Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

amoilyon · #51

Aie, c’est le cas de figure le moins facile.

Vous pouvez déjà placer votre annonce en précisant " visite possible en semaine, disponibilité à discuter".
Cela vous permettra d’avoir déjà des retours, des visites.

Certaines personnes montent leurs boîtes et cherchent déjà le local (adresse du siège) avant de vouloir poser leurs valises.
Pareil, certains auto entrepreneurs bossent de chez eux et souhaitent à terme prendre un local mais ne sont pas pressés. Certaines grosses boîtes veulent des antennes dans des plus petites villes et visitent en attendant de trouver un local qui convienne et remplisse leur cahier de charge (souvent fourni), donc entre la visite, les devis pour les travaux, l’acceptation des travaux par le siège principal, les travaux et l’emménagement, ce n’est pas immédiat.

Les commerces sont un marché différent des habitations.
A l’inverse, à Lyon, j’ai eu des visites pour louer au plus tôt pour une activité effective que quelques mois plus tard pour "ne pas avoir à chercher un local et ne pas en trouver d’ici 4 mois". Donc prêt à payer un local vide.

Sinon, le proposer à des franchises:

local franchisé

Dernière modification par amoilyon (10/01/2018 15h28)

Licha · #52

Des nouvelles de la résiliation:
J’avais proposé au locataire le versement de l’ensemble des loyers de l’année en cours en guise d’indemnité de rupture de bail commercial à l’amiable. (Soit 4000 euros)
Après discussion avec lui, il se trouve en precarité financière, ne se verse plus de salaire depuis 2 mois, a des dettes diverses et variées de plus de 15 000 euros.
Il m’a alors fait une ultime proposition : 1500 euros.

Ne me voyant pas le poursuivre en justice pour aggraver sa santé financière sans certitude d’obtenir les 2500 euros que j’aurai souhaité (mais avec la certitude d’avoir des frais d’avocat ou autre) j’ai alors accepté son offre pour cloturer l’affaire.
Merci en tout cas pour les retours et les conseils que vous m’avez fait.

amoilyon · #53

Je pense que vous avez choisi la bonne solution. Chercher plus d’argent chez qqn qui a déjà un lot de dettes est une perte de temps et d’énergie, pour un résultat hasardeux.

Essayez de tourner la page et prenez le temps de rédiger votre annonce pour le nouveau locataire. Avez vous posté une annonce ? Des retours ?
Profitez que le local soit encore occupé. Les locaux vacants (hors travaux) font souvent peur lors des visites.

Licha · #54

J ‘ai mis l’annonce hier. La prochaine fois que j’irai la bas je mettrais également un panneau plastique « a louer » a travers les fenêtres du local.

J’espere avoir rapidement des touches 🤞

Yazoo · #55

Bonjour Licha et à toute la communauté,

Je viens de parcourir votre fil de discussion et je me trouve dans une situation très similaire: je viens de faire une offre d’achat acceptée sur un immeuble de 4 T2 et 1 local commercial qui est un Kebab avec le même genre de rentabilité à la clé (du moins sur le papier). L’immeuble est sur une place plutôt populaire et dynamique d’une ville moyenne du sud de la France.

Je suis un peu inquiet pour le Kebab et les nuisances que cela peut occasionner vis à vis des autres locataires et aussi sur l’impact « vacance » ou « prix » des loyers (je voulais faire du bon standing) … Le bail actuel n’impose rien au locataire du Kebab en terme d’horaires ou autre.

Avez vous un retour d’expérience à partager sur l’impact du Kebab sur vos locataires et sur l’éventuelle vacance locative que ça pourrait induire? Avez vous des conseils?

Je vais faire mon enquête de terrain prochainement vis à vis du voisinage pour vérifier aussi…

Merci beaucoup pour votre éclairage!

dangarcia · #56

Yazoo a écrit :
je viens de faire une offre d’achat acceptée sur un immeuble de 4 T2 et 1 local commercial qui est un Kebab […]
Avez vous un retour d’expérience à partager sur l’impact du Kebab sur vos locataires et sur l’éventuelle vacance locative que ça pourrait induire? Avez vous des conseils?

Je vais faire mon enquête de terrain prochainement vis à vis du voisinage pour vérifier aussi…

Si votre offre est déjà acceptée c’est peut être un peu tard pour l’enquête de terrain non ?
(je vous dis ça pour la prochaine fois…)

Yazoo · #57

Il a fallu être très réactif vu le prix et l’emplacement, j’ai encore quelques voies de sorties si jamais je découvrais un gros loup (pas passé encore devant notaire, pas encore reçu l’offre de prêt ;-)). Je vous rassures, j’ai visité l’immeuble et le quartier et tout va bien, j’ai juste quelques questions sur le kebab et l’impact sur mes futurs locataires… :-)

Je suis preneur de retours d’expérience et de conseils avisés ;-)

77PourCent · #58

Bonjour yazoo,

Je rejoins dangarcia, il faut être réactif, oui, mais il y un minimum de vérifications a faire.

Avez vous rencontré l’occupant du local?
Est ce un bail 3/6/9 ? de quel année est il ? y avez vous eu accès ?
Pareil pour les bilan comptable du kebab ?
L’extraction est elle en façade ou en toiture ? est elle aux normes ? et révisé annuellement ?
(je me souviens d’un cas ici d’un commerce au rdc dont l’évacuation des fumés d’un four a pizza passé dans une pièce condamné d’un appart au dessus, sans isolation !)

Avez vous eu accès aussi aux baux d’habitation, si il y en a en cours ?

Avez vous pu vérifier les paiement récent des loyers ? ca vous permettrai de voir si il y a de la vacances dans les logements.

J’espère que vous avez pu checker tous ces documents avant de faire votre offre, car être réactif c’est bien, mais galérer avec un immeuble en gestion pendant 20 ans c’est moins bien…

Dernier point, j’adore les kebab, mais je ne vivrais jamais au dessus d’un kebab…

au plaisir d’échanger

Dernière modification par 77PourCent (23/09/2021 09h52)

Bernard2K · #59

Il y a peut-être contradiction dans les termes :
populaire
kebab
standing

Les locataires à la recherche de standing seront justement ceux qui se plaindront ensuite du voisinage du kebab. Des locataires plus "populaires" trouveront que c’est super pratique d’avoir le kebab en bas de chez soi et ne penseront donc pas à se plaindre de l’"animation" que ça amène.

Il faut, AMHA, faire un produit adapté à la clientèle, donc pas trop haut de gamme, avec des travaux pas chers, et un loyer à l’avenant.

Yazoo · #60

Merci pour vos réponses.
J’y ai passé la journée de vendredi pour estimer les travaux avec des artisans et reeavaluer l’environnement.
Du coup:
- travaux ok, globalement dans l’enveloppe que j’ai prévu
- deal de drogue sur la place … pas top du tout
- odeurs de friture dans la cage d’escalier avec des relans jusque dans les apparts malgré une hotte d’aspiration qui semble aux normes (fumées évacuées sur les toits)
- locataire du kebab compliqué après un échange avec lui, je reçois une demi-menace de ne pas l’embêter sur son business quand je lui demande si on peut trouver une solution ensemble pour les odeurs… (de façon ouverte et sans sous entendus de qui paye quoi de ma part)

Si on ajoute à ça le paiement en liquide, quelques arriérés (mais bon c’était Covid on peut comprendre… )…

Bref à la fin ça fait beaucoup de choses qui m’enlèveront toute ma sérénité et impactera certainement la rentabilité finale…
Du coup j’ai annulé mon offre sur la base de ces éléments… l’agence a bien compris et se remet en recherche pour moi…

Encore merci de vos conseils, en effet l’affaire était trop elle sur le papier et ça cache généralement des loups…

Dernière modification par Yazoo (27/09/2021 08h58)

Bernard2K · #61

Demander à un kebab de ne plus faire d’odeurs, de ne plus brasser du liquide, et de payer normalement son loyer, c’est vraiment beaucoup lui demander. On comprend que le gérant le prenne mal.

Yazoo · #62

Ah c’est vrai ça je dois trop en demander 😅
😉

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