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#1 06/04/2018 12h04

Membre (2017)
Réputation :   2  

Bonjour à tous,

Vois j’ai l’opportunité d’investir dans un logement social vendu vide.
Il s’agit d’un studio en rez de jardin vendu par un office HLM.

Il détiennent ce bien depuis plus de 10 ans.
Les domaines ont fait une estimation du prix de vente à 47000€ et le prix de vente est fixé à 47000€.

J’ai cru comprendre que l’achat de ce type de logement est assez encadré et que si le prix d’achat est égal ou supérieur au prix d’estimation des domaines, alors le futur propriétaire de ce bien est libre de le louer au loyer qu’il souhaite…
Si le prix d’achat est inférieur au prix fixé par les domaines, alors le loyer devra correspondre au dernier pratiqué dans ce logement.

Pouvez vous me confirmer cette information ?

Y-a-t ’il d’autres points d’attention particuliers à ce type d’investissement ?

Merci d’avance pour votre précieuse aide !

Mots-clés : bailleur social, hlm, social

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#2 06/04/2018 13h05

Membre (2013)
Réputation :   46  

Bonjour,

je ne pourrais vous répondre sur les questions HLM ne maîtrisant pas le sujet…

En revanche, je trouve le prix de ce studio élevé :

- zone HLM ? Le quartier est-il sensible (tours d’immeuble) ou bien résidentiel côté ? Quelle région ?
- le nombre de m² ?
- le fait qu’il soit situé en RDC
- à combien compteriez-vous fixer le loyer ?
- année de l’immeuble ? Etat général de l’appartement ?
- le montant des charges ? Chauffage collectif ?

Dernière modification par Gamma76 (06/04/2018 13h05)

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#3 06/04/2018 13h08

Membre (2018)
Réputation :   1  

Bonjour,

Je confirme, si le prix est inférieur au prix France Domaine, si dans les 5 ans vous:
-Louez, en théorie* vous devez au maximum louer au loyer pratiqué pour le locataire précédent.
-Vendez, si vous vendez au dessus du prix d’achat, le delta revient à la société HLM qui vous l’a vendu.

*La loi n’est pas clair, le bailleur et mon notaire m’ont dit des choses différentes. La "loi" dit, que vous devez pratiquer le loyer qui était effectif lorsque vous êtes locataire du dit logement. Du coup c’est pas très clair dans le cas ou vous n’achetez pas votre propre logement. (A vous de deviner qui m’a dit que je pouvais le louer à n’importe quel prix).

Sinon, il y a des avantages et des inconvénients. Le bailleur est obligé de vous vendre un logement salubre. Du coup, si il y a des choses qui ne vont pas (problèmes électriques, …) cela vaut le coup d’insister ils feront probablement les travaux (mon cas). Par forcement de la manière la plus propre, mais ce sera fait.

En inconvénients… c’est des hlm, vous allez avoir en réunion de copro le bailleur et un syndic, qui probablement se connaissent bien (Je m’arrête la). Dans les débuts de ventes, c’est un "bordel" sans nom, certains contrats restent au nom du bailleur, … Et malheureusement en général les autres personnes qui achètent n’ont pas le niveau de compréhension/d’intérêt suffisant pour interagir dans le bon sens (Ca va si tout est ok dans la copro, mais si il y a des travaux, genre problèmes de fuite, une clôture à ajouter, un parking ouvert en ville avec des gens qui squattes des places, … c’est pas évident). Le bailleur ne fait bien souvent pas les travaux nécessaire dans les parties communes et essaye de les laisser jusqu’à que les lots soient vendus.

En vrac:
-Si vous êtes locataire 1% logement logement, vous pouvez l’acheter avec une décote de 20 à 40%
-Il y a des frais de notaire réduit dans certains départements

La plupart des ventes apparaissent sur Patrim (site des impots), vous pouvez voir si d’autres personnes ont déjà acheté.

N’hésitez pas a interroger l’agent du bailleur qui vend, en général ils sont assez bavard…

Je suis intéressé si vous allez plus loin (comme vous l’aurez deviné, j’ai eu mon appartement comme ça, comme j’occupe le temps de trouver une autre RP).

Dernière modification par ieufubi (06/04/2018 13h13)

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#4 06/04/2018 13h09

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Oui, le loyer est libre si le prix de vente est supérieur ou égal à l’estimation, c’est service public qui le dit : Achat d’un logement social | service-public.fr

Précautions particulières : non, ce sont les mêmes précautions que pour tout logement : qualité de l’emplacement, fréquentation du quartier, travaux à prévoir, etc. Et in fine : la rentabilité ! Quel est le loyer que vous prévoyez ? En nu ou en meublé ?

La seule chose qui est spécifique, c’est que vous vous retrouvez en copropriété avec le bailleur social, tant qu’il n’a pas vendu tous les appartements. Vous maîtriserez les travaux et charges de copro encore moins que dans une copro normale.

Dernière modification par Bernard2K (06/04/2018 13h12)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#5 06/04/2018 13h17

Membre (2018)
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Bernard2K a écrit :

La seule chose qui est spécifique, c’est que vous vous retrouvez en copropriété avec le bailleur social, tant qu’il n’a pas vendu tous les appartements. Vous maîtriserez les travaux et charges de copro encore moins que dans une copro normale.

Je me permet d’appuyer sur ce point. Il faut être très très vigilant (*Par exemple dans ma copro, il y a des panneau publicitaires qui donnent sur une rue passante. Nous sommes en conflit avec le bailleur pour qu’il transfert le contrat et rembourse les sommes perçus. Quand en AG j’ai rappelé qu’il fallait transférer le contrat, il m’a dit "d’accord", j’ai ensuite préciser "et rembourser les sommes perçus depuis la création de la copro", j’ai eu le droit à un "J’étais sur que vous alliez me demander ça" (d’un air blasé). On bataille toujours avec le Syndic pour ce point depuis 1an et demi.
*C’était pour un peu résumé l’ambiance et donne un exemple.

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#6 06/04/2018 14h24

Membre (2017)
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Merci à tous pour vos réponses et précisions…

après quelques recherches il apparait que c’est cet article qui s’applique

Article L443-12-1
En effet seul un prix d’achat inférieur à l’estimation des domaines est problématique et contraignant.
Si le prix est égal ou supérieur, alors beaucoup moins de contraintes.

Dans mon cas il est égal.

Pour répondre à Gamma76 :

Vous trouvez le prix élevé ne sachant même pas ou le bien se situe ?
Ce n’est pas mon premier achat et le rendement net net à été étudié et défini bien en amont.
Le bien est dans une petite ville de campagne, en plein centre, c’est un HLM +++ si vous voyez ce que je veux dire et d’ailleurs le bailleur social ne détient pas tout les lots de cet immeuble.
Mais merci de votre mise en garde wink

En tout cas merci de votre réactivité c’est vraiment appréciable , il me reste à obtenir le certificat d’estimation des domaines pour être au top.

Bien à vous chers investisseurs smile

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#7 06/04/2018 15h25

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@Nikko : c’est bien pour cela que je vous posais la question ! Dans des petites villes de mon secteur, il est possible de trouver des T2/T3 de 55 m² à ce prix. En revanche, dans ma ville (> 100 000 hab) difficile de trouver des affaires à moins de 1800 €/m²…  Après tout est relatif. Du moment que vous avez un bon rendement.

Dernière modification par Gamma76 (06/04/2018 15h33)

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#8 14/03/2019 15h21

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J’ai noté que certaines offres de vente précisaient "investissement locatif exclu" ou "offre soumise à conditions de revenus".

Pensez-vous que la clause de non location soit légale si intégrée dans le compromis de vente?

Pensez-vous que l’office HLM puisse refuser une offre au prix si l’acheteur a des revenus trop important? Cela n’est-il pas discriminatoire?

Dernière modification par Trahcoh (14/03/2019 15h21)

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#9 21/11/2019 10h32

Membre (2019)
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Bonjour,

j’ai actuellement une réflexion similaire à cette situation… personnellement je me demande s’il est possible d’ajouter dans le compromis de vente une condition suspensive suivant laquelle le bien ne soit soumis à aucune règle anti-spéculative.
Ce qui en l’espèce est apparemment le cas puisque le bien serait acheté au prix du bailleur social (et pas a un prix inférieur) mais j’aimerai me le garantir par écrit..
Même si en pratique, cette remarque lors de la signature du compromis de vente me vaudra quelques regards suspicieux du bailleur social
Qu’en pensez-vous?
Merci

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#10 24/12/2021 13h29

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Bonjour,

J’aimerais savoir comment se passe la location de vos biens acquis dans le cadre d’achat HLM?
Vos loyers sont il plafonnés?

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#11 24/12/2021 22h15

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Les entreprises ou associations qui gèrent des hlm ne vendent pas des hlm mais des logements nus.

Dernière modification par Trahcoh (24/12/2021 22h15)

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#12 25/12/2021 08h48

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marie7 : la réponse sur l’éventuel plafonnement des loyers se trouve dans les messages au-dessus. Il suffit de lire.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#13 27/12/2021 09h52

Membre (2021)
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marie7, le 24/12/2021 a écrit :

Bonjour,

J’aimerais savoir comment se passe la location de vos biens acquis dans le cadre d’achat HLM?
Vos loyers sont il plafonnés?

J’ai acquis une maison hlm vide. Pas de charges de copro…
Elle avait été retapée avant (toiture, planches de rives, évacuation pluviale, façade..)

En théorie il aurait fallu la louer au niveau du dernier loyer.
En fait l’Anah m’a validé ma convention Cosse au plafond de loyer au m2.

Le montant des loyers tient aussi compte de l’indice de revalorisation (IRL) de l’insee.

Compte tenu de la composition des foyers des locataires la vétusté intervient assez rapidement.
Il faut donc trouver des compromis avec les locataires pour ne pas sans cesse remettre la main à la poche.

J’envisage pour ma part qu’à l’issue de la convention je puisse faire de ce bien une colocation en meublé.

Dernière modification par AMateur (27/12/2021 10h55)

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