Nue-propriété : quel est l'intérêt d'acheter en nue-propriété ?

En gré à gré, vous pouvez céder (ou donner) la pleine propriété de parts, mais tout aussi bien l’usufruit viager ou pour temporaire (mais fiscalement ça sera alors imposé comme un revenu foncier) ou la nue-propriété. Il faut cependant faire les formalités requises, et payer les droits associés (enregistrer la vente, payer 5% de la valeur fiscal de la cession de parts d’une société à dominante immobilière, éventuellement payer les droits de donation, payer les frais de gestion d’une opération de cession de gré à gré à la société de gestion), car la société de gestion ne prendra en compte le transfert de propriété que si on lui fourni un dossier complet prouvant que tout a été fait dans les règles.

Bonjour à tous,

Je voulais vous faire partager, à l’occasion d’un investissement que je suis entrain de réaliser, les avantages et inconvénients d’un investissement immobilier en nue-propriété. Je dépoussière ce fil par la même occasion.
Je parle bien d’un investissement direct sur l’immeuble, pas de NP sur des parts de SCPI comme le sujet a été abordé à de multiples reprises sur ce forum.

L’idée est d’acheter un bien avec une décote (la nue-propriété), correspondante à la privation de jouissance (l’usufruit) que l’acquéreur va devoir supporter.
J’écarte dès maintenant toute analyse des transactions viagères, dans lesquelles le droit réservé par le vendeur est un simple droit d’usage et d’habitation et non un usufruit.

Profil d’investisseur :
Ce type de montage s’adresse selon moi prioritairement aux personnes fortement imposées et qui n’envisagent pas un investissement dégageant du cash flow. AU contraire, il s’agit de payer comptant un bien dont on ne profite que X années plus tard. Il faut donc les moyens financiers de payer cash ou de supporter des mensualités d’emprunt sans aucun revenus dégagés par le bien acquis.
Cela évite une fiscalité sur des revenus locatifs.
En gros, la décote sur prix d’achat correspond à des loyers versés d’avance et non fiscalisés.
A noter que ce type de montage est finançable par une banque qui pourra aisément prendre une garantie réelle (hypothèque) sur la nue-propriété acquise, sans que le droit de l’usufruitier ne soit remis en cause en cas de saisie de la nue propriété.

Deux solutions pour l’investisseur en nue-propriété :
Acheter à un particulier (ce qui est mon cas que je vous exposerai ci dessous)
Acheter à une société spécialisée dans le démembrement de propriété type PERL.

L’achat à un particulier :

Il s’agit de trouver un bien à acquérir en nue-propriété sous l’usufruit viager d’une personne physique. Cet usufruit est souvent préconstitué à la conclusion de la vente. L’exemple type est des enfants d’un premier mariage qui revendent la nue-propriété reçue dans la succession de leur parent décédé sous l’usufruit du beau-parent.Ils revendent la nue-propriété pour payer les droits de succession.
Ce n’est pas légion sur le marché, il m’apparait que seuls les biens situés sur des secteurs tendus sont susceptibles d’intéresser des acquéreurs en nue-propriété, prêts à supporter une privation de jouissance.
Par ailleurs dans cette hypothèse, l’usufruitier à tous pouvoirs pour mettre seul le bien en location. Autrement dit, lors de l’extinction de l’usufruit, plusieurs contraintes pèsent sur le nu-propriétaire :
- aucun droit de regard sur le profil des locataires
- prise de jouissance retardée lors de l’extinction de l’usufruit; imaginons un bail signé la veille du décès de l’usufruitier, on ne peut récupérer le bien libre que 3 ans plus tard en délivrant un congé pour vendre ou pour habiter. Quid si on veut garder le bien en résidence secondaire?
- risque de dégradations locatives : un locataire indélicat pourrait engendrer un cout de remise en état de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Le viager sans rente, pour faire un parallèle plus commun, peut s’apparenter à ce type de montage. Sauf que l’usufruitier n’est pas tenu d’occuper lui même le bien, contrairement au viager.

La décote sur la valeur de la pleine propriété dépend évidemment de l’âge de l’usufruitier. Pas d’évaluation fiscale de l’usufruit mais une vraie évaluation économique.

L’achat à une société de démembrement :

Il s’agit d’investir sur la nue-propriété d’un bien sous l’usufruit temporaire d’une autre personne, le plus souvent un bailleur social. Les durées les plus communes sont entre 12 et 20 ans.
La décote dépend bien sur de la durée de l’usufruit temporaire mais de l’ordre de 40 à 45% sur 20 ans. Moins sur des secteurs très tendus (37% à PARIS).
L’usufruitier prend souvent un engagement de remise à neuf à l’extinction de l’usufruit.
Vous achetez donc un bien décoté qui sera remis à  neuf lors de votre prise de jouissance.
Avec un prêt in fine, ce type de montage est très interessant, SI la valeur d’acquisition initiale a été correctement pricée.

Dans les deux cas, les frais d’acquisition, notaire et fiscalité, sont calculés sur la valeur de la nue-propriété (fiscale si l’usufruit est viager).

Mon cas concret :

Achat d’une nue-propriété à des héritiers devant s’acquitter de droits de succession importants. L’usufruitier est un homme de 82 ans occupant le bien depuis environ 20 ans.
Valeur libre : 800 K
Valeur d’acquisition : 510 K FAI et frais de notaire inclus

Donc, à marché constant, j’ai la certitude de prospérer de 290K. La question est sous quel délai?
Je n’ai pas de rente à verser, pas de taxe foncière à assurer, et le bien a été construit par l’occupant. Il n’y a donc pas de gros travaux au sens de l’article 606 à prévoir.
Donc, on investit et on attend.

Le plus gros risque : acheter sur une valeur libre trop haute, ou se retrouver face à un marché baissier.
Mais bon, la décote initiale amortit sans soucis une correction du marché.

En espérant vous avoir éclairés sur ces opportunités dont je suis personnellement friand.

Dernière modification par guizmaille (26/05/2022 10h11)

Oui ce projet a été mené à terme et j’en suis ravi.
D’autant qu’en ces temps d’incertitudes sur les marchés ayant fortement flambés, le décote dut le prix d’achat me protège d’un effondrement de l’ordre de 30%. Et si ça continue de monter, je suis doublement gagnant.
Concerne l’évaluation d’une propriété viagère, on utilise habituellement, ainsi que le tribunal, le barème Daubry qui reste la référence de calcul.
En matière d’usufruit économique calqué sur le calcul fiscal, on peut calculer 2,3% par année d’espérance de vie de l’usufruitier.