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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 19/01/2013 10h20

Membre (2012)
Réputation :   1  

Bien le bonjour à tous,

Ma conjointe et moi même sommes actuellement en cours de création d’une SCI pour l’achat d’un immeuble de rapport.
Sur ce sujet,  le forum regorge d’information : les types de SCI, la fiscalité à prendre en compte, le crédit, etc.. La lecture ne manque pas.

Néanmoins, je souhaiterais ouvrir un sujet concernant les comptes de la SCI (sauf si j’ai mal effectué mes recherches, auquel cas mea culpa).

Partant de plusieurs constats :

- La SCI demandant une comptabilité spécifique, il est préférable (obligatoire?) qu’elle dispose d’un compte bancaire dédié
- La SCI, qu’elle soit familiale ou non, est enregistrée au registre du commerce et des sociétés.
- Les besoins bancaires sont limités : chéquier, accès aux comptes sur internet, virements. Pas besoin de carte bleue pour le compte courant.

Je m’adresse donc à ceux qui ont monté des SCI avec ces trois questions :

1- Une SCI peut-elle utiliser un compte perso dédié? Par exemple, un compte joint au nom des gérants s’ils sont en couple, ou un compte individuel au nom du gérant principal. Avantage:  la possibilité de passer par une banque en ligne, et donc de disposer gratuitement des services ci dessus.

2- Dans le cas ou vous êtes passé par un compte pro (deux banques m’ont dit qu’il fallait obligatoirement un compte pro. Hors, je ne retrouve nulle part cet aspect obligatoire) : quelle banque avez vous choisi?
Les frais me semblent beaucoup plus élevés que pour un compte perso (de 20 à 50€ par mois) alors que je ne vois aucune plus value à utiliser ces services..

3- Quels autres comptes avez vous créé pour stocker l’argent qu’encaisse la SCI? En effet, dans certains cas, il est peut être préférable que la SCI ne verse aucun dividende à ses associés (par exemple si ceux ci ont monté une SCI à l’IS et sont sur une tranche d’imposition élevée). L’avantage d’une SCI à l’IS est de maitriser sa fiscalité personnelle en choisissant à quel moment on se verse des dividendes (imposés à l’IR après abattement). Du coup, plutôt que de laisser dormir l’argent sur un compte courant en attendant un possible versement de dividende, il me semble préférable d’ouvrir des comptes annexes (livret b, compte à terme ou autre), a minima pour générer quelques intérêts.

Un grand merci pour votre lectures et les réponses à venir,

Mots-clés : bancaire, compte, perso, pro, sci


Julien,

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#2 19/01/2013 10h42

Membre (2011)
Réputation :   97  

ENTJ

Le compte bancaire doit être ouvert au nom de la sci.
Lors de la création, les actionnaires vont virer les fonds sur un compte souscription de capital. Cet acte est indispensable à l’obtention d’une attestation nécessaire pour immatriculer la société au greffe du tribunal de commerce.
Une fois la sci immatriculée (et si tout le capital est libéré), les fonds sont virés sur le compte courant de la sci. Il n’est pas envisageable que les fonds de la sci soit virés sur un compte qui ne lui appartient pas. La société est une personne morale. Il lui faut donc un compte pro.
Aucun problème ensuite pour ouvrir des comptes à terme ou acquérir des sicav monétaires pour optimiser la trésorerie.

Dernière modification par Motus (19/01/2013 10h44)


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#3 19/01/2013 11h50

Membre (2011)
Réputation :   22  

Je vais dans le sens de Motus, un compte dédié au nom de la SCI car votre société constitue une entité juridique à part entiere avec vous meme et votre conjoint gérants et avec mandats/procurations tous les 2 par exemple sur le compte de la SCI.

L’objet etant d’investir dans un immeuble de rapport, la SCI est peut etre considérée comme personnelle et dans l’établissement ou je travaillais, il ne s’agissait pas d’un compte pro mais perso (donc sans frais de tenue de compte) a la différence des murs d’entreprise qui relevaient eux d’une SCI pro (avec frais). Maintenant je pense que ce distinguo releve surtout de la politique des banques que vous pouvez solliciter. Peut etre vous faut il en contacter quelques autres.

Il vous faudra un Compte titres au nom de la SCI si vous souhaitez par ailleurs souscrire des SICAV monétaires par exemple.


Parrain Bourse Direct, Boursorama Banque,  Linxea - courtier AV (à voir selon l'offre du moment).  Me contacter par MP, merci !

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#4 19/01/2013 21h37

Membre (2013)
Réputation :   12  

Bonjour, en principe il faut un compte au nom de la sci et donc payant.
La banque postale semble la moins chère.
Perso je l’ai ouvert avec un compte intitulé sci et donc payant puis je l’ai fermé (pour faire des économies mais c’est risqué) et ai utilisé un compte perso dédié pendant 10 ans. A la vente du bien, en décembre dernier le notaire m’a conseillé d’avoir un compte au nom de la sci pour éviter l’accusation de sci fictive ( pour  l’avenir si je ne la dissous pas).

Dernière modification par christian75 (19/01/2013 21h41)

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#5 20/01/2013 01h49

Membre (2012)
Réputation :   14  

Bonjour,

Oui, il faut un compte propre à la SCI, les banques considérant que ce n’est pas un compte de particulier le classent très rapidement en compte pro et donc payant.
Pour la première partie (pro) vous ne pouvez rien dire, mais pour la seconde, c’est largement négociable…
Je suis associé et/ou gérant de plusieurs SCI, dans deux banques différentes, et je n’ai aucun frais supplémentaires de gestion.
Une différence cependant, je n’ai pas d’accès direct sur une SCI par internet sans payer de frais alors que c’est gratuit pour un particulier. L’autre banque se moque de ce détail et fait payer (en théorie ) tous les comptes.

Cordialement,
Frédéric

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#6 20/01/2013 08h41

Membre (2012)
Réputation :   1  

Merci pour vos réponses,

A titre indicatif, combien payez vous par mois pour ces comptes pro, et pour quels services?


Julien,

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#7 20/01/2013 13h05

Membre (2012)
Réputation :   6  

Bonjour,

Pour ma part les comptes de mes SCI sont domiciliés à la banque populaire,
je ne paie aucun frais, j’ai acces aux comptes via internet, chéquier et virement
je pense que vous pouvez négocier avec votre banquier en lui expliquant que mis à part l’entrée des loyers et quelques chèques par an, le compte ne servira à rien de plus.

cdt

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#8 20/01/2013 19h58

Membre (2011)
Réputation :   146  

Bonjour,

Je vous présente rapidement mon idée:
- Je possède plusieurs lignes d’actions/obligations qui si je les vends me feront payer en gros 50% d’impots (la pv en question est de l’odre de 25k€)
- j’envisage ds les 10 prochaines années d’acheter un logement secondaire (raison "stratégique" plus que d’investissement, c’est pour avoir un "pied à terre" dans ma region d’origine où se trouve ma famille)

Une sci serait un montage qui m’interreserait pour réaliser une telle acquistion

En lisant cette file,j’ai compris qu’une sci pouvait avoir un compte titre

==> Est-ce que lors de la formation de cette sci je pourrai apporter mes lignes actions/oblig en forte PV afin de tranferer la pv dans celle-ci

J’y vois deux avantages:
- revenus des obligs/actions seraient une composante du revenu de la SCI et en cas de deficit (remboursement pret) ils ne seraient pas imposable. (je ne suis pas expert comptable, je raconte peux etre nimporte quoi)
- transfert de la pv latente à la SCI

Cependant cela mesemble trop beau,y a til qqchose qui m’echappe?que pensez-vous de cette idée?
Est-ce delirant de considerer un sci qui aurait une part de revenus mobilier?

Merci pour votre aide!

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[+1]    #9 21/01/2013 11h38

Membre (2013)
Réputation :   12  

Bonjour,  une SCI c’est réservé à de l’immobilier ! pour vos  oblig et actions vous devez payez une pv bien sur, et etudier les exonérations possibles (abattement -40 pour cent après quelques années sur les actions )
Attention une sci n’est pas la panacée non plus, il y a quelques frais à la création, un suivi un  peu pénible à la longue (assemblée générale ) et des frais à la dissolution. C’est surtout intéressant pour acheter à credit, louer le bien, et faire du déficit (les travaux, l’entretien, les interets d’emprunt) foncier déductible du revenu. Dans le cas d’une résidence secondaire vous ne pourrez déduire aucun frais, le fisc veille !

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[+1]    #10 21/01/2013 16h10

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Il est peut-être possible de constituer une SCI en lui faisant des apports en dehors de cash et biens immobiliers, à savoir constitués de biens mobiliers. Mais il faut néanmoins que l’activité de la SCI soit principalement en relation avec son objet social, forcément lié à l’immobilier.

Si la SCI est transparente à l’IR, alors la constituer ne changera pas grand chose fiscalement parlant, car l’associé devra payer l’impôt sur sa quote part des plus-values le jour où elle se réalisera, et idem pour les revenus des titres….

Si la SCI est à l’IS, il est probable que si les biens apportés portent une plus-valus, celle-ci soit constatée lors de l’apport (c’est déjà explicitement le cas lors d’apports immobiliers), donc il faudra aussi payer de l’impôt sur cette plus-value. Pour les revenus (et plus-values) constatées ensuite au sein de la SCI, non seulement la SCI devra payer l’IS, mais en plus, quand le cash sera sortis de la SCI pour aller dans le patrimoine privé des associés (sous forme de dividende, ou de rémunération du gérant, par exemple), il faudra encore payer l’IR et les prélèvements sociaux. Bien souvent, cela reviendra à payer bien plus d’impôts !

Vous découvrez (un peu tard) que votre mode de détention de titres (en Compte Titre Ordinaire) vous conduit à avoir beaucoup d’impôts à payer en cas de plus-value. Ce n’est pas pour rien qu’il est préférable de détenir des actions sur un PEA, et des obligations via un contrat d’AV ou de capitalisation (ou qu’il aurait fallu extérioriser la plus-values par un vendu/acheté avant le changement de législation, ce qui n’est pas évident à anticiper quand c’est rétroactif…).
Consolez-vous : il est quand même préférable d’avoir réalisé ds plus-values (même après impôts, vous en conserverez une partie), et si demain vous faites des moins-values, elles seront aussi subventionnées par le fisc (si vous n’avez pas déjà payé l’impôt sur les plus-values), en diminuant votre imposition de 50% [*] des moins-values.
Pour purger une telle plus-value sans passez par la case "impôts", vous avez aussi la donation de titres (mais ça veut dire donner vraiment ces titres).

[*] 50% me semble "étrange", car ça devrait représenter votre TMI IR (14%, 30%, 40%, 45% ?) + les 15.5% de prélèvement sociaux.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#11 21/01/2013 20h07

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Merci beaucoup pour votre consulte GBL.
Effectivement si on constate la PV lors de l’apport mon "idée" n’a aucun sens… (je ne suis pas tres gd connaisseurs des mecanismes comptables… cela paraissait trop simple en effet)

Le seul interet peut être est de compenser les revenus mobiliers par des pertes comptables (remboursement de prets immos, trvaux etc..) les premières années de la vie de la SCI. Mais là aussi quelquechose m’échappe peut être.

Sinon, rassurez-vous je parlais de valeurs US et d’oblig non dispos dans les Avie lamda (ex: TSDI) et donc non éligibles aux envelopes defiscalisées

pour mon taux d’impots mon arrondi est aussi un peu grossier je parlais de tranche à 40%+15,5% de PS

Les deux pistes restantes sont:
- nouvelles fiscalité incluant des abatement avec la détention (mais il faudrait que ca ne change pas ds 2 ans..)
- une donation… une idée que je vais creuser

merci encore

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#12 13/02/2013 21h06

Membre (2011)
Réputation :   146  

GBL a écrit :

Si la SCI est à l’IS, il est probable que si les biens apportés portent une plus-valus, celle-ci soit constatée lors de l’apport (c’est déjà explicitement le cas lors d’apports immobiliers), donc il faudra aussi payer de l’impôt sur cette plus-value. Pour les revenus (et plus-values) constatées ensuite au sein de la SCI, non seulement la SCI devra payer l’IS, mais en plus, quand le cash sera sortis de la SCI pour aller dans le patrimoine privé des associés (sous forme de dividende, ou de rémunération du gérant, par exemple), il faudra encore payer l’IR et les prélèvements sociaux. Bien souvent, cela reviendra à payer bien plus d’impôts !

Je crois avoir trouvé ce qui me convient au travers d’une "SCP" (apport de titres en PV à une société)

Ce PPT presentant les SCP est bien fait (il n’est peut etre plus tout à fait à jour)
http://www.qa-gestion.com/_doc/actu/qe_scp_0108.pdf

On y lit:

PPT QA Gestion a écrit :

Lors de l’apport du portefeuille à la SCP, une plus-value peut être constatée (dite
plus-value d’apport) :
- cette plus-value bénéficie d’un sursis d’imposition et n’est donc ni constatée ni
imposée tant que le particulier conserve les titres de la SCP.
En revanche, en cas de cession ultérieure des titres de la SCP, la plus-value est
calculée par rapport à la valeur initiale des titres remis à l’échange :
- la plus-value en sursis est définitivement exonérée en cas de transmission à
titre gratuit des titres reçus en échange

La SCP peut etre un bon outil pour transferrer un portefeuille en forte plus value
de plus le taux d’imposition est de 15% jusqua environ 40k€ de resultat

Mais cela s’inscrit pour des forts TMI qui souhaitent capitaliser

Dernière modification par Q2000 (13/02/2013 21h07)

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[+1]    #13 14/02/2013 03h19

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Une SCP peut être utile dans votre situation. Mais attention :

La 3ème Loi de Finances rectificative pour 2012 (LOI n° 2012-1510 du 29 décembre 2012  de finances rectificative pour 2012 | Legifrance) a modifié, dans son article 18, la fiscalité des plus-values d’apport (en particulier : "Il est mis fin au report d’imposition à l’occasion" … "de la cession à titre onéreux, du rachat, du remboursement ou de l’annulation des titres apportés, si cet événement intervient dans un délai, décompté de date à date, de trois ans à compter de l’apport des titres. Toutefois, il n’est pas mis fin au report d’imposition lorsque la société bénéficiaire de l’apport cède les titres dans un délai de trois ans à compter de la date de l’apport et prend l’engagement d’investir le produit de leur cession, dans un délai de deux ans à compter de la date de la cession et à hauteur d’au moins 50 % du montant de ce produit, dans le financement d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière, à l’exception de la gestion d’un patrimoine mobilier ou immobilier, dans l’acquisition d’une fraction du capital d’une société exerçant une telle activité, etc.")

Le Conseil Constitutionnel a rejeté le recours contre cette modification (Décision n° 2012-661 DC du 29 décembre 2012).

La présentation (de 2008) dont vous indiquez le lien n’en tient pas compte, et il y a eu d’autres évolutions de la législation depuis 2008 (le taux de CSG a changé, le mode d’imposition des dividendes perçus a changé, le bouclier fiscal a changé, etc.).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 26/11/2023 09h49

Membre (2022)
Réputation :   19  

Bonjour,
Je souhaite passer à un compte bancaire en ligne pour une SCI familiale.
Les loyers sont payés par virement.
8 opérations par mois en moyenne.
Pas de carte bancaire sur le compte de la SCI.
Un chéquier détenu.
Pas besoin de déposer des chèques au crédit.
Le compte actuel de la SCI est à la Banque Postale.
Les tarifs augmentent beaucoup.
En 2023 : frais de tenue de compte de 44,50€ par trimestre, soit 178€ par an.
Banque à distance : 5,90€ par mois, soit 70,80€ par an.
Et frais annuels de suivi de dossier administratif et juridique : 60€ par an.
Soit un total de 308,80€ par an.
Utilisez-vous une banque en ligne pour votre SCI, et à quel coût ?
Et êtes vous satisfait de votre banque en ligne pour votre SCI ?
Merci.

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#15 26/11/2023 10h04

Membre (2012)
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Si vous n’avez pas besoin du chéquier ou de déposer des chèques, Revolut Business c’est essentiellement gratuit.

Dernière modification par Geronimo (26/11/2023 10h04)

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#16 26/11/2023 10h43

Membre (2022)
Réputation :   19  

Geronimo,
Etes-vous client de Révolut Business ?
Etes-vous satisfait ?
Au plaisir de vous lire.

Dernière modification par Fanscpi (26/11/2023 10h43)

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[+1]    #17 26/11/2023 10h49

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Vous trouverez les commentaires ici : Revolut banque → avis sur cette banque en ligne p.2

3ans que je les utilise pour ma SC, 0 frais cumulés, aucun souci particulier.

Si vous n’avez que peu de virements sortants à faire chaque mois (qui au passage sont tous instantanés sans surcoût), uniquement besoin d’une CB et pas de chèque (entrant ou sortant), ça marche nickel oui.

Dernière modification par Geronimo (26/11/2023 10h52)

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[+1]    #18 26/11/2023 14h58

Membre (2017)
Réputation :   14  

Le compte de notre SCI est à la caisse d’épargne et il nous coûte 7,70 par mois. Avec CB (que nous n’avons jamais utilisée), chéquier et encaissement de chèque.
Le seul truc embêtant est que les virements sortants sont facturés 0,20€.

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[+1]    #19 26/11/2023 15h31

Membre (2011)
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Réputation :   267  

Perso j’ai 3 comptes pour ma SC (merci les emprunts…) :
- CE : 7.7€/mois, accès en ligne, relevé en ligne. Je ne fais aucun virement sortant
- BPE : 0€, accès en ligne, relève pas en ligne. Je ne fais aucun virement sortant
- CMB : 2.9€/mois, accès en ligne, relevé en ligne. Virement sortant gratuit

J’ai pas de chèque ou de CB mais je dois pouvoir en avoir au CMB et CE. Ça ne présente aucun intérêt car je paie en CB ou chèque via mon compte perso et je le passe en note de frais si nécessaire (CCA qui se gonfle tout seul).
L’absence de relevé en ligne est un peu pénalisant et rajoute une charge de travail de scanner le doc et le mettre à dispo du comptable. Et accessoirement se perd 1 fois sur 12 environ…

Les 3 banques sont en import chez le comptable via le protocole EBIC. C’est un point important pour moi aussi.

Dernière modification par Kabal (26/11/2023 15h38)

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[+1]    #20 26/11/2023 19h14

Membre (2015)
Réputation :   36  

ENTJ

De mon côté, le compte de ma SCI à la BRED est entièrement gratuit. En contrepartie, le tarif de mes comptes personnel et professionnel n’est pas donné, mais c’est un arbitrage.

Des connaissances ont des comptes SCI ouvert chez Qonto et en sont également très satisfaits.

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[+1]    #21 26/11/2023 21h41

Membre (2021)
Réputation :   21  

J’ai un compte pour ma SCI au Crédit Agricole NDF depuis 30 ans, plus longtemps encore pour mon compte pro pour lesquels je n’avais aucuns frais de compte (inexistants à l’ouverture) . Lorsque les grilles tarifaires ont évoluées (commission de mouvements, frais de tenue de compte etc…) par fidélité ces derniers étaient systématiquement remisé à 0€.

Depuis juin 2023 les facturations ont démarrées j’ai par ailleurs reçu cette réponse de mon conseiller pro

Conseiller a écrit :

Je comprends tout à fait votre étonnement concernant le prélèvement de commission de mouvement sur votre compte professionnel en date du 2 juin 2023, ainsi que le fait que vous n’ayez pas reçu d’information préalable concernant une éventuelle modification de votre convention de compte.
Nous avons rencontré un changement de direction et nous appliquons la tarification adaptée sur tous les comptes à compter de ce mois de juin .
Je me tiens à votre disposition

Depuis juin les tarifs pour ma SCI s’élève à 1,5€ par mois conformément à leur brochuretarifaire pro page 4

Tarifs a écrit :

Frais de tenue de compte SCI non professionnelle………………………………………….. 1,50 € / mois

et il n’y a pas de commision de mouvements. Je n’ai pas de CB mais un chéquier et la possibilité de déposer des cheques en agences, les virements sont gratuits.

Pour mon compte pro depuis c’est  14€/mois et 0,1% de commission de mouvement mais étant retraité depuis juillet, après plus de 40 ans sans frais de compte pro je leur laisse volontiers ces quelques mois de facturation avant clôture l’an prochain.


Sincèrement vôtre

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