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#1 17/12/2021 20h07

Membre (2021)
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Bonjour à tous, je viens de faire l’acquisition d’un bien immobilier. Il s’agit d’un investissement locatif. J’opte pour du LMNP, et je dois choisir si les frais d’acquisitions (frais d’acte notarial) je les fait passer en charges ou bien je les ajoute à la valeur du bien pour les amortir. J’ai fait des simulation et mais les sites ne me proposent pas de perspectives au delà de 10 ans or en 10 ans le résultat est le même qu je choisisse de les amortir ou de les passer en charges. J’aurais aimer savoir ce qu’il se passe après 10 ans.

Si quelqu’un peut m’aider je vous en serai très reconnaissant

smile

Mots-clés : amortir, charges, frais d'acquisition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)


novice man

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#2 17/12/2021 20h44

Membre (2014)
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Après 10 ans les charges ne sont plus déductibles.

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#3 19/12/2021 20h10

Membre (2021)
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Bonjour, vous n’avez aucun intérêts à amortir vos frais d’acquisition , justement c’est encore un des seuls cadeaux que propose le LMNP en terme de déficit, et si vous revendez avant 10 ans vous n’aurez pas profité du reste des amortissements due ! en fiscalité plus vite on créer du déficit mieux on se porte surtout quand cela est reporté d’une année sur l’autre sans être sacrifié comme le LMNP.

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#4 19/12/2021 23h27

Membre (2014)
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Réputation :   422  

C’est inexact. La rentabilité de l’un ou l’autre choix dépend du rendement locatif. Un faible rendement locatif fera préférer l’amortissement, car les loyers seront insuffisants pour attribuer toutes les charges en 10 ans.

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#5 20/12/2021 00h33

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonsoir messieurs tout d’abord je vous remercie pour vos réponses.

Je vais essayer d’être plus précis. Mon bien a été acheté cette année pour 127000 € (3500 mobilier ; 123500 d’appart) +4000€ de travaux, 10600€ de frais de notaire. Mes loyers sont de 710€ CC/mois. Avec tous les autres frais engagés, ce qui est sûr c’est que pour les 10 premières années je ne devrais pas payer d’impôts sur les revenus locatifs, que j’amortisse les frais d’acquisitions ou que je les passe en charge.

La vérité c’est que lorsqu’on passe les frais d’acquisitions en charge je ne sais ce que ça implique je suis quan même novice. Si je les immobilise j’ai capter que ça voulais dire que ça augmentait la valeur de mon immobilisation.

Je ne compte pas vendre avant les 10 ans. Et je me dis que si je les passe en charge dès la 11eme année je vais payer des impôts important d’un coup.

Bon certainement que je dis n’importe quoi mais je préfère le dire quand même smile


novice man

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#6 20/12/2021 08h14

Membre (2021)
Réputation :   21  

Effectivement, j’ai tendance à les passer en charges immédiatement car 10 ans c’est long. J’ai personnellement peu de conviction de garder mes biens plus de 10 ans.
Je me pose par contre la question quant au report du déficit entre le LMNP et le LMP en cas de changement de statut.
Ne connaissant pas les charges mensuelles, il est difficile de savoir quelle est la rentabilité exacte, mais elle semble assez faible (tout est relatif bien entendu), pour nécessiter de passer les frais de notaire en charge immédiatement.
En faisant les calculs rapides
Si on part sur un loyer HC de 650 euros, par an cela fait 7800€ de revenus:
Amortissement du bien: 3000 euros
Intérêts d’emprunts avec assurance 1800€
Taxe foncière 700€
Amortissement du mobilier 500

Il ne reste à ce moment là, plus que 1800€ de résultat taxables, avant vacances locatives, entretien et réparation, frais d’agence et de gestion, assurance GLI éventuellement et donc amortissement des frais de notaire.
A vous de voir donc si vous êtes certain de le garder plus de 10 ans ou non. Dans le doute je passerais tout en charge.


Mon podcast Byebyepatron: Immobilier, liberté, gros billets => www.grosbillets.com

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#7 20/12/2021 10h40

Membre (2017)
Réputation :   5  

Attention car le premier choix fait (charge ou amortissement) implique que les éventuels bien immobiliers suivants suivent le même choix.

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#8 20/12/2021 11h10

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour, et merci encore pour vos réponses. Je vais effectivement pas vendre avant 10 ans. Je n’aurai que ce bien en location.

Si je comprends bien tout ce qui est charges est déduit avant de songer à déduire les amortissements d’immobilisation. C-à-d que durant les premières années ce seraient les frais d’acquisition qui comblerait ce qu’il reste à déduire, et l’amortissement des immobilisations commencerait plus tard?

Meri beaucoup 🙏


novice man

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#9 20/12/2021 17h40

Membre (2017)
Réputation :   5  

Si vous mettez les frais d’acquisition en charge alors pour l’année de l’achat (année "n") ces charges passeront en priorité. Si ce montant n’est pas entièrement consommé alors cela devient du déficit reporté pendant 10 ans maximum.
Les années suivantes (n+1, n+2), le déficit reporté passe après les amortissements reportés (il y a une jurisprudence sur le sujet, se référer aux fils de discussion antérieurs), ce qui explique le risque réel de ne pas pouvoir déduire totalement ces frais d’acquisition passés en charge surtout quand l’investissement a un rendement faible (rendement faible = le chiffre d’affaires est effacé par les charges courantes et les amortissements reportés avant d’aller taper dans le déficit reporté).

En passant les frais d’acquisition dans le prix d’achat (donc en amortissement), vous n’en verrez pas la totalité (une partie s’évapore dans la part du foncier et dans les années lointaines au-delà de la date prévisible de la revente) mais vous ne les perdrez pas au bout de 10 ans… tout dépend du montant du rendement du bien, des éventuels travaux à l’acquisition qui vont aussi faire du déficit…

Sachant que si vous choisissez de passer les frais d’acquisition en charge vous devrez faire pareil pour vos appartements suivants.
"L’option retenue est irrévocable et s’applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises."
Discuté ici

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