Flavius : étude de cas immobilier (vente de foncier à un promoteur en VEFA)

Bonjour,
En 2005 mes parents me transmettent dans le cadre d’une donation partage, un terrain a priori constructible, situé dans les Hautes Pyrénées au centre d’un petit village de 300 âmes, où je passais une partie de mes étés enfant.
De presque 6000m2, la donation est évaluée à environ 65k. Mais l’évaluation est faite sans recherche approfondie de la valeur intrinsèque.

Loin de mon domicile et de ma vie agitée, c’est au bout de quelques années (2015) que j’entreprends de contacter la mairie en signalant mon intention de valoriser le terrain (terme volontairement flou).
Le maire déclare être intéressé par l’achat du terrain par la mairie pour le lotir ( et attirer de jeunes couples qui permettraient de conserver l’école du village).
Je suis d’accord, tout heureux de ne pas avoir à effectuer de recherches pour trouver un acheteur.
J’ai essayé d’évaluer le terrain: les paramètres clefs que j’ai pu lire seraient la distance au centre ville (c’est en plein centre) la taille de la ville (c’est à peine plus grand qu’un hameau), les offres de foncier et d’immobilier. Je me dis qu’on devrait être supérieur au zéro absolu de 10 euros le m2 et propose 200 000 euros, soit un peu plus de 35 euros le m2.

Las, non seulement la mairie tergiverse, mais je ne reçois jamais de contre offre. Je comprends que le maire n’a pas la main, malgré des échanges où il maintient son appétit et me convainc de baisser jusqu’à 170 000 quand je pense que l’affaire peut-être conclue, en 2017. La communauté de communes, un schéma urbain du conseil général font  que d’autres priorités mettent l’achat de mon terrain de coté.

En juin 2021 le Plu nouveau sort, et mes parcelles deviennent à urbaniser en priorité. Je suis au courant car un arrangeur foncier (promoteur?) me contacte pour acheter mon terrain. De nos échanges je comprends que viabiliser le terrain coûterait  seulement 7000 euros au promoteur.
En un mois je reçois une proposition ferme avec conditions suspensives. 325 000 euros.
Bien sûr le prix me convient (divine surprise) pour lotir 14 parcelles à 250 000 la maison neuve (mon terrain de 5900+ m2, plus celui de 1200m2 de la voisine font l’intégralité du lotissement).

Je ne me rends pas bien compte de la marge que peut espérer le promoteur, à supposer qu’il vende toutes les parcelles. Je me trouve bien naïf d’avoir autant sous-évalué ce terrain. Je ne me rends pas bien compte non plus de la probabilité d’échec de la vente compte tenu des conditions suspensives.
La principale étant « obtention par l’acquéreur d’une garantie financière d’achèvement conditionnée à une pré Commercialisation  de 40% ».  La durée de validité de la promesse de vente étant de 15 mois.
J’ai demandé à mon notaire de négocier les conditions suspensives et d’accepter l’offre (baisser de 40 à 35%, mettre une pénalité au bout de quelques mois si dédît). A ce stade l’autre propriétaire a accepté l’offre avec une parcelle comme paiement partiel.

Je m’interroge aussi sur les conséquences fiscales.   J’espère que la promesse de vente se signera en décembre ou janvier, et la vente en mai 2023. (La donation a eu lieu en avril 2005) .

Mots-clés : immobilier, promoteur, terrain