RealT : vos avis sur cette plateforme d'immobilier participatif ?

Votre erreur est de considérer les royalties comme un prêt, une obligation ou un minibon, il s’agit d’un contrat de rémunération et le financement participatif ne se limite pas à de la dette.
1 - Lorsque vous donnez votre argent en échange du contrat de rémunération, vous n’avez pas de "principal" - comme pour une obligation - qui vous sera remboursé à terme
2 - Aucune somme ne vous est due à échéance. Cela veut dire que si la société financée au travers de WeDoGood fait faillite, vous aurez le droit à 0 € et vous n’êtes pas détenteur d’une dette, vous ne pourrez donc pas faire valoir vos droits comme créanciers.
3 - Votre rémunération est définie par le contrat, dans le cadre de WeDoGood c’est une fraction du Chiffre d’affaire d’une société, dans le cadre de Bricks c’est une fraction des loyers nets de toutes dépenses.

Si on doit schématiser très grossièrement, si vous achetez un contrat, tant que ce contrat ne vous a pas rémunéré à hauteur de son coût, vous êtes en déficit et n’avez pas d’impôt à payer.

Vous comprenez bien que cela ne peut donc pas être considéré comme une obligation, puisque la société ne vous est pas redevable de la somme initialement investie. Cependant cela reste une valeur mobilière liée à du financement participatif, c’est peut-être pourquoi ils sont assimilés aux revenus de financement participatif sous forme de prêt.

Nb : Je ne suis ni juriste, ni avocat, je ne fais que retranscrire les échanges que j’ai pu avoir avec diverses personnes agrémenté de ma compréhension.

AloneInKyoto, le 14/10/2021 a écrit :

Bonsoir,

Une question et une remarque :

- pouvez-vous expliquer en quoi la blockchain (qui est une technologie décentralisée et partagée de stockage de l’information) diminue les risques d’un investissement donné et/ou permet des rendements intéressants voire supérieurs à ceux d’autres produits équivalents n’utilisant pas la blockchain ? hors crypto évidemment

- bientôt le levier de l’emprunt ! La pleine puissance d’un produit ou d’un service viendrait donc de fonctionnalités qui ne sont pas encore implémentées ?

1 - Aujourd’hui, la blockchain n’apporte pas plus de sécurité, le niveau de sécurité et celui du sous-jacent, la rémunération peut être amélioré de quelques points potentiellement grâce au partage de liquidité (liquidity providing)
2 - Pouvez-vous me dire sur quel produit physique d’immobilier fractionné (SCPI par exemple), vous allez pouvoir : assurer vos loyers, lever de la dette avec vos titres de propriété en contrepartie, contribuer à la liquidité du produit et être rémunéré en plus du loyer pour cela ? Tout cela accessible à un particulier avec quelques dizaines/centaines de dollars.

J’aimerais ajouter que la DeFi existe en gros depuis 2019 … et on a déjà ce genre de fonctionnalités. On est à l’aude d’un truc qui peut être véritablement énorme.

gunday a écrit :

Dans le cas de bricks, à aucune moment sur le site, il n’est indiqué une indexation de la rémunération sur les loyers.

Mais il est vrai que je n’ai pas accès aux contrats de royalties.


Si on veux comparer à une SCPI, sur leurs sites, je trouve facilement, le prix de la part, le rendement de la part, les loyers reçus par la SCPI, les coûts des travaux, de l’entretien de chaque immeuble, etc.

A contrario, côté bricks, si je ne suis pas client, je n’ai accès à aucun document, aucun chiffre, rien.
Bref, si je ne suis pas déjà pigeonné, on n’essaye pas de me convaincre que j’ai fait le bon choix.

Marrant, ça me fait penser à Charles, italien pas très honnête du début du 20ème siècle, et très très célèbre créateur de pyramide!

Vous n’avez pas pris le temps de vous inscrire et vous jugez … c’est terrible. L’inscription (sans investissement) permet d’accéder à un ensemble d’élément dont le contrat de royalties.

Sachez par exemple que les rendements NE PEUVENT PAS être affiché au membre non vérifié cela fait partie de la loi, allez sur n’importe quel site de crowdfunding (clubfunding, fundimmo & co) et dites-moi si vous avez accès aux informations sur les projets ?

Et puis, si je peux me permettre, monter un scam sur de l’immobilier en France il faut être un sacré débile …. Les ventes immobilières sont toutes diffusées publiquement quelques mois après les ventes… ça fait partie de l’open data mis en place ces dernières années

AloneInKyoto, le 14/10/2021 a écrit :

J’espère que vous êtes rémunéré correctement pour ce travail.

Je comprends pas cette fixette sur l’affiliation dans mon article ? Elle clairement annoncé, j’ai bossé, je suis rémunéré par mon travail, il y a pas grand chose à dire de plus.
Ah si, Je vais vous décevoir, l’article m’a rapporté même pas l’équivalent d’une journée de mon activité professionnelle et j’y ai passé l’équivalent de plus d’une semaine de travail… je suis vraiment mauvais en business, je devrais tout arrêter … A moins que l’argent ne soit pas la motivation principale

Dernière modification par AlexandreIF (15/10/2021 00h44)

AlexandreIF a écrit :

Votre erreur est de considérer les royalties comme un prêt, une obligation ou un minibon, il s’agit d’un contrat de rémunération et le financement participatif ne se limite pas à de la dette.

Je ne considère rien du tout : la case 2TT correspond à ce type de revenus. Les contrats de rémunération ne sont pas abordés dans la notice, et ne sont donc probablement pas à déclarer ici.
La seule mention officielle au "contrat de rémunération" que je trouve est en lien avec la vente d’électricité en contrepartie d’un engagement d’investissements. (ici)

Je ne suis pas très doué pour chercher, peut-être pouvez-vous m’indiquer où trouver plus d’informations à propos de ce type de contrat, voire m’en présenter un exemple ?

AlexandreIF a écrit :

1 - Lorsque vous donnez votre argent en échange du contrat de rémunération, vous n’avez pas de "principal" - comme pour une obligation - qui vous sera remboursé à terme
2 - Aucune somme ne vous est due à échéance. Cela veut dire que si la société financée au travers de WeDoGood fait faillite, vous aurez le droit à 0 € et vous n’êtes pas détenteur d’une dette, vous ne pourrez donc pas faire valoir vos droits comme créanciers.
3 - Votre rémunération est définie par le contrat, dans le cadre de WeDoGood c’est une fraction du Chiffre d’affaire d’une société, dans le cadre de Bricks c’est une fraction des loyers nets de toutes dépenses.

Si on doit schématiser très grossièrement, si vous achetez un contrat, tant que ce contrat ne vous a pas rémunéré à hauteur de son coût, vous êtes en déficit et n’avez pas d’impôt à payer.

Cela revient à considérer que la valeur du contrat, au moment même où vous l’acquérez, tombe à zéro.

AlexandreIF a écrit :

Vous comprenez bien que cela ne peut donc pas être considéré comme une obligation, puisque la société ne vous est pas redevable de la somme initialement investie. Cependant cela reste une valeur mobilière liée à du financement participatif, c’est peut-être pourquoi ils sont assimilés aux revenus de financement participatif sous forme de prêt.

En effet, cela ressemble plus à un titre de nominal nul, avec distribution en fonction des résultats. Cela pourrait s’apparenter à de l’usufruit (droit aux résultats, pas à l’actif).
Et, dans ce cas, les montants distribués sont imposables dès le premier euro, quel que soit le prix d’acquisition du dit titre. (modulo des charges déductibles dans certains cas, mais pas "tant que le montant de l’investissement n’a pas été remboursé"…)

Par contre, je ne comprends toujours pas, s’il s’agit bien de ce que vous dites, pourquoi les sommes seraient à déclarer en 2TT. (Et quelles sommes ? Celles perçues sur l’exercice, celle perçues après que le coût d’acquisition ai été remboursé, celles… ?) Pourquoi rien en 2TY ?

AlexandreIF a écrit :

Nb : Je ne suis ni juriste, ni avocat, je ne fais que retranscrire les échanges que j’ai pu avoir avec diverses personnes agrémenté de ma compréhension.

Comme demandé dans mon message précédent, je serai intéressé par vos notes afin d’y voir plus clair.
Pour l’instant, vous n’avez étayé votre affirmation que par deux liens complétements hors sujet.

PS : je ne suis ni juriste, ni avocat, par contre il m’a suffit de moins d’une minute pour savoir que le lien ne parlait même pas de ce qu’il était sensé justifier. (pas eu besoin d’essayer de comprendre)

AlexandreIF a écrit :

Vous n’avez pas pris le temps de vous inscrire et vous jugez … c’est terrible.

Donc il faut fournir mon mail à un infopreneur adepte de la publicité agressive pour avoir des informations ?

Vous connaissez l’entonnoir de captation du client ?
C’est un classique en marketing.
Si vous avez besoin de comprendre cette notion, "un créatif" en parle dans ses vidéos!

AlexandreIF a écrit :

Sachez par exemple que les rendements NE PEUVENT PAS être affiché au membre non vérifié cela fait partie de la loi, allez sur n’importe quel site de crowdfunding (clubfunding, fundimmo & co) et dites-moi si vous avez accès aux informations sur les projets ?

Vous êtes en train de me dire que toutes les SCPI, tout les fonds côtés en bourse, toutes les assurances vies et toutes les banques qui affichent des rendements sont hors la loi ?
D’ailleurs, même les vendeurs immobiliers, comme les pinel annoncent des rendements avant inscription.
En regardant, je trouve bien les rendements sur des sites de crowfunding!

Bref, si vous y croyez, c’est juste que vous n’avez pas encore compris le concept de pigeonnage.

L’autre détail, est que bricks n’est pas une site de crowdfunding.
C’est un site de vente de royalties qui utilise les codes des sites de crowfunding.

Vous n’arrivez pas à faire la distinction entre un vendeur de royalties et un site de crowfunding ?
C’est assez grave de ne pas faire la distinction.
Surtout pour quelqu’un qui joue le commercial pour la marque.

La vraie question, est n’avez vous pas compris le modèle de ce genre de structure ?
Ou l’avez vous compris, mais vous omettez volontairement de le dire pour ne pas faire fuir vos filleuls, qui vous rapporte de l’argent ?

AlexandreIF a écrit :

Et puis, si je peux me permettre, monter un scam sur de l’immobilier en France il faut être un sacré débile …. Les ventes immobilières sont toutes diffusées publiquement quelques mois après les ventes… ça fait partie de l’open data mis en place ces dernières années

Suffit de dire que c’est chez le notaire, que ça apparait pas car structure de SCI, que l’achat a été retardé, que le prix d’achat annoncé était avec les travaux (censé être payé par le crédit…), voir même que c’est quantique !
Suffit de voir les 1ers royalties, qui étaient promis en juillet, puis aout, puis au final versé mi septembre pour bricks.
Plus de 2 mois de retard, c’est normal…
Et je préfère ne pas parler du montant versé qui est différent entre l’affichage sur le site, le 1er versement annoncé, et le calcul correctif.
Du vrai travail d’amateur!
Pourtant le produit en croix, (nombre de bénéficiaire, montant de loyer reçu, combien par bénéficiaire), c’est enseigné aux primaires.
C’est dommage qu’un pharmacien ne maitrise pas se genre de calcul…

Au final, je regarde et rien n’est sérieux, tout est bancal, et les collègues infopreneurs défendent le modèle qui les rémunère bec et ongles!
Bref, venant du monde des infopreneurs, rien de plus habituel!

AlexandreIF a écrit :

Je comprends pas cette fixette sur l’affiliation dans mon article ? Elle clairement annoncé, j’ai bossé, je suis rémunéré par mon travail, il y a pas grand chose à dire de plus.

Si, il y a une chose à dire, une seule certes, mais massive : vous êtes venu ici faire de la publicité pour votre blog, et au travers de cela, pour ces startups qui vous rémunèrent. C’est contraire au point 3 de la charte que vous n’aviez pas du bien lire :

La Charte du forum a écrit :

3. De prospection commerciale ou racolage quelconque, vous vous abstiendrez

AlexandreIF a écrit :

Ah si, Je vais vous décevoir, l’article m’a rapporté même pas l’équivalent d’une journée de mon activité professionnelle et j’y ai passé l’équivalent de plus d’une semaine de travail…

Si vous acceptez de bosser en faisant du guerilla marketing pour des startups et, pour cela, d’être payé des clopinettes, au prétexte qu’elles sont intéressantes/disruptives/sympathiques/vous-n’en-connaissez-pas-qui-paient-mieux (ou toute autre raison), c’est votre problème. Il n’empêche que vous êtes là pour faire de la pub en étant rémunéré pour, et que du coup tous vos messages sont biaisés en faveur de ces entreprises, et ça c’est : niet.

Dernière modification par Bernard2K (15/10/2021 15h34)

Bonsoir,

xazh a écrit :

Bref, tout est dit . En achetant un token, vous achetez la promesse d’une rémunération mais :
- vous n’êtes pas actionnaire
- vous n’êtes pas associé
- vous n’êtes pas créancier
- vous n’êtes pas copropriétaires des biens.
Donc a minima, ca serait bien d’arreter de dire "vous achetez une part d’un parc immobilier".

Exactement, il n’y a aucune garantie (voir mon message précédent ainsi que ce site).

Si ça tourne court, si le site ferme, si ce "business" capote, que vous restera-t-il concrêtement ? Un joli token non côté basé sur un contrat de royalties qui ne seront plus versées ? Je ne vois pas qui voudra vous racheter un truc pareil… Tout ceci plus l’insistance de blogueurs encaissant des parrainages évoquent pour moi des similitudes avec un Ponzi… Soyez prudents.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (16/10/2021 12h05)

Bonjour RetraiteVie,

Je m’intéresse moi-même à RealT et ai passé pas mal de temps récemment à étudier le projet. A ce stade, j’ai pris un token symbolique pour suivre. Mes recherches m’ont assez convaincu du sérieux de la chose et des porteurs du projet, ce qui me gêne pour l’instant est que je considère que les loyers rémunèrent le risque immobilier, mais pas vraiment le risque associé aux crypto (réglementaire, fiscal, technologique), qui est un peu dur à évaluer pour moi. Demain Realt fond les plombs, certes on reste propriétaire des LLC détenant les actifs, dans les faits pour trouver quelqu’un qui assurera la gestion ou revente des actifs, reprendra la gestion des tokens, nous reversera les fonds etc… ça m’a l’air bien compliqué. Aussi, difficile de savoir avec certitude comment on est taxé là-dessus.

Concernant les valorisations, je n’ai pas vraiment d’avis, en revanche si l’immo US se comporte comme en France, un immeuble résidentiel vide aura un prix supérieur à un immeuble loué (contrairement à l’immobilier commercial où c’est l’inverse).

Bonjour

Je tiens à signaler avant tout que je n’ai aucun blog ni site internet pour promouvoir RealT.

Quoiqu’il en soit aujourd’hui si bien évidement il est impensable pour moi de conseiller ce type de solution,  je m’y intéresse toutefois à titre personnel, par curiosité.

A ce jour je n’ai investi que 150 $ afin d’obtenir les contrats. Mais n’étant pas bilingue je n’ai pas encore vérifié ces derniers afin de bien comprendre ce que l’on possède réellement, contractuellement.

Si quelqu’un souhaite obtenir l’un de mes contrats signé, je le lui fournirai afin qu’il puisse se faire une idée après traduction.

Je trouve le principe intéressant pour plusieurs raisons : le rendement, la liquidité et la volatilité. 

En effet aujourd’hui aucune SCPI n’investit aux US, il donc est difficile de comparer ce deux solutions.
Les SCPI ne sont de plus pas du tout liquides. Pour plus de liquidité, il faut alors s’orienter vers les OPCI.

Autre solution, les Reits ne permettent que rarement aujourd’hui une rentabilité équivalente en résidentiel, du moins je ne crois pas, et surtout la volatilité des Reit est bien supérieure pour une liquidité plus ou moins équivalente. De même si la Reit s’écroule l’investisseur risque fort de perdre ses billes.

Je trouve donc le sujet intéressant même si aujourd’hui je ne me vois pas mettre des centaines de milliers d’€ comme je le fais pour des SCPI

Dernière modification par saubek (26/04/2022 13h51)

Je suis tout à fait d’accord.

Reste à voir ce que dit le contrat et voir si en matière de propriété un Token peut représenter juridiquement une part de LLC. Personnellement je ne puis ni confirmer ni infirmer cette information.

Donc finalement tant que personne ne connait le droit appliqué là-bas et que personne n’a traduit un contrat signé à l’acquisition d’un TOKEN, en discuter sera stérile.

Je suis d’accord avec vous.
Et j’aurais du mal à être en désaccord de toute façon, ne connaissant rien des règlementations en vigueur aux US sur la vente de parts de LLC et donc la vente éventuelle de part de Token qui la représenteraient, juridiquement ou symboliquement.

Quoiqu’il en soit il sans lever ce "doute", ce qui n’est pas proche d’arriver, je déconseille quiconque d’y investir plus que ce qu’il n’accepte de perdre en totalité.

D’ailleurs ayant regardé pas mal de vidéos, tous les soit-disant influenceurs et experts crypto sur YOUTUBE y investissent des sommes ridicules.

Le dernier en date que j’ai vu parle d’un montant de 1500 $ en tout ce qui me semble être le minimum syndicale pour en faire une vidéo YOUTUBE et se faire encore un peu de pépètes, mais qui me semble assez ridicule pour préparer une rente et/ou une retraite …

En gros ils investissent pour parler du produit et pour faire des vidéos, voir pour gagner des commissions sur l’affiliation de RealT, mais certainement pas pour avoir des revenus complémentaires. 10% de 1500 $ merci la rente …

Donc pour résumer si vous préférez mettre 1000 $ sur RealT plutôt qu’au casino de DEAUVILLE, faites donc ! Mais ça s’arrête là pour moi pour le moment. Mon argent continuera d’aller en ce qui me concerne sur les SCPI - OPCI - SCI

Bien cordialement
Emmanuel

EDIT : Retour de RealT

RealT a écrit :

Oui, la loi US est agnostique en ce qui concerne le mode de représentation des parts/actions.
C´est à dire que cela peut être fait sous la forme de papier, reçu ou token.

Le token est la part elle même que vous détenez, de la même manière qu´un autre support.

En signant le contrat, cela vous permet de faire partie des actionnaires de la LLC, INc à qui appartient cette propriété.

C´est la blockchain qui détermine le nombre de part/actions que vous détenez à tout moment.

A voir ce que ça vaut …

Dernière modification par saubek (26/04/2022 20h36)

A noter en Suisse il semble qu’une réelle expérience de tokenisation des actions ait été faite.

Ils précisent en particulier :

a écrit :

La décision a été prise de créer une véritable action tokénisée, le premier jeton-action, avec laquelle un token serait égal en tout point à une action au sens de la loi, le but étant de procurer à un détenteur de token les mêmes droits et le même niveau de protection légale qu’à un actionnaire traditionnel. Nous voulions proposer une évolution radicale des autres tokens existants à ce moment-là qui simulaient des actions au travers de contrats de droit privé entre l’émetteur et l’acheteur, ce qui procure bien moins de protection à l’investisseur

Cependant pour vendre à des clients institutionnels, il semble nécessaire de revenir à une forme de titre habituelle (avec code ISIN), ce qui peut être fait à la discrétion de la société.

Pour des titres de sociétés cotées, il me semble en revanche que le chemin sera encore bien long à parcourir avant d’être en mesure de respecter l’ensemble des règles de marchés, une première étape pourrait être l’utilisation de tokens associés à des contrats de produits dérivés.

Cher Xash,  Je pense que vous n’avez n’as pas lu ce que RealT fait.  J’aime croire que je m’y connais très bien en droit US.

RealT propose des ACTIONS d’une C-Corp (équivalent d’une SA ou SAS ici -- le modele LLC a été délaissé il y a plus d’un an) qui détient une seule propriété, sous forme de Token Cryptographique.  C’est parfaitement possible et reconnu:

Ce sont des "Security Tokens". 

Et c’est absolument ce que RealT communique, précisément et clairement et c’est ce que les contracts que RealT font signer à chaque transaction expliquent et expriment de façon directe et incontrovertible.  Une action est une action.  Qu’elle soit sous forme de certificat ou d’enregistrement digitale, ou sous forme de token cryptographique. 

Vous demandez avec une certaine irritation si RealT communique que vous entrez au capital de RealT en achetant un Token.  C’est bien montrer que vous vous emballez sans avoir pour autant recherché ne serait-ce que rapidement l’offre de RealT.   Nous n’achetez jamais une action de RealT.  RealT vous propose de devenir Actionnaire, par le biais d’un SECURITY TOKEN, d’une C-Corp qui détient UNE SEULE propriété immobilière.  Ainsi, le token est différent pour chaque propriété.  Il n’y a pas "un token" RealT.  Les contrats du souscriptions (Private Placement Memorandum et Subscription Agreements) sont particulièrement complet et professionnels. 

Cela amène de nombreuses complexités administrative, juridique et marketing.  Oui.  Jusque là, RealT a opérer avec une transparence remarquable.

Pour info: je détiens en effet plusieurs "realtokens" -- exprimant chacun une C-Corp différente détenant un immobilier unique.  Je n’ai pas investis de gros montants, mais je suis la compagnie et son évolution.

xazh, le 27/04/2022 a écrit :

"Oui, la loi US est agnostique en ce qui concerne le mode de représentation des parts/actions.
C´est à dire que cela peut être fait sous la forme de papier, reçu ou token."

Non non non. Au risque d’exposer le site à la colère de cette société, cela me semble être au mieux une déformation de la vérité.

Une action est une action. C’est une qualification juridique précise, qui a des conséquences. Une action, une part sociale, un titre de proprité, sont des éléments définis par la loi, dans tout pays. Les status d’une entreprise sont de type conventionnel, comme l’est un contrat, mais les statuts sont communs à tous les associés / actionnaires. Les statuts changent simultanément pour tous.

Un contrat est par définition entre les signataires de ce contrat, et uniquement de ce contrat. 2 transactions différentes, 2 contrats différents. Rien ne permet de garantir que 2 contrats sont strictement identique. Or ce n’est pas possible de modifier les droits d’une action pour chaque souscripteur, à chaque transaction. Le "contrat" liant une action à l’entreprise, ie les statuts, est unique pour tous les actionnaires quelque soit les transactions futures.

A aucun moment il n’est possible de prétendre qu’un truc lié à un contrat individuel peut s’assimiler à une action liée à des lois et un contrat collectif commun à tous.

La preuve que vous possédez une action, c’est différent. Ce peut être un acte, un document certifié, une ligne sur un relevé de compte et pourquoi pas, pour se moderniser, un token certifiant le transfert de possession entre deux entités d’une action précise.

Est-ce que RealT communique spécifiquement en précisant que vous entrez au capital de RealT avec toutes les conséquences d’une entrée formelle au capital ? Non. Donc ce n’est pas ce qu’elle propose. Et si ce n’est pas ce qu’elle propose, c’est que son token n’est pas une preuve de possession d’action, et donc n’a pas la valeur d’une action.

Pour le coup, cette réponse de RealT m’agace un peu … voire beaucoup.

Sans les accuser frontalement de fraude, l’accumulation pose question :
- présentation d’un token similaire à une action, mais sans jamais écrire "c’est exactement une action".
- comm 2.0 avec pas mal de "les vieux ne vont rien comprendre, blockchain tout ca, trop nouveau pour eux", comme si la nouveauté technique à elle seule certifiait que ca n’avait aucun rapport avec avant. Le support de l’argent a évolué dans le temps … mais pièces ou billets ou cheques ou CB, le concept reste fondamentalement le meme.
- maintenant à nouveau "la représentation d’action est libre", ce qui autojustifie la position du site principal, mais toujours en évitant soigneusement d’écrire une formule qui derait plus simple, plus directe, mais juridiquement plus contraignante : "un token représente l’action que vous achetez lorsque vous souscrivez". Clair, net, opposable juridiquement.

Et justement, quand une entreprise refuse d’écrire ce qui pourrait lui être opposable devant un tribunal, personnellement, ca me titille…