Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Sondage

[+2] #42 03/09/2021 16h08

[+1] #44 09/09/2021 11h12

[+1] #48 14/09/2021 17h07

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

GoodbyLenine, le 18/07/2021 a écrit :

ludpub, le 28/08/2021 a écrit :

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rasmussen · #26

Vous avez raison, j’ai lu trop vite dans une doc où les 5 % étaient inscrits 2 fois, ce qui m’avait donné l’impression qu’ils existaient à la fois lors de la vente des biens et lors de la vente des parts. Biais cognitif consistant à voir le mal partout dès que j’étudie un produit de placement…
Ceci dit 3 % à l’acquisition + 5 % à la vente ça fait beaucoup, mais d’autres SCPI ne sont pas loin (6 %) tout en ayant une commission de souscription à 12.

Audacesfortunajuvat · #27

Amusant, je viens de recevoir une bouteille de champagne d’une valeur de 43 euros comme remerciement pour mon investissement. Délicate attention. Après il serait intéressant de savoir si c’est pris sur le budget de la société de gestion ou sur celui de la SCPI ce qui serait moins amusant.

GoodbyLenine · #28

Il ne me semble pas possible le que ce soit payé par la SCPI (rien dans ses statuts ne permettrait de l’envisager).

Asn540 · #29

GoodbyLenine, le 18/07/2021 a écrit :
Il ne me semble pas possible le que ce soit payé par la SCPI (rien dans ses statuts ne permettrait de l’envisager).

Les statuts précisent-ils que le dividence doit être payé en monnaie ayant cours légal ou peut-il être payé en nature ? (Je plaisante c’est sans doute la société de gestion qui paie avec… la commission de souscription qu’elle a touché donc avec l’argent du souscripteur. Y’a pas d’argent magique comme disait l’autre)

Audacesfortunajuvat · #30

Dans ce cas là c’est une forme de rétrocomission :-)

Massachusetts · #31

Le nue propriétaire que je suis ne semble pas avoir droit à ce “dividende”

ludpub · #32

Je rejetais un oeil à cette scpi.

Mais les frais relevés dans le dernier bulletin qui ont déjà été evoqués ici sont tout de même importants.

Une commission travaux d’un montant de 5% HT maximum, calculée sur le montant  
des travaux réalisés
Une commission de gestion de 12% HT des produits locatifs hors taxes encaissés
directement ou indirectement et des autres produits encaissés par la SCPI
Une commission de 3% HT du prix de vente net vendeur des actifs immobiliers à
l’acquisition
Alignement d’intérêt à la vente : 5% HT du prix de vente net vendeur des actifs
immobiliers uniquement si la plus-value est supérieure à 5%

3% sur les achats, il me semble que la pratique moyenne est de 1.5 à 2% ?

5% sur les travaux, idem, la moyenne me semble plus proche des 2-3%

Mais ce qui me surprend le plus ce sont les 5% sur la vente en cas de + value > à 5%

Cela pourrait signifier une perte pour l’associé en cas de plus value legerement supérieure à 5%.

Imm acheté 100, vendu 105.1.

La sdg prenant 5% de 105.1 soit 5.255, la part de l’associé sur les 100 devient 99.845

Et dans de meilleures conditions, la Sdg récupére plus de 5% sur le % de Plus Value donc à moins d’une tres belle opération, il ne reste pas grand chose pour l’associé.

a 5% de plus value, la sdg recupere plus de 100% de la PV.

a 10% de PV, la Sdg recupere plus de 50% de la PV. ( Vente à 110, 5.5 pour la Sdg soit 55% de la PV)

Je prends Vendome regions au hasard en comparaison, avec 2% de frais Acquisition/Revente et 1% sur les travaux.

Je sais que cela a éta partiellement evoqué mais c’est bien de l’ecrire noir sur blanc.

loicd · #33

ludpub, le 28/08/2021 a écrit :
Je rejetais un oeil à cette scpi.

Mais les frais relevés dans le dernier bulletin qui ont déjà été evoqués ici sont tout de même importants.

Une commission travaux d’un montant de 5% HT maximum, calculée sur le montant  
des travaux réalisés
Une commission de gestion de 12% HT des produits locatifs hors taxes encaissés
directement ou indirectement et des autres produits encaissés par la SCPI
Une commission de 3% HT du prix de vente net vendeur des actifs immobiliers à
l’acquisition
Alignement d’intérêt à la vente : 5% HT du prix de vente net vendeur des actifs
immobiliers uniquement si la plus-value est supérieure à 5%
3% sur les achats, il me semble que la pratique moyenne est de 1.5 à 2% ?

5% sur les travaux, idem, la moyenne me semble plus proche des 2-3%

Mais ce qui me surprend le plus ce sont les 5% sur la vente en cas de + value > à 5%

Cela pourrait signifier une perte pour l’associé en cas de plus value legerement supérieure à 5%.

Imm acheté 100, vendu 105.1.

La sdg prenant 5% de 105.1 soit 5.255, la part de l’associé sur les 100 devient 99.845

Et dans de meilleures conditions, la Sdg récupére plus de 5% sur le % de Plus Value donc à moins d’une tres belle opération, il ne reste pas grand chose pour l’associé.

a 5% de plus value, la sdg recupere plus de 100% de la PV.

a 10% de PV, la Sdg recupere plus de 50% de la PV. ( Vente à 110, 5.5 pour la Sdg soit 55% de la PV)

Je prends Vendome regions au hasard en comparaison, avec 2% de frais Acquisition/Revente et 1% sur les travaux.

Je sais que cela a éta partiellement evoqué mais c’est bien de l’ecrire noir sur blanc.

Bonjour,

Sauf erreur, on compare deux choses difficilement comparables à mon sens. L’une a des frais de souscriptions de 10%HT, l’autre non.
Il suffit de regarder les DICI des scpi pour s’en rendre compte (pour une fois que ces docs servent à quelque chose..)

Ensuite, et contrairement à tous les autres fonds, la SCPI ne fonctionne pas sur une valeur liquidative.
Sinon on récupérerait en cas de retrait moins que la valeur de retrait mais en valeur de réalisation, c’est-à-dire hors droits et commissions (hors frais de souscription).
La commission d’acquisition est supportée par la scpi et donc se retrouve dans la valeur de reconstitution… qui détermine la valeur de souscription dans le fameux tunnel +10/-10 et donc indirectement la valeur de retrait.
Sur Vendome c’est valeur de souscription - frais de souscription et sur Neo ou Iroko valeur de souscription - 0 (ce qui ne vaut aussi bien pour une forme que pour l’autre que si la SCPI collecte continuellement…)
Donc prendre 1 ou 2 ou 3% potentiellement en acquisition ne change pas grand chose pour l’associé dans l’absolu et l’impact est bien moindre que les frais de souscription.

Pour la partie commissions de cession, je suis d’accord avec vous c’est élevé. Après je nuance par deux choses :
- toutes les scpi n’ont - loin s’en faut - prouvé leur capacité à revendre en plus-value et je trouve vertueux que ce soit une rémunération incitative pour eux
- comment trouvez-vous une moins value immeuble (attention rien à voir avec la valeur de retrait) après encaissement de la commission de cession ? Exemple de base : achat d’un immeuble à 100 HD => 110 AEM à la louche => + value de 5% = 116 => reste environ 111.

Dernière modification par loicd (30/08/2021 17h51)

NicolasV · #34

Attention de ne pas perdre de vue les assiettes sur lesquelles ces commissions s’appliqueront… Entre une commission de souscription de 10% qui s’applique sur tout le capital et une commission de 5% sur les ventes en plus-values, ce n’est pas du tout la même chose. D’ailleurs je rappelle que pour les scpi qui collectent, la commission de souscription représente régulièrement 75% (!) des commissions perçues par la société de gestion.

Dernière modification par NicolasV (01/09/2021 20h56)

ludpub · #35

Je pense que personne ne perd de vue ces assiettes.

La commission sur achat s’applique quasiment sur la totalité de la part. Donc déjà 3%.

Et les autres sont récurrentes.

Comme d’autres je pense que la souscription offerte est maquillée dans les autres frais et à long terme je trouve que ces frais peuvent peser peut être davantage.

La vraie revolution serait de conserver des frais raisonnables
et de booster par exemple sa part sur les plus values sans tout prendre (par exemple 20% de la plus value)
ou/et les loyers dépassant un certain rendement. (6 ou 7%) 10% sur les loyers à rdt <5% 15% <6% etc…

loicd · #36

ludpub a écrit :
Je pense que personne ne perd de vue ces assiettes.

La commission sur achat s’applique quasiment sur la totalité de la part. Donc déjà 3%.

Et les autres sont récurrentes.

Comme d’autres je pense que la souscription offerte est maquillée dans les autres frais et à long terme je trouve que ces frais peuvent peser peut être davantage.

La vraie revolution serait de conserver des frais raisonnables
et de booster par exemple sa part sur les plus values sans tout prendre (par exemple 20% de la plus value)
ou/et les loyers dépassant un certain rendement. (6 ou 7%) 10% sur les loyers à rdt <5% 15% <6% etc…

Je suis d’accord avec vous sur la plus value. Le top aurait été d’avoir une commission uniquement prise sur cette plus-value et c’est dommage que la SCPI ne le fasse pas.
Pour le 1er point, je ne vous suis pas => si la commission de souscription d’une scpi de 10% pèse sur votre valeur de retrait ; une commission d’acquisition non. C’est donc une révolution en soit !

Pour l’attente sur des frais mesurés, quand on regarde les dici, ils ne sont pas si extraordinaires par rapport à des opc

Dernière modification par loicd (02/09/2021 09h56)

ludpub · #37

La com d’acquisition pese egalement puisque ces 3% seront 3% de moins sur le potentiel d’acquisition de la scpi donc sur la valorisation des parts, donc sur la valeur de retrait.

Et cela serait ennuyeux en poussant le vice si la sdg decidait de profiter de l’aubaine en revendant les biens dés 5% de pv atteints pour retoucher 3% sur la nouvelle acquisition et les 5% de pv. Mais là ca risquerait de se voir.

Au final, ce cap donnera peut être quelque chose de merveilleux mais on ne le saura que dans 3 ans minimum.

loicd · #38

Oui et non car la SCPI ne fonctionne pas sur une VL. Je laisse les plus sachants du forum apporter leur contribution mais :
valeur d’acquisition = valeur de reconstitution dans un tunnel +10/-10
valeur de reconstitution = valeur actif net + droits + commissions sauf commissions de souscription car prise en amont mais bien commissions d’acquisition
valeur de retrait = valeur d’acquisition - commissions de souscription. Donc quand vous avez une scpi sans frais de souscription, vous avez bien valeur d’acquisition = valeur de retrait et peu importe les commissions d’acquisition.
Evidemment tout cela ne vaut que si il y a de la collecte continuellement mais c’est vrai globalement sur toutes les scpi.

ludpub · #39

loicd a écrit :
valeur de reconstitution = valeur actif net + droits + commissions sauf commissions de souscription car prise en amont mais bien commissions d’acquisition

J’ignorais cela car cela me parait anormal de prendre une commission, qui est au bon vouloir de la sdg et de l’accord des associés de la scpi, pour constituer une valeur de reconstitution.

Les commissions d’intermediaires, agences immo, notaires… Normal, mais un individu ou une sci qui voudrait reconstituer le patrimoine ne paierait pas cette commission.

Ca me semble quelque chose qu’il faudrait modifier car cela permet de faire monter artificiellement la valeur des parts.

Pourquoi ne pas ajouter 10% de com d’acquisition et ainsi valoriser le bien 10% de plus dans la valeur de reconstitution.

NicolasV · #40

ludpub a écrit :
Je pense que personne ne perd de vue ces assiettes.
La commission sur achat s’applique quasiment sur la totalité de la part. Donc déjà 3%.
Et les autres sont récurrentes.
Comme d’autres je pense que la souscription offerte est maquillée dans les autres frais et à long terme je trouve que ces frais peuvent peser peut être davantage.

La vraie revolution serait de conserver des frais raisonnables
et de booster par exemple sa part sur les plus values sans tout prendre (par exemple 20% de la plus value)
ou/et les loyers dépassant un certain rendement. (6 ou 7%) 10% sur les loyers à rdt <5% 15% <6% etc…

Je pense que vous sous-estimez le bénéfice que peut avoir sur la performance des frais de souscription à 3% au lieu de 10%. Même s’il est difficile de faire des projections sur cette scpi car les frais dépendront notamment de l’évolution du marché immobilier et de ce que fait la société de gestion. Il y a certes un risque que la SdG soit tentée de faire "tourner" le portefeuille, mais le format SCPI offre quelques protections (droits de vote, conseil de surveillance, limitation des ventes de biens avant 5 ans…). Comme déjà dit, je regrette le maquillage sur les frais d’entrée.

C’est aussi un changement significatif du business model d’une société de gestion, en particulier lorsqu’elle ne détient qu’une jeune scpi. A titre de comparaison en 2020, les SdG de Kyaneos Pierre et Activimmo ont touché 99% (!) de leur rémunération via la commission de souscription et 1% via la commission de gestion (et 0 en com de travaux et cession). Ou autrement dit 100x plus d’argent via la souscription que via la gestion.

Enfin comme déjà indiqué, sur cette scpi la question majeure reste la qualité et la solidité de la SdG (car nouvelle) et l’orientation stratégique de la SCPI (peu claire selon moi). En sachant qu’investir sur une toute nouvelle scpi qui collecte, c’est accepter de ne pas savoir dans quel patrimoine immobilier on met son argent (par dilution), la contrepartie étant de profiter de l’effet relutif de la collecte sur la performance (via le délai de jouissance souvent excessif).

NB : pas associé de cette scpi

edit :

loicd, le 30/08/2021 a écrit :
Ensuite, et contrairement à tous les autres fonds, la SCPI ne fonctionne pas sur une valeur liquidative.
Sinon on récupérerait en cas de retrait moins que la valeur de retrait mais en valeur de réalisation, c’est-à-dire hors droits et commissions (hors frais de souscription).

Ce n’est sans doute pas le plus fréquent mais le prix de retrait peut très bien être inférieur au prix de réalisation, c’est le cas pour la plus grosse scpi du marché par exemple.

loicd, le 02/09/2021 a écrit :
valeur d’acquisition = valeur de reconstitution dans un tunnel +10/-10
valeur de reconstitution = valeur actif net + droits + commissions sauf commissions de souscription car prise en amont mais bien commissions d’acquisition

Par valeur d’acquisition j’imagine que vous voulez dire prix de souscription.
J’ai l’impression que vous vous êtes emmêlé les pinceaux car la valeur de reconstitution prend bien en compte les commissions de souscriptions (vous l’écriviez d’ailleurs plus haut). Elle prend sans doute aussi en compte la commission d’acquisition de 3% d’Iroko Zen.

Ensuite il semble effectivement y avoir une petite différence de traitement car ces 3% ne sont pas pris en compte pour le calcul du prix de retrait (contrairement à une commission de souscription). Cela vient en théorie désavantager les anciens associés mais en pratique la SdG a de toute façon une marge de manœuvre bien au delà de 3% pour fixer son prix de part.

Dernière modification par NicolasV (03/09/2021 15h11)

loicd · #41

NicolasV a écrit :
Ce n’est sans doute pas le plus fréquent mais le prix de retrait peut très bien être inférieur au prix de réalisation, c’est le cas pour la plus grosse scpi du marché par exemple.

Intéressant ! Laquelle ? Je suis surpris car intellectuellement j’ai du mal à comprendre comment la valeur de retrait peut être inférieure à l’actif net !

NicolasV a écrit :
Par valeur d’acquisition j’imagine que vous voulez dire prix de souscription.
J’ai l’impression que vous vous êtes emmêler les pinceaux car la valeur de reconstitution prend bien en compte les commissions de souscriptions (vous l’écriviez d’ailleurs plus haut). Elle prend sans doute aussi en compte la commission d’acquisition de 3% d’Iroko Zen.

Oui, je parle bien du prix de souscription.
Pour la valeur de reconstitution, il ne semble justement pas que les commissions de souscription (les 10% en moyenne) y entrent sinon pourquoi une SCPI rendrait 90€ sur un achat de 100€ ? Si je l’ai dit plus haut, je me suis mal exprimé.
Au contraire de la commission d’acquisition cependant.
C’est un échange intéressant et technique aussi je suis preneur de plusieurs avis sur le calcul !

NicolasV · #42

Je pensais à Epargne Foncière.

Pour l’inclusion de la commission de souscription à la valeur de reconstitution (parmi d’autres frais) vous pouvez par exemple consulter le RA 2020 de Corum Origin p25. La SdG fixe ensuite son prix de souscription dans le tunnel de 10% à partir de cette valeur, puis le prix de retrait est déterminé en retirant la commission de souscription (et rien d’autres).

C’est entre autre grâce à ce mécanisme que la plupart des SCPI en 2020 ont pu puiser dans leurs réserves (et donc s’appauvrir) afin de maintenir une distribution correcte, tout en subissant une baisse de la valeur de leurs actifs, et pourtant afficher un prix de part stable. (SCPI à capital variable)

loicd · #43

NicolasV, le 03/09/2021 a écrit :
Je pensais à Epargne Foncière.

Pour l’inclusion de la commission de souscription à la valeur de reconstitution (parmi d’autres frais) vous pouvez par exemple consulter le RA 2020 de Corum Origin p25. La SdG fixe ensuite son prix de souscription dans le tunnel de 10% à partir de cette valeur, puis le prix de retrait est déterminé en retirant la commission de souscription (et rien d’autres).

C’est entre autre grâce à ce mécanisme que la plupart des SCPI en 2020 ont pu puiser dans leurs réserves (et donc s’appauvrir) afin de maintenir une distribution correcte, tout en subissant une baisse de la valeur de leurs actifs, et pourtant afficher un prix de part stable. (SCPI à capital variable)

Oui tout à fait, merci beaucoup NicolasV pour cette précision.
Ca n’enlève rien à l’attractivité du modèle au niveau de la valeur de retrait cela dit !
Je vais regarder Epargne Foncière avec attention.

cedREIM · #44

J’ai regardé le rapport annuel de la SCPI disponible ici.
J’ai été amusé de constater que derrière le superbe rendement de 2020 affiché à 7.56% se trouve en réalité une distribution globale de dividende de 12 159 € sur 2020 soit 1.26€ par part pour les quelques 9 650 parts en jouissance au 31/12…
Ce coupon de 1.26€ ne concerne que décembre.

Une communication bien maitrisée, aidé par l’absence d’obligation de publier quoi que ce soit avant des mois, est donc un formidable tremplin pour gagner en visibilité et en collecte pour une nouvelle SCPI.
Rien de nouveau sous le soleil, il a déjà été souligné l’absurdité de l’annualisation des 1ers dividendes, mais avec les vrai chiffres, c’est encore plus flagrant.

ludpub · #45

Ils font de la pub sur bfm business, tiens juste pendant que je tapais business, ca passe.

Ont ils besoin de davantage de souscription ?

L’absence de frais de souscription ne suffit elle pas ?

NicolasV · #46

Oui grotesque et en décalage avec le discours de transparence, mais malheureusement cette pratique est généralisée et n’est pas la seule combine utilisée dans le milieu (par ex abandon de la commission de gestion…). En bonus, cela permet de déclencher le cycle vertueux -> collecte relutive via délai de jouissance -> bons rendements -> collecte.. Si vous prenez le top 5 des TDVM 2020, 4 des 5 SCPI ont moins de 2 ans et demi d’existence.

Ce n’est pas par hasard que les OPCVM et les OPCI ont l’interdiction de communiquer sur leur performance avant leur 1er anniversaire.

Dernière modification par NicolasV (09/09/2021 14h49)

loicd · #47

Totalement en ligne avec vous, cette pratique devrait cesser…
Cela dit j’ai eu un de leurs collaborateurs avant l’été et il a surtout parlé de l’objectif de 5,5 (qui est élevé quand même) et des dernières distributions publiées sur les BT1 et 2 qui affichent un annualisé autour des 6,8 plutôt sexy.
A voir si confirmation sur le prochain bt ; la scpi étant jeune la moindre acquisition a des conséquences.

Audacesfortunajuvat · #48

Iroko Zen continue son développement avec 8 agences MAAF

Autre communication de la SDG

Communication de la SDG :

Iroko ZEN a fait l’acquisition d’un portefeuille de 8 agences d’assurance louées à l’un des acteurs majeurs de l’assurance mutualiste en France, la MAAF.

Cette acquisition vient compléter la diversification du patrimoine de la SCPI Iroko ZEN qui compte désormais 14 immeubles.

Ces agences sont situées dans les centres-villes de Brest, Le Mans, Le Havre, Saint Priest et Tarbes en Région et Versailles, Meaux et Bois-Colombes en Ile de France.

Conformément à sa stratégie tournée vers l’immobilier essentiel pour les utilisateurs, la SCPI Iroko ZEN a fait le choix du commerce de proximité.

Le secteur des assurances s’est avéré résilient en temps de crise en accompagnant quotidiennement la vie des professionnels et particuliers : assurance habitation, assurance auto, mutuelle santé, crédit, etc.

Les points forts de cette acquisition :

Localisation centrale, en centre-ville dans des secteurs commerçants, proches des habitations et facilement accessibles en transports
La MAAF est un acteur majeur du paysage français qui possède un réseau important d’agences physiques avec plus de 522 points de vente
Durée moyenne des baux de 7 années
Rendement de 6%
Activité pérenne et essentielle

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (14/09/2021 20h50)

Schweizer · #49

ludpub, le 02/09/2021 a écrit :
Et cela serait ennuyeux en poussant le vice si la sdg decidait de profiter de l’aubaine en revendant les biens dés 5% de pv atteints pour retoucher 3% sur la nouvelle acquisition et les 5% de pv. Mais là ca risquerait de se voir.

En effet le risque serait que la SdG ait un comportement de vente des actifs influencée par leur politique de frais (pour leur propre intérêt), et non par des considérations économiques pour la valeur future de la SCPI (pour l’intérêt de l’investisseur). Il y a potentiel conflit d’intérêt.

Plus généralement, il n’est pas non plus dans l’intérêt de l’investisseur que les frais de gestion soient trop faibles, car il faut que la SdG ne fasse pas faillite. Quand on voit l’exemple ci-dessous de SCPI qui ne tire ses revenus que de la collecte, on se dit qu’un simple coup de mou dans leur collecte pourrait les mettre au tapis, donc la fin de la SCPI ! Quelques similitudes avec une pyramide de Ponzi:

nicolasV, le 03/09/2021 a écrit :
en 2020, les SdG de Kyaneos Pierre et Activimmo ont touché 99% (!) de leur rémunération via la commission de souscription et 1% via la commission de gestion (et 0 en com de travaux et cession). Ou autrement dit 100x plus d’argent via la souscription que via la gestion.

Tout est que question de juste rémunération. Dans le cas d’Iroko, il est important que la SdG ait assez de tréso les premiers mois / années pour amorcer la SCPI, ce qui demande des coûts fixes importants (site internet, marketing, trouver des partenariats, et surtout chercher de bonnes affaires partout en Europe). Cela permet aussi d’attirer des collaborateurs plus expérimentés et qui bénéficieront à la SCPI.
Je précise que je suis simple investisseur Iroko et n’ai aucun lien avec eux mais je me dis que les intérêts convergent.

Pour revenir sur les 3% de frais en cas d’acquisition, ils font évidemment baisser la valeur de la SCPI, mais pas forcément la valeur de retrait, laquelle n’est mise à jour que rarement, quand elle dépasse le seuil des 10%, ou avant sur décision purement commerciale. Donc oui sur le long terme ces 3% impactent un peu la performance mais pas forcément sur le court terme.

En tout cas, ces 3% ont dû renflouer la société car ces derniers temps plusieurs acquisitions se sont matérialisées :
- les 8 agences MAAF
- un entrepôt logistique (Chronopost) à Bourges
- des commerces (Aldi, Biocoop, et autres petits commerces) à Mont-de-Marsan
- un local d’activité (LISI Aerospace Cargo) vers Châteauroux

Pas mal sur la diversification géographique et thématique !

GoodbyLenine · #50

nicolasV, le 03/09/2021 a écrit :
en 2020, les SdG de Kyaneos Pierre et Activimmo ont touché 99% (!) de leur rémunération via la commission de souscription et 1% via la commission de gestion (et 0 en com de travaux et cession). Ou autrement dit 100x plus d’argent via la souscription que via la gestion.

Une telle affirmation donne surtout une impression trompeuse, par ce qu’elle sous-entend…

Ceci est juste du au fait que ces SCPI sont très récentes, et que leur ratio "patrimoine existant en année N-1 / collecte de l’année N" est très faible. Celà ne perdurera pas, et ces sociétés de gestions percevront dans quelques années bien plus en frais de gestion qu’en frais de souscription (sans oublier qu’une part substantielle des frais de souscription n’est pas conservé par la société de gestion, mais reversé aux réseaux de distribution).

La même chose est arrivé il y a quelques années à quasiment toutes les SCPI nouvellement lancées, qui ont ensuite grandi et dépassé le milliard de capitalisation (mais pas à celles qui n’ont jamais réussi à grandir…). C’est aussi arrivé à Pierval Santé, qui sous-traite complètement sa collecte, et reverse toutes les commissions associées à la recherche de fonds…

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