ce n’est pas une recette de cuisine.
Dans mon cas, pour illustrer l’exemple, annonce d’un box à acheter en agence il y a 5 ans, j’ai appelé et insisté -fortement- pour visiter le jour même. Pendant la visite, le téléphone de l’agent n’arrêtait pas de sonner pour visiter ce box. J’ai fait mon offre suite à la visite. Pour tout un tas de problème, il se trouve que je n’ai pas -encore- signé l’acte de vente. Mais j’aurais découvert la copro - une copro comme il y en a des tas sur Lyon - et j’ai commencé mon travail de patience et de persévérance.

J’ai démarché les copropriétaires, j’épluche les AG, j’actualise les nouveaux entrants et les sortants.
Dans mon portefeuille immobilier, c’est le paragraphe sur les box. Je ne suis pas spécialiste des parkings à Lyon, mais dans MA copro, c’est mon terrain de chasse, et je suis plus qu’au point.
J’arrive à les reconnaître en une seule photo - une agence en a vendu un en ce début d’année, mais bien trop cher pour moi -.

J’aime beaucoup la métaphore du coin à champignons, qui nous vient de B2K, mais il existe des tas de coins à champignons.
J’achète à des vendeurs qui s’ignorent, et qui ignorent le prix de leur box, satisfait de mon "je m’occupe de tout: diagnostic, syndic, notaire, vous aurez juste à signer -et même par procuration- et donner votre RIB pour encaisser l’argent".

J’aurais passé 5 ans à éplucher cette copro. J’achète le box 5 et 6, j’ai une piste pour le 7ème, il y en a 3 au contentieux (que je suis également), je ne désespère pas pour "celui de l’agence" que je n’ai toujours pas.

Est-ce que vous vous sentez de faire comme cela ?
De passer des heures d’étude, pour peut-être rien au final ?

Vous regardez mon "terrain d’investissement" et vous vous dites " la chance, elle a des box à 2000€ à Lyon qu’elle loue facilement avec une bonne renta, j’en veux aussi", mais vous ne voyez que les arbres qui ont poussé, et pas toutes les graines que j’ai semées, où j’ai passé beaucoup de temps à planter, à arroser régulièrement, et qui n’auront rien donné ( comme ce grenier, où j’ai passé beaucoup de temps…)

RadioInvest, le 18/05/2021 a écrit :

@amoilyon

Avez-vous entamé une réflexion sur les potentielles évolutions à venir, à savoir "l’électrification" des parkings ?

Il est probable que dans les 10 prochaines années, de nombreux locataires de vos places de parking aient envie d’y recharger leur voiture électrique (plutôt que sur les bornes extérieures de la voie publique).

Avec un prix au m² haut, et des gens qui stockent toujours plus, je n’ai qu’un seul de mes box qui sert réellement à un engin motorisé, tous les autres sont uniquement pour du stockage.
Sur mon annonce je suis claire : pas de prise individuelle, une prise dans les communs, pas d’eau et la lumière dans les communs avec un minuteur. Je n’ai pas de soucis pour louer, la principale question est : "Quel est l’accès ? On peut décharger devant ?"

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#228 19/05/2021 22h53

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@ArnaudC
Je me permets un petit retour d’expérience avec une bonne trentaine de box et parkings en région parisienne.
1) il faut faire attention aux frais de notaire qui sont à plus de 15-20% sur des petites sommes.
Il vaut mieux chercher des lots pour l’optimisation des frais de notaire.
2) il faut aussi regarder les frais liés au parking :
Taxe foncière qui peut atteindre jusqu’à 2 mois de loyer,
Les charges de copropriété.

Pour la recherche de lots, certains indices dans les annonces laissent parfois apparaître qu’il y a plusieurs box ou parkings à vendre.

En terme de gestion, il n’y a rien de plus simple.
5 minutes pour la visite, un contrat, un chèque et vérifier tous les mois le paiement du loyer et c’est tout.
Pas d’appel pour chasse d’eau…
Quant au rendement, j’arrive à faire entre 8 et 12% brut.
De mon côté, je suis plus Box que parking.
En effet, il est plus difficile de déménager des affaires qu’une voiture.


Les petites rivières font les grands fleuves. Qui tente rien n'a rien.

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#229 20/05/2021 16h06

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J’ai l’impression que les hauts rendements annoncés sont surtout biaisés :
- par la bonne affaire à l’achat. Encore plus que dans d’autres domaines, la bonne affaire semble se faire à l’achat. Quid du rendement calculé à partir du prix auquel on pourrait revendre le bien ?
- par le travail personnel. Je lis bien que cela demande peu de travail et peu de contrainte. Mais je constate aussi que c’est obligatoire. Qu’une agence prend 150 ou 200e à l’installation, et que sur des box à 35e/mois avec un turn-over d’un an, c’est juste 30 ou 40% du revenu brut. Et qu’au delà de la gestion d’un lot, il faut aussi penser à toute la charge mentale sur l’ensemble de la durée, y compris des projets qui n’ont pas abouti.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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[+2]    #230 20/05/2021 20h47

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Tlaloc a écrit :

- par la bonne affaire à l’achat. Encore plus que dans d’autres domaines, la bonne affaire semble se faire à l’achat.

Il me semble que ce n’est ni plus ni moins que dans d’autre domaines. Une bonne affaire se fait toujours à l’achat. Ca fait marner ceux qui n’y arrivent pas, mais c’est la stricte et simple vérité.

Quid du rendement calculé à partir du prix auquel on pourrait revendre le bien ?

Pris isolément, il n’a aucun intérêt pour indiquer si l’on a fait une bonne affaire. Il indique seulement si le quartier est coté ou non. Si je peux revendre à 6 % de rendement, je suis dans un coin cossu et recherché. Si je peux revendre à 10-12 %, je suis dans un coin quelque peu défavorisé. Si je peux revendre seulement à 25 % de rendement, je suis dans les pires quartiers "prioritaires".
La différence entre le rendement d’achat et le rendement de revente est un indicateur de bonne affaire, mais seulement du point de vue achat-revente. Par exemple, celui qui a acheté à 12 % et revend à 6 % fait une aussi bonne plus-value que celui qui a acheté à 20 % et revend à 10 % : il a fait x2 en achat-revente. Par contre, pendant la durée de détention, celui qui a acheté à 20 % a fait une "meilleure affaire" (du point de vue du rendement, mais au prix de risques supérieurs, presque toujours).

- par le travail personnel. Je lis bien que cela demande peu de travail et peu de contrainte. Mais je constate aussi que c’est obligatoire. Qu’une agence prend 150 ou 200e à l’installation, et que sur des box à 35e/mois avec un turn-over d’un an, c’est juste 30 ou 40% du revenu brut. Et qu’au delà de la gestion d’un lot, il faut aussi penser à toute la charge mentale sur l’ensemble de la durée, y compris des projets qui n’ont pas abouti.

Vous mettez dans le même panier deux type de travail :
- celui de recherche
- celui de gestion

Moray par exemple semble avoir fait assez peu de travail de recherche : il passait devant ces garages et il a fini par apprendre que c’était à vendre. Par contre, après achat, il y a beaucoup de travail de gestion, qu’il arrive à minimiser grâce à une organisation efficace (voire expéditive, diraient certains).
Amoilyon semble avoir fait un énorme travail de recherche, avec un suivi sur plusieurs années. Par contre, ça ne semble pas spécialement pénible à gérer.

De toute façon, il est bien évident que la rentabilité élevée de l’investisseur immobilier est tempérée par deux "subventions" :
- il subventionne son activité en ne comptant pas une bonne partie de ses dépenses : déplacements, menus achats liés à la recherche puis à la gestion restent dans le budget du ménage. Tenez-en une comptabilité exacte (par exemple en devenant marchand de biens wink  ) et vous serez étonné du montant de ces dépenses. Même dans une SCI, le coût est sous-estimé, car si le gérant consciencieux va compter ses dépenses liées à la gestion, il ne comptabilise presque jamais les coûts liés à la recherche du bien. Il faut vraiment avoir un raisonnement 100 % "entreprise" pour comptabiliser l’ensemble des dépenses.
- de plus, il subventionne son activité en ne comptant pas son temps de travail. Tenez-en une comptabilité exacte (par exemple avec une compta analytique qui mesure le temps passé sur chaque "projet" et lui attribue un coût basé sur une rémunération réelle ou théorique), et là ce poste explose carrément. Pour une chercheuse très méthodique comme amoilyon, je n’ose imaginer à combien se chiffrerait ce temps de travail.

Sur les parkings, qui sont très bons marché à l’achat (à comparer de l’habitation ou des locaux commerciaux), il est certain que les charges ainsi "subventionnées" facilitent grandement une rentabilité élevée ; et réciproquement, la grèverait d’autant plus si elles étaient comptabilisées à leur coût réel. Mais c’est valable pour tout ce qui est de faible valeur unitaire. Achetez des studios dans une banlieue difficile (on peut en trouver à 10 k€ en cherchant bien) et vous aurez de même une rentabilité élevée seulement si vous négligez les coûts de recherche et de gestion.

Pour autant, pour beaucoup de personnes, l’investissement dans l’immobilier locatif est une passion. Est-ce que le collectionneur comptabilise le coût de son temps de travail pour rassembler ses précieuses collections ? L’investisseur en immobilier locatif a parfois plus une logique de collectionneur entomologiste qu’une logique de directeur financier d’entreprise ! wink

Dernière modification par Bernard2K (20/05/2021 21h01)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#231 21/05/2021 14h22

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Les récents échanges m’inspirent les commentaires suivants :

1 - L’article 78 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation dispose : "Un parc de stationnement est un emplacement couvert, annexe d’un ou de plusieurs bâtiments d’habitation qui permet le remisage, en dehors de la voie publique, des véhicules automobiles et de leurs remorques, à l’exclusion de toute autre activité.".

Le stockage dans des box semble donc interdit… Quid des problématiques d’assurance ?
Quid des dispositions des règlements de copropriété ?

2 - L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 (introduit par la loi ALUR) prévoit : "Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. ". Quel est le coût d’une assurance PNO pour un box ? Certains assureurs proposent ils des tarifs non prohibitifs ?

3 - Il convient d’être très vigilant à la répartition des travaux… j’ai le souvenir d’une copropriété pour laquelle le règlement de copropriété prévoyait une répartition des frais de ravalement par immeuble (habitation de 9 étages / garage sur 1 niveau) et ou le syndic était parti sur une répartition en copropriété générale ce qui avantageait grandement l’immeuble d’habitation… Il convient donc pour chaque garage de bien connaitre le règlement de copropriété et de le faire appliquer… 

4 - Les tantièmes de copropriété sont sensés être proportionnels aux valeurs des différents lots… mais au moment de l’établissement de l’état descriptif de division. Dans les copropriétés anciennes, les box/parking peuvent être associés à des tantièmes assez élevés par rapport aux appartements, le prix des appartements ayant évolué plus favorablement que ceux des box/parking dans de nombreuses villes…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/05/2021 14h40)

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#232 27/02/2022 10h51

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Livré interressant pour investir dans les parkings : Reussir son investissement dans les parkings et garages de Julien Bedouet. Il a aussi un site internet assez bien fournit.

Personnellement je me suis penché sur ce genre d’investissement sur Montpellier et banlieue proche mais les prix actuel du marché ne permette pas de générer une rentabilité interressante.

Exemple récent  : lot de 3 places de parking dans une residence neuve sûr Castelnau Le Lez (banlieue Montpellier) pour 55k euro pour une valeur locative de 70e/place. Rendement vraiment faible.

C’est identique sur vos secteurs ?

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#233 27/02/2022 11h00

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Dommage qu’il n’y ait pas un genre de SCPI spécialisée sur les parkings, ça permettrait des achats de lots beaucoup plus rentables.

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#234 27/02/2022 15h24

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Canyonneur75, le 21/05/2021 a écrit :

Les récents échanges m’inspirent les commentaires suivants :

1 - L’article 78 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation dispose : "Un parc de stationnement est un emplacement couvert, annexe d’un ou de plusieurs bâtiments d’habitation qui permet le remisage, en dehors de la voie publique, des véhicules automobiles et de leurs remorques, à l’exclusion de toute autre activité.".

Le stockage dans des box semble donc interdit… Quid des problématiques d’assurance ?
Quid des dispositions des règlements de copropriété ?
Canyonneur

Je peux confirmer d’expérience que le sujet n’est pas théorique. J’ai loué un box dans une résidence, pour stocker des meubles suite à une succession. Bail signé via agence, en indiquant clairement pourquoi je louais ce box, indication de stockage présente dans le bail. Mention à mon assureur du meme usage. Un jour, l’agence me communique le courrier recu par le proprietaire, emis par syndic, indiquant qu’à la demande des pompiers, le syndic allait procéder à l’ouverture de tous les box, pour s’assurer qu’ils etaient bien à usage de stockage de véhicules exclusivement, et qu’aucun autre objet y etait stocké.
Il se trouve que je comptais demenager le contenu du box donc je n’ai pas bataillé, et j’ai résilié mon bail. Certains proprietaires étaient outrés, parlait d’abus de droit, de violation de domicile, je ne sais pas jusqu’ou un syndic peut aller, avec l’aide des forces de l’ordre, pour faire ouvrir un box…Mais il semble que certaines copropriétés se retrouvent ciblées par de telles démarches. Ca se passait il y a 5 ans, à Maisons-Alfort.

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#235 27/02/2022 15h41

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nexus a écrit :

Dommage qu’il n’y ait pas un genre de SCPI spécialisée sur les parkings, ça permettrait des achats de lots beaucoup plus rentables.

Cristal Rente a un parking souterrain au cœur de Toulouse loué et exploité par Q-Park CRISTAL Rente - Inter-gestion Il y a quelques années c’était leur plus gros actif, aujourd’hui au fil des acquisitions, ce n’est plus qu’un actif parmi bien d’autres d’autres…


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#236 27/02/2022 17h12

Membre (2021)
Réputation :   38  

En effet, quelques actifs de parkings sont détenus par certaines SCPI comme Cristal Rente. Mais ça tient au final de l’anecdotique…

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[+3]    #237 16/07/2023 13h14

Membre (2023)
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Bonjour,

Un message pour témoigner de mon expérience dans les boxes (et relancer un peu ce fil très intéressant).
De notre côté, avec ma femme, nous avons décidé en 2004 d’investir dans l’immobilier (par tradition "familiale" chez ma femme, plusieurs oncles ayant des logements/terrains…).
Nous avons vite écarté les locations d’habitations car on ne voulait pas se trouver dans la situation de renvoyer un locataire, de se retrouver coincés pendant des mois (ou plus !) par un locataire/squatteur.

Et, par l’entremise de mon beau-père, qui  a passé sa vie dans le bâtiment (entrepreneur, puis auto-entreprise de conseil pour syndics principalement), nous avons appris qu’un de ses clients vendait un parc de box (département 91), pas loin du RER : 150 boxes au total à 15 000 euros le box. A ce moment-là, les loyers étaient de 90 €.
Nous avions 30 000 € de liquidités, et après pas mal de calculs, il s’est avéré que l’achat de 9 boxes à crédit sur 12 ans était le mieux. Les taux en 2004 étaient pas mal et cela revenait à 1 043 € / mois.
On a payé au total avec les FN 145 000 € (9 * 15000 + 10 000 euros de FN).

Comme on n’y connaissait rien, on, a fait gérer ça par un syndic d’immeubles connu par mon beau-père. Au début, c’était 15€/box (mais ça a évolué, faut lire la suite !).
Charges : environ 100€ mois pour  les travaux de la copro (copro de boxes uniquement)
TF : environ 1400 € au début mais plusieurs hausses et dorénavant à 2000 €/ an
Entrées : 9 * 100 € (loyers changé au moment de l’achat) -> 900 € / mois
Cela permettait donc de payer à 60% environ le crédit. Restaient 400€ d’effort familial.

Depuis :
- aucune vacance (18 ans * 9 boxes * 12 mois) -> 2000 mois environ et peut-être 3-4 mois de vacance (à cause de l’agence qui traîne un peu, et perd un demi-mois).
- 3-4 locataires mauvais payeurs / laissant traîner / agence qui gère pas, qui ne nous prévient pas. Au final, j’estime à environ 40 mois de perdus dans la nature. Ce qui fait 1950 mois / 2000 (97.5% de loyers perçus).
- depuis fin 2016, les boxes sont définitivement payés. Les loyers ont été augmentés, et atteignent dorénavant 110-115 € / mois.

+
On s’était dit que si nous avions besoin d’argent rapidement, on pouvait facilement revendre un box (et pas l’ensemble de notre patrimoine). On n’en a jamais eu besoin, difficile donc de savoir si ce serait facile… Toutefois, je regarde de temps en temps sur LBC, et j’en ai vu 3 de vendus cette année de 16 à 18k €)
Le risque n’est pas si énorme.
Les frais sont connus d’avance, il n’y a aucun entretien, aucun problème (normalement)
Les gens restent longtemps. Minimum 3 ans pour nous, et certains depuis 10 ans et plus. (il faut dire que les 2/3 vivent dans les bâtiments autour des boxes)

-
Attention aux syndics !
Le premier syndic, un vieux de la vieille, a bien fait marcher l’affaire, mais… après 6 mois un peu relâché (il répondait lentement), on a appris par… son successeur qu’il avait revendu son affaire ! D’ailleurs, il n’était déjà plus ami avec mon beau-père à ce moment-là…
Le 2ème syndic donc, était le fils à son papa, qui lui avait "offert" ce syndic. Au bout de 2 ans on est partis de nous-mêmes, car il n’y connaissait pas grand’chose, répondait très lentement, et je pense que lorsqu’on a lui a signifié notre décision de rompre le contrat, il n’a pas compris pourquoi (alors qu’on l’avait tanné 3 mois pour qu’on discute tous ensemble…
Le 3ème syndic, un autre ami de mon beau-père, a repris nos contrats, a remis de l’ordre (et surtout dans les contrats !), mais… au bout de 5 ans, a disparu de la circulation après avoir… revendu son syndic !
4ème syndic donc, bien plus pro, une équipe, avec moins d’affectif, plus de relation clientèle (surtout au début !). Ca fait 4 ans qu’on y est, et en gros ça va beaucoup mieux, mais surtout parce que NOUS sommes beaucoup plus attentifs. C’est ça la différence !

En relisant tout ce fil, j’ai revérifié, nos contrats ne sont pas des contrats "code civil" comme j’ai lu ça (page 4). Je reverrai ça avec notre agence.
Le fait d’être "loin" des boxes nous a forcé à faire appel à une agence, mais là, c’est surtout à nous d’être attentifs, de les relancer rapidement dès qu’il y a retard (ce qu’on a pas fait pendant quelques années, et quand ça arrive, c’est toujours très tard !)
Les travaux : et oui, ça arrive quand même, typiquement la porte qui ne s’ouvre plus /ne se ferme plus. Et la, re-méfiance envers l’agence. On nous a fait le coup 2 fois.
Locataire : - la porte ne s’ouvre plus
Agence (à nous) : nous avons contacté une entreprise qui peut réparer cette porte (qui n’est pas aux dimensions habituelles) pour 2500 € environ. Soit 2 ans de location hmm/
Nous : on contacte un ami à nous qui est dans le "bâtiment" et qui nous a accompagnés voir cette porte. En fait, seul le câble était cassé. 1/2 heure pour AR chez Castorama, un câble à 15€, une demi-heure de MO et voilà, fini.

A ce tarif-là, ça va. Mais soyons lucides. Si l’agence avait dit, ça coûte 800€, j’aurais peut-être dit oui sans trop chercher. Mais à ce prix-là, c’était limite honteux. Depuis, il y a 2 autres occasions identiques. Une fois gérée par le serrurier de la rue, qui a changé le câble pour 100€ (avec la MO). Et la dernière fois, j’ai eu le locataire en direct, lui ai proposé de réparer moi-même, mais il a refusé. je soupçonne qu’il stocke bien autre chose que sa seule voiture.

Pour finir, la copro INTERDIT explicitement tout stockage, hors voiture, notamment le papier, la peinture, etc…

C’était un peu long, mais c’était mon expérience wink

Dernière modification par MrAdes (16/07/2023 19h38)

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