Novapierre 1 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Novapierre 1 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Sondage

#51 27/07/2020 21h42

#52 26/10/2020 18h25

#53 26/10/2020 19h30

#54 12/11/2020 14h08

#55 04/02/2021 13h16

#56 12/02/2021 20h40

#57 29/04/2021 09h41

#58 29/04/2021 13h51

#59 29/04/2021 14h03

1 #60 29/04/2021 14h28

#61 29/04/2021 16h42

#62 31/05/2021 19h33

#63 31/01/2022 22h17

#64 01/02/2022 18h26

#65 01/02/2022 23h15

#66 10/02/2022 19h02

[+1] #67 14/02/2022 23h59

#68 15/02/2022 09h51

#69 30/05/2022 09h22

#70 08/08/2022 11h25

#71 14/11/2022 09h40

#72 14/11/2022 18h32

#73 14/11/2022 19h42

#74 01/02/2023 19h25

#75 24/07/2023 20h28

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

FCP, le 29/04/2020 a écrit :

GoodbyLenine · #51

Distribution T2/2010 : 3.00€/part (idem T1/2020)
. (à comparer à 4.50€ en T1 et T2/2019)

FCP, le 29/04/2020 a écrit :
Dividende du T1/2020 : 3,00 €
-30% par rapport au même trimestre de 2019.

GoodbyLenine · #52

Distribution T3/2010 : 6.00€/part … en forte hausse !
[Source : email de la Société de Gestion]

Je suppose qu’il s’agit d’un rattrapage de T1 et T2.

FCP · #53

Oui, ils l’avaient annoncé.

FCP · #54

Les loyers commencent à rentrer :

Ainsi, au 30 septembre 2020, 90 % des loyers de l’année avaient été recouvrés au
moyen d’un plan d’action initié dès le premier confinement. Pour les seuls loyers dus
au deuxième trimestre, le taux de recouvrement est passé de 50 % au 30 juin 2020
à 80 % au 30 septembre.

https://paref-gestion.com/wp-content/up … erre-1.pdf

GoodbyLenine · #55

Distribution T4/2020 : 4.26€/part

Total 2020 = 16.26€ (vs 18.51€ en 2019)

pour un associé à l’IS.

FCP · #56

Le bulletin trimestriel est arrivé :

https://paref-gestion.com/wp-content/up … erre-1.pdf

Ces nouvelles fermetures ont mis à rude épreuve les nombreux efforts déployés par
nos équipes d’asset et de property management dans le recouvrement des loyers.
Le taux de recouvrement des loyers du 4e trimestre atteint 72,0 % alors qu’il s’élève
à 92,6 % pour les 3 premiers trimestres de l’année. Au total en 2020, nous avons
recouvré 84,4 % de nos créances, les appels de fonds du dernier trimestre ayant un
poids plus important sur l’année du fait de la refacturation de la taxe foncière. Nos
équipes poursuivent bien entendu leurs efforts afin d’améliorer encore ce taux qui,
compte tenu de l’année que nous venons de passer reste louable.

. Au 31 décembre 2020, le patrimoine
de la SCPI s’élève donc à 245,2 milions d’euros, soit une baisse de 0,4 % à périmètre
constant (c’est-à-dire hors effet de la cession des lots commerciaux détenus dans
la Tour Gamma au 30/09/2020). La valeur de la part de Novapierre 1 reste donc
inchangée au 31 décembre 2020.

Dernière modification par FCP (12/02/2021 20h45)

FCP · #57

J’ai reçu l’IFU détaillé de la part de Paref, et le montant des revenus bruts est bien supérieur à celui de l’année précédente.

Dans mon cas : 4269 € pour 2020, contre 2741 € pour 2019. Alors que la distribution a diminué avec le COVID.
Avez vous constaté la même chose ? Est ce une erreur ?

eg972 · #58

Je ne m’étais pas encore penché sur la déclaration d’impôt
Mais suite à votre remarque, j’ai regardé
J’obtiens la même augmentation que vous (même rapport entre l’an dernier et cette année).

FCP · #59

Si je regarde le revenu net, il passe de 2129 à 2877 €, soit + 35%.
Alors que l’on a reçu moins. Dans mon cas respectivement 1925€ et 1691 €.

Je n’ai jamais trop compris la corrélation entre les données de l’IFU, et les dividendes que l’on reçoit, et pourquoi chaque année on déclare plus que l’argent reçu ?!? Il y a quand même une grosse différence.
C’est parce qu’ils ont mis de l’argent en réserve ? Si un comptable pouvait nous expliquer, car c’est assez obscur pour moi.

GoodbyLenine · #60

C’est pourtant simple (et déjà expliqué, sur ce forum ou ailleurs) :

- sur l’IFU, un associé qui détient (par exemple) 0.127% de la SCPI aura précisément 0.127% des revenus de chaque type (foncier, financier, plus-value, dans telle pays) que la SCPI a réalisé, la règle valeur créée (hors changement de valeur du patrimoine) par la SCPI;
- sur son compte en banque, l’associé recevra les dividendes (ou avances sur dividende) que la SCPI aura décidé de distribuer, provenant du résultat courant, du RAN (total des résultats courants - résultats courants distribués - RAN distribué, de toutes les années passées) (sachant que le RAN doit rester >=0, ce que le CaC vérifie avant chaque distribution), ou de la réserve de plus values (PV immobilières réalisées- RPV distribuees), comme décidé par la société de gestion (SdG), et ratifié par l’AG.

Rien n’oblige à ce qu’une SCPI distribue exactement (ou même approximativement) un dividende égal à son résultat courant (et aux PV réalisées lors de l’exercice). Et donc à ce que le montant qui figure sur l’IFU correspondent à ce qui est versé aux associés.
Fort peu de SdG (il y a Corum AM par ex) ont choisi de distribuer un dividende (et des PV) au plus proche du résultat de (et des PV réalisées par) la SCPI.
(A noter que tous les impôts payés par la SCPI (y compris à l’étranger) sont comptabilisés comme des charges (et impactent le résultat courant)… même si certaines SCPI communiquent sur un montant distribué, différent du dividende effectivement payé, et intégrant l’impôt payé à l’étranger par la SCPI.)

A noter que le montant sur l’IFU représente la valeur réellement créée par la SCPI durant l’exercice, sans tous les artifices que la SdG peut utiliser pour lisser dans le temps, et insister sur le dividende les années ou un resultat médiocre est boosté par l’utilisation du RAN, et sur le résultat courant les autres années.

eg972 · #61

Le retour de Paref à mon interrogation

Bonjour,

En 2020, Novapierre 1 a été fortement impactée par la situation sanitaire que nous traversons.

Malgré cela, les taux de recouvrements sont positifs pour 2020 avec 91% des loyers recouvrés (T1 : 100% / T2 : 86% / T3 : 96% /T4 : 82%) et la performance en ligne avec les moyennes de marché (cf chiffres ASPIM) avec un TDVM de 3,71%.

L’accompagnement des locataires de la SCPI et la prévision de difficultés pour certains d’entre eux (à partir du T4 2020) ont néanmoins du faire l’objet de provisions comptables (en ligne avec les recommandations des commissaires aux comptes de la SCPI). Ces provisions dites « pour risques et charges » ou encore « pour douteux » seront annulées en 2021 si les locataires payent effectivement leurs loyers.

La politique de distributions 2021 sera ainsi celle d’une distribution effective des revenus nets réellement perçus par le fonds.

En effet, les règles d’imposition des SCPI relèvent de la catégorie des revenus fonciers des personnes physiques. A ce titre, le Code Général des Impôts prévoit que l’on doit fiscaliser toute recette ou dépense répondant à la définition des éléments éligibles dès lors qu’elle est encaissée ou décaissée. Les provisions d’aucune sorte ne peuvent être amenées en déduction du revenu imposable. En ce sens, les revenus nets sont nets de charges, mais pas de provisions. Cette règle est applicable à l’ensemble des personnes physiques.

Aussi, lorsque les distributions ont été de 16,26€ par parts, le résultat fiscal par parts est quant à lui de 26,76 €.

Ce résultats est unique, 2020 est atypique en ce sens et lié à la situation du fonds.

Mais je ne comprend toujours pas pourquoi les revenus bruts augment de 56%

FCP · #62

Le rapport annuel 2020 est dispo ici :
https://www.paref-gestion.com/wp-conten … 2020-1.pdf

Pour info, j’ai posé ma candidature à l’élection au Conseil de surveillance, afin de défendre nos intérêts.
Mes initiales : PS.

Dernière modification par FCP (31/05/2021 19h43)

FCP · #63

Gros dividende reçu aujourd’hui : 7,26 € par part
Soit 57% de plus que les trimestres précédents.

Une info là dessus ?

GoodbyLenine · #64

Le Bulletin Trimestriel devrait vous éclairer (il sera en ligne dans les prochains jours ici).

Pour ma part, l’usufruit des parts de cette SCPI se terminaient durant T3/2021, ce qui était donc vraiment un mauvais timing…

FCP · #65

Oui, je regarderai.

Mais j’aimerais bien être prévenu de ce genre d’info avant de recevoir le versement, plutôt que devoir attendre le pdf. Ils ne sont pas très bons en com, contrairement à Corum par exemple.

Surtout quand on annonce une bonne nouvelle, c’est bien de le mettre en avant. Mais non.

Dernière modification par FCP (01/02/2022 23h35)

FCP · #66

Le bulletin trimestriel est dispo ici :
https://www.paref-gestion.com/wp-conten … 4T2021.pdf

A retenir :

En positif :
Dividendes annuels en hausse, et au plus haut depuis 10 ans : 4,80% sur 2021

En négatif :
Encore 23 087 parts en attente de retrait fin déc 2021 soit 5,4% des parts.

Dernière modification par FCP (10/02/2022 19h08)

sm94 · #67

Pour les dividendes annuels en hausse, dommage que la ventilation entre loyers et plus-values de cession ne soit pas donnée. Il faudra donc attendre le RA…

La Directrice générale évoque ’la meilleure performance des 10 dernières années de son histoire, avec une distribution totale de 21,12 euros par part, soit un taux de distribution de 4,80 %.’

Certes, mais cette distribution, en particulier celle du T4, a probablement été boostée par le produit des cessions d’immeubles ayant ’alimenté le stock de plus-values de votre SCPI qui participent à sa performance.’

Donc la ’meilleure performance’ s’accompagne d’une ’valeur du portefeuille en baisse de 2,3 % par rapport au portefeuille à fin 2020’, et ce malgré ’une augmentation de 0,7% des valeurs à périmètre constant. La valeur de réalisation va donc probablement baisser d’autant, et celle par part (dont le nombre n’a baissé que de 1,3% sur l’année) va aussi baisser.

La distribution se fait donc en partie grâce à l’appauvrissement de la SCPI. Le Rendement Global Immobilier (RGI) sera moins bon que le taux de distribution.

cedREIM · #68

Vous allez un petit peu vite à mon avis.

Il n’est pas évoqué de distribution de PV et au contraire on lit dans le BT :
"Le produit des cessions a ainsi pu être alloué en partie au fonds de remboursement de Novapierre 1 pour faciliter la sortie de certains associés de la SCPI mais également à alimenter le stock de plus-values de votre SCPI qui participent à sa performance"

La formulation n’est pas très claire il faut le reconnaitre. Les derniers mots mettent le doute.

Notons aussi que la capi de la SCPI a baissé, tout comme son patrimoine (on passe de 142 à 139 immeubles en 1 an) il parait donc assez logique que la valeur globale du patrimoine baisse puisqu’il y a moins d’immeubles.

L’impact sur les valeurs reste difficile à évaluer dans le mesure ou bien d’autres choses entre en ligne de compte. Je pense notamment à l’endettement qui a légèrement baissé (-3 millions).

Le marché des parts n’est pas des plus fluide non plus : un peu plus de 5% des parts en circulation sont en attente. c’est assez élevé.

sm94 · #69

Le rapport annuel 2021 est publié.

L’éditorial met en avant un taux de distribution de 4,8%, avec un dividende de 21,12 euros par part en 2021. Le résultat par part est effectivement de 21,27 euros contre 17,03 en 2020. Cette forte progression ne doit pas occulter un total des recettes locatives brutes et du produit des participations contrôlées (via la SCI Immoctave) de 30,8 euros/parts, proche des 30,5 l’année précédente. Contrairement à ce que je supposais deux messages plus haut, la distribution n’a pas été boostée par le produit des cessions d’immeubles (cedREIM avait raison), mais c’est une reprise de provisions nettes de 2,7 euros/part (contre une provision de 3,1 euros en 2020) qui explique en grande partie cette progression du résultat. Les 0,15 euros/part non distribués ont alimenté le report à nouveau.

La valeur de réalisation augmente de 408 à 411 euros, la valeur de reconstitution de 475 à 479 euros. Le prix de souscription reste à 440 euros, soit en partie basse de la fourchette -10 +10% de la valeur de reconstitution. Le conseil de surveillance souhaite à juste titre que le prix de souscription soit réévalué. Espérons, probablement après résorption des parts en attente de vente.

Aucun achat immobilier en 2021, tout comme en 2020. Les derniers investissements datent de 2019, tous via la SCI Immoctave. Les derniers achats en direct datent de 2018. Le flux vendeur n’a donc pas permis de saisir d’éventuelles opportunités.

Les cessions de 7 actifs, soit 19 lots pour 8ME net vendeur, à un prix supérieur de 9% aux valeurs d’expertises, dégageant une plus-value nette de 3,3ME ont permis d’alimenter le fond de remboursement, à hauteur de 4,6 ME. Ce fond a permis de résorber 5731 parts en attente. Le fond reste doté de 2,5ME en fin d’exercice. Mais il reste encore 23087 parts en attente de retrait au 31 décembre.

L’élément très positif est la signature de 28 baux, dont 22 nouveaux, représentant 9% des produits immobiliers de la SCPI (en année pleine). Le TOF est de 87,9% en fin d’année.

En conclusion, je ne pense pas que cela soit le moment pour vendre des parts de cette SCPI de commerces en raison d’un prix de souscription décoté et de l’amélioration de la situation locative.

FCP · #70

Le bulletin trimestriel est paru :
https://www.paref-gestion.com/wp-conten … erre-1.pdf

SamyInvest · #71

Je sais que PAREF est plutôt bon dernier pour ce qui est de la publication des bulletins Tri et des versements de dividendes.

Mais avez vous des nouvelles pour ce T3 ?

Dernière modification par SamyInvest (14/11/2022 10h59)

Canyonneur75 · #72

Le BT3 22 est disponible sur le site de Paref.

Versement d’un acompte de 4.98 Euros au titre du 3ème trimestre.

Les retraits de parts sont supérieurs aux souscriptions, il existe un fond de remboursement (remboursement à 385€ pour une valeur de retrait de 404,80 euros - 2851 parts rachetées via le fond au cours du trimestre). Il reste 17 792 parts en attente de retrait.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (14/11/2022 18h34)

FCP · #73

Le nombre de parts en attente s’améliore :
23 087 au 31/12/2021
23 452 (5,5%) au 31/03/0222
21 775 (5,2%) au 30/06/2022
17 792 (4,2%) au 30/09/2022

Et la valeur de reconstitution est 8,9% au dessus du prix de la part.

FCP · #74

Bulletin T4/2022 :
https://paref-gestion.com/wp-content/up … erre-1.pdf

FCP · #75

Le prix de la part a augmenté de 0,5% au 1er juin à 442 € !

Je suis tombé sur cette info par hasard en allant voir cette page :
scpi commerce novapierre 1 - PAREF Gestion

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