Impôt sur la Fortune Immobilière : quelle marge respecter par rapport au seuil ?

N’oubliez pas que l’IFI se calcule sur un patrimoine immobilier net.
Autrement dit si vous financez par emprunt, ce dernier est en principe déductible de l’assiette mais son remboursement au fur et à mesure du temps viendra augmenter votre patrimoine immobilier net.
Pour ce qui est de la "marge", le tout est de retenir des valorisations "défendables". Il y a toujours une marge d’appréciation mais si vous choisissez délibérément de retenir des valorisations en-dessous d’une fourchette "raisonnable" et que vous atteignez malgré tout les 1,3 M €… vous aurez évidemment de sérieux risques de subir une rectification en cas de contrôle.
Donc je ne peux que vous recommander d’évaluer vos biens au mieux (fourchette + / fourchette - )…ce qui vous permettra de connaître votre risque et de faire vos choix en conséquence.

Je ne suis pas encore dans votre cas sachant que j’estime aujourd’hui mon patrimoine immo brut en dessous de 1.3M (à environ 1.2M), qu’il me reste encore énormément de dettes (800K) sur 10 et 20 ans.

Maintenant si vous voulez rentrer dans le concret, donnez nous des chiffres qui se veulent les plus objectifs possibles, si possible des estimations par agence de vos différents biens et le montant de la prochaine acquisition?

Enfin je pense que se poser la question d’une revalorisation à la hausse ou à la baisse du barème n’a pas de sens, nous n’en avons aucune idée et je dirais que si LREM passe en 2022, cela ne devrait pas être touché pendant le prochain quinquennat.

Dernière modification par Bonperedefamille06 (16/05/2021 20h24)

Bonsoir,

l’administration établit la valeur vénale d’un bien loué :
- soit à partir de transactions portant sur des biens similaires donnés en location, auquel cas il n"y a pas d’abattement
- soit à partir de transactions portant sur des biens similaires mais libres d’occupation, auquel cas un abattement de 20 % est appliqué en principe.

Je viens de procéder à un estimation grosse maille de mon patrimoine immobilier : 1,180 M€ net.

C’est un estimation assez conservatrice et mon inspecteur d’assiette  pourrait bien la contester et parvenir à 1,3 M€ voire 1,4 M€ au grand maximum.

Pour montrer ma bonne fois et limiter à 3 ans le risque de redressement, je pensais fournir cette année une déclaration 2042 IFI avec un impôt à régler nul, seulement voilà : la notice de la 2042 IFI dit qu’il ne faut pas souscrire de déclaration lorsque le patrimoine est inférieur à 1,3 M€.

Du coup, je ne sais trop quoi faire :

- faire le mort en attendant une hypothétique injonction à produire une 2042 IFI, avec un délai de prescription de 6 ans.

- passer outre à la notice et souscrire une déclaration 2042 IFI pour un patrimoine inférieur au seuil de déclenchement de l’impôt, avec un délai de prescription de 3 ans.

Certains ici ont-ils déjà souscrit une déclaration pour un patrimoine inférieur au seuil de l’IFI ?

Des conseils seront bienvenus….

Dernière modification par emilienlar (10/05/2023 13h49)

Normalement, si vous arrivez à 1.180 M€, en ayant été raisonnable sur les décotes que vous avez appliqué aux biens locatifs (autour de 10%, un peu + si SCI ou conventions Anah), vous devriez être tranquille pour les années précédentes.

En effet, même si vous avez été un peu (trop ?) conservateur sur certaines estimations, il est probable que la valeur de votre patrimoine immobilier ait monté ces 2 dernières années, comme pour tout le monde.

Donc même si sa véritable valeur était de 1.301 M€ au 31/12/2022, elle serait probablement inférieure en l’établissant 31/12/2021.
Et comme le marché a l’air de repartir un peu à la baisse (cf. les courbes meilleurs agents d’évaluation du patrimoine immobilier), peut-être aussi que le 31/12/2022 est un point haut et valeur au 31/12/2023 < valeur au 31/12/2022 (sauf à ce que vous remboursiez encore un peu beaucoup de crédits qui compenseraient cette petite dévalorisation)

Dans ce cas, le risque de redressement "prolongé" pour défaut de déclaration est alors minime.

Je pense que souscrire une déclaration IFI quand on on n’est pas censé le faire est + un coup à se faire poser des questions à l’administration qu’autre chose.

Et ce qui pourrait fonctionner dans certains cas, i.e déclarer 1 € au dessus du seuil, est inopérant dans ce cas précis de l’IFI, à cause de la formule de calcul qui inclut un rattrapage entre 800 k€ et 1.3 M€ et de l’effet de seuil induit

Coté CGTiste, une revendication est que ces seuils (1.3 M€ IFI, 150 k€ PEA, 22.950 € Livret A, 23 k€ LMNP, etc.) soient enfin revalorisés avec l’inflation.
On le fait pour les tranches pour l’IR, mais jamais pour le reste, une sorte donc d’augmentation d’impôt déguisée pour le petit peuple. Et sur plusieurs années avec une inflation élevée, ça commence à peser.

Milton Friedman disait que « l’inflation est une sorte d’imposition qui peut être levée sans législation ».

Dernière modification par julien (11/05/2023 10h09)

Seuls les emprunts souscrit lors de l’acquisition viennent en déduction.
Et si l’emprunt est in-fine, seul le solde qui resterait s’il était amortissable vient en déduction.
Faut pas trop jouer au plus malin…  [Source: BOFIP sur l’IFI, je vous laisse chercher pour le détail]

Bonjour,

Je me permets de compléter la réponse de GoodByeLenine, les emprunts ne sont pas les seules dettes déductibles:

Que puis-je déduire au niveau du passif de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)? | impots.gouv.fr

Site des impôts a écrit :

Par ailleurs, seules sont déductibles les dettes se rapportant aux actifs immobiliers taxables :

Dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (exemple : emprunt bancaire) ;

dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers taxables ;

dépenses de réparation ou d’entretien et charges de copropriété effectivement supportées par le propriétaire et non encore réglées au 1er janvier ;

les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;

les impositions liées à la propriété (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants…) et l’IFI théorique.

Les taxes d’habitations, taxes foncières,… sont donc déductibles elles aussi.