Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

C’est assez rare (concernant cette SCPI) pour être signalé et partagé:

Une interview du Directeur générale de Euryale Asset Management qui fait un point sur la SCPI pierval santé et qui parle notamment du positionnement vis à vis des locataires/sociétés exploitantes.

Ce qui fait la transition sur le 2ème sujet, à savoir le lancement d’une SCI dédié à la santé (trajectoire santé)….info manquante je n’ai pas trouvé quand elle sera lancée ni si elle le sera sur des contrats assurance vie et lesquels.

Hadrumetum a écrit :

Comme le souligne ASN,  …"dans la santé vous avez des baux de 20/25 ans avec des loyers indexés …".

Le mot magique : indexés.

Indexés sur quel indice ? Je ne le sais pas, mais l’on peut considérer que cette indexation mettra les bénéficiaires de ces baux à très long terme à l’abri de l’inflation qui s’annonce; et cela pour une très longue période.

Il n’y a pas de réponse toute faite à vos interrogations (il doit y avoir de multiples mécanismes d’indexation). Pas plus qu’il n’y a de protection magique contre l’inflation (ou d’autres risques) pour un bailleur, ou pour un investisseur en général (celui qui ne veut assumer aucun risque devra de toute manière se contenter d’un rendement en conséquence, proche de 0% actuellement). Pas plus qu’il n’y a de garantie par quiconque sur l’évolution du prix de la part ou des montants distribués.

Pour les évolutions des montants des loyers, selon le pays, la loi est différente :
   - En France, l’indexation est obligatoirement (pour tout bail signé ou renouvelé depuis la loi Pinel de 2015) sur l’indice ILC. (et d’ailleurs toute indexation des prix sur l’inflation a du être prohibée il y a quelques décennies, si ma mémoire ne se trompe pas).
   - Dans la plupart des autres pays, il y a bien plus de libertés au niveau des contrats de bail commercial, et le mode de révision est défini contractuellement entre les parties, et résulte d’une négociation entre les parties. Il semble d’ailleurs courant, dans pas mal de pays, de renouveler le bail bien avant son échéance finale, en allongeant sa durée (contractuelle ou ferme) et en faisant alors éventuellement évoluer le loyer (et au besoin d’autres clauses).

On peut d’ailleurs remarquer que, si en général la loi doit plutôt protéger le "faible" vis à vis de "fort" (sachant que la plupart du temps, le bailleur est le "fort"), comme la loi est unique, elle se retrouve parfois à protéger le "fort" contre le "faible" (par exemple lorsque le locataire est un groupe financièrement très puissant, et le bailleur un grand nombre de petits épargnants : dans un tel cas, je suppose que le juge, s’il est appelé à se prononcer, quand les parties n’arrivent pas à s’entendre, tient compte du contexte un peu particulier). 

Pour en revenir à Pierval Santé, et au prix de sa part, je vous rappelle (une fois de plus, cf. mes messages précédents dans cette discussion, en particulier les compte-rendu d’AG) que la société de gestion a toujours (depuis la création de la SCPI) indiqué que sa priorité était de privilégier un flux de distribution stable, et pas de revaloriser le prix de la part (ceci était dans un contexte où l’inflation n’était pas vraiment un sujet). On peut supposer qu’elle agit en conséquence, lors de la négociation des baux (en moyenne, car il doit y avoir plein de cas particuliers), et constater que, jusqu’à présent (depuis l’origine de la SCPI), ça semble avoir fonctionné. 

@bastia : Il faudrait déjà que les associés assistent aux AG, car il y a toujours eu fort peu de monde aux AG de Pierval Santé (moins de 50 associés, une bonne moitié étant des salariés de, ou des CGP de, La Française), comme d’ailleurs dans la plupart des AG de SCPI (seules celles de Corum ont dépassé la centaine de participants, parmi toutes celles auxquelles j’ai assisté (seules celles d’Immorente et Epargne Foncière s’approchaient de la centaine en comptant large)). Il y a aussi beaucoup d’associés qui ne vote pas sur les résolutions d’AG, qui permettent de gouverner les SCPI, car je rappelle que

L’article R214-125 du Code monétaire et financier permet aux associés d’une SCPI, représentant une fraction déterminée du capital social, de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projet(s) de résolution(s). La fraction du capital social à représenter est, en pourcentage, une fraction du capital social, entre 5% et 0,5%, d’autant plus faible que le capital social de la SCPI est élevé.
La faculté que le législateur a ainsi réservée aux associés de SCPI pour animer leurs assemblées générales (ordinaires ou extraordinaires) est un puissant instrument de gouvernance, sans équivalent dans d’autres supports collectifs relevant de la fiscalité immobilière.

Pour rebondir sur le message d’Alex470

Je viens de calculer le rendement des actifs acquis par Pierval pour les années 2016 et 2017.
J’ai utilisé les rapports annuels, qui précisent le coût de chaque acquisition et le rendement AEM.

Ca donne ça :



Soit un rendement des actifs acquis sur l’année évoluant comme cela :

- Année 2015 (8 actifs acquis avant 2015) : j’ai pris celui de 2016 (7.34%)
- Année 2016 : 7.34%
- Année 2017 : 6.92%
- Année 2018 : 6,12%
- Année 2019 : 6.34%
- Année 2020 : 5.45%
- Année 2021 : 5.17% (sur 9 mois)

Pour 2021, j’ai utilisé les 3 bulletins trimestriels disponibles.
J’ai additionné les achats réalisés (619.50 M€), le bulletin T3 indique un rendement brut annuel cumulé pour ces investissements de 5,17% depuis le 01.01.2021.

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J’ai extrapolé les loyers (sans tenir compte des possibles évolutions) encaissés chaque année depuis 2015 en considérant les achats annuels.
Le rendement brut global des 170 actifs serait de 5,83% selon ce calcul, à la fin du T3 2021.



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Enfin, j’ai calculé l’évolution du rendement global des actifs année après année (avec une baisse régulière de celui-ci en raison de la collecte en forte hausse, investie dans des actifs moins rémunérateurs au fil du temps).


 
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PS : ces calculs sont approximatifs ! Ils donnent seulement une idée de l’évolution du rendement.

Dernière modification par maxicool (05/12/2021 15h34)