PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

Sondage 

Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous la SCPI Iroko Zen à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

40% - 13
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

15% - 5
Je ne sais pas (avis neutre)

15% - 5
Non, probablement pas (avis assez négatif)

15% - 5
Non, certainement pas (avis négatif)

12% - 4
Nombre de recommandations : 32   Recommandation moyenne : 2,6/4 Avis plutôt positif

[+1]    #51 18/10/2021 02h05

Membre (2013)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

Pas de sous-entendu puisque mon message était circonstancié et le raisonnement indiqué. J’ai comparé une jeune SCPI qui collecte avec d’autres jeunes SCPI qui collectent afin de montrer en quoi le mode de rémunération d’Iroko Zen bouleverse le business model de cette société de gestion.

Il va de soi que cette répartition des frais deviendra moins aberrante avec le temps, je précisais d’ailleurs "en particulier lorsqu’elle ne détient qu’une jeune scpi". Dommage que votre citation tronque cette partie à 3 mots près. Mais même sur les SCPI ’mastodontes’ percevoir "bien plus en frais de gestion qu’en frais de souscription" ne semble pas la norme. Exemple Primopierre en 2020 (3,3 milliards de capitalisation) : 15M€ en com de gestion, 44M€ en com de souscription. Même en divisant ce dernier chiffre par 2 je ne retrouve pas votre affirmation ?

Dernière modification par NicolasV (18/10/2021 09h02)

Hors ligne Hors ligne

 

#52 18/10/2021 10h04

Membre (2021)
Réputation :   15  

NicolasV a écrit :

Pas de sous-entendu puisque mon message était circonstancié et le raisonnement indiqué. J’ai comparé une jeune SCPI qui collecte avec d’autres jeunes SCPI qui collectent afin de montrer en quoi le mode de rémunération d’Iroko Zen bouleverse le business model de cette société de gestion.

Il va de soi que cette répartition des frais deviendra moins aberrante avec le temps, je précisais d’ailleurs "en particulier lorsqu’elle ne détient qu’une jeune scpi". Dommage que votre citation tronque cette partie à 3 mots près. Mais même sur les SCPI ’mastodontes’ percevoir "bien plus en frais de gestion qu’en frais de souscription" ne semble pas la norme. Exemple Primopierre en 2020 (3,3 milliards de capitalisation) : 15M€ en com de gestion, 44M€ en com de souscription. Même en divisant ce dernier chiffre par 2 je ne retrouve pas votre affirmation ?

L’assiette de calcul de toutes ces commissions n’est pas la même et comme vous NicolasV, je n’imagine pas qu’une scpi qui continue à bien collecter perçoive plus de revenus par ses flux que par sa collecte et même si elle en rend une partie à ses distributeurs.
Pour info, la distribution de Pierval n’est plus sous-traitée…

Hors ligne Hors ligne

 

#53 18/10/2021 16h04

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

loicd a écrit :

Pour info, la distribution de Pierval n’est plus sous-traitée…

Avez-vous une source sérieuse pour affirmer ceci ?
Vous me semblez transformer quelque chose qui est une éventualité future, en une certitude présente…

Pour ma part, je n’ai lu qu’un article (dont le lien est ici sur le forum, mais qui a depuis disparu du net) qui indiquait, si j’ai bien compris et si je me souviens bien, qu’Euriale :
  - avait embauché récemment une personne pour animer un réseau de distribution (Pierval Santé, entre autres,  serait alors distribuée par des partenaires, CGP ou CGPI, avec des accords commerciaux en direct avec Euryale, et non avec LF, mis en place et animés sous l’impulsion de cette personne) et ré-internaliser les système informatique de gestion des associés et le le back-office (actuellement sous-traité à La Française, voyez par exemple l’extranet qui est le "jumeau" de celui de LF),
  - envisageait que ceci serait mis en place courant 2022,
… ce qui ne signifie nullement que La Française ne distribuerait plus Pierval Santé,
ni surtout que ces changements soit déjà en place (actuellement, LF semble toujours "en charge", cf par exemple le carnet d’ordre pour le démembrement des SCPI de LF, où figure Pierval Santé). 
La récente interview du Directeur générale de Euryale Asset Management qui a déjà été indiquée sur ce forum ne me semble pas non plus évoquer ce point.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

#54 18/10/2021 16h25

Membre (2018)
Réputation :   16  

Je ne sais pas si La Francaise ne distribuera plus Pierval Santé mais Moniwan non. Et comme Moniwan est la vitrine web de La Francaise, ça semblerait aller dans le même sens.
Réponse de Moniwan claire, reçue il y a quelques jours sur un éventuel arrêt de commercialisation :

"La remise des 2% que nous vous présentons est valable jusqu’au 31 décembre 2021 car à partir 1er janvier 2022  nous ne commercialiserons plus la SCPI Pierval Santé. En espérant avoir répondu à votre interrogation. L’équipe Moniwan"

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #55 18/10/2021 16h49

Membre (2012)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Voici plus de détails sur vos questionnement sur Pierval Santé :

Hors ligne Hors ligne

 

#56 18/10/2021 21h39

Membre (2017)
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   103  

ISTP

Wow Jean-Marc Coly administrateur de Euryale ? Compte-tenu de ses performances désastreuses chez Amundi (sous sa mandature les SCPI Amundi ont vu leur rendement s’effondrer bien plus que les concurrentes), ce n’est pas une bonne nouvelle pour les associés Pierval.
Ces types veulent pas prendre leur retraite ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #57 20/10/2021 17h52

Membre (2012)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Le T3 est sorti

BT T3

Hors ligne Hors ligne

 

#58 20/10/2021 18h19

Membre (2021)
Réputation :   15  

GoodbyLenine, le 18/10/2021 a écrit :

loicd a écrit :

Pour info, la distribution de Pierval n’est plus sous-traitée…

Avez-vous une source sérieuse pour affirmer ceci ?
Vous me semblez transformer quelque chose qui est une éventualité future, en une certitude présente…

Pour ma part, je n’ai lu qu’un article (dont le lien est ici sur le forum, mais qui a depuis disparu du net) qui indiquait, si j’ai bien compris et si je me souviens bien, qu’Euriale :
  - avait embauché récemment une personne pour animer un réseau de distribution (Pierval Santé, entre autres,  serait alors distribuée par des partenaires, CGP ou CGPI, avec des accords commerciaux en direct avec Euryale, et non avec LF, mis en place et animés sous l’impulsion de cette personne) et ré-internaliser les système informatique de gestion des associés et le le back-office (actuellement sous-traité à La Française, voyez par exemple l’extranet qui est le "jumeau" de celui de LF),
  - envisageait que ceci serait mis en place courant 2022,
… ce qui ne signifie nullement que La Française ne distribuerait plus Pierval Santé,
ni surtout que ces changements soit déjà en place (actuellement, LF semble toujours "en charge", cf par exemple le carnet d’ordre pour le démembrement des SCPI de LF, où figure Pierval Santé). 
La récente interview du Directeur générale de Euryale Asset Management qui a déjà été indiquée sur ce forum ne me semble pas non plus évoquer ce point.

Désolé je n’avais pas vu votre question. Oui, ça m’a été confirmé par une personne gravitant de ce monde là !

Hors ligne Hors ligne

 

#59 24/10/2021 10h19

Membre (2021)
Réputation :   -1  

Des avis suite à la publication du T3/2021 Iroko, dernières acquisitions, perspectives, collectes ?

Hors ligne Hors ligne

 

#60 24/10/2021 11h37

Membre (2012)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Des avis suite à la publication du T3/2021 Iroko, dernières acquisitions, perspectives, collectes ?

Points positifs : Trés bonne diversification, rendement au dessus de l’objectif, moyenne des baux de 11 ans, ce qui supérieur à beaucoup de SCPI. investissement à l’étranger.

Points négatif : biens de petites surfaces assez spécialisées et pas forcément trés qualitatifs . Certainement difficiles à relouer si le locataire s’en va ( mais avec une moyenne des baux de 11 ans ça sécurise pas mal)

En bref, une SCPI qui continue à bien collecter et a se développer. Elle devrait rester quelques années dans le haut du panier rendement. Sans compter les frais d’entrée qui sont nuls. Aprés comment ils se rémunèrent, peu m’importe du moment que le rendement est là et que je puisse en sortir relativement rapidement (3 ans) sans perdre les frais d’entrée si elle périclite.

J’adhére complètement à ce nouveau modèle de SCPI sans frais d’entrée que je trouve inadmissible. Mon premier investissement avec NEO s’est ainsi retrouvé reluitif pour l’instant. J’espère que ZEN suivra la réussite de NEO et qu’elle acquérera des biens plus qualitatifs.

Hors ligne Hors ligne

 

#61 13/11/2021 21h46

Membre (2021)
Réputation :   5  

En effet le rendement est élevé, mais finalement c’est en ligne avec le côté peu qualitatif évoqué par Audacesfortunajuvat. Les biens sont de rendement et non patrimoniaux, ils sont dans des villes moyennes ou en périphérie, et non en centre-ville dans des agglomérations de 1er rang.

On peut noter aussi que tous les biens sauf un (supermarché en Espagne) sont en France. La SdG m’a indiqué vouloir se concentrer sur l’étranger principalement à partir de l’année prochaine (tout au moins pour la concrétisation). Le coût d’entrée est plus important pour rechercher à l’étranger (créer des réseaux, langue, connaissance du marché, …). Voilà pour une perspective de moyen terme, afin de réduire le poids des revenus fonciers français et par là-même la fiscalité.

Hors ligne Hors ligne

 

#62 26/11/2021 08h32

Membre (2012)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Deuxième achat enseigne Dia en Espagne. Encore une surface pas très qualitative, mais qui amène du rendement et de la pérennité dans les baux. Le magasin est excentré par rapport aux enseignes citées (500m). Mais ça fais joli dans la com.



🇪🇸 Nouvelle acquisition pour Iroko ZEN

Moins d’un an après son lancement et pour sa 18ème acquisition, Iroko ZEN vient de finaliser son deuxième investissement en Espagne dans le prolongement du supermarché DIA à Barcelone en juin dernier.

Cette acquisition porte à nouveau sur un supermarché DIA sous la marque « La Plaza » à Avilés dans la communauté autonome des Asturies.

Cette région se situe au Nord-Ouest de l’Espagne et regroupe plus d’un million d’habitants. Aviles est la 3ème ville des Asturies et accueille le 2ème port après celui de Gijon.

Les points forts de cette acquisition :

    L’actif se situe en plein centre-ville dans un environnement résidentiel, dense, et commercial, à proximité des enseignes Zara, Massimo Dutti ou Casa .
    Commerce Dia au dernier format de l’enseigne.
    Engagement long terme du locataire : 12 ans.
    Rendement à l’achat de 7.50%. Ce rendement n’est pas garanti et dépendra du bon paiement des loyers par le locataire.
    Activité pérenne et essentielle.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #63 26/11/2021 09h47

Admin (2009)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3852  

INTJ

Iroko ZEN a écrit :

Rendement à l’achat de 7.50%. Ce rendement n’est pas garanti et dépendra du bon paiement des loyers par le locataire.

Ils ont raison de le préciser : Dia est en quasi-faillite et son cours de bourse est de 0,0166 €.

Rating Action: Moody’s affirms DIA’s Caa2 CFR, changes outlook to stable from negativeGlobal Credit Research - 16 Feb 2021Paris, February 16, 2021 -- Moody’s Investors Service ("Moody’s") has today affirmed the Caa2 long-term corporate family rating (CFR) of Spanish grocer Distribuidora Internacional de Alimentacion (DIA) and upgraded its probability of default rating (PDR) to Caa2-PD from Caa3-PD.

Source : Distribuidora Internacional de Alimentacion -- Moody’s affirms DIA’s Caa2 CFR, changes outlook to stable from negative

Mais c’est sans surprise, sinon on aurait pas du 7,5% de rendement, spécialement sur une opération à l’unité comme celle-là.

Hors ligne Hors ligne

 

#64 26/11/2021 11h47

Membre (2013)
Top 20 Année 2022
Top 20 Actions/Bourse
Réputation :   413  

Día c’est le standing le pire des supermarchés. Staff tous pakistanais, produits sans rien de spécial. Ambiance a l’intérieur très calme avec quasi personne dedans. Rien de vraiment mal mais le dernier choix

Hors ligne Hors ligne

 

#65 26/11/2021 15h37

Membre (2021)
Réputation :   15  

Intéressant merci. Après oui, un rendement élevé écarte forcément le prime. Si on veut du Paris intra, on achète à 3-3,5%, pas 7,5%. Même si pas utlra quali, ça reste quand même du centre ville de grande métropole.

Pas très inquiet de mon côté, j’ai le sentiment que DIA se reprend et au pire le commerce serait repris ; un supermarché répond à un besoin, c’est plus vrai que pour des commerces prêt à porter.

@IH : votre article milite plutôt pour une amélioration => de "négatif à stable" et "améliore sa probabilité de défaut"

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #66 30/11/2021 07h39

Membre (2012)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Voici la réponse de la SG à  mes interrogations sur la pertinence d’investir sur les magasins DIA. Une réponse Rapide et argumentée.

Cher Monsieur,

Nous vous remercions pour votre message. Je vous confirme qu’Iroko réalise des études financières systématiques pour l’ensemble des dossiers reçus en se basant sur des outils de notation financière (Credit Safe) et se forge sa propre conviction par l’étude des bilans des sociétés locataires. Il en ressort que la plupart de nos locataires font l’objet d’un excellent rating (ex: Pôle Emploi, LISI aérospace, ALDI, Chronopost, MAAF, La Poste…). Iroko étudie des dossiers où la situation du locataire peut être plus complexe, ce qui est le cas de la société DIA.



Cependant, la notation auprès de Moddy’s passe DIA de "négatif" à "stable" et le défaut de paiement de Caa3-PD à Caa2-PD. Le rachat du groupe en 2019 a été accompagné d’un plan drastique d’économies avec des fermetures de plus de 450 magasins dans le monde. La dette s’est drastiquement réduite et a été divisée par 2 entre 2019 et 2020 pour atteindre 364M€ avec un retour à l’équilibre prévu sous 24 mois.

D’un point de vue immobilier, DIA se positionne dans les 5 plus gros distributeurs en Espagne en termes de chiffres d’affaires avec Mercadona, Carrefour, Eroski, Lidl. Et se positionne devant l’allemand LIDL et le groupe Auchan. DIA malgré les fermetures choisies, garde le plus grand nombre de magasins en Espagne avec son positionnement de proximité. À magasins constants, le CA a progressé de 7% en un an et reste sur une bonne dynamique au gré de la situation sanitaire mondiale actuelle.

Les 2 magasins acquis par la SCPI Iroko ZEN de Barcelone et Aviles ont fait l’objet d’une visite des équipes sur place et d’un audit technique, légal et financier complet. Ainsi, un 3ème magasin situé à Gijon a été abandonné pour des raisons techniques avec présence d’amiante. Le magasin d’Aviles a dépassé un plafond de CA ce qui a permis de déplafonner le loyer conformément à ce qui a été prévu au bail.

Ces 2 magasins ont fait l’objet d’une profonde rénovation suite aux renouvellements respectifs des baux des locataires présents sur place depuis le milieu des années 2000. Ils bénéficient de la nouvelle charte des magasins choisis par le groupe. Ce sont des baux de longue durée et il n’y a aucun impayé à déplorer sur les 3 dernières années.

Je me tiens à votre disposition pour toute information complémentaire.

Hors ligne Hors ligne

 

[-1]    #67 08/12/2021 11h36

Membre (2021)
Réputation :   -1  

La SCPI Iroko ZEN vient de finaliser sa première acquisition en Allemagne. Il s’agit d’un supermarché à Leverkusen, au nord de Cologne, dans le Länder de Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Le bâtiment est entièrement loué par Netto Marken-Discount, un groupe spécialisé dans le discount alimentaire qui fort de plus de 4 300 points de vente en Allemagne.

Il est localisé dans un environnement mixte résidentiel et commercial de qualité. Édifié à l’intersection de deux axes routiers passants, il bénéficie d’une très bonne visibilité.

Cette acquisition vient conforter la stratégie de diversification de la SCPI Iroko ZEN vers des actifs utiles aux consommateurs, et confirmer son désir d’expansion en Europe seulement quelques jours après son deuxième investissement en Espagne.

Les points forts de cette acquisition :
Louée à un des leaders du discount alimentaire en Allemagne
Commerce de proximité à l’activité essentielle
Local commercial entièrement rénové en 2019
Rendement de plus de 5% (bail d’une durée résiduelle de 8 ans ferme)
Ce rendement est théorique et sa réalisation dépendra du bon paiement du loyer par le locataire

Message édité par l’équipe de modération (08/12/2021 13h56) :
- ajout de balises Quote

Hors ligne Hors ligne

 

#68 08/12/2021 12h59

Membre (2021)
Réputation :   5  

loicd, le 26/11/2021 a écrit :

@IH : votre article milite plutôt pour une amélioration => de "négatif à stable" et "améliore sa probabilité de défaut"

En effet il s’agit de rating Moody’s, et Caa2 est meilleur que Caa3.
Néanmoins Caa3 était le dernier rating avant le ’Ca’, ce dernier signifiant quasi une faillite.

Caa1    Rated as poor quality and very high credit risk.
Caa2 Rated as poor quality and very high credit risk.
Caa3 Rated as poor quality and very high credit risk.
Ca    Judged to be highly speculative and with likelihood of being near or in default, but some possibility of recovering principal and interest.

Hors ligne Hors ligne

 

#69 12/12/2021 11h26

Membre (2016)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,
Je me pose la question de l’investissement dans cette SCPI.
Ma situation est un peu particulière. J’ai des liquidités dans une société civile disponibles durant une durée de 5 ans seulement. A ce titre, je suis fortement intéressé par des SCPI à frais de souscriptions faibles, voir nulles comme Iroko Zen ou Néo, car l’objectif est ici de revendre les SCPIs au bout des 5 ans. Sur cette courte durée, l’impact des frais et du délai de jouissance est super important.
Mais je me pose la question de la revente. Y a t’il un risque non négligeable de ne pas arriver à revendre les parts dans 5 ans, ou de constater une moins value importante ? Est ce un risque plus important que sur d’autres SCPI avec frais plus classique ?
Merci d’avance de vos avis.

Hors ligne Hors ligne

 

#70 12/12/2021 11h51

Membre (2020)
Réputation :   6  

Bonjour ,

Vous ne pouvez acheter que l’usufruit sur 5 ans ,dans ce cas pas de risque de ne pouvoir les revendre, par contre le risque de moins value n’est jamais vraiment à écarter.

Hors ligne Hors ligne

 

#71 12/12/2021 12h41

Membre (2021)
Réputation :   7  

caramba a écrit :

Bonjour à tous,
Je me pose la question de l’investissement dans cette SCPI.
Ma situation est un peu particulière. J’ai des liquidités dans une société civile disponibles durant une durée de 5 ans seulement. A ce titre, je suis fortement intéressé par des SCPI à frais de souscriptions faibles, voir nulles comme Iroko Zen ou Néo, car l’objectif est ici de revendre les SCPIs au bout des 5 ans. Sur cette courte durée, l’impact des frais et du délai de jouissance est super important.
Mais je me pose la question de la revente. Y a t’il un risque non négligeable de ne pas arriver à revendre les parts dans 5 ans, ou de constater une moins value importante ? Est ce un risque plus important que sur d’autres SCPI avec frais plus classique ?
Merci d’avance de vos avis.

Bonjour, la proposition d’acheter l’usufruit est pertinente, mais uniquement si la société est imposée au régime des sociétés. Si c’est le cas, il n’est d’ailleurs pas indispensable de viser une SCPI à frais réduits et vous pouvez étudier un spectre plus large de SCPI.

Massa


Appelez moi Massa. Pas Chaussette.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #72 12/12/2021 12h47

Membre (2015)
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1385  

caramba a écrit :

Y a t’il un risque non négligeable de ne pas arriver à revendre les parts dans 5 ans ?

Absolument, vous n’avez aucune garantie de revente, que ce soit en terme de délai comme de prix.

caramba a écrit :

ou de constater une moins value importante ?

Oui, si blocage par ex, nécessité de revendre à -15% de la valeur de retrait environ via le fonds de remboursement.

caramba a écrit :

Est ce un risque plus important que sur d’autres SCPI avec frais plus classique ?

Nous n’avons aucun recul, je dirais pas forcément (ni plus ni moins) mais ça n’engage que moi. A voir si dans ce type de SCPI il y a davantage de va-et-vient des associés, ça pourrait jouer si c’est le cas (davantage de retrait à la moindre alerte car moins couteux, souscription moins engageante : vous en êtes la preuve).


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#73 12/12/2021 12h47

Membre (2016)
Réputation :   0  

Merci pour vos réponses !
Effectivement en achetant que l’usufruit, ce serait l’idéal. Mais l’usufruit est rare et je suis contraint par le temps : je n’ai pas le temps d’attendre l’usufruit qui me conviendrait, sur la durée qui me conviendrait…
Oui, je sais, j’aurai du m’y prendre avant smile
Edit : merci Surin également smile

Dernière modification par caramba (12/12/2021 12h48)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #74 12/12/2021 12h56

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

@caramba

A priori, un investissement en SCPI (et en immobilier en général) est assez mal adapté à un horizon d’investissement de 5 ans seulement. Ceci est dû à différents facteurs :
   (a) des frais élevés pour acheter/vendre (10% ce niveau, sur 5 ans, font perdre environ 2% de rendement annuel)
   (b) le risque non négligeable de devoir vendre à perte ou de devoir attendre avant de pouvoir vendre (plus la durée s’allonge, et moins la date de cession est précise/définie à l’avance, plus ce risque diminue)
   (c) la fiscalité (plus pénalisante sur des durées de détention courtes, qu’on soit imposé à l’IR ou à l’IS, même si les durées couperets ne sont pas les mêmes)

Si votre SCI est à l’IS, vous pouvez envisager d’acquérir de l’usufruit temporaire (vous achetez juste les N prochains dividendes, qui seront liés aux loyers que la SCPI percevra). Le choix d’une durée ne sera pas aisé, et pas sur que 5 ans soit le plus pertinent (avec un usufruit 5 ans, vous aurez déjà perçu 50% des fonds vous revenant dans 2.5 années, et il sera difficile de le réinvestir dans de l’US 2 ans). Si la SCI est à l’IR, ce serait une très mauvaise idée, avec votre TMI 30% (cf votre présentation) et les PS, car vous seriez sur d’y perdre de l’argent. Attention cependant : acheter de l’US de SCPI dans une SCI IS n’est pas sans risque, et il est là aussi possible que cet investissement s’avère au final avoir généré une perte : il suffit que les dividendes distribués par la SCPI baisse suffisamment (et ceux qui ont de l’US de SCPI hotellières peuvent en témoigner). Vous devriez privilégier l’US de SCPI anciennes, avec un patrimoine diversifié, et un long track record de dividende (par ex. Immorente).

Il existe une autre possibilité, qui permet d’éviter largement les facteurs (a) et (c), qui est d’investir dans des UC SCPI sur un contrat d’Assurance-Vie (de préférence déjà ouvert depuis quelques années, pour maximiser l’évitement de (c)). De plus, ça permet généralement de s’exonérer du délai de jouissance qui fait perdre souvent les 6 premiers mois de revenus en cas d’investissement en direct en SCPI. Comme un contrat AV n’est pas accessible à une personne morale, pour votre SCI, c’est vers le petit frère des contrats AV qu’il faudrait aller, à savoir un Contrat de Capitalisation. J’ignore s’il y a des contrats de Capitalisation avec des UC SCPI et des caractéristiques (de frais, de % de redistribution) corrects. Si vous creusez cette piste, ne manquez pas de venir nous faire un retour !

Note 1 : Vous écrivez "l’usufruit est rare", qui me parait complètement faux. C’était un peu vrai (il fallait chercher plus) il y a 10 ans, quand j’ai créé ma SCI qui a investi en US. Actuellement, il existe maintes SCPI dont la société de gestion accepte un mandat pour marier un candidat usufruiter avec un candidat nu-propriétaire, et il existe pas mal d’intermédiaires (CGP) qui proposent des lots d’US aux clients qui leur ont indiqué être intéressés (par contre, il faut réagir vite, car c’est "premier acceptant l’offre, premier servi"). Et la dématérialisation a beaucoup simplifié et accéléré les démarches : j’ai déjà accepté le 29 du mois une proposition, et tout était réglé (tous les documents requis pour le dossier numérisés et transmis, dont kbis récent obtenu gratis sur monidnumerique.fr, souscription dématérialisées signées via Docusign, et fonds virés) le 31 du même mois !
Note 2 : Vous dites être pressé, alors que, pour un investissement de 5 ans, vous ne devriez clairement pas être à un ou trois mois près. En effet, ce ne sont assurément pas trois mois de plus ou de moins qui influeront le plus sur le rendement sur 5 ans de vos fonds !


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

#75 12/12/2021 14h30

Membre (2012)
Top 20 Actions/Bourse
Top 20 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 10 Entreprendre
Top 20 Banque/Fiscalité
Réputation :   606  

GoodbyLenine a écrit :

. J’ignore s’il y a des contrats de Capitalisation avec des UC SCPI et des caractéristiques (de frais, de % de redistribution) corrects. Si vous creusez cette piste, ne manquez pas de venir nous faire un retour !

Il y a par exemple spirica capi 2 (scpi, ocpi). Attention car en général il y a des pénalités de sortie propres aux contrats de capitalisation les premières années.

J’ai déjà accepté le 29 du mois une proposition, et tout était réglé (tous les documents requis pour le dossier numérisés et transmis, dont kbis récent obtenu gratis sur monidnumerique.fr, souscription dématérialisées signées via Docusign, et fonds virés) le 31 du même mois !

Oui idem.

Dernière modification par Geronimo (12/12/2021 15h02)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.


Discussions peut-être similaires à "iroko zen : vos avis sur cette scpi (iroko)"

Pied de page des forums