SCPI fiscales (exemple : Pinel) avec effet de levier (crédit) ?

La SCPI visée n’utilisera pas l’emprunt bancaire pour augmenter l’avantage fiscal, puisque la note d’information explique clairement que l’avantage fiscal (21 %) ne portera que sur le montant de la souscription. Si la SCPI citée emprunte de l’argent, elle l’investira dans d’autres biens ne respectant pas les critères du dispositif fiscal et ne permettant pas de bénéficier d’une réduction d’impôt.



Je recherche une SCPI dont l’objectif est de collecter quelques millions d’euros auprès des souscripteurs de la SCPI, et d’obtenir un crédit bancaire d’un montant significativement supérieur en respectant les contraintes légales afin d’obtenir un avantage fiscal sur la totalité du montant (souscriptions + emprunt), permettant ainsi d’avoir une réduction d’impôt SUPERIEURE au montant de la souscription à la SCPI.

Le schéma proposé m’inspire les commentaires suivants :

1 - Le taux d’endettement maximal d’une SCPI est fixé par les statuts et doit rester inférieur à 40% ce qui limite le gain fiscal évoqué (cette limite est évoquée dans un article mais je n’ai pas pu localiser le texte de référence). Le recours à l’emprunt doit être autorisé par l’AG dans la limite du plafond.

2 - Par ailleurs, le montant de l’endettement fixé par l’AG des associés devra être compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires, ce qui limite le taux d’endettement.

3 - Chaque SCPI fiscale est adossée à un dispositif fiscal. Il convient donc de retenir des dispositifs qui ne sont pas basés sur le montant de la souscription. Cela élimine les SCPI Pinel et De Normandie. Reste les SCPI Malraux qui génèrent une réduction d’impôt égal à 30 % du prix des travaux et les SCPI de déficit foncier qui génèrent une imputation des travaux au niveau des revenus fonciers : l’avantage fiscal est égal à TMI + 17,2% pour la part des travaux qui s’impute sur d’autres revenus fonciers et à TMI des travaux pour la part (limitée à 10700 euros par an) qui s’impute sur les autres revenus. Dans les deux derniers cas, l’achat du foncier ne procure aucun avantage fiscal. En tout état de cause, le gain fiscal reste donc nettement inférieur au prix de souscription, même avec un recours à l’emprunt dans les limites réglementaires

4 - Ces SCPI sont illiquides et génèrent des revenus faibles et taxés à hauteur du TMI+17,2% après la phase de défiscalisation. Il convient donc de mesurer l’avantage fiscal vis à vis des revenus plus faibles des SCPI fiscales / SPCI de rendement, potentiellement plus taxés que ceux des SCPI de rendement (cas des SCPI étrangères, NP, détention via une AV ou une SCI à l’IS…) tout au long de la vie du produit et au risque de non revalorisation suffisante des actifs à la dissolution pour permettre une liquidation à un montant supérieur à celui investi… Il convient aussi de mesurer l’impact de l’impôt sur les plus values immobilières lors de la revente, le prix de revient étant le prix du foncier hors travaux, en particulier pour les SCPI Malraux et de déficit foncier.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/02/2022 19h20)