Aladdin : étude de cas immobilier (investissement via une société mère ou en direct ?)

La principale différence entre les deux montages n’est pas le montant que vous allez récupérer mais le MOMENT où vous le récupèrez

Cela va faire une différence dans deux cas :
- quand on sait que ses revenus sont différents d’une année à l’autre, et qu’on veut profiter des années creuses (donc à taux marginal d’imposition bas) pour augmenter sa rémunération. C’est mon cas j’ai des années avec un TMI à zéro donc je profite de ces années pour prendre un peu de liquidités sans la flat tax (mais toujours avec CSG-CRDS). Là il y a pas photo, si certaines années on peut économiser les 12% de flat tax c’est intéressant.
- quand on va faire plusieurs opérations capitalistiques sur la durée de vie de la société mère. En effet, en admettant qu’on place 10k€ puis cherche à réinvestir ça avec une plus value tous les 5 ans (en moyenne), sur une période de 20 ans les bénéfices vont être ponctionnés qu’une seule fois si on investit en direct
En revanche, en investissant via une société, on économise à chaque passage les 17,5% de cotisations sociales (et en profitant du seuil de 15% sur les tranches bases), si on répète un certain nombre de fois l’opération en réinvestissant dans une société B C ou D et en ayant des remontées de bénéfices (dividendes ou plus values) avec toujours la tranche de taxation à 15% d’IS et réinvestissement, on va forcément capitaliser plus et la différence finale permettra au bout de 20+ années de récupérer un revenu plus important.

On est d’accord, ce second scénario n’est pas quelque chose de révolutionnaire par rapport à un PEA etc. Surtout si on prend en compte juste l’IR, l’IS et les prélèvements sociaux, et en intégrant les frais de compta.. Là où ce montage acquiert de l’intérêt non négligeable c’est si on prend en compte d’autres éléments de rémunération : frais professionnels déductibles du bénéfice annuel (téléphone, déplacements pro…), interêts de compte courant (comptés avant IS), contrats de retraite / prévoyance / mutuelle madelin d’une part et la fiscalité de la transmission d’autre part.

Vous pouvez tout à fait au bout d’un certain temps commencer à faire des donations de nu-propriété à vos héritiers, en gardant l’usufruit des actions de la société mère, et continuer le montage. Quand vos héritiers hériterons de l’usufruit des actions, ce sera défiscalisé (car associé à la donation d’origine), et eux même pourront optimiser via leur popre holding leur propre imposition qui sait ?

Enfin, ça peut être un élément d’optimisation de retraite aussi, si vous avez été TNS toute votre vie la société mère pourra verser des salaires jusqu’à 65 ans quand bien même vous arrêtez de travailler plus tôt (tant qu’elle génère du revenu). Donc vous arrivez à une retraite à taux plein là où elle ne l’aurait sûrement pas été.

C’est pour ça qu’il n’y a pas de règles absolue, çela dépend beaucoup de ce que vous comptez faire de cet argent. Si c’est pour en profiter "rapidement", garder des fonds dans la société mère pour les réinvestir par là n’a pas d’intérêt par rapport à des outils de défiscalisation personnelle.
Tout dépend aussi de si l’activité de cette société mère par ailleurs justifie de refaire des investissements, dans mon cas la moitié du capital investit l’est dans des clients pour lesquels je suis prestataire de service. J’ai à la fois un intérêt capitalistique (je vais pas mettre des ronds dans des projets en lesquels je n’ai pas confiance), et un intérêt de fidélisation de certains clients qui apprécient d’avoir un consultant impliqué dans la vie de la société sur le long terme

Dernière modification par Sisyphe01 (20/12/2021 08h23)

personne ne croit au système de retraite chez les chefs d’entreprise … jusqu’à y être
dans le doute autant prévoir le coup de POUVOIR cotiser plus tard, si vous ne le faites pas ce sera en fonction de votre avis le moment donné (c’est du moins ma philosophie aujourd’hui, je cotise le strict minimum)

Pour vos calculs rien à redire à priori sinon que vous semblez ne pas appliquer la tranche à 15%, mais peut-être simplement n’y êtes vous pas éligible ?

mon message avait aussi vocation à élargir le débat pour les gens qui seraient dans des situations similaires mais pas tout à fait identiques à la votre. Par exemple moi même avec mon taux d’impôt qui fait le yoyo en fonction des dates de clôture de mes contrats de consultant, la holding est une très bonne solution d’optimisation

ha oui et petit détail : vous précisez "admettons que l’imposition ne change pas" mais les nouveaux taux sont déjà votés !

Dernière modification par Sisyphe01 (20/12/2021 21h52)

Je me suis rendu compte que je n’avais pas pris en compte deux paramètres très importants dans mon calcul d’intérêts composés dans le message 1 :
- l’enveloppe
- son imposition

Dans mon cas, je vois deux façons d’investir l’excès de trésorerie.
Via un CTO
Via SCPI

Je vais commencer par le CTO :

Hypothèse2 :investir 32 150/ an via SC mère. Performance de 5% pendant 20 ans.

Votre placement initial de 0,00 $, plus un montant de une fois par année versé 32 150,00 $, à un taux d’intérêt annualisé de 5 % vaudra 1 063 070,42 $ après 20 années si l’intérêt est calculé une fois par année.

Total des intérêts gagnés :420 070,42 $

Ensuite Flat tax à la vente sur PV

flat tax = ´126 021

Bénéfice = 937 049

On paie Is 28% soit 262 373

Bénéfice net net =674 675

Puis on distribue via dividende :

= 472 272


Hypothèse 1: investir 23 689/ an en direct. Performance de 5% pendant 20 ans.

Votre placement initial de 0,00 $, plus un montant de une fois par année versé 23 689,00 $, à un taux d’intérêt annualisé de 5 % vaudra 783 299,39 $ après 20 années si l’intérêt est calculé une fois par année.

PV 309 519,39 $

Flat tax = 92 855

Bénéfice net net = 690 443

En investissant en CTO l’HYP1 remporte haut la main !

ou alors je me suis trompé quelque part ? ou j’ai oublié quelque chose ? …