Portefeuille d'actions, d'obligations et de SCPI d'Alex470

alex470 a écrit :

Aladdin a écrit :

Qu’est ce qui fait qu’il a qu’un (+) et pas deux ou trois ? Comment évaluer ?

EURYALE était une SCPI récente, investi sur des actifs avec des baux LT, difficile d’évaluer la qualité de la MDG. J’ai donc retenu un seul +. Pas de – car il n’y avait pas de point négatif à remonter.

Très franchement, et même si je suis investir dans la SCPI de cette "MDG", j’éviterais de ne lui mettre aucun "-". J’ai assisté à 3 ou 4 (ou 5) AG de  Pierval Santé (voir mes comptes-rendus sur Pierval Santé → avis sur cette SCPI (Euryale AM)) depuis la création de la SCPI (et à plusieurs dizaines d’AG d’autres SCPI, et aussi participé à une bonne dizaine de réunions de CS, de pas mal de MDG différentes, et découvert quelques "loups"), et j’identifie plusieurs "-" potentiels pour EURYALE et PIERVAL SANTE, à savoir :
     1) la société de gestion est jeune, comme l’est la SCPI (Pierval Santé) : je me rappelle encore du 1er rapport annuel (quelques pages photocopiées…) et de la première AG, où on voyait bien qu’ils partaient presque de zéro; 
     2) La SCPI est mono-domaine (certes ce domaine est actuellement "à la mode", mais rien ne garantie que ça durera toujours), et la MDG semble n’avoir développé des compétences que dans ce domaine (où certes ils semblent bien s’en sortir), ce qui présente plus de risque qu’en étant multi-domaines;
     3) La croissance (de la société de gestion, en chiffre d’affaire, personnel et domaines de compétences) est très forte, comme l’est celle de la capitalisation de la SCPI (avec une très forte collecte) : tant que tout va bien, tant mieux, mais le risque d’accident est plus élevé quand on roule vite et quand on accélère, et les impacts plus importants quand le patrimoine connu (celui déjà acquis, à priori de qualité correcte) représente seulement une petite fraction du patrimoine qui sera détenu dans quelques années (chaque année les nouveaux investissements remettent largement sur la sellette la qualité globale de l’ensemble du patrimoine).

Jusqu’à présent, tout ceci n’a guère eu de conséquences négatives sur la SCPI, mais ça reste une situation fragile.
Il faut diversifier ses investissements en SCPI, et en aucun cas ne détenir que la SCPI de cette MDG. En effet, même les plus expérimentées MDG, et leurs SCPI les plus diversifiées, et les plus performantes, ne sont pas forcément à l’abri d’un "accident de parcours" (j’ai déjà vu si souvent des acteurs, qui étaient clairement les "best in class" dans leur domaine, et pas que dans les SCPI, subir un tel accident… et me laisser en payer une partie des pots cassés).

AMF : Je possède une position très significative dans la SCPI évoquée.

Crowdfunding immobilier - retour d’expérience - point fin 2021

J’ai initié ce type de placement à compter de 2019, avec quelques petites lignes. Puis j’ai augmenté au fur et à mesure pour arrêter toute nouvelle souscription quand le coronavirus a fait son apparition. J’ai toujours sélectionné les projets, tous avec des garanties (à minima avec une caution personnelle, qui vaut ce qu’elle vaut, mais au moins il y a alignement des intérêts entre l’entrepreneur et l’investisseur).
J’ai passé la vitesse supérieure sur ce type de placement courant 1S21 car j’ai trouvé beaucoup de projets avec des garanties hypothécaires. Sur le 2S21, j’ai appuyé sur la pédale de frein naturellement car l’encours avait beaucoup augmenté et les projets avec des garanties hypothécaires se sont faits rares.

Bilan au 31/12/2021
-Aucun défaut (je parle de perte en capital ou d’intérêts), il y a eu quelques projets avec des retards, mais qui ont donné lieu au versement d’intérêts complémentaires (soit concrètement aucun impact négatif d’un point de vue financier) ;
-Une quarantaine de ligne avec des échéances très variées (quelques mois à une vingtaine de mois) ;
-Rendement moyen : +/- 9,5% ;
-Projets couverts par une garantie hypothécaire : 80%.

Aujourd’hui je pourrais synthétiser mes critères de sélections comme suit :
-Opérations de marchand de biens principalement (le risque me semble plus mesuré, et aussi semble plus simple à mesurer/analyser) ;
-Je vise plutôt de l’habitation (type maison, immeuble selon les cas), exclusion des commerces, bureaux selon les cas ;
-Une bonne marge de l’opération pour l’entrepreneur, ce qui diminue le risque pour le remboursement de l’obligation ;
-Je prend en compte aussi l’apport de l’entrepreneur, plus il est important, plus il y a de la marge pour rembourser l’investisseur ;
-Garantie hypothécaire obligatoire (quasiment que du 1er rang). Je ne fais plus jamais sans, car sans celle-ci, en cas de faillite/d’insolvabilité de l’entrepreneur, il est difficile de savoir combien on pourrait récupérer (de quelque chose à rien …). Il ne faut pas se leurrer, les entrepreneurs qui utilisent le (re)financement de leurs fonds propres sont très endettés (grossièrement, ça leur coute 15 points, cela signifie qu’ils n’ont pas d’autre choix pour réaliser tous leurs projets simultanément, leur permettant un effet de levier "monstre"). Je pense que ce risque n’est pas pris en compte ou est mal appréhendé par beaucoup d’investisseurs en Crowdfunding immobilier. C’était en partie mon cas au début, lorsque je me contentais de caution personnelle.

Mon principal changement d’approche, post covid, a donc résidé dans la sélection de dossiers avec des garanties hypothécaires. Il y a tout de même un petit revers à cela, au-delà de restreindre les projets dans lesquels je peux investir. Lorsque les biens sont vendus, l’investisseur est remboursé plus rapidement (avant l’échéance) ou parfois de manière partielle et étalée dans le temps (lorsqu’il y a plusieurs lots à vendre). Le placement peut alors se faire uniquement sur des durées d’à peine quelques mois, contre une durée maximum annoncée de 18/24 mois. Je pense que la plateforme prévoit large afin de se prémunir d’éventuels retards (qui font désordre (marketing/communication), et doivent occasionner plus de paperasse).
Il faut aussi noter que c’est la ruée vers l’or quand un dossier de souscription est ouvert (avec garantie hypothécaire ou non) … Ça se joue à quelques secondes près … J’ai l’impression d’être un trader devant son écran qui doit cliquer au bon moment …

Avec l’augmentation de mes en-cours, je me suis créé un fichier Excel de suivi qui me permet de connaitre mon engagement total :
-Auprès de chaque entrepreneur (c’est fréquent que l’on voie les mêmes têtes), afin de ne pas avoir de concentration trop importante ;
-Par nature de garantie.