Hbrioche : étude de cas immobilier (acheter loué nu puis meubler)

hbrioche · #1

Bonjour a tous !

Je souhaite faire un premier investissement immobillier en LMNP (studio ou T2) sur Bordeaux.

J’ai actuellement une opportunité assez cool mais avec locataire en place en nu (prix achat 145K et loyer 625 hors charges actuellement) Est ce que les avantages du LMNP peuvent être acquis rétroactivement si j’attends la sortie du locataire d’ici 2 / 3 ans ?
Par exemple déduction des frais d’agence, frais de notaire, achat meubles…

Merci pour votre aide

Mots-clés : achat, deficit, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, nue-propriété

sebing · #2

Bonjour,

Si je ne dis pas de bêtise, ce n’est pas rétroactif pour les frais d’agence et notaire car il faut directement faire du meublé.
Les meubles devraient rentrés dedans car acheté une fois le nu fini pour passé en meublé.
et on peut amortir avec le prix du bien à sa valeur au moment du passage en meublé

Seb

GoodbyLenine · #3

Il y a quelques contraintes / compensations à respecter pour transformer ainsi un bien loué nu en meublé, sur Bordeaux, si ce n’est pas de la longue durée (résidence principale du locataire) : lire ici . (Le même genre de chose existe sur pas mal d’autres communes, d’agglomérations de plus de 250 000 habitants je crois)

Vous ne pourrez comptabiliser des charges dans l’activité de location meublée que lorsque cette activité aura commencée. Donc, si vous attendez que le locataire actuel parte (et n’oubliez pas qu’avec un bail loi 1989, vous ne pouvez le faire partir qu’en respectant certaines conditions et certains délais : voir l’Article 15 de la loi), l’activité de location meublée commencera après son départ, et vous ne pourrez pas comptabiliser en charges de cette activité les frais d’agence ou de notaire. Vous pouvez essayer de négocier avec le locataire en place pour qu’il accepte de terminer son bail actuel, et partir sur un bail meublé à compter de votre achat (mais il reste libre de refuser, et il faudra qu’il y trouve son compte, et que vous achetiez les meubles requis pour ce type de bail).

hbrioche · #4

Bonjour GoodbyLenine,

Merci beaucoup pour votre réponse. Ca confirme ce que je pensais pour les frais notaire et agence immo.
Le projet étant de faire du meublé, mais sur du locatif classique longue durée donc pas de souci à ce niveau la.

A présent, je me demande si me positionner sur un bien qui est fortement décoté du fait e sa vente en loué et hors circuit classique est tout de même rentable pour moi si je ne peux pas passer sur du LMNP tout de suite.

Cas actuel, un T1 de 100 000euros, loué actuellement en nu 500 HC, bail de 2020.
Si il étant loué meublé, je foncerai. La est ce tout de même une bonne affaire du fait de sonprix au M2 tres faible pour bordeaux (3000€/m2) au lieu de 4500m2 / 5000m2 sur ce type de surface / localisation.

J’ai du mal à projeter les frais / rentabilité sur une location en nu.

Si jamais vous avez des avis, je suis preneuse, un grand merci !

Pyriox · #5

Bonjour hbrioche,

Au delà de ce qui a déjà été dit, j’émets un doute sur cette "opportunité". En est-ce vraiment une ?
En reprenant les chiffres que vous avez communiqués et en admettant que le prix de 145k € inclus les frais de notaire, nous sommes à une rentabilité de 5.2% brut.

Si en plus de cela vous n’êtes pas certaine de pouvoir convertir le bail actuel en bail meublé, je pense que vous avez bien mieux à faire en terme d’investissement locatif.

hbrioche a écrit :
J’ai du mal à projeter les frais / rentabilité sur une location en nu.

Cela dépend de votre TMI et du déficit foncier (travaux notamment) que vous arriverez à créer pour limiter l’imposition sur vos revenus fonciers.

Tout dépend au final de vos objectifs.

Dernière modification par Pyriox (10/01/2022 12h35)

hbrioche · #6

Merci pour votre réponse Pyriox, effectivement, il n’y aurait pas de déficit créé via des travaux et aucune possibilité d’avoir l’avis du locataire sur une acceptation de modification du bail en meublé.

Je vais m’orienter vers quelque chose de plus simple et surtout de libre dans un premier temps. Merci pour vos conseils !

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