SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?

Bonjour à tous,

Je me pose certaines questions concernant la fiscalité des SCPI sur les revenus étrangers et français.

Afin d’être sur que j’ai compris les mécanismes liés à la fiscalité je vous expose ma situation:

Revenus luxembourgeois 60k imposables à 2 soit un taux global d’imposition de 9.32%

Ces revenus sont déclarés en France et permettent de calculer le revenu mondial ainsi que le TMI fictif français applicable ; un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français sera appliqué conformément à la convention fiscale entre la France et le Luxembourg.

Acquisition de parts de SCPI à crédit pour 100k sur 20 ans à 2% avec 0% d’assurance (pour simplifier)
Intérêts annuels : 1962.48 € la première année.

Admettons que l’acquisition des SCPI soit répartie comme suit :

- 50% scpi française soit d’intérêt 981.24 € déductibles
- 50% scpi européenne mixte FR (20%) / EU (80% allemand) soit 10% d’intérêt FR déductible : 196.24 € et 748.99 d’intérêt déductibles pour la partie européenne.

Dans le cas de revenus fonciers français c’est assez facile à calculer il suffit de prendre le revenu annuel français - les charges et intérêts d’emprunt * 30% + 7.5 % (car exclusion des 17.2% suite à la législation de ruyter)

Ainsi 1000 € de revenus annuel FR donnerai pour la SCPI française : 1000 € - 981.24 € = 18.74 € *( 30%+7.5%) = 7.027 € d’impôt à payer la première année.

La SCPI européenne me procure également 1000 € de revenus soit 200 € de revenus FR et 800 € de revenus allemand. Revenus allemand versés : 800 * -15.825% = 673.4 €

Pour calculer correctement mon impôt sur la partie allemande, je suis sensé déclarer le revenu brut allemand.
Je bénéficierai ensuite d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt FR calculé sur ces revenus supplémentaires.

Comment se passe le calcul dans mon cas ? J’ai regardé sur patrimea un exemple de calcul mais dans mon cas, je ne sais pas comment calculer l’impôt réellement dû.

"http://www.patrimea.com/fr/blog/2019/09/18/fiscalite-scpi-allemande-pourquoi-sont-elles-plus-rentables" (source patrimea)

Dans leur exemple ils indiquent un TM de 13.43% ; dans mon cas je dois déclarer alors mon TM de 9.32 % ? (taux global effectif). Comme je n’ai pas de prélèvement à la source en france (0%) je n’arrive pas à comprendre/calculer ce que je devrais payer.

Pour les revenus exonéré, c’est la même chose je suppose excepté, qu’il n’y a pas de crédit d’impôt mais que le revenu n’est pas comptabilisé ?

Merci pour votre aide

Dernière modification par xenesis (28/07/2021 12h02)

Bonjour,

Je viens de recevoir une réponse du service des impôts. Les revenus des SCPI peuvent être minorés par les intérêts d’emprunts, les frais d’assurances, les frais de dossier, la garantie hypothécaire quelque soit le territoire où sont générés ces revenus.

Concernant le déficit foncier j’ai posé la question aux impôts et ils m’ont répondu que c’était possible possible de faire du déficit foncier des SCPI de rendement uniquement sur les charges liés à l’emprunt.

Tout savoir sur le déficit foncier  | economie.gouv.fr

A priori toutes les charges sont donc potentiellement déductibles notamment les frais de garantie hypothécaire, les primes d’assurances et les frais de dossier.

Mais en lisant l’article 156 (version 2021) il est indiqué à l’article 3 du b) lien

legifrance a écrit :

L’imputation exclusive sur les revenus fonciers n’est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. L’imputation est limitée à 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa.

Du coup je ne comprend pas ce qui est déductible et mis au déficit. Est ce que vous avez des informations à ce sujet ?

(La recherche SCPI déficit foncier me renvoi sur les SCPI de déficit foncier)

Dernière modification par xenesis (13/08/2021 10h37)

J’ai bien parlé pour une imposition sur l’IS (et mon post a été déplacé il était dans une conversation sur des SCPI dans des SCI à l’IS).
Pour une SCI à l’IR la donne est complètement différente.

Message édité par l’équipe de modération (01/12/2021 21h45) :
  GBL : J’ai effectivement déplacé ce post qui se trouvait (hors sujet, comme les réponses qu’il a suscité) dans la discussion sur "est-il possible d’obtenir des financements pour investir en SCPI ?", juste après ce message (et je doute qu’un autre modérateur l’y avait déplacé auparavant).

Bonjour à tous,

En voulant calculer mon imposition d’une SCPI basée 100% en Allemagne, j’ai repris les calculs de Stéphane en page 1.

SCPI investie en Allemagne : 150 570 €
Revenus SCPI (DVM 4.5% brut) = 6775,65 €
Impôts allemand à déduire 1072€ (6775,65 € x 15,825 %)

Détail du calcul du surcoût lié à la progressivité de l’IRPP français     avec 2 parts

1 Revenu net luxembourgeois imposable avant SCPI                          102 332 €
2 IRPP avant SCPI (chiffre marqué sur mon avis d’imposition)              18 717 €

Taux moyen d’imposition avant SCPI (2/1)                                           18.29 %

3 Revenu SCPI (avant impôt allemand)                                                6 775 €
4. Revenu net imposable total avec SCPI (1+3)                                109 107 €
5 IRPP théorique avec SCPI avant crédit d’impôt                                 20 744 €
6 Taux moyen d’imposition                                                                  19.01 %
7 Crédit d’impôt (6 x 3)                                                                   1288.21 €

8 IRPP intermédiaire (5-7)                                                               19455 €

Comme mon impôt (2) est est neutralisé par un crédit d’impôt du même montant (- 18 717) je recalcul mon IRPP

9. IRPP finale (8-2)                                                                738.79 €

A) Est ce que ca vous semble correct ?

B) Concernant la fiscalité à l’IS en Allemagne, seule les parts de SCPI allemandes acquis via une SCI à l’IS font l’objet d’un prélèvement à la source libératoire (15.823%).

Les personnes physiques, qui acquièrent directement des parts de SCPI allemandes en direct doivent payer une partie de l’IR non neutralisé par le crédit d’impôt si c’est bien cela ?

(SCPI internationales : quelle est réellement la fiscalité ?)

C) Le crédit d’impôt du montant de l’impôt français doit il être diminue du montant de l’impôt paye à la source car certains guides que j’ai trouvé sur internet indiquent qu’il faut retrancher le un crédit d’impôt du revenu allemand prélevé à la source de l’impôt français qui a été généré en surplus mais du coup c’est faux ? (Surtout par rapport à l’IS allemand)

Merci pour votre aide, et meilleurs vœux à la communauté  !

Dernière modification par xenesis (02/01/2022 21h21)

Merci @Canyonneur75 effectivement j’ai fais une erreur en recopiant les données. J’ai tout mis à jour.

Les impôts m’ont trouvé 18717 alors que je trouve 18711 au TMI pour un revenu imposable de 102 332 €, j’ai pris le 18717 comme référence du coup

xenesis, le 02/01/2022 a écrit :

(SCPI internationales : quelle est réellement la fiscalité ?)

Je trouve ce site vraiment malhonnête dans ses simulations en laissant entendre qu’investir à l’étranger permet des rendements bien plus importants (2,6% contre 4,4%), c’est certes plus intéressant fiscalement mais pas à ce point là. En effet les hypothèses de départ sont biaisés en comparant un rendement brut de 5% pour la SCPI Française avec un rendement net d’impôts Allemand de 5% de la SCPI Allemande.
Si on comparait 2 SCPI de rendement bruts équivalents (mettons 5%), ce qui me parait plus honnête, on aurait un rendement net net à 2,6% pour la SCPI Française et un rendement net net autour de 3,5% pour la SCPI Allemande (net d’impôt foncier Allemand et net d’IR français).

Et pour un TMI à 11% la différence s’efface même complètement.

Pour en revenir à votre question vos calculs me semblent faux, mais il faudrait demander aux vrais experts de l’imposition des SCPI à l’IR car j’investis pour ma part à travers une SCI à l’IS.
Pour l’Allemagne vous devez vous acquitter des impôts allemands et de ce que je comprends c’est sur le net d’impôt allemand que s’applique l’impôt foncier français (qui ouvre droit à un crédit d’impôt qui ne couvre pas tout l’impôt, ça vous l’avez bien calculé).
Mais à prendre avec des pincettes.

bed43fr a écrit :

xenesis, le 02/01/2022 a écrit :

(SCPI internationales : quelle est réellement la fiscalité ?)

Je trouve ce site vraiment malhonnête dans ses simulations en laissant entendre qu’investir à l’étranger permet des rendements bien plus importants (2,6% contre 4,4%), c’est certes plus intéressant fiscalement mais pas à ce point là. En effet les hypothèses de départ sont biaisés en comparant un rendement brut de 5% pour la SCPI Française avec un rendement net d’impôts Allemand de 5% de la SCPI Allemande.
Si on comparait 2 SCPI de rendement bruts équivalents (mettons 5%), ce qui me parait plus honnête, on aurait un rendement net net à 2,6% pour la SCPI Française et un rendement net net autour de 3,5% pour la SCPI Allemande (net d’impôt foncier Allemand et net d’IR français).

Et pour un TMI à 11% la différence s’efface même complètement.

Pour en revenir à votre question vos calculs me semblent faux, mais il faudrait demander aux vrais experts de l’imposition des SCPI à l’IR car j’investis pour ma part à travers une SCI à l’IS.
Pour l’Allemagne vous devez vous acquitter des impôts allemands et de ce que je comprends c’est sur le net d’impôt allemand que s’applique l’impôt foncier français (qui ouvre droit à un crédit d’impôt qui ne couvre pas tout l’impôt, ça vous l’avez bien calculé).
Mais à prendre avec des pincettes.

Bonjour,

Concernant les calculs faussés je me suis basé sur les calculs de Stéphane en page 1, si je reprends le calcul en prenant le revenu net d’impôt

SCPI investie en Allemagne : 150 570 €
Revenus SCPI (DVM 4.5% brut) = 6775,65 €
Impôts allemand à déduire 1072€ (6775,65 € x 15,825 %) (0)

Détail du calcul du surcoût lié à la progressivité de l’IRPP français     avec 2 parts

1 Revenu net luxembourgeois imposable avant SCPI                          102 332 €
2 IRPP avant SCPI (chiffre marqué sur mon avis d’imposition)              18 717 €

Taux moyen d’imposition avant SCPI (2/1)                                           18.29 %

3 Revenu SCPI (après impôt allemand)                                            5703.65 € (6 775 - 1072)
4. Revenu net imposable total avec SCPI (1+3)                                108 035 €
5 IRPP théorique avec SCPI avant crédit d’impôt                                 20 422 €
6 Taux moyen d’imposition  (5/4)                                                       18.90 %
7 Crédit d’impôt (6 x 3)                                                                   1280.84 €

8 IRPP intermédiaire (5-7)                                                               19 141€

Comme mon impôt (2) est est neutralisé par un crédit d’impôt du même montant (- 18 717) je recalcul mon IRPP

9. IRPP finale (8-2)                                                                424.78 € (au lieu de 739.06 €)

C’est toujours faux ?

Dernière modification par xenesis (07/01/2022 19h21)

Petite question concernant le calcul ci-dessus.

Je déclare mes revenus avec ma compagne avec laquelle je suis pacsé (2 parts).
Nous optons pour un taux moyen d’imposition non personnalisé.
TMI = 11%.

Si je déclarais seul, j’aurais un TMI à 30%.

Dans le cas d’un investissement en SCPI effectué seul (via un crédit), quel TMI dois-je prendre en compte ?
Celui du couple car nous déclarons nos revenus ensemble. Ou bien faire une simulation comme si je déclarais mes impôts seul.

Dernière modification par Pyriox (08/01/2022 20h13)

xenesis, le 07/01/2022 a écrit :

C’est toujours faux ?

Non effectivement, après vérification sur d’autres sites vous et Stéphane avez raison. C’est bien le brut qui est imposé en France et pas le net.

Attention pour les revenus étrangers sous le mécanisme du crédit d’impôt, il faut déclarer en 2044 et 2047 les dividendes bruts avant déduction de l’impôt étranger (et pas les dividendes nets perçus). Il n’est donc pas possible de déduire de votre revenu imposable l’impôt étranger.

Source : Quelles SCPI internationales pour investir à l’étranger en 2021 ?

Bonjour,

Après avoir contacté le centre des impots pour avoir un  retour sur une simulation ceci m’ont indiqué que les revenus fonciers de source allemande font l’objet de prélèvements sociaux (15.5% voir 7.5% comme je suis frontalier) sur le montant imposable - le crédit d’impot calculé sur le taux moyen.

Ce site confirme à priroi ces prélèvements sociaux :

https://www.cec-zev.eu/thematiques/finances-et-assurances/limposition-franco-allemande-des-revenus-fonciers/ a écrit :

2. Déclaration de vos revenus fonciers allemands en France. Vous êtes soumis à prélèvements sociaux.
Vous devrez également déclarer vos revenus fonciers allemands en France en tant que revenus imposables en France mais ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt allemand sans dépasser le montant de l’impôt français correspondant à ces revenus (en application de l’article 20 2. a) de la convention fiscale franco-allemande.

L’administration fiscale française soumettra également ces revenus à prélèvements sociaux, d’un montant de 15,5% à payer en même temps que l’imposition sur le revenu, sauf si vous êtes affiliés à un autre régime de sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne (y compris la Suisse).

Hors sur tous les sites interets traitant du sujet, tous indiquent que les revenus fonciers allemands ne font pas l’objet d’une imposition sur les prélèvements sociaux.

Aujourd’hui le centre des impôts m’a recontacté par téléphone et ils ont déclarés qu’ils ne sont pas sur non plus..

La page a été revue le 9 février, 2021 ; est ce que vous savez s’il y a eu des changements sur ce sujet au niveau fiscal ?

Dernière modification par xenesis (07/02/2022 11h46)

J’ai trouvé dans le guide de déclaration de l’impôt ceci :

https://www.impots.gouv.fr/portail/www2 … 47a350.pdf qui reste "un guide"

On est bien d’accord que le crédit d’impot soit égal au montant de l’impot payé à l’étranger ouil est précisé dans le manuel de déclaration pour le crédit d’impôt il y a deux cas :

1er Cas :

Impôts a écrit :

Crédit d’impôt égal au montant de l’impôt étranger
L’impôt étranger doit avoir été établi conformément aux principes
de la convention applicable et le crédit d’impôt est limité au
montant de l’impôt français correspondant à ces revenus. En général, l’impôt français s’entend de l’impôt sur le revenu augmenté
des prélèvements sociaux.

Je comprend ceci :

Si j’ai 100 € d’impôt prélevé en Allemagne à la source, et que j’ai 150 € d’impôt Français en plus je devrais payer la CSG/ CRDS / PLS sur les 50 € d’impôt non couverts.

2nd Cas :

Impôts a écrit :

Crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français
Quel que soit le montant de l’impôt effectivement payé dans l’État
étranger, la méthode de l’imputation du crédit d’impôt égal à
l’impôt français conduit à neutraliser l’impôt français sur les revenus
de source étrangère tout en les prenant en compte pour le calcul de
l’impôt sur les autres revenus du foyer fiscal (voir tableau 1 la liste
des pays concernés).
Dans le cas général, le crédit d’impôt est accordé à la seule condition qu’un impôt ait été effectivement acquitté à l’étranger. L’impôt français s’entend de l’impôt sur le revenu augmenté des
prélèvements sociaux.

Je comprend ceci :

Si j’ai 100 € d’impôt prélevé en Allemagne à la source, et que j’ai 150 € d’impôt Français en plus je ne devrais payer la CSG/ CRDS / PLS sur les 50 € d’impôt non couverts puisque les 150 € sont neutralisé par le crédit d’impôt sur le taux moyen et intègrent les prélèvements sociaux.

La convention fiscale France - Allemagne précise à l’article  20 paragraphe 2 a (cc) a écrit :

bénéfices et autres revenus positifs qui proviennent de la République fédérale et qui y sont imposables conformément aux dispositions de la présente Convention sont
également imposables en France lorsqu’ils reviennent à un résident de France.
L’impôt allemand n’est pas déductible pour le calcul du revenu imposable en France.
Mais le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français dans la
base duquel ces revenus sont compris. Ce crédit d’impôt est égal à :

…

(cc) Pour tous les autres revenus, au montant de l’impôt français correspondant à
ces revenus. Cette disposition est notamment applicable aux revenus visés aux
articles 3, 4, paragraphes (1) et (3), 6, paragraphe (1), 12, paragraphe (1), 13,
paragraphes (1) et (2), et 14.

L’article 3 fait référence aux revenus immobiliers. Donc le cas crédit d’impot n°2 s’applique et je ne suis pas soumis aux PLS.

Donc en gros, si le crédit d’impôt ne recouvre pas tout l’impôt Français supplémentaire, les prélèvements sociaux restent bien dû sur la partie non couverte (crédit d’impôt cas 1.)

Ca c’est pour la convention France Allemagne, mais du coup il faut pour chaque pays regarder quel type de crédit d’impôt est utilisé pour neutraliser le surplus de revenus fonciers étrangers.

Si c’est exact alors l’affirmation que les SCPI européennes permettent de ne pas payer de PLS n’est pas complètement juste.

Dernière modification par xenesis (07/02/2022 13h06)