Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

D’après mes lectures sur ce forum, cela est uniquement possible lorsque c’est du meublé dont la charge électricité est forfaitaire = incluse dans les charges totales sans possibilité de rattrapage par rapport à la consommation réelle (avec les risques inhérents d’une sur-consommation du locataire potentielle par rapport aux charges). Donc vos compteurs divisionnaires ne serviraient à rien, ou du moins juste de pouvoir ajuster vos charges forfaitaires lors d’un nouveau bail.
Autrement, il faut des "vrais" compteurs par lots, installés par ERDF. Ce qui implique une GDL, colonne montante. et une autorisation mairie….éventuellement des places de parking etc.. voir le PLU.
Avec une recherche sur le forum, vous aurez des infos.

Bonjour à tous.

Tout d’abord, merci à ceux qui prendront le temps de me répondre.

J’ai récemment fait l’acquisition d’une maison de maître à Roubaix sur la métropole lilloise et assez bien située.

Lors de l’acquisition l’agent immobilier m’avait précisé que l’on était dans une zone non constructible pour les habitations (zone destinée essentiellement aux commerces et autres activités économiques) et qu’il n’était pas possible de diviser le bien en plusieurs appartements.

Que cela ne tienne, malgré les réticences au début, et après avoir étudié le projet en fond, en large et en travers, j’ai fini par l’acquérir mais pas sans soucis pour le financer puisque l’on est sur un ratio de l’ordre de 1/3 pour l’acquisition du bien et 2/3 pour les travaux.

Après vérification avec le service de l’urbanisme, j’ai eu confirmation qu’il n’était pas possible de diviser le bien, et c’est pour cela que j’étais parti pour faire une collocation dans ce bien qui doit générer un beau cashflow de l’ordre de 3K€/mois (avant impôt)

Sauf que entre temps (oui parce qu’il y a toujours un mais), j’ai plusieurs entrepreneurs qui sont passés. L’un d’entre eux m’a indiqué que malgré l’absence de division cadastrale, il était possible de faire installer des compteurs par ENEDIS. A contrario, un autre m’a expliqué que ce n’était pas possible car ENEDIS faisait la demande à la mairie et que celle-ci là refusera ensuite.

Parti pour rénover le bien entièrement, j’ai tout de même demandé à ENEDIS le dossier pour faire la demande, mais au vue de la longueur et la lourdeur des démarches, j’aimerai votre avis si vous avez récemment été confronté à cette situation.

Mon analyse :
>>> Pour :
- Un de mes collègues m’a expliqué que si l’on peut prouver au bout de 10 ans qu’il y avait bien division avec les compteurs EDF, on peut demander à diviser au cadastre le bien (du moins sur la métropole)
- Je suis parti pour rénover l’ensemble du bien. S’il doit être fait des travaux relatifs à une colonne montante, c’est maintenant et pas après la fin des travaux de rénovation
- Le PLU de Lille doit être modifié d’ici environ 8 mois. J’ai lu l’ensemble du projet de règlement concernant ma zone et celui-ci ne prévoit plus l’interdiction de construction habitable mais prévoit de "favoriser la mixité d’activités économiques" et n’interdit plus explicitement les constructions habitables. Il est donc possible que la division soit autorisés d’ici quelques mois sans que je ne compte réellement sur ça.
- La valeur patrimoniale de mon bien augmenterait énormément.
- Facilite la gestion des charges si le projet est possible car un forfait sur 10 collocations, je vous laisse deviner ce qui risque d’arriver.

>>> Contre :
- Le bien reste rentable quelque soit ma décision, mais il s’agit de travaux que je financerai sur épargne et c’est loin d’être ce que je privilégie.
- Si ENEDIS fait effectivement la demande à la mairie, je ne vois pas à quelle moment elle peut passer à côté de l’installation de 10 compteurs.
- Les délais pour la pose de compteurs rallongeraient à la lecture du forum considérablement le moment où je pourrais mettre en location le bien et cela fait d’autant plus d’argent perdu !
- Est ce que je risque pas d’éveiller les soupçons de la mairie et m’attirer des soucis (je ne fais rien d’illégal mais je n’ai pas besoin d’autorisation vu que je ne modifie pas la façade, ni ne crée de surfaces) ?

En définitif est-ce que certains sont déjà allé au bout de la démarche (récemment de préférence car les règles ont pas mal changées m’a-t-on dit) et me donner leur avis ?

Merci ^^

Dernière modification par yugideluxe (04/10/2019 22h41)

Si depuis Avril 2019 si je dis pas de bêtise !

Mais il n’y a rien qui empêche l’obtention du permis de louer surtout que sans division cadastral, ni de compteurs EDF individuels, il s’agit simplement d’une collocation (pour laquelle il faut également faire la demande)

Bonjour,

"Lors de l’acquisition l’agent immobilier m’avait précisé que l’on était dans une zone non constructible pour les habitations (zone destinée essentiellement aux commerces et autres activités économiques) et qu’il n’était pas possible de diviser le bien en plusieurs appartements."

-> C’est faux ! Si la destination de la maison est habitation il est possible de faire plusieurs appartements. Peux importe la zone du PLU (ce qui existe, existe). La destination du bien est très importantes.

"Après vérification avec le service de l’urbanisme, j’ai eu confirmation qu’il n’était pas possible de diviser le bien"

-> Qu’entendez vous par division en faite ?

"Sauf que entre temps (oui parce qu’il y a toujours un mais), j’ai plusieurs entrepreneurs qui sont passés. L’un d’entre eux m’a indiqué que malgré l’absence de division cadastrale, il était possible de faire installer des compteurs par ENEDIS. A contrario, un autre m’a expliqué que ce n’était pas possible car ENEDIS faisait la demande à la mairie et que celle-ci là refusera ensuite."

-> Si je comprend bien, vous avez une maison et voulez faire plusieurs appartements ? Si vous ne modifiez pas la structure, l’aspect du bâti etc pas besoin de DP/PC etc..Vous pouvez donc créer des appartements, et donc demandez un ou plusieurs nouveaux compteurs à edf. Attention quand même au nombres demandés. Edf ayant un cahier des charges précis et vous pourriez passer en collectif ! Ce qui induit la création d’un local commun/colonne montante il me semble !

Bonjour,

Si j’interprète bien vos écrits, je crois comprendre que le bien n’est pas à usage d’habitation actuellement et qu’il est repéré comme pouvant changer de destination dans le document d’urbanisme (sans doute un PLU) : à vérifier par une brève lecture du dit document sur internet sur le site de la ville, cf règlement graphique et écrit.
Effectivement un nouveau PLU peut être l’occasion de tenter de faire évoluer la règle, si le bien n’est pas en centre ancien avec des soucis de départ des habitants etc Encore faut il s’exprimer auprès du commissaire enquêteur, qu’il veuille bien mettre en valeur votre demande (préparez vos arguments), que la commune donne suite et que l’Etat valide (l’urbanisme est une compétence partagée).
Bref : possible mais compliqué et long !

NB : pas de secteur Monument Historique cf description du bien ?

Bonjour,

En l’occurrence "on" vous dit des bêtises ou vous les comprenez mal, ce qui n’est pas une critique dans les 2 cas : l’Urbanisme et le Droit du Sol sont 2 métiers à parts entières.

Je déduit de vos dernières lignes que le débat sur le PADD est largement passé, le document en phase d’Arrêt ET post Enquête Publique, mais pas encore approuvé.
Le lobbying reste possible mais effectivement très "compliqué" ! Il faudrait travailler en "off" en se raccrochant à d’éventuelles observations faites en phase d’EP par exemple, ou convaincre les élus à l’arrache…

Dernière modification par Iqce (09/10/2019 08h14)

C’est tout à fait légal tant que vous n’utilisez pas les sous-compteurs pour refacturer des charges d’électricité. Si vous n’avez que des sous-compteurs, vous devez intégrer l’électricité dans un forfait de charges. Par contre, les sous compteurs permettent de vérifier qui consomme combien, mais c’est juste à titre indicatif.

Seloger publie un article sur la refacturation d’électricité. Tout à fait en ligne avec les analyses du présent fil :
Un propriétaire peut-il refacturer l?électricité à son locataire ? | SeLoger

Bonjour dans un petit immeuble de 4 logements, je loue les deux logements du RDC en LMNP a des étudiant de septembre à juin, et en Juillet / Aout aux vacanciers.

Et j’ai quelques soucis pour gérer les facture EDF. on a fait une renovation totale, et on a bien fait poser un compteur Enedis dans chaque logement + 1 pour les Communs.

Mais pour éviter de changer en permanence l’abonnement des logements étudiants, j’ai pris l’abonnement électrique a ma charge, et mis un forfait de charge pour l’électricité. Bref, un peu comme l’eau.
J’ai mis un forfait, car mon notaire m’avait dit (en tout cas j’avais compris), qu’on ne pouvait pas faire de régularisation sur l’électricité contrairement à l’eau.

Le problème c’est que régulièrement la consommation explose car les étudiants s’en moquent éperdument. Notamment cette année j’ai un logement qui a consommer près du double que l’autre.
Enfin, je suis encore en train d’éplucher les factures.

Bref, je pense que je ne vai passer sous silence cette année, car à ma charge je n’ai pas suivi régulièrement, ni prévenu le locataire. Par contre, je me pose la question, comment gérer cela en septembre…. avec les même locataires qui souhaite revenir, mais je referai évidement un nouveau bail

* Peut on faire des charges avec régularisation, comme l’eau, avec électricité ? sachant qu’il y a bien un compteur Enedis dans chaque logement ?

* Faut il plutôt, tant pi pour les frais, laisser l’abonnement au locataire de sept a juin, et le remettre a mon nom pour deux mois en juillet / aout ?

* Ou augmenter le forfait ? mais ça ne réglera pas forcement le problème…

* Peux ton installer des radiateurs bien réglés, bloqués par code pin ? (j’ai ai trouvé, on peut limiter la T°C max, et activer le détecteur)

J’ai bien trouvé quelques sujet sur le forum, mais dans mon cas, j’ai vraiment un linky par appart, avec la facture, je peux donc justifier au centime près.

En ce qui concerne mon expérience avec un bailleur qui me facturait l’électricité en y ajoutant un pourcentage, un tribunal vient de "légaliser" cela en disant que cela apparaissait dans le contrat, faisant fi de toutes les loi constantes sur ce point. Pire lorsque le bailleur a repris l’abonnement à son nom alors que je n’avait pas quitté le logement, le tribunal de province a mis à ma charge les frais d’électricité + frais de transfert ouverture de compteur.

Aller en justice quand on a raison c’est bien (là on me poursuivait) mais ça coûte et il faut aller en cour d’appel si l’on n’a pas été entendu, c’est de nouveau cher et chronophase, sans jamais de garantie de résultat pour des résultats ridicules en terme de coût, sans jamais d’indemnités au regard de l’énergie dépensée.

Merci de vos commentaires,

Effectivement Bernard2K, je vais suivre ton conseil, j’ai vérifié les frais de changement d’abonné sont de ~14€ pour un linky fait sous 24h. Je pensais que c’était bien plus, je ne vais donc pas m’embêter !
En plus du coup, je pourrais passer aussi l’eau en régulation de charge.
Et lorsque je posterai mes annonces, le loyer CC paraitra forcement plus intéressant….

concernant l’aspect légal je pensais qu’en forfait non régularisable c’était bon, ce qui était interdit c’est de revendre de l’électricité (même sans marge).
Mais comme le fait remarquer Surin, l’aspect légal ou pas est fortement dépendant de l’appréciation du juge lors qu’il y a un conflit… Pour l’instant ce n’est pas mon cas, vu que c’est plutôt en ma défaveur les locataires ne s’en plaignent pas.
Par contre, je vais me servir de cet argument pour expliquer le changement à mes locataire

Iomipom, mes deux appartements sont l’un en face de l’autre, symétrique et identique en tout point (fenêtre, chauffage, surface, …). Mais de toute façon, j’ai bien remarqué que la conso est très variable d’un locataire à l’autre, un coup c’est plus fort sur l’un, l’année d’après sur l’autre.
Ce soucis ne date pas d’hier, j’avais  deja augmenté le forfait, mais cette année c’est fort…

Autre question, j’ai un cas similaire dans une autre location, mais le contexte est très différent, car ce ne sont pas des logements, juste des locaux de stockage. En gros un hangar divisé en box. Je n’ai donc qu’un compteur linky a mon nom. La conso est très faible car c’est juste de la lumière, et quelques prises.
Sauf 2 locaux qui sont loué à des associations, qui s’en servent 2 mois d’hiver par an. Et donc une conso qui peut être importante. J’ai donc fait installer des sous compteurs électrique (c’est en cours, pas encore fini) afin de pouvoir régulariser les charges. (Si je vai jusqu’au bout de mon idée, le tout sera télégeré et archivé). Dans le principe tout le monde est OK.
Dans ce contexte, où ce ne sont pas des logements, on est comment niveau légalité ?