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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

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#26 01/09/2020 10h08

Membre (2018)
Réputation :   4  

En tant que non-résident (mais en Europe) ma stratégie d’investissement en France est la suivante :

- SCPI européen (Corum, Eurovalys…) => impôts à la source et pas de cotisation sociales. Ne pas se focaliser sur les frais d’entrées uniquement. En effet on peut les emprunter sans soucis à la différence des frais de notaire pour un appartement en direct et on peut, comme je l’ai fait, passer par un CGP pour négocier une retrocéssion.

- Location en meublée en France

Sinon la location nue, mais dans ce cas il faut faire beaucoup de travaux, donc être sur place régulièrement.

Le reste n’est pas intéressant selon moi, même si la CSG-CRSD à disparu (remplacé par le prélèvement de solidarité au taux de 7,5%)

Après je pense aussi que il faut aussi regarder dans votre pays de résidence quel sont les véhicules d’invetissement qui seraient pertinent pour vous.

Bon recherche.

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#27 01/09/2020 10h38

Membre (2018)
Réputation :   2  

Pour ma part je suis non-résident mais j’habite à quelques heures de route de mes biens.

Concernant la gestion de la location, cela ne me pose pas de problème particulier.

J’ai délégué la gestion, les visites pour la recherche de locataire soit je délègue aussi soit j’en profite pour retourner dans ma region natale et faire les visites (il y a beaucoup plus de candidats que s’il faut payer les frais d’agence). Ensuite je redélègue tout.

S’il y a des pannes, fuites ou autres, de toute façon ma présence ne sert à rien, ce n’est pas moi qui m’en charge. Avec les moyens de communication moderne, je signe les baux à distance, je fais des virements etc…

La plus grosse problématique pour moi est le financement bancaire. Pour l’instant j’ai toujours trouvé des financements, mais ça a été au prix d’un processus toujours HYPER long. Les taux sont légèrement plus élevés mais cela ne me pose pas de problème. L’important est d’avoir le financement.

L’investissement via SCI à l’IS est fiscalement intéressant mais trouver un financement pour peu que ce ne soit pas avec votre conjoint relève de l’exploit.

Le deuxième point compliqué est la visite des biens. Je bloque en général une journée pour ne faire que des visites, organiser ces visites est très chronophage, entre les agents qui ne sont pas joignables, ceux qui fournissent des informations inexacte du type (hyper centre ville) alors que c’est hyper centre de quartier mal fréquenté, les biens dont les locataires ne sont pas disponibles, les biens vendus entre le moment de mon appel et le jour de la visite, c’est vraiment le plus compliqué. Si j’étais sur place ce serait grandement facilité mais on ne peut pas tout avoir. 

Enfin il y a les travaux, là impossible de ne pas se rendre sur place, au moins pour faire les devis, quelques visites de chantier et la reception. Une bonne solution est de faire signer une clause de pénalité en cas de retard aux artisans (ils le font avec moi). Cela oblige à ce que le chantier avance, cela ne vous épargne pas des mauvaises surprises mais c’est un bon début.

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#28 05/02/2021 11h17

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour tout le monde,

J’espère que vous allez bien.

Voici ma situation: non-résidente, je dispose d’un appartement en indivision en France, qui est très bien situé. Nous sommes 3 propriétaires, dont 2 non-résidents. Nous avons eu cet appartement en héritage donc nous n’avons aucun prêt à rembourser. Jusqu’à présent, l’appartement était loué en nu. Nos locataires viennent de partir et nous faisons désormais face à plusieurs options:

1. Le vendre pour investir dans d’autres produits plus intéressants: dans ce cas-là, comment est calculé le % d’imposition pour les non-résidents sur la plus-value?

2. Le garder pour continuer à le louer: en nu, ce qui permet d’être plus tranquille, ou en colocation (l’endroit s’y prête).

J’aimerais connaitre vos avis. Merci beaucoup par avance.

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#29 05/02/2021 11h26

Membre (2015)
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Réputation :   599  

Expatcurieux a écrit :

1. Le vendre pour investir dans d’autres produits plus intéressants: dans ce cas-là, comment est calculé le % d’imposition pour les non-résidents sur la plus-value?

Lire la convention fiscale si elle existe entre la France et votre pays de résidence.

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#30 29/09/2021 17h50

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je suis aussi favorable aux SCPI internationales (Corum XL etc..) qui ne sont pas imposées côté FR.
(par contre pour le cas d’une SCPI ou d’un bien français les PS sont bien de 17.2% et non 7.5% non? Ce qui fait au moins 20%+17.2% pour un expatrié, dissuasif).

Pour ce qui est des prêts, j’ai vu Boursorama propose des avance sur titres, si vous avez un PEA et ou une AV chez eux vous pouvez emprunter 50% de l’ensemble de vos avoirs, à 0.50% sur 3ans, en in-fine.
Par contre je ne pense pas qu’on puisse déduire les intérêts d’emprunt, comme ce n’est pas affecté à de l’investissement immo.

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