Suspension de mensualité sur crédit immobilier pour maximiser son endettement ?

Golliwogg · #1

Je me suis rendu compte récemment, en relisant mon contrat de crédit immobilier Crédit Agricole souscrit il y a quelques années, qu’il existait une option pour suspendre ses mensualités pendant 6 mois, sans frais, reconductible plusieurs fois jusqu’à un total de 36 mois max, avec prolongation de la durée du crédit. C’est en fait une excellente solution pour maximiser encore un peu plus son endettement (aux taux actuels, pourquoi s’en priver…). En l’occurrence, à la souscription du crédit, j’avais dû prendre en guise d’apport des avances sur mes assurances vie, et celles-ci me coûtent cher ; je vais ainsi pouvoir les rembourser plus vite en faisant en quelque sorte un transfert de crédit. En pratique, pour les 6 premiers mois de suspension, il n’y a eu aucune formalité à part une simple signature. Pour prolonger au-delà, on m’a fait comprendre que ce serait plus compliqué et qu’il y aurait une étude de mon cas (mais ça devrait être assez facile de prouver ma solvabilité vu mon stock d’épargne).

Une autre façon d’optimiser l’option est de souscrire à la base un crédit moins long que prévu (donc à taux réduit), puis à le rallonger de cette manière tout en conservant le taux réduit.

Bref, je voulais vous donner l’idée (si vous ne le saviez pas déjà) d’utiliser cette option si votre contrat la propose !

Dernière modification par Golliwogg (08/12/2021 01h35)

Mots-clés : crédit immobilier, endettement, optimisation

stanny · #2

Sujet intéressant Golliwogg ; M.erci d’avoir ouvert la discussion

J’ai beaucoup réfléchi au sujet également depuis la mise en place quasi systématique des reports d’échéances pour les entreprises au printemps 2020 et j’ai sauté le pas l’hiver dernier sur notre crédit RP.

Mon contrat ne prévoyait pas spécifiquement un mode "pause" mais ma banque (CREDIT AGRICOLE) a accepté un réaménagement sur 12 mois (je ne paie que les intérêts).

J’ai également réussi il y a quelques années à obtenir un différé long sur un crédit "travaux" dans l’attente de la libération de mon épargne salariale….

Au final, un peu d’ingénierie pour se faciliter la vie et éviter de puiser dans ses bas de laine

Dernière modification par stanny (08/12/2021 05h56)

leportois · #3

On peut généraliser la suspension en "modulation". Mon contrat de pret permet par exemple, après 2 ans de vie du crédit, de suspendre les remboursements pendant maximum 2 ans, ou de moduler les mensualités pour raccourcir ou rallonger le pret de 2 ans maximum.
Cela permet de se donner de l’air, ou au contraire d’accélérer le remboursement et de limiter certains frais annexes comme l’assurance. Perso, je me garde la possibilité de rallonger pour diminuer mon endettement, plus j’attend pour le faire et plus ma mensualité sera basse.

Golliwogg · #4

stanny a écrit :
Mon contrat ne prévoyait pas spécifiquement un mode "pause" mais ma banque (CREDIT AGRICOLE) a accepté un réaménagement sur 12 mois (je ne paie que les intérêts).

Et quels ont été vos arguments pour les convaincre ? Cela me servira peut-être lorsque je demanderai à prolonger au-delà des 6 mois…

leportois a écrit :
On peut généraliser la suspension en "modulation". Mon contrat de pret permet par exemple, après 2 ans de vie du crédit, de suspendre les remboursements pendant maximum 2 ans, ou de moduler les mensualités pour raccourcir ou rallonger le pret de 2 ans maximum. Cela permet de se donner de l’air, ou au contraire d’accélérer le remboursement et de limiter certains frais annexes comme l’assurance.

Oui il est souvent possible de "moduler" de façon plus ou moins extrême les mensualités, mais tant qu’à faire, le plus profitable à mon sens est la suspension pure et simple des mensualités le plus longtemps possible. Accélérer le remboursement d’un prêt à taux inférieur à 1.5% ne me semble pas avoir beaucoup d’intérêt, au contraire.

Perso, je me garde la possibilité de rallonger pour diminuer mon endettement, plus j’attend pour le faire et plus ma mensualité sera basse.

Je ne vois pas trop l’intérêt. Si vous exercez l’option plus tôt, vous générerez alors potentiellement des intérêts de placement plus élevés avec cette somme qui commenceront à composer tout de suite. La seule question rationnelle à se poser est : "est-ce que je pense pouvoir gagner plus que le taux d’intérêt prêté par la banque ?" (et vous pouvez inclure dans ce taux les frais annexes comme l’assurance) Si la réponse à la question est oui, alors il faut se faire prêter le maximum, le plus rapidement possible.

Je précise au passage que j’ai peut-être été ambigu en parlant de "maximiser son endettement". Je parlais plutôt d’augmenter sa dette, au sens du stock. Vous parlez ici de "diminuer son endettement", au sens du flux mensuel le temps de la suspension. Mais on parle ici de la même chose et je crois qu’on s’est de toutes façons tous bien compris.

Dernière modification par Golliwogg (08/12/2021 22h09)

Macaxeira · #5

C’est effectivement une bonne piste d’optimisation. Mais pour quelqu’un qui compte enchaîner les emprunts immo, ça peut faire tiquer la banque car elle aime bien qu’on rembourse le plus vite possible du capital pour diminuer son risque. C’est donc une bonne idée pour qui ne compte plus ou presque plus emprunter.

Golliwogg · #6

Oui c’est ça, c’est une bonne idée pour qui maximise déjà son endettement bancaire (ce qui est notre cas) et ne peut donc a priori plus emprunter davantage.

stanny · #7

Golliwogg, le 08/12/2021 a écrit :
Et quels ont été vos arguments pour les convaincre ? Cela me servira peut-être lorsque je demanderai à prolonger au-delà des 6 mois…

Peut être ma situation d’ancien banquier ?
Plus sérieusement, j’ai argumenté sur des travaux d’amélioration de l’habitat à réaliser et que je pensais autofinancer grâce à la pause d’1 an de mon prêt RP

Nakor26 · #8

Macaxeira, le 08/12/2021 a écrit :
C’est effectivement une bonne piste d’optimisation. Mais pour quelqu’un qui compte enchaîner les emprunts immo, ça peut faire tiquer la banque car elle aime bien qu’on rembourse le plus vite possible du capital pour diminuer son risque. C’est donc une bonne idée pour qui ne compte plus ou presque plus emprunter.

J’avoue que j’ai le même doute. Baisser mes mensualités me ferait gagner sur mon taux d’endettement. Mettre en pause mon prêt me ferai rentrer de la trésorerie. A ce taux les deux options sont intéressantes. La seule question c’est est-ce que la banque en tiendra compte négativement pour d’autres financements, pas évident à déterminer.

stanny · #9

Règle numéro 1 : ne jamais avoir qu’une seule banque
Que l’on soit pro ou particulier, faut tjs avoir 2 banques (au moins)
Parole d’ancien banquier….

@+
Stan

NB : la demande de pause met en effet la contrepartie (le demandeur) en défaut donc difficile d’obtenir un new prêt pour un autre objet (conso, auto, travaux, etc…)

Dernière modification par stanny (10/12/2021 17h36)

Nakor26 · #10

Intéressant comme retour surtout venant d’un ancien banquier.
J’avais l’approche inverse avec tous mes projets (pro + perso) dans une seule banque. Je pensais travailler une relation en privilégiant une banque unique ! Il va peut-être falloir diversifier alors.

letsinvest · #11

stanny a écrit :
Règle numéro 1 : ne jamais avoir qu’une seule banque
Que l’on soit pro ou particulier, faut tjs avoir 2 banques (au moins)
Parole d’ancien banquier…

Quelles sont les raisons à cela ?

serenitis · #12

En phase avec Stanny,

La relation avec un banque dépend pour bonne partie, outre votre situation, de la perception qu’en a votre interlocuteur : la rotation des postes en moyenne tous les 2 ans dans mon cas amenuise la connaissance réelle qu’ils ont de nos dossiers.

Pour exemple vécu il y a 5 ans en gros, alors que j’avais open bar en pro, c’est un crédit très classique de 10ke sur un utilitaire d’occasion qui est venu bloquer …tout cela parce que le fraîchement nommé responsable des engagements a pris peur quand il a vu un total d’encours dépassant le million d’emprunt et une baisse de mon résultat net sur le dernier bilan, sans même avoir l’idée de me demander d’explIcations sur la situation comptable, pas si simple que cela à interpréter d’ailleurs en présence d’un petit groupe de sociétés opérant de la sous traitance interne sous forme de transfert de charges et non de ÇA. La valse régulière des interlocuteurs m’a permis d’apprendre lors d’adieux que j’étais pourtant le plus gros client pro de cette petite agence, comme quoi, ce pseudo statut ne garantit rien….

C’est en grande partie ma capacité immédiate à faire sans eux qui a remis l’église au milieu du village : depuis, on retravaille mais avec ma roue de secours bancaire jamais très loin, pour laquelle je ne suis pas un inconnu mais un client secondaire restant à travailler avec chez eux un historique (modeste en volume) de plusieurs années sans incident.

stanny · #13

letsinvest, le 10/12/2021 a écrit :
stanny a écrit :
Règle numéro 1 : ne jamais avoir qu’une seule banque
Que l’on soit pro ou particulier, faut tjs avoir 2 banques (au moins)
Parole d’ancien banquier…
Quelles sont les raisons à cela ?

Ne jamais mettre tous ses oeufs dans le même panier !

Faut idéalement nourrir 2 banques en termes de flux, d’opérations, voir de placements (livrets courants à minima) pour tout un tas de raisons :
être bien sûr conscient que les conseillers de clientèle changent régulièrement et qu’une relation présente souvent un caractère intuitu personae
pouvoir comparer et switcher les propositions de services (yc d’ingénierie patrimoniale et financière), de taux et d’assurances

@+
Stan

Dernière modification par stanny (15/12/2021 14h06)

Golliwogg · #14

Alors après avoir profité des 6 premiers mois de suspension, je tente d’obtenir 6 mois de plus (mon contrat prévoit un allongement du crédit jusqu’à 36 mois). Mais là, c’est le bal des mauvaises excuses pour ne pas répondre positivement à ma demande.
On m’a premièrement demandé d’attendre 6 mois avant de refaire une demande ; cette condition n’est pas du tout mentionnée dans le contrat mais je m’y suis plié. Maintenant que ce délai est passé, je refais donc une demande. On me dit qu’à la 2e demande, ça repasse dans une commission de crédit, et qu’il y a des règles strictes, notamment de durée totale de crédit à ne pas dépasser (le conseillé m’a cité 312 mois, de mémoire, sans certitude) - cela n’est pas non plus mentionné du tout dans le contrat.

Bref, en gros, on me balade et on freine des quatre fers pour ne pas m’accorder une option qui pourtant est contractuelle et dont aucune des limites mentionnées sur le contrat ne me concerne actuellement.

Je comprends que ça les ennuie de se prendre 36 mois de plus à un taux probablement historiquement bas (1.35 %), mais sont-ils dans leur droit ? Dois-je faire le bras de fer pour obtenir gain de cause ? Y ai-je plus à perdre ou à gagner ?

Dicci · #15

Je pense que le crédit auquel vous faites référence est le crédit « facilimmo » du Crédit Agricole.

Outre la possibilité de suspendre les mensualités pendant 6 mois, vous pouvez moduler la durée du prêt dans la limite d’un allongement max de 3 ans de la durée totale du crédit, sans frais avec conservation du taux initial. J’imagine que votre première suspension vous a mangé 6 mois mais vous pouvez toujours prolonger le prêt de 2 ans et demi pour réduire les mensualités et votre taux d’endettement. C’est une possibilité pour dégager un peu de tréso.

J’ai activé l’option sur chacun de mes 3 crédits et je n’ai jamais eu un refus ou une quelconque question sur la mise en place de la modulation.

Dernière modification par Dicci (30/11/2022 07h26)

xazh · #16

Golliwogg, le 29/11/2022 a écrit :
Je comprends que ça les ennuie de se prendre 36 mois de plus à un taux probablement historiquement bas (1.35 %), mais sont-ils dans leur droit ? Dois-je faire le bras de fer pour obtenir gain de cause ? Y ai-je plus à perdre ou à gagner ?

Commencez déjà par vérifier les conditions générales et particulières de votre prêt. Les conditions d’exercice des options doivent être précisées. Il est loin d’être inenvisageable que les conditions prévoient une réserve d’accord de la banque.

picsou83 · #17

idem pour moi, fait il y a quelques mois via un échange depuis "mes messages" sur Banque & Assurances - Crédit Agricole

Notre prêt fêtant prochainement ces 24 mois, nous souhaitons utiliser l’option Temporaire projet afin de minorer les échéances de prêt au seul montant des intérêts et ceci afin d’allonger la durée de prêt de 36 mois.
Au terme du palier nous souhaitons conserver le montant des échéances avant option avec comme corollaire un allongement de la durée de prêt de 36 mois.
Vous trouverez en pièce jointe l’attestation d’accord préalable de notre assureur concernant l’augmentation de la durée de prêt de 36 mois.

Merci d’avance de prendre en compte notre demande et de nous faire parvenir gratuitement un nouveau tableau d’amortissement prenant en compte cette option.

Notre assureur nous fournira alors un nouvel échéancier de cotisations.

Bien Cordialement

Dernière modification par picsou83 (30/11/2022 11h54)

Golliwogg · #18

C’est bien le Crédit Agricole, mais l’option porte un autre nom (pause quelque chose, de mémoire). Non, les conditions ne mentionnent pas de réserve de la banque. Les seules limites mentionnées sont une demande par année civile, 6 mois maximum à chaque demande, 36 mois d’allongement de crédit maximum.
Par ailleurs, pour la 2e demande, on m’a demandé de motiver par écrit pourquoi je sollicitai cette suspension à nouveau (ce que j’ai fait). Je trouve ça assez scandaleux. Je demande avant tout… parce que j’y ai droit !
Bon, je vais ptet y aller d’un recommandé, si je n’obtiens pas gain de cause rapidement. N’hésitez pas si vous avez des conseils.

Dernière modification par Golliwogg (30/11/2022 16h29)

Vonhaken · #19

Bonjour,

La pause de 6 mois a 100% n’est valable qu’une fois dans la vie du pret.
Il vous est possible de faire une autre pause de 12 mois max a 50% de la mensualité ou de choisir l’option temporaire court terme qui vous permet de mettre en pause votre credit durant 84 mois sous conditions de payer les interets.

Golliwogg · #20

La pause de 6 mois a 100% n’est valable qu’une fois dans la vie du pret.
Il vous est possible de faire une autre pause de 12 mois max a 50% de la mensualité ou de choisir l’option temporaire court terme qui vous permet de mettre en pause votre credit durant 84 mois sous conditions de payer les interets.

Je ne sais pas d’où vous sortez ça. Mon contrat de prêt ne mentionne absolument rien de tel. Sauf à ce qu’on me prouve que je me trompe, je ne vois pas pourquoi d’autres règles pourrait être sorties du chapeau a posteriori…

Vonhaken · #21

Cela depend aussi de la date a laquelle vos offres de prets ont été editées car les offres souplesses facilimmo ont eu des modifications.

JeanB · #22

Je pense avoir le même crédit que vous Golliwogg, voir extrait ici :

14337_report_de_mensualite.pdf

J’ai regardé en détail les différentes options, je pense que celle dont vous parlez est l’option Temporaire court Terme, en lisant les termes du contrat je note qu’il faut attendre de payer 1 échéance de reprise avant de pouvoir lancer une deuxième fois l’option en question.
Je note aussi que on peut utiliser une seule fois par année Civile les Options Standards, mais l’option Temporaire court terme n’est pas une option standard. J’ai aussi noté qu’il faut l’accord de l’assureur si assurance externe ( c’est mon cas)
Et allongement de la durée maximum de 36 mois mais vous l’avez déjà mentionné.

Une phrase a attiré mon attention :

Contrat de Pret a écrit :
"Le Prêteur pourra refuser l’exercice des options s’il estime que les nouvelles charges de remboursement qui en découleraient seraient
incompatibles avec les ressources de l’Emprunteur"

Je ne sais pas si cela peut être employé par le Préteur de manière abusive pour empêcher l’utilisation des Options.

xazh · #23

Golliwogg, le 30/11/2022 a écrit :
Je ne sais pas d’où vous sortez ça. Mon contrat de prêt ne mentionne absolument rien de tel. Sauf à ce qu’on me prouve que je me trompe, je ne vois pas pourquoi d’autres règles pourrait être sorties du chapeau a posteriori…

Primo, on ne peut pas vous sortir cela avec certitude sans avoir lu et relu les conditions générales et les conditions particulières de votre prêt et de votre assurance de prêt

Mais cela fonctionne aussi dans le sens inverse : nous n’avons pas accès à vos conditions générales et particulières, sauf à ce que vous nous les donniez, ce qui ne permet pas de vérifier si vous avez complètement lu ces conditions, compris ces conditions, et peut être omis de vérifier si une clause externe à l’exercice des options permet le refus de la banque.

titoux · #24

Mes excuses si la question peut vous paraître stupide…mais quel est l’intérêt de prolonger son prêt…?

Dernière modification par titoux (02/12/2022 09h45)

leportois · #25

L’intérêt peut être multiple :
- si vous avez plusieurs prêt : arrêter de rembourser A et utiliser toutes les ressources pour rembourser le pret B, dans le cas ou le taux du pret A est inférieur. J’envisage par exemple d’arrêter de rembourser ma RP pour rembourser un pret travaux, les 2 taux sont de 1,89% et 2,89%.
- dans le cas d’un investissement locatif : augmenter le cash-flow. Quand vous remboursez plus tard, vous payerez plus d’interet qui sont dans ce cas défiscalisés. C’est le secret qui se cache derrière les vidéo que vous voyez sur youtube dont le titre est "rentier avec un seul appartement ? Découvrez son secret !". Le secret, c’est que le ’rentier’ ne rembourse rien et qu’il dépense l’argent des loyers d’une coloc de 3 chambres.
- placer l’argent sur un support qui vous rapporte plus que le taux du pret. En ce moment, mon pret immo est à 1,89% assurance incluse, et mon livret A à 2% Je serais donc gagnant à ne plus rembourser mon pret immo et à mettre la différence sur le livret A.

Dernière modification par leportois (01/12/2022 14h22)

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Golliwogg, le 08/12/2021 a écrit :

#8 10/12/2021 14h18

Macaxeira, le 08/12/2021 a écrit :

[+2] #9 10/12/2021 14h47

#10 10/12/2021 22h12

#11 10/12/2021 23h39

stanny a écrit :

#12 11/12/2021 07h38

#13 15/12/2021 14h05

letsinvest, le 10/12/2021 a écrit :

stanny a écrit :

[+1] #14 29/11/2022 23h41

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Golliwogg, le 29/11/2022 a écrit :

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Contrat de Pret a écrit :

#23 01/12/2022 12h59

Golliwogg, le 30/11/2022 a écrit :

#24 01/12/2022 14h06

1 #25 01/12/2022 14h22

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