Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

Elmaestro · #101

Situation identique à 048e de mon côté

Erwan · #102

Pour le moment, l’investissement en SCI sort des critères HCSF.

C’est clairement un moyen de passer outre les 35%, cependant :
- Certaines banques peuvent appliquer les mêmes critères, mais elles font du "zèle"
- Investir en SCI veut quand même dire qu’on est caution à titre perso, ce n’est pas une martingale sans compte à rendre.
- Avoir un certain historique avec sa banque va prendre de plus en plus de poids dans le futur pour faire parti des quelques % qui pourront déroger à la règle

HHub · #103

Erwan a écrit :
Pour le moment, l’investissement en SCI sort des critères HCSF.

C’est clairement un moyen de passer outre les 35%, cependant :
- Certaines banques peuvent appliquer les mêmes critères, mais elles font du "zèle"

Sur quelle base affirmez vous que les critères du HSCF ne s’applique pas au SCI

p.4 Taux d’endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

C’est probablement plus une interprétation de certaines banques et le HSCF finira par repriciser les choses

Dernière modification par HHub (03/12/2021 12h38)

Erwan · #104

Les critères du HSCF ne s’applique pas aux SCI … de fait.

D’après le texte de loi, il semblerait qu’effectivement les SCI à l’IS, les SAS et probablement les LMP/LMNP soit également concernées par les critères (bien que ce ne soit pas encore 100% sur, les banques ont d’ailleurs fait des demandes de précisions au HCSF pour les SCI IS). A priori ne sortiraient du cadre du HSCF que les investissements qui auraient pour but de financer une activité professionnelle (et donc emprunt pro et non emprunt immo).

Cependant du coté de la pratique, on se rend compte que le cadre n’est pas assez clairement défini et comme tout ce qui manque de précision, ça devient une affaire de point de vue.
Certains banquiers ne veulent pas financer et d’autres si.

D’un point de vue strictement pratique, sur les 3 derniers mois, j’ai vu nettement plus de dossier passés en SCI IS que de dossier refusés. Comme le dit "SeptiemeVague", parfois j’ai même vu un refus dans une banque et finalement une acceptation dans la même banque … du village d’à coté.

Peut être que ça changera dans les mois à venir, mais jusqu’à aujourd’hui, passer en SCI permet de contourner le problème la majorité du temps. Alors qu’en nom propre, il faut vraiment être dans les petits papiers de son banquier pour faire parti des 2-4% d’élu, mais ça se fait aussi, une personne dans mon entourage l’a fait il y a peu.

Après on est en fin d’année, certains banquiers ont peut être encore des emprunts à vendre pour atteindre leurs objectifs et n’ayant pas de directive claire de leur direction, ils comprennent les directives comme ça les arrange. Peut être qu’il y aura un vrai coup de frein en début d’année prochaine.

Dernière modification par Erwan (03/12/2021 13h10)

Rodin · #105

Erwan, le 03/12/2021 a écrit :
Après on est en fin d’année, certains banquiers ont peut être encore des emprunts à vendre pour atteindre leurs objectifs

On pourrait aussi prendre la chose à l’envers, en disant "en début d’année les banquiers laissent passer beaucoup de prêts parce qu’ils sont prêts à tout pour faire leurs objectifs.

Si ce n’était pas clair, voici un rappel des conditions du HCSF en vigueur depuis ce début d’année.

https://www.economie.gouv.fr/files/file … C3%A9e.pdf

gouv a écrit :
- Taux d’endettement calculé sur les revenus net avant impôt doit être < 35 %

- 25 ans maximum de durée de crédit, avec une tolérance jusqu’à 27 ans pour cas particuliers.

- Des cas particuliers vont pouvoir déroger. Sur 100 prêts, seuls 20 pourront en être,
16 d’entre eux seront réservés aux acquéreurs de leur
résidence principale. dont 6 primo-accédants.

Ce qui reste, selon moi, intéressant, c’est qu’il n’est pas précisé dans le texte de loi quel % des revenus locatifs doit être pris en compte. D’usage c’est 70%, mais cela signifie donc que une banque peut très bien prendre 80 voire 100% à sa discrétion.

Avec l’exemple ci-dessous :

- salarié de 1500 net avant impôt.
- achète un bien pour 500€ de mensualité sur 20 ans, soit 33% d’endettement théorique
- parvient à louer son bien à 720€, soit > 500/0,7

Son taux d’endettement réel est de
- 500/(1500+720) = 22,5% si 100% des revenus locatifs sont considérés
- 500/(1500+720*0,7) = 25% d’endettement.

Pierrot31 · #106

C’est ça !

Ce qui serait intéressant de savoir c’est quelle banque prend quelle prorata des loyers dans le calcul du taux d’endettement….

lachignolecorse · #107

Nous venons d’emprunter à nouveau et il reste quelques possibilités de contourner la règle des 35%. Je suis personnellement à 60% d’endettement (après application des 30% sur les loyers) et mon épouse à 10% (nous sommes en séparation de biens).

Dans un premier temps, je pensais que mon épouse pouvait emprunter seule mais la banque a refusé que je me porte garant à cause de mon endettement. Finalement la banque a accepté l’emprunt à condition que je sois coemprunteur … ce qui augmente mon taux d’endettement… allez comprendre… nous serons à 35% en moyenne (sans tenir compte des assurances prêt et avec 30% de décote sur les loyers)

Pour les futurs emprunteurs, ne pas considérer qu’une proposition commerciale de prêt vaut offre. J’ai eu 2 offres en 2021 qui ont ensuite été refusées lorsque j’ai fait la demande officielle avec compromis signé (la banque connaissant très bien ma situation au niveau de l’offre commerciale).

La banque peut jouer sur plusieurs données pour faire passer le prêt :
- prise en compte des primes dans les revenus
- prise en compte des assurances prêt (en principe, ils doivent en tenir compte mais…)
- décote sur les loyers (30% semblait une règle assez générale mais…)

Autre constat, la plupart des banquiers ne savent pas lire une liasse fiscale (lmnp pour ma part).

Pour continuer à investir, je vais augmenter les mensualités de mes prêts grâce à la modulation pour rembourser au plus vite et me désendetter à moyen terme. Je devrais pouvoir monter à 40% (pour mon épouse et moi). Je baisserai ensuite au maximum les mensualités lorsque je voudrai réinvestir.

Autre donnée à prendre en compte, je n’ai jamais eu de durée de prêt au-delà de 15 ans pour des investissements à cashflow positif sur les 10 premières années. Je pense que les banquiers sont devenus frileux vis à vis des demandes sur 20/25 ans avec des rentabilités et cashflow pas top.

Dernière modification par lachignolecorse (10/01/2022 09h00)

048e · #108

Pierrot31, le 09/01/2022 a écrit :
C’est ça !

Ce qui serait intéressant de savoir c’est quelle banque prend quelle prorata des loyers dans le calcul du taux d’endettement….

La Caisse d’épargne IDF prend maintenant 90% des revenus locatifs. Je fais le tour des banques pour un financement (en SCI à l’IS) en ce moment, je partagerai les informations ici.

Déjà : le CA IDF ne considère pas les SCI (IS ou IR) comme en dehors des critères HCSF, à l’inverse de la CE IDF.

Philippe30 · #109

Il faut aller sur des prêts à 18 ans maximum en intégrant une clause de rallongement de 2 ans.

Sur 18 ans cela permet de bénéficier de taux plus intéressants au delà de 20 ans vous remboursez des intérêts à longueur d’années et la différence sur les mensualités est moindre.

Habituellement les banques prennent 70 % des revenus locatifs.
L’achat d’un immeuble de rapport reste complexe pour la banque qui intègre les 70 % de charges sans tenir compte qu’elles sont moindres sur un immeuble en totale propriété

Les banques utilisent des ratios maisons mais en fonction des profils il est possible d’emprunter plus.

Je conseille de faire un fichier de synthèse des revenus , crédits , actifs , passifs et projet avec un petit blabla afin de montrer du professionnalisme à la banque et faciliter la compréhension de votre démarche

Un achat en SCI IS ne changera rien en terme d’endettement.

La politique actuelle pour l’immobilier est devenue désastreuse , diagnostics renforcées avec les aberrations des résultats, impossibilité d’emprunter facilement , impossibilité de louer en F et G dans les prochaines années.

Je souhaite du courage aux nouveaux investisseurs car je ne sais pas où l’on va mais on se rapproche du mur pour l’investissement immobilier , il faut être prudent dans ses choix car ensuite la revente va devenir très compliquée.

joNkaNe · #110

Je suis au Crédit Agricole, ma banquière m’a confirmé ce matin qu’ils prenaient en compte 70% des loyers et qu’ils pouvaient monter jusqu’à 2,2 M€ d’encours (que l’on soit en nom propre ou en SCI importait peu). C’est très variable selon les banques, je travaille au quotidien avec des investisseurs et marchands de bien et j’entends beaucoup de choses différentes sur les conditions d’octroi, chaque cas est particulier.

Macaxeira · #111

Philippe30 a écrit :
La politique actuelle pour l’immobilier est devenue désastreuse , diagnostics renforcées avec les aberrations des résultats, impossibilité d’emprunter facilement , impossibilité de louer en F et G dans les prochaines années.

Vous oubliez l’encadrement des loyers et l’augmentation de la taxe foncière et des prélèvements sociaux.

Philippe30 · #112

L’encadrement ne concerne pas toutes les villes pour l’instant ….

La taxe foncière n’est pas une nouveauté en soi par contre à chaque achat d’un nouveau bien , elle est souvent revue , réactualisé à la hausse …. et dans des proportions non négligeables.
Attention si vous recevez un déclaration H2 après achat immobilier ça sent la hausse de la TF.

Les prélèvements sociaux ont 30 ans d’existence au titre de la solidarité , du remboursement de remboursement de tout et rien bref rien de nouveau seul le taux a augmenté régulièrement pour atteindre 17.2 % aujourd’hui ce n’est pas neutre ….

Actuellement en phase de revente de certains biens , voilà comment l’état vous dévore vos gains

Plus value calculée de base entre le prix de vente et le prix d’achat s’applique les 19 % + 17,2 % de CSG sur la plus value hors exonération sur durée de détention.

Ensuite avec le formulaire 2042 se remplit avec les revenus mobiliers issu du gain effectif entre le prix de vente - plus value payé - prix achat donnant un montant qui va reprendre une petite couche de CSG à 17.2 %

Baroude · #113

Actuellement à 46% de taux d’endettement avec plutôt un bon reste à vivre de 3600€ par mois (je vis seul avec mes deux enfants une semaine sur deux), je m’interroge sur la possibilité de pouvoir ou pas continuer mes investissements immobiliers locatifs en 2022 puisque le calcul taux différentiel ne serait apparemment plus possible.

La solution d’ « oublier » de déclarer des prêts aux banques démarchées ne me satisfait gère…

Mon approche serait la suivante :

J’ai un nouveau projet qui fait monter mon taux d’endettement à 56%. Deux options lors de mon rendez-vous chez mon banquier :
1. Il accepte de me suivre
2. Il refuse de me suivre

S’il refuse :

En tant qu’investisseur je ne baisse pas les bras et je vais voir d’autres banques mais ….Ne devrais je pas temporiser et trouver un moyen de baisser mon taux d’endettement en essayant d’augmenter mes revenus et diminuer mes crédits?

Augmenter mes revenus :
Présenter un business plan avec des revenus locatif élevés type Airbnb pour le nouveau projet (même si je ne fais pas d’Airbnb au final)
Trouver un complément de revenu au moins sur l’année N-1 (pas très simple je vous l’accorde)

Diminuer les crédits
Remboursement anticipés sur les prêts immo grâce à l’épargne
Solder le crédit auto

Qu’en pensez-vous ? Avez-vous déjà été contraint d’appliquer cette démarche ?

boumboum26 · #114

Bonsoir,
J’ai eu la même problématique. J’ai dû solder un crédit en fin de vie et actionner la souplesse de 30% de mes 2 plus gros crédits.
C’est une clause prévue dans l’avenant du crédit qui permet de diminuer la mensualité de 30% tout en en augmentant sa durée ( crédit agricole).
Au forceps, je suis descendu à 32% d’endettement.
A priori certains réseaux retiennent désormais 90% des loyers et non 70% dans le calcul du taux d’endettement. Et puis sinon, ils ont toujours une petite marge. A voir selon le bon vouloir de votre banque et de la qualité de votre relation.
Boum

Baroude · #115

Vous étiez à quel taux d’endettement avant de redescendre à 32% grâce au remboursement anticipé?

boumboum26 · #116

J’étais à 40%.
J’avais un gros crédit (au sens niveau de mensualité) en fin de vie (faible capital restant dû) que j’ai soldé.
Et j’ai pris mes 2 plus grosses mensualités que j’ai réduit de 30%.
J’ai vu que vous étiez au crédit agricole comme moi, c’est possible au bout d’1 an de faire cette souplesse de 30%.

Il y a aussi l’option de suspendre 6 mois ses mensualités, ce qui reportent d’autant le crédit mais permet de se constituer de la trésorerie pour un apport ? solder un autre crédit ?

Il y a plusieurs modulations au crédit agricole qui peuvent être intéressants.

Baroude · #117

Bien joué ! Ce sont des conseils intéressants et il y a vraiment beaucoup d’options possibles quand on en parle. L’important ensuite est de tout mettre sur la table et jouer avec tout ça.

Brady · #118

Pour ma part je confirme que le Crédit-Agricole (caisse en outre-mer) a bien resseré les robinets.

J’ai choisi de plutôt augmenter les traites de mes prêts de 30,00% et je réfléchis à rembourser le CRD plus rapidement.

Je pense que nous sommes dans un nouveau cycle avec cette réglementation au 1er janvier 2022. Pendant 5-7 ans, obtenir un prêt immobilier pour de l’investissement locatif sera plus dur.

petitproprio · #119

Je suis en train de travailler à une nouvelle acquisition, et je remarque moi aussi des changements dans ma banque habituelle (que je ne souhaite pas citer ici).

Celle-ci calculait auparavant mon taux d’endettement en utilisant un calcul différentiel qui permettait d’isoler la balance locative. Désormais elle applique un calcul plus classique du taux d’endettement.

Par contre auparavant elle ne prenait en compte que 70% des loyers, désormais elle prend 90% des loyers en compte.

Au final, mon taux d’endettement ressortait à 24% avec l’ancienne formule, et pouvait même baisser avec des opération locatives très rentables. Avec la nouvelle formule, il est désormais calculé à 34% et ne fera que monter.

La fin d’une époque…

Baroude · #120

J’habite dans un petite ville de la Drôme. J’ai eu une conversation informelle avec ma conseillère bancaire il y a environ un mois et elle m’a avoué qu’aucun prêt n’a été accordé aux investisseurs depuis septembre 2021 depuis que la méthode de calcul du taux d’endettement a été changée. Info ou intox…Je ne sais pas mais comme vous dîtes l’étau se resserre.

Je planifie mon prochain investissement immobilier fin 2022, début 2023 une fois les travaux de mon immeuble terminés. Je calcule plein de scénarios pour diminuer le taux d’endettement mais ce n’est jamais suffisant car je suis trop haut actuellement (49%).

A croire que si vous n’êtes pas investisseur débutant les banques ne vous prêtent plus…Va-t-il falloir mentir aux banques?

Rodin · #121

Idem sur un dossier en cours, le taux d’endettement calculé n’est plus différentiel. Et idem, 90% des loyers sont pris en compte et non plus 70.

Laucyn · #122

De mon côté, j’ai eu le droit ce matin à de l’inédit.

Je me suis vue opposer un refus de prêt pour l’une de mes clientes au motif que l’endettement est trop important.

Connaissant bien le faible endettement de ma cliente je m’empresse de contacter le directeur pensant à une simple erreur de calcul sur le montant des loyers que va générer l’opération.

Reponse de Mr le Directeur :
L’endettement de Mme…est trop important car nous ne prenons plus en compte les revenus locatifs depuis cette année….

Le HCSF légifère en uniformisant les règles de calcul pour determiner l’endettement à ne pas dépasser. Il aurait aussi dû imposer le pourcentage des loyers a prendre en compte dans un calcul d’endettement…?

Crash · #123

De quelle nouvelle réglementation parlons-nous exactement (pour les investisseurs qui ne seraient pas nécessairement fixés sur la France mais qui pourraient s’y intéresser) ?

Michel · #124

On parle de la décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers

Iomipom · #125

Du coup, pour tenter d’apporter des réponses à la question initiale, "quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?" :

1 - Trouver une banque qui prend 90% des loyers plutôt que 70%, c’est toujours ça de pris.
2 - Renégocier ses prêts : l’article 3 de la "décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers" indique que le rachat de crédit n’est pas concerné par ces mesures.
3 - Ne pas avoir de résidence principale: l’article 1 donne la règle, "le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 % ;" et l’article 4 défini le "taux d’effort" comme étant les revenus annuels divisés par les charges annuelles d’emprunt. Donc de ma compréhension, le loyer des emprunteurs n’entre pas en compte dans le calcul légal.

Alors en revanche, une petite précision : les points 2 et 3 ne sont pas connus, au moins par les courtiers.
Je viens de faire le tour des courtiers pour un rachat de crédit, ils comptent tous mon loyer dans le calcul, et il ne prennent pas en compte le fait que c’est un rachat de crédit, donc ils me ferment la porte au nez en disant "50% d’endettement, aucune banque ne vous suivra, ils n’ont plus le droit".

Sauf que d’après mont point 3, je suis à 25% d’endettement du point de vue de la loie, et d’après mon point 2 on s’en fout, cette loi ne s’applique pas à ce cas de figure… mais impossible de leur faire entendre raison.

Donc je vais passer en direct, mais je sens que ça ne va pas être facile de faire comprendre aux banquiers qu’ils peuvent légalement s’occuper de mon cas… après, peut-être ne le voudront-ils pas, mais c’est une autre question.

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#101 03/12/2021 10h10

#102 03/12/2021 12h13

#103 03/12/2021 12h32

Erwan a écrit :

#104 03/12/2021 13h07

#105 09/01/2022 22h34

Erwan, le 03/12/2021 a écrit :

gouv a écrit :

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[+2] #107 10/01/2022 08h57

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Pierrot31, le 09/01/2022 a écrit :

[+1] #109 11/01/2022 07h43

#110 11/01/2022 10h28

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Philippe30 a écrit :

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