Tignou [Paris] : étude de cas immobilier (location de ma RP)

tignou · #1

Bonjour à tous,
j’affine un peu ma présentation afin de vous permettre de mieux cerner ma situation.
J’ai 36 ans et je suis en couple non pacsé sans enfant depuis 3 ans.
Je possède 4 appartements en région parisienne que je loue en meublé (revenus BIC), qui génère des recettes d’environ 40 000 euros à l’année (avec les déficits je ne suis pas encore fiscalisé sur ces revenus BIC).

Mon revenu fiscal de référence est autour de 50 000 euros.
Je vais prochainement acheter avec ma compagne pour nous installer ensemble.
Elle ne possède pas de bien et qui ne s’intéresse pas du tout à l’immobilier.

En plus des appartements que je loue, je possède ma RP à Paris (un deux pièces) dont je ne souhaite pas me séparer dans l’immédiat.

Je pense donc à louer ma RP. La louer en micro foncier ne m’enchante guère ma tranche d’imposition étant à 30%
Est-il possible de la basculer dans mon parc locatif et de la louer en meublé? Je la valorise au prix du marché (estimation d’agent) pour la prise en compte des amortissements?
Si ce n’est pas possible que feriez vous?

Merci de vos avis.

Tignou

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), résidence principale

Tchouikov · #2

tignou a écrit :
Est-il possible de la basculer dans mon parc locatif et de la louer en meublé? Je la valorise au prix du marché (estimation d’agent) pour la prise en compte des amortissements?

La réponse à vos deux questions est "oui" :
- Vous pouvez parfaitement décider de changer l’affectation de votre RP et de la louer.
- Vous pouvez (et vous devez même) valoriser votre immeuble à sa valeur de marché (et non au prix auquel vous l’avez acheté) pour le calcul de vos amortissements.

Quelques points d’attention :
- Si vous avez acheté votre appartement parisien il y a longtemps, la prise en compte de la valeur de marché actuelle (plutôt que votre prix d’achat) va vous permettre une belle optimisation fiscale, qui est parfaitement légale, puisque vous générez "de toute pièce" de la charge déductible de vos BIC, sans avoir engagé la dépense correspondante (cf. prise en compte dans vos amortissements de votre plus-value latente).
- N’oubliez pas que la quote-part représentative de la valeur du terrain non amortissable est très élevée sur Paris (je ne sais pas sur quel arrondissement vous vous situez mais elle peut monter jusqu’à 50% de la valeur du bien dans les quartiers centraux).
- Le fait d’affecter votre RP actuelle à la location va vous faire perdre de bénéfice de l’exonération d’IR de la plus-value si vous décidez un jour de vendre (sauf à la réintégrer et à l’affecter de nouveau à cet usage avant de la céder).

tignou · #3

bonjour et merci de votre réponse.
J’ai une nouvelle interrogation sur cette situation.
Aujourd’hui, le bien que j’ai acheté se valorise autour de 350 000 euros (je l’avais acheté en 2014 à 290 000).
Même si je le loue et qu’il n’est plus ma RP, il semblerait que grâce à la durée de détention et aux frais d’acquisition (7,5%) et de travaux (15%), je serais exonéré de plus value pour une revente en dessous de 355 000 euros.
Si je le loue en meublé et je l’intègre à mon actif de biens en meublé, comment cela se passe t’il si je souhaite le céder?

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Tignou [Paris] : étude de cas immobilier (location de ma RP)

#1 07/10/2021 10h54

1 [+1] #2 07/10/2021 11h36

tignou a écrit :

#3 22/02/2022 16h17

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