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#26 27/10/2021 19h16

Membre (2020)
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ESFP

Ce n’est pas les seuls qui communiquent ainsi, c’est également le cas de Corum Asset Management avec ses trois SCPI.

Je trouve personnellement que c’est pratique, en particulier puisque j’ai crédit et que je sais exactement le dividende par part, le nombre de part et par extension les dividendes totaux au mois

Dernière modification par Rodin (27/10/2021 19h16)

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#27 13/11/2021 21h37

Membre (2021)
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L’intervalle de dividende annoncé donne plus précisément entre 4,09% et 4.60% de rendement. Or ce sont des loyers exclusivement de source étrangère, donc sans imposition en France, ce qui fait un rendement net d’impôts très intéressant finalement. Le rendement net équivalent sur une SCPI investie uniquement en France serait 4.09%/(1-(30%+17,2%)) soit plus de 7% (dans l’hypothèse TMI 30% et achat cash et hors micro-foncier).

PS : Cela fait tout de même un peu large comme intervalle de rendement sachant que l’incertitude des loyers qui vont être reçus en novembre et décembre ne devrait pas exister, les baux sont signés ou déjà existants.

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[+1]    #28 14/11/2021 00h36

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Schweizer, le 13/11/2021 a écrit :

…/… ce sont des loyers exclusivement de source étrangère, donc sans imposition en France, ce qui fait un rendement net d’impôts très intéressant finalement…./…

Attention : ces revenus fonciers à l’étranger d’une personne physique ont quand même un impact sur l’IR (ils l’augmentent) qui devra être payé en France.
Pour avoir plus de détails, recherchez 8KT et 8TI sur ce forum, ou lisez Page ou ressource introuvable !  ou consultez les notices explicatives fournies par les SCPI concernées.

Pour vous, résident fiscal en Suisse d’après votre présentation, il faudra analyser les conventions fiscales entre la Suisse et les divers pays d’où viennent ces revenus, pour évaluer l’impact de ces revenus fonciers étranger.


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#29 19/11/2021 12h17

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En Suisse, c’est le principe du taux d’imposition sur le revenu mondial qui s’applique (principe qui existe en France aussi sur les revenus étrangers) : les revenus fonciers de source étrangère ne rentrent pas dans l’assiette d’imposition, mais rentrent en compte pour le calcul du taux moyen.
Cela fait donc un peu augmenter l’imposition en Suisse. Par un calcul savant je tombe tout de même sur un bon 4% pour mon cas (calcul de dérivée qui dépend de quel point on part, c’est-à-dire de que revenu, or cette dérivée varie, la dérivée seconde étant positive du fait des tranches d’imposition à taux croissant).

En revanche pour l’impôt français, en tant que non-résident donc, est-ce que vous confirmez qu’il n’y a pas d’impact liés à ces revenus de SCPI étrangers, vu que le taux moyen = taux marginal = 20% (en dessous de 27.5k en tout cas) ?

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#30 19/11/2021 13h38

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Je ne confirme rien du tout. Mes compétences se limitent largement à ma situation (et je ne suis pas résident fiscal suisses avec des revenus fonciers français, ni CGP ou fiscaliste pour m’intéresser à la situation  de clients qui le seraient) et votre problématique les dépasse largement. Je vous suggère de faire appel à un pro du domaine (ca ne doit pas manquer, car votre cas ne doit pas être unique) et d’interroger Sofidy.


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#31 19/11/2021 14h36

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Schweizer a écrit :

En Suisse, c’est le principe du taux d’imposition sur le revenu mondial qui s’applique (principe qui existe en France aussi sur les revenus étrangers) : les revenus fonciers de source étrangère ne rentrent pas dans l’assiette d’imposition, mais rentrent en compte pour le calcul du taux moyen.
Cela fait donc un peu augmenter l’imposition en Suisse. Par un calcul savant je tombe tout de même sur un bon 4% pour mon cas (calcul de dérivée qui dépend de quel point on part, c’est-à-dire de que revenu, or cette dérivée varie, la dérivée seconde étant positive du fait des tranches d’imposition à taux croissant).

En revanche pour l’impôt français, en tant que non-résident donc, est-ce que vous confirmez qu’il n’y a pas d’impact liés à ces revenus de SCPI étrangers, vu que le taux moyen = taux marginal = 20% (en dessous de 27.5k en tout cas) ?

Je suis dans le même cas, étant frontalier avec le Luxembourg, mes revenus luxembourgeois tiendrons compte des impôts étrangers pour le calcul du taux effectif global appliqué ensuite à mes revenus luxembourgeois.

En France, mes éventuels revenus français de source étrangères (SCPI EU + Salaire Lux) seront également impactés par le frottement fiscal et après l’application du crédit d’impôt ou par la méthode de l’exonération selon la répartition des SCPI en Europe.

L’incidence fiscale devrait normalement être très légère dans votre cas, comme dans le mien.

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#32 08/12/2021 19h50

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que pensez vous de l’OPCI PIERRE EUROPE nouvelle aussi, il n’y a pas de fil consacré.

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#33 09/12/2021 19h54

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ISTP

fdod, le 08/12/2021 a écrit :

que pensez vous de l’OPCI PIERRE EUROPE nouvelle aussi, il n’y a pas de fil consacré.

Cet OPCI n’a pas l’air si nouveau puisqu’il semble exister depuis 2018 selon ses rapports annuels :
Notre documentation - Sofidy

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#34 09/12/2021 21h04

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fdod, le 08/12/2021 a écrit :

que pensez vous de l’OPCI PIERRE EUROPE nouvelle aussi, il n’y a pas de fil consacré.

S’il n’y a pas de fil consacré,  c’est sans doute qu’aucun membre n’y a trouvé un intérêt jusqu’à présent.

Si vous y trouvez un intérêt, ouvrez une nouvelle discussion, mais seulement après avoir vous-même creusé le sujet, et donc en commençant par présenter votre analyse. C’est ça le sens de "6. Avant de lancer un sujet, une recherche, vous effectuerez" dans notre charte. On ne manque pas de documents (rapports annuels, etc.) disponibles sur www pour réaliser une telle analyse.

Là, vous lancer un sujet, de plus au sein d’une discussion qui concerne un autre sujet (= non conforme à notre charte "12. D’aborder plusieurs sujets en même temps dans un même sujet, vous éviterez"), et vous confondez le forum avec un self-service (en attendant des autres de bosser et de faire l’analyse pour vous).

Désolé de devoir vous le dire : reprenez-vous ! 

Sinon, sur le fond :
  - de manière générale, je n’aime pas les OPCI (et je suis loin d’être seul dans ce cas) : c’est un placement immobilier, long terme, mais le gestionnaire conserve une partie significative des fonds sur des supports liquides (actuellement peu/pas rémunéré). En cherchant à avoir le beurre et l’argent du beurre (ici: les rendements et une certaine solidité de l’immobilier à long terme, et la liquidité), on récupère souvent un beurre médiocre (ici: un rendement médiocre)
  - tout produit peut être bien ou mal adapté à un investisseur, selon la situation précise de cet investisseur, et c’est très souvent bien plus important que de vouloir qualifier un produit de bon ou de médiocre dans l’absolu. Or, votre présentation actuelle, qui se limite à 13 mots, ne permet pas du tout d’évaluer si un OPCI pourrait être une bonne idée dans votre situation. Vous devriez envisager de compléter cette présentation (c’est nécessaire pour avoir des réponses pertinentes, et ca aidera aussi votre réflexion, en vous forçant à formaliser la description de votre situation….).


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[+2]    #35 20/01/2022 13h27

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Premier dividende servi : 2,70 pour le Q4-2021 par part (pour des parts ayant eu jouissance sur l’ensemble du Q4). Soit 0,90/mois et le haut de le fourchette évoquée dans le BTI du Q3/2021

Soit un TVDM annualisé de 4,6% net d’impôts étrangers. On est un peu en dessous des 5% dont ils parlaient au début mais au-dessus des 4,5% dont ils parlaient par la suite

Dernière modification par Asn540 (20/01/2022 13h28)

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#36 20/01/2022 15h16

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Vous vouliez parler du TDVM je suppose. Dans les 2 cas ce n’est pas possible d’utiliser ce terme, TDVM est la distribution de l’année donc 2,70 € distribués sur l’année pour un prix de part de 235 €, cela fait 1,15%.
Les seuls associés qui ont perçu ce dividende ont d’ailleurs probablement bloqué leurs fonds depuis le printemps 2021 donc annualiser ne sert pas à grand chose sauf à donner un repère si la SCPI garde cette distribution les prochains trimestres.

Je trouve la projection de distribution exprimée dans le BT2 alambiquée (donc trompeuse) :
"votre Société de Gestion envisage une fouchette de distribution de dividende comprise entre 0,80 € et 0,90 € par part et par mois de jouissance sur l’exercice 2021. Ce dividende sera versé à la fin du mois de janvier 2022."
Ce n’est pas le cas, l’exercice 2021 a commencé fin mai, ils distribuent cela sur les seuls 3 derniers mois de l’année.

Dernière modification par Surin (20/01/2022 15h17)


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#37 20/01/2022 15h24

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J’ai écrit "TDVM annualisé" c’est à dire le TDVM d’un trimestre recalculé sur une année comme si l’année avait compté 4 trimestres identiques. Tout le monde comprend que c’est un calcul purement théorique et tout le monde sait que nous sommes sur un forum et pas sur la documentation contractuelle de la SCPI.

Mais vous le savez bien et vous chipotez comme d’habitude. Je ne sais pas ce que votre message apporte.

Je sais en revanche ce que l’idée de calculer ce "TDVM annualisé" apporte : estimer ce que les associés pourraient toucher en 2022.

Dernière modification par Asn540 (20/01/2022 15h25)

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[+1]    #38 20/01/2022 15h38

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Un TDVM ne s’annualise pas, sa définition est d’être sur l’année. C’est la distribution trimestrielle que vous annualisez, libre à vous. Vous vous vexez car la remarque vient de moi, c’est dommage de faire le jeu des gérants en faisant cet amalgame.


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#39 20/01/2022 16h42

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En tout cas, pour extrapoler à l’année, il me semble que le 4è trimestre est aventureux, car il est souvent celui qui corrige la prudence des versements précédents et distribue donc un montant atypique.

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#40 20/01/2022 17h23

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Pour aller plus loin même : le tdvm n’existe plus => vive le taux de distribution !

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#41 21/01/2022 10h28

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Je serais plus prudent sur l’affirmation ci-dessus.
De mon coté ma compréhension du changement de calcul du TDVM vers le TD étant applicable au 01/01/2022. Ce sera pris en compte pour la publication des performances 2022, qui seront publiées en 2023.
Ceci dit, certaines maison de gestion ont indiqués qu’elle le feront dès 2022 sur les chiffres 2021 (Sogenial), et d’autres qu’elle ne le feront ni en 2022, ni en 2023 (Corum).

Les postions de l’ASPIM n’étant que des recommandations, nous allons encore devoir faire preuve de regard critique afin de bien comprendre les performances de chacun et de comparer les SCPI entre elles.


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#42 21/01/2022 11h31

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On dérive un peu du sujet mais où avez-vous vu ces prises de position des SDG concernant les modifications ASPIM ? En particulier pour Corum ?

Ça me surprend car je n’ai rien lu de tel (mais je n’ai pas tout lu !) et je croyais avoir vu les prémices de la prise en compte de ces recommandations dans les derniers BT Corum.

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#43 21/01/2022 13h00

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Pour Corum, je l’ai vu passé sur Linkedin


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#44 21/01/2022 13h56

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Je ne trouve pas l’interview très claire.

Il me semble que les résultats Corum présentés sont bien les taux de distribution au sens de l’ASPIM 2022 (avec un peu d’avance donc). D’ailleurs c’est écrit en bas du PowerPoint. Ce que dit Frédéric Puzin, c’est visiblement qu’il n’adhère pas à un autre concept défini par l’ASPIM, celui de rendement global immobilier. En ne l’indiquant pas, il n’est pas hors clou de l’ASPIM (c’est un indicateur bonus pour les SdG qui souhaitent le présenter) : il joue les faux trublions… Au passage, il mentionne d’ailleurs un résultat à 2 chiffres sur ce critère ce qui suggère une valeur plancher des augmentations de la valeur de réalisation des SCPI Corum en 2021.

Note : discussion à déplacer ?

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#45 22/01/2022 00h53

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Il ne serait pas surprenant qu’il ne soit pas favorable au RGI, Corum faisant le choix de distribuer un maximum ce qui vient parfois pénaliser la valeur de la part (pas de création de RAN, cessions régulières de biens avec distribution de la PV).

Dernière modification par NicolasV (22/01/2022 00h53)

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#46 22/01/2022 09h21

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NicolasV a écrit :

Il ne serait pas surprenant qu’il ne soit pas favorable au RGI

Je n’ai rien compris, c’est désagréable ces acronymes, il faut le traducteur svp.


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#47 22/01/2022 09h38

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Je suis d’accord avec NicolasV.
Le Rendement Global Immobilier ou ’RGI’ est défini comme la somme du taux de distribution de l’année ’n’ et de la variation de la valeur de réalisation par part de l’année ’n’ par rapport à l’année ’n-1’. Corum distribue beaucoup, revalorise peu, donc le rendement global immobilier de ces SCPI est beaucoup moins sexy que leur taux de distribution.

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#48 24/01/2022 09h39

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SOFIDY EUROPE INVEST a reçu le label ISR!

Communiqué de presse ici

Je ne savais pas que c’était un objectif pour SOFIDY EUROPE INVEST. Avec seulement une poignée d’immeubles cela n’a pas été compliqué à avoir. La difficulté sera de préserver ce label sans gêner les objectifs d’investissement et de rendement pour la suite.
Cela peut toutefois bénéficier la SCPI qui prend de l’avance sur cette thématique.

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#49 01/02/2022 13h52

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#50 01/02/2022 14h18

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Sofidy Europe Invest a écrit :

[…]permet à votre SCPI de distribuer un dividende de 0,90 € par part et par mois de jouissance au titre de l’exercice 2021 équivalent à un taux de distribution mensualisé de 0,41 % brut de fiscalité étrangère et de 0,38 % net de fiscalité étrangère.

Tout de même une façon plus honnête et transparente pour communiquer sur la distribution d’une SCPI qui vient d’être lancée.

Les acquisitions sont 100% Irlande (Dublin spécifiquement) et Allemagne jusqu’ici

Pour ce trimestre

Europe Invest a écrit :

Essen - Allemagne : Severinstrasse 42 / Klosterstrasse 29 - 6,5 M€
Acquisition d’un immeuble de bureaux de 2 807 m², rénové en 2014, situé dans le centre d’Essen, à proximité immédiate de l’hôtel de ville, du centre commercial, ainsi que des rues et places piétonnes de la 9ème ville allemande et une des principales de la région de la Rhur.
L’actif est loué à 100 % depuis 2012 à un locataire unique, DAK Gesundheit, une des principales caisses d’assurance maladie allemandes et présente un bail avec une durée résiduelle ferme de 5,4 ans.

Europe Invest a écrit :

Dublin - Irlande : 25-25A Fitzwilliam Place - 6,6 M€
Prise de participation (20 %) aux cotés d’autres fonds gérés par SOFIDY dans l’immeuble de bureaux Fitzwilliam Hall situé à Dublin pour un volume d’investissement de 6,6 M€ pour votre SCPI. L’immeuble bénéficie d’un foncier stratégique à l’entrée du Quartier Central des Affaires de Dublin, lui assurant une visibilité exceptionnelle.
L’actif d’une surface totale de 2 858 m² est loué à Glandore, spécialiste du Co-Working, et le bail présente une durée résiduelle ferme de 6,4 ans.

Acquisitions à venir T1 2022

Europe Invest a écrit :

Au 31 décembre 2021, votre SCPI est engagée dans l’acquisition de deux actifs en Allemagne, un immeuble de bureaux à Bonn et un local commercial à Halle-sur-Saale, ainsi qu’un immeuble de bureaux à Dublin en Irlande représentant un volume total d’investissement de 19,1 M€.

Pas de détail sur le rendement AEM des actifs, dommage.

Dernière modification par Drystan (01/02/2022 14h20)

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