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#151 15/03/2021 18h12

Membre (2017)
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Bonjour,

Je suis consultant et ma femme cadre. Nous avons environ 120k€ de revenus nets + 15k€ de loyers en micro-foncier (une maison en donation et l’autre partie c’est ma boîte qui nous loue un bureau pour faire 15k€). On est propriétaires de notre RP.

J’ai acheté il y a 2 ans à une connaissance deux maisons en SCI IS qui se louent très bien. Prix d’achat 175k€, loyers annuels 17k€. Une fois tout déduit, il reste 4.5k€ de résultat brut dans la SCI.

J’ai récemment eu mon banquier au téléphone qui me propose de me prêter de nouveau à hauteur de 500k€ pour un autre investissement locatif.

J’aimerais profiter de cette opportunité pour faire un nouvel investissement. Mon but étant de diminuer ma rémunération et d’investir dans ma boîte, mais avant ça, je veux utiliser tout ce que je peux prendre.

La location de maisons individuelles à des familles me convient parfaitement car elles ne nécessitent que très peu de maintenance. Je n’ai pas le temps de faire du saisonnier ou de louer à des étudiants.

Je cherche en vain des immeubles de rapport avec du T3+, des maisons mitoyennes de 90m2 max, mais je ne trouve rien et mon temps est limité car je bosse beaucoup.

8% de rentabilité brut m’irait très bien dans la SCI IS mais j’ai l’impression que je cherche quelque chose qui n’existe pas et que mon premier investissement off-market était un coup de chance.

Je précise que je n’ai pas le temps de suivre des travaux. Ils ne me font pas peur, mais je ne pourrai pas faire le maître d’oeuvre.

Est-ce que vous vous êtes déjà tournés vers des chasseurs immo ou des boîtes qui font du clef en main?

Pensez-vous qu’ils sont capables de trouver la perle rare en off market?

PS: Zone: Haute-Garonne 31

Dernière modification par davidof31 (15/03/2021 18h20)

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#152 15/03/2021 18h27

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ENTJ

Bonjour,

Hélas, d’une manière générale si c’est bien, ils le gardent.

Et les SCPI ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#153 15/03/2021 18h56

Membre (2017)
Réputation :   2  

Bonjour,

il me semble que les chasseurs immo sont payés en cas de résultat, donc ça vaut peut-être le coup de tenter..

Pour les SCPI, je ne suis pas certain que la banque accepte de prêter la somme? C’est un domaine que je ne connais pas du tout!

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Favoris 1    #154 15/03/2021 19h00

Membre (2015)
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ENTJ

Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#155 15/03/2021 19h34

Membre (2011)
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davidof31 a écrit :

il me semble que les chasseurs immo sont payés en cas de résultat, donc ça vaut peut-être le coup de tenter.

De ce que j’ai compris c’est effectivement le fonctionnement.
Par contre vérifier les frais!
Car dans une négo, si les frais sont le double ou le triple d’un AI normal, le vendeur risque de ne pas aimer la blague.
(ce fut mon cas, et j’ai envoyé bouler le chasseur avec sa comm à 12%)

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Favoris 1    #156 15/03/2021 20h01

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Le clé en main permet potentiellement de bénéficier de rentabilités « correctes » (5-7% brut en province) et du statut favorable du LMNP.
En revanche, il y aura de la gestion à faire (ou déléguer) et le risque inhérent à tout projet immobilier.
Les SCPI ont l’avantage de la passivité, mais plus difficile à financer et moins favorable fiscalement (hors SCI).

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#157 15/03/2021 20h23

Membre (2017)
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Bonjour davidof31, vu votre surface financière et que vous souhaitez être assez passif, pourquoi ne regardez vous pas les SCPI dans une sci is ?  Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

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#158 15/04/2021 21h28

Membre (2015)
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ESTP

Bonjour, je répond en tant que "chasseur immobilier".

davidof31 Super idée de louer des maisons, faible gestion et forte demande, c’est par contre plus difficile de faire du rendement sur ce type de bien, mais bravo pour la rentabilité que vous arrivez à dégager.

Iqce Effectivement on se rémunère au succès et nous sommes toute la journée sur le marché, nous avons forcément des biens en off-market. Dans la réalité, nous ne pouvons pas les prendre pour nous mêmes. Pour la plupart nous sommes assimilés TNS, Micro entrepreneur, agent-co, donc pas d’accès au crédit. Les meilleurs biens sont forcément réservés pour nos meilleurs clients, les plus sérieux, les plsu réactifs, parfois ceux avec qui on a un meilleur relationnel.

Pour ma part, en tant qu’investisseur j’ai réalisé tous mes achats avant de me lancer dans cette activité, lorsque j’étais en CDI.

Concernant la gestion c’est forcément bien plus simple d’acheter des parts de SCPI et totalement passif, par contre s’est s’exposer principalement à de l’immobilier commercial et des bureaux. Je me demande si le prix des parts à baissé pour tenir compte des baisses de valorisation des sous jacents? Dans ce cas, il y a une opportunité à saisir, si nous croyons dans la résilience de ce marché. Le scénario de l’adoption massive du télétravail est de moins en moins réaliste. Mes confrères spécialistes des bureaux voient seulement un recul de la demande sur les très grandes surfaces de bureaux, les bureaux plus petits restent toujours autant recherchés.

gunday 12% ?! Mais c’est énoooorme ! 

gunday:Car dans une négo, si les frais sont le double ou le triple d’un AI normal, le vendeur risque de ne pas aimer la blague.
(ce fut mon cas, et j’ai envoyé bouler le chasseur avec sa comm à 12%) a écrit :

Effectivement une commission pareille ça fait rêver ! Il va peut être falloir que je monte mes prix, je fais petits bras avec mes 3,9%

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#159 29/07/2021 12h25

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ESTJ

Mon prochain investissement sera un immeuble ancien entièrement refait à neuf, je cherche de mon côté des opportunités et j’ai relancé certaines des AI avec qui j’ai travaillé ces derniers mois mais je me suis également rapproché d’une entreprise locale qui propose du clef en main dans mon secteur d’investissement.
Parmi les 3 projets qu’ils m’ont proposés l’un est dans une ville que je connais bien.
Voici ce qu’ils me proposent :
- frais d’étude 15000€. A payer avant la signature du compromis, c’est ce qui me gène aux entournures.
- immeuble/maison de 262m² à 131000€ soit 500€/m² dans une ville qui tourne en moyenne à environ 1200€/m²
- fdn 11000€
- travaux 165000€
Total : 322000€

Projet : division/aménagement de 4 T3, loyers HC attendus 2160€ soit 8% brut (TF 1500€ qui me semble sous évaluée, je pense plutôt que ça sera 3000€). Les loyers comme toujours sont un peu surévalués (540 € /T3) mais connaissant le secteur exact (j’ai l’adresse) je pense que 500€ pour du rénové est largement jouable ce qui donnerait du 7.5% HT (brut bien sûr).
Bref rien de folichon, en ligne avec ce qui a été dit jusqu’ici sur cette file mais c’est du clef en main…

J’ai prévu un rendez-vous pour avoir + de détails sur les prestations et les engagements.
Si je vais plus loin je vous ferai un retour d’expérience.


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#160 29/07/2021 12h57

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S’agit-il de Lidr solution ?


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#161 29/07/2021 13h49

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Oui, vous connaissez ?


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#162 29/07/2021 15h07

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Non, mais, je vois souvent leurs "fausses" annonces sur lbc. Ce qui m’agace un peu…

Les avis sur Internet n’ont pas l’air tip top : c’est un euphémisme 😀
Sauf les avis de gens dont c’est le seul avis qu’ils postent…

Bref, perso, j’aurai pas confiance au point de filer plusieurs dizaines de milliers d’euros à un marchand de listes….

Dernière modification par Pierrot31 (29/07/2021 15h09)


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#163 15/09/2021 18h06

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Bonjour,

@ bed43fr, Avez-vous finalement investi Lidr solution?

Je serai curieux de connaître votre retour sur cet investissement.

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#164 16/09/2021 08h29

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Non, rien n’est fait pour le moment, j’attends une offre suffisamment intéressante dans un secteur proche de chez moi. Je ne suis pas pressé, cela pourrait prendre des années ou ne pas se faire du tout.


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#165 10/11/2021 10h49

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Bonjour,
je fais appel au forum pour avoir des retours d’expérience sur les projets gérés par la société Masteos.
Je souhaite faire un nouveau projet LMNP sur la métropole Lilloise et je suis tenté par leurs services.


Mon blog L'argent travaille pour moi et pas l'inverse

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[+2]    #166 10/11/2021 15h05

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Je regarde le premier projet à Lille, celui de Baptiste:

Baptiste ? Cas Concret ? Masteos, l’immobilier locatif simplifié

Rendement brut affiché: 8.13%, rendement calculé: 26915/397814=6.76%. Cela sent déjà le pipeau avant de commencer.

De même Adrien:

Adrien ? Cas Concret ? Masteos, l’immobilier locatif simplifié

Affiché 11,67%, calculé 8.74%. Sans parler de l’encadrement des loyers pas respecté, pas top quand on se prétend pro.

Je trouve les tarifs corrects. Les présentations d’investissement me semblent sont bien synthétisées. Par contre, les commentaires sur google sont gratinés.

Dernière modification par Trahcoh (10/11/2021 16h30)

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#167 16/12/2021 13h23

Membre (2019)
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ESTJ

Bonjour a tous,

pour completer le tableau, y a t-il divers retour d’experience sur la societe de clef en main BEVOUAC ? les retours sur google ont l’air plutot sympas (sauf quelques loupes). Et le fondateur est une connaissance d’ecole d’inge (mais ne pas tomber  dans un biais).

Je serais interesse par un retour d’experience si jamais.
Bien a vous
QMcorp

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#168 16/12/2021 18h59

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ESFP

Je n’ai pas connu avant que vous en parliez.

Leurs prix me paraissent tout de même très élevés voire rédhibitoires. La commission d’honoraires n’est pas donnée, et le taux variable rajoute encore plus !

Après, c’est comme tout, construire un réseau, de l’off market, ça prend du temps… vous achetez ce temps-là. A quel prix

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#169 19/12/2021 20h13

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Le clé en main est rentable pour la personne qui le vend,  la rentabilité se créer sur votre valeur ajouté et c’est comme cela que l’on apprend réellement à investir .

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#170 19/12/2021 20h45

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Dans l’exemple donné, l’acheteur devrait payer 18900€ de frais pour une négociation ayant mené à une réduction du prix de vente de 5000€, soit une hausse du coût global de 13900€.

J’ai raté quelque chose, ou c’est juste qu’ils sont trop honnêtes pour mettre en avant un exemple réel dans lequel leur client aurait gagné à passer par leur intermédiaire ?

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#171 20/12/2021 11h31

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ESTJ

rentierfrugaliste, le 19/12/2021 a écrit :

Le clé en main est rentable pour la personne qui le vend,  la rentabilité se créer sur votre valeur ajouté et c’est comme cela que l’on apprend réellement à investir .

J’ai une vision un peu différente car je prends en compte la variable "temps". Le clef en main me fait gagner du temps donc 2 cas de figure se présente :
- si j’ai du temps libre non productif je peux donc le consacrer à acheter/rénover et la plus value viendra de ma valeur ajoutée
- si j’ai un métier qui me prend beaucoup de temps et qu’il m’en reste peu pour organiser des travaux pour créer du déficit foncier :
1/ soit je me mets en retrait de mon travail (quand c’est possible) estimant que la plus value compense mon salaire perdu
2/ soit je fais appel à ce genre de société qui m’apporte un gain moindre mais bon à prendre

Dans mon cas de figure je préfère profiter d’un clef en main qui me permet de générer du déficit foncier malgré un faible investissement personnel plutôt que de ne rien faire du tout par manque de temps


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#172 20/12/2021 12h54

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ESFP

Sur le principe je suis d’accord avec mon voisin du dessus, je tiens quand même à préciser qu’il existe un peu tout et n’importe quoi dans le clé en main. En termes de compétences comme en termes de prix.

Une étude a été faite au préalable par un IH en février : p.6 Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ?
Comprendre que 6% d’honoraires c’est la moyenne marché, au-dessus ça commence déjà à faire cher, surtout quand on est sur des prix < 300k

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#173 15/08/2022 23h06

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Bonjour,

Je suis aussi étonné du peu de retour sur Masteos, surtout vu la une constante de l’actualité qu’ils arrivent à cumuler.
J’ai dû mal à distinguer le buzz du reste, mais étant novice dans le locatif, voire craintif, je me demande si malgré tout comme indiqué par certains, si Masteos ou autres prestataires, n’est pas une finalement une bonne chose pour s’y mettre, surtout quand nous n’avons absolument aucun temps, mis à part la SCPI qui a ma préférence, vu la gestion simplifiée, mais à quel prix…

Bref, sans miroiter des rendements faramineux, j’aimerai savoir si cela constitue tout simplement une première étape bienvenue pour construire
un capital, sans trop se prendre la tête.
Pour ma part, j’accepte bcp plus facilement la volatilité de la bourse que la gestion d’un locataire, même si franchement à lire d’autres threads, c’est un moyen extrêmement simple et posée de se constituer une belle rente, a terme.

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#174 18/09/2022 17h52

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Bonjour a tous,

Je suis assez d’accord avec le post de Bobinv sur les éventuels retours sur Masteos.
Je suis tombé sur eux en recherchant à investir dans des biens immobiliers à l’étranger en espérant des rendements plus élevés voire une fiscalité plus avantageuse.
Connaissez vous des intermédiaires proposant des investissements clés en main sur le marché européen ou nord américain?
Bon dimanche

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#175 19/09/2022 17h45

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INTJ

La réponse est toujours plus où moins la même :

- Vous ferez un moins bon rendement que si vous faisiez la même chose tout seul à cause des frais.

- Mais si l’alternative de comparaison est de ne rien faire et laisser votre capacité d’endettement inutilisée, alors vous vous enrichirez vraisemblablement plus (via la capitalisation) en faisant un investissement via ses sociétés clés en main, du moins tant que vous choisissez votre bien de façon pertinente.

Dernière modification par julien (19/09/2022 17h46)

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