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#76 26/05/2021 16h41

Membre (2020)
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Merci, les bulletins trimestriels sont classifiés différemment des semestriel, toujours aussi limpide chez eux



Cette évolution du patrimoine me fait tilter (au delà de l’absence de cohérence en terme d’usage de couleurs, récurrente entre trimestriel vs semestriel)
Au S2 20 nous avons 3% de mixte bureaux/commerces/habitations & 1% de bureaux, au T1 21 juste 3% de bureaux et Industriel à… 0% ?

En fouillant les précédents bulletins
S1 20 on retrouve les 3% mixte bureaux/commerces/habitations et 1% bureaux, et T3 20 identique

Donc sur T1 ces 4% du patrimoine sont devenus 3% (possible) et sont passés de 1% bureaux 3% mixte bureaux/commerces/habitations à juste 3% bureaux
On parle de 25-35M€ d’actifs environ, et dans les mouvements ce trimestre nous avons environ sur 5000m² dont deux gros morceaux en Espagne (2907m²) et Allemagne (1206m²)
Avec plus de 250 000m² de patrimoine total (247 000m² à fin 2019, un peu plus à fin 2020 et j’imagine que cette donnée est dans le bilan annuel) si ces deux surfaces Espagne et Allemagne étaient le "mixtes" et ont été transformé en full bureaux ça pourrait peut-être se tenir.

Le plus probable c’est juste un renommage pur et simple d’une partie des actifs détenus pour faire beau et je suranalyse pour rien.

A noter aussi un taux d’encaissement des loyers à 82.41% pour T1 21, à peine mieux que le trimestre précédent 80.57%, donnée amenée à évoluer avec recouvrement ultérieurs mais tout de même toujours sacrément basse.

Dernière modification par Drystan (26/05/2021 16h51)

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#77 26/05/2021 17h02

Membre (2021)
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Au T1 2021, la prise de participation dans la sci qui détient l’actif de bureaux de Cologne porte sur plus de 13M€, ce qui porte la valorisation des bureaux détenus par Actipierre Europe à un pourcentage désormais significatif pouvant être affiché seul. Je pense que la diversification va se poursuivre, non seulement à l’échelle européenne, mais aussi sur les typologies d’actifs (le comité de surveillance l’avaient déjà demandé de mémoire il y a 2 ou 3 ans). Malgré des collectes plus menues sur les SCPI de commerces, les sociétés de gestion semblent très enclines à utiliser les prises de participation dans des sci créées pour plusieurs SCPI. L’apparition de la typologie industrielle sur le graphique signe peut-être la participation prochaine sur des locaux de ce type, l’avenir nous le dira !

Les actifs d’habitation qui se retrouvent vendus dans les lots commerciaux sont sans grande valeur. La société de gestion s’est d’ailleurs à nouveau débarrassée d’un petit logement à Troyes nécessitant des travaux (en moins-value pour éviter d’avoir à les effectuer dit-elle dans le rapport 2020). A mon avis, le pourcentage de locaux d’habitation est devenu non significatif et ne nécessite plus d’être stipulé.

Dernière modification par nexus (26/05/2021 17h04)

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#78 31/07/2021 10h43

Membre (2021)
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Acompte Actipierre Europe T2 2021 : 1,92€/part reçu ce jour, idem T1.

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#79 02/08/2021 17h40

Membre (2021)
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Nouvel investissement partagé entre 5 fonds d’AEW sur un actif de bureau situé à Brême (2e port d’Allemagne après Hambourg). Actipierre Europe est l’une des 3 SCPI détenant des parts (avec Laffite Pierre et Fructiregions Europe).

6197 M2 qui seraient loués à Jacobs and Co (négoce de thé et café) depuis les années 70. L’immeuble a été restructuré en 2020.

Il s’agit donc d’une diversification typologique et géographique pour Actipierre Europe.

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#80 03/08/2021 13h11

Membre (2021)
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Bulletin semestriel publié ce jour.

- 6.4 M€ de souscriptions pour le S1, ce qui porte la capitalisation à 910 329 420 €.
- 120 261 nouvelles parts dont 89 601 compensées par des retraits.
- Les prises de participation (20%) aux investissements en actifs de bureaux allemands de Cologne et Brême ont permis une diversification géographique : 31% du patrimoine est européen hors-France dont 23% allemand, et une diversification typologique : les actifs de bureaux représentent désormais 4% du patrimoine.
- TOF (T2) 94,08%, TOP (T2) 96.63%.
- Objectif de distribution maintenu à 3.66% après imposition belge et néerlandaise (1.92 € par part).
- Solde des mouvements locatifs rassurant car positif de 2661 m². Les libérations non compensées se situent encore et toujours à Nancy et correspondent au Centre Saint-Sébastien comme en témoigne cet article de presse, certes à charge, mais la direction n’a pas donné suite aux demandes des journalistes.

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#81 16/11/2021 12h59

Membre (2021)
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Bulletin T3 2021 en ligne ce jour.

- Capitalisation 915 M€ au 30/09/2021 et aucune demande de retrait en suspens ;
- 1,92€/part distribués, TDVM (2021 prévisionnel) maintenu à 3,66% après impositions belges et néerlandaise et hors crédit d’impôt allemand et espagnol ;
- TOF (T3) 94,42%, TOP (T3) 96,38% ;
- Aucun investissement ni arbitrage durant ce trimestre.

Dernière modification par nexus (16/11/2021 18h12)

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#82 16/11/2021 15h06

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Une typo sur le TOP qui est à 96.38% j’imagine ?
Taux d’encaissement au T3 à 83.91%

Pas certain d’être fan de leurs recalculs de TOF à postériori, ils présentent le TOF du T2-21 comme ayant été à 93.63% quand il était auparavant à 94.08% sur le bulletin S1-21, forcément en lisant uniquement le bulletin du T3 cela donne une impression d’amélioration notable alors qu’en réalité la valeur avait été embelli précédemment (pourquoi et comment, mystère)

Les mots du gérant parlent de tout sauf de la SCPI, aucun investissement, aucun arbitrage, un peu plus de libération que de relocation, pas d’information sur comment la collecte sera utilisé (5M€ net)

Le TDVM brut (façon Corum) prévisionnel passe de 3.82 à 3.76% mais curieusement pas d’impact sur le "net" qui reste à 3.66%.

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#83 16/11/2021 17h49

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Je trouve le taux d’encaissement de 83.91% bien bas compte tenu que les confinements sont terminés depuis un bon moment maintenant.

Dernière modification par Dechandelet (16/11/2021 17h50)

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#84 16/11/2021 18h06

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A comparer avec un taux d’encaissement de plus de 99% pour le T3 2019.

Les 5M€ collectés seront à mon avis investis sur un actif partagé entre plusieurs SCPI d’AEW au travers d’une sci. Les sociétés de gestion opèrent de plus en plus ainsi pour continuer de miser sur de gros actifs même avec une collecte en berne.

Dernière modification par nexus (16/11/2021 18h09)

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[+1]    #85 16/11/2021 18h26

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C’est en plus un bon moyen pour un gérant de verrouiller une SCPI chez lui, des fois qu’il prendrait aux membres du CS de faire voter en AG une résolution proposant un changement de gestionnaire …


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#86 16/11/2021 19h14

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Surin, par quel mécanisme l’investissement partagé bloque-t-il le changement de gérance ? La prise de participation dans une sci me paraît indépendante de la propriété des parts et donc du vote des associés.

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[+1]    #87 16/11/2021 19h33

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En ce sens oui, le problème est que le patrimoine devient lié au gestionnaire. Si la SCPI part chez un concurrent, les biens en SCI le deviennent avec une ou des SCPI adverses, cela peut poser problème, peut être désavantageux pour l’une ou l’autre des parties, bloquant, coûteux.
Ca donne un argument de poids au gérant pour dissuader de laisser filer la gestion d’une SCPI.


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#88 31/01/2022 17h27

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1,92€/part distribués pour le T4 2021, soit un TDVM 2021 de 3,66% après impositions belges et néerlandaise et hors crédit d’impôt allemand et espagnol.

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#89 10/02/2022 15h32

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Bulletin T4

Suivant les bulletins trimestriels je remarque, et ce n’est pas la première fois, que la société a recalculé à posteriori un indicateur comme le TOF ce qui embellit la lecture d’un BT pris individuellement, l’année dernière il y avait eu une histoire similaire avec la capitalisation également, évidemment à moins d’archiver les BT originaux ce n’est pas prouvable mais c’est toujours perturbant à la lecture…

Morne plaine niveau investissement ce trimestre, le taux de distribution pour 2022 est déjà décrété, 4.16% brut de fiscalité étrangère contre 3.83 cette année (3.66% net de fiscalité étrangère), cela devrait donner un peu moins de 4% net au total

T3 -> T4

Capitalisation
0.915M -> 0.929M

TOF
94.42% -> 94.81%



La collecte continue avec une légère embellie ce trimestre, le TOF continue son rebond léger post 2020.

Aucune acquisition mais acquisition en cours pour T1 22 sur une plateforme logistique à Marseille conjointement avec un autre support AEW, la part Actipierre Europe étant estimée à 7M€ sur un solde à investir de 16.6M€
Deux arbitrages, un actif allemand en plus value de 5.8M€ (prix d’achat 19.7M en 2014), un actif en province en moins value de 142k€ (prix d’achat >1.4M en 2012)

Logiquement la part européenne du patrimoine de Actipierre Europe décroît avec les mouvements évoqués.

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#90 10/02/2022 16h40

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Drystan a écrit :

Suivant les bulletins trimestriels je remarque, et ce n’est pas la première fois, que la société a recalculé à posteriori un indicateur comme le TOF ce qui embellit la lecture d’un BT pris individuellement

Je suppose que c’est parce qu’ils suivent la nouvelle méthode ASPIM pour le calcul du TOF, et le recalcul du T3 permet de comparer les trimestres avec une méthodologie identique. D’autres SDG indiquent à la fois le TOF avec l’ancienne méthode et nouvelle méthode (qui est plus favorable)…

Nouvelle définition applicable à partir du 1er trimestre 2022 selon l’ASPIM.

Le TOF se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés (y compris les indemnités compensatrices de loyers) ainsi que des valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location, par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée. Il est fait mention de la quote-part due aux indemnités compensatrices de loyers dans le TOF.

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[+1]    #91 10/02/2022 18h25

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En l’occurrence non je pense pas ce soit lié

Le BT4 d’Immorente a été relativement transparent sur ce nouveau mode de calcul de l’ASPIM (encore une façon généreuse de booster ses chiffres niveau communication j’ai l’impression soit dit en passant)



Actipierre lui a deux fois de suite révisé ses TOF de trimestre précédent à la baisse bien avant ce nouveau mode de calcul (qui permet lui plutôt de revoir le TOF à la hausse)

T2 21


T3 21


T4 21


Venant de la société de gestion qui publie son BT parmi les dernières cela paraît d’autant plus étonnant

Dernière modification par Drystan (10/02/2022 18h28)

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#92 16/02/2022 08h15

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La nouvelle acquisition logistique auprès de Castignac dans le 15e de Marseille fait l’objet d’un article. La situation géographique, à proximité de l’aéroport et du centre-ville, semble top. Le bail est de 10 ans dont 9 fermes. Ce bien est partagé entre Actipierre Europe et Pierre Plus. On ne parle ni du prix ni de la rentabilité et ce type de bien avec une bonne situation a vu sa rentabilité se contracter considérablement dernièrement. Cependant, comme l’affirment plusieurs acteurs immo dont AEW, l’immobilier logistique français bien situé semble accuser un retard dans la valorisation par rapport aux voisins européens. Je vois de mon côté cette diversification typologique comme positive.

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#93 03/05/2022 11h28

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Distribution en nette diminution ce jour à 1,83 € par part. Étrange alors que la distribution était attendue en hausse…

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#94 03/05/2022 13h00

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Je me suis faite exactement la même remarque que vous…..et cerise sur le gateau toujours pas d’IFU en vu pour les associés SCPI ACTIPIERRE EUROPE suite problème technique (ici)….il est temps que je me sépare de mes quelques parts de cette SCPI…..


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#95 23/05/2022 12h33

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Grosse acquisition à l’ouest de Madrid pour Actipierre Europe. 16400 M2 de surface classée ESG (rénovation datant de 2020) sur le parc commercial Alcora Plaza, louée à 14 locataires : des enseignes alimentaires, un cuisiniste, une enseigne de produits pour animaux et deux enseignes de restauration (Lidl, Kvik, Milbby, Guaw, Popeyes et Taco Bell)… Des investissements en panneaux photovoltaïques, gestion énergétique, et récupération des eaux sont prévus pour l’obtention de certification plus poussées que l’ESG.

Dernière modification par nexus (23/05/2022 12h48)

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#96 25/05/2022 15h46

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Bulletin trimestriel T1 2022 paru ce jour… sans grand intérêt.

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#97 10/06/2022 16h31

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Bonjour,

Nous sommes le 10 juin et à ce jour je n’ai reçu aucune communication (convocation, rapport,…) concernant l’AG 2022 alors que nous sommes bientôt fin juin….est-ce que je suis le seul dans ce cas? Merci par avance de votre retour.


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#98 10/06/2022 17h50

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Je n’ai rien reçu non plus, c’est toujours long, mais cette année j’ai l’impression qu’on bat tous les records.

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#99 18/06/2022 15h49

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J’ai reçu hier le rapport annuel par courrier. Après avoir parcouru rapidement quelques pages, je constate en page 9 qu il est indiqué que la valeur de reconstitution est de 212.14€ comme c’est aussi indiqué dans la résolution 6.

Par contre page 15 un graphique sur la valeur de reconstitution indique pour 2021 un montant de 217.99….

Mettre autant de temps pour sortir un rapport avec des incohérences….j’imagine que la valeur juste est celle de la résolution…


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#100 18/06/2022 17h14

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Oui en effet, la bonne est bien de 212,14€.

Ce qui interpelle aussi, comme je le prévoyais depuis l’achat des murs au travers de deux sci, c’est la chute de la valeur du Centre Saint Sébastien de Nancy… Ahhh, Nancy et le commerce…

Sci Nancy I, coût d’acquisition 79M€, actif net réévalué 50M€. Sci Nancy II, coût d’acquisition 13M€, actif net réévalué 9,5M€. Heureusement que de meilleurs investissements ont été réalisés pour compenser cette catastrophe.

La bonne nouvelle est cette future distribution de plus-value (onzième résolution) de 1,1€ par part.

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