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#276 19/03/2021 20h00

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonsoir à tous,

Je parcours depuis un bon moment cette mine d’information que sont les forums du site mais à ce jour je n’ai pas trouvé de cas similaire et souhaite en discuter avec vous.

Je suis militaire et donc assimilé fonctionnaire et n’ai de fait le droit au cumul d’activités que pour des activités spécifiques dans lesquelles n’apparait évidemment pas le LMP.

L’année 2021 va me faire passer du statut de LMNP à LMP puisque mes revenus en noms propres tirés de mes locations meublées vont dépasser l’ensemble des revenus salariés de mon foyer fiscal (supérieur à 23000€).
Cela me pose problème à plusieurs titres :

- au niveau des risques encourus : judiciaires et disciplinaires ; puis-je être radié de mon activité de militaire? ou même ennuyé par la justice?

- au niveau des retraites : quelle activité sera prise en compte pour mes annuités et ma retraite? sachant que le système d’annuité militaire est très intéressant et permet de nombreuses bonifications que ne permet pas le statut LMP ; je n’ai pas envie d’arriver à la retraite et ne pas pouvoir jouir de ma retraite militaire pour laquelle j’ai cumulé beaucoup d’annuité

- au niveau de la sécurité sociale : de quelle caisse devrai-je dépendre? celle de mes revenus les plus importants LMP ou bien de la caisse nationale militaire de sécurité sociale

J’espère que mes questions trouveront réponses auprès des nombreux sachants du forum.

Merci d’avance à vous.

Dernière modification par lgff (19/03/2021 20h04)

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#277 21/03/2021 17h06

Membre (2019)
Réputation :   7  

"Nul ne peut servir deux maîtres". C’est dans un très vieux livre, je vous laisse chercher.

En posant les questions vous avez les réponses. Vous êtes en parfaite (et consciente) violation du statut des militaires (art. L 4122-2 du code de la défense). En termes rugbystiques, vous allez vous faire "rattraper par la patrouille".

Même sans passer au statut (fiscal) de LMP, vous ne couperez pas aux sanctions disciplinaires (assorties de l’obligation de cesser toute activité commerciale). Escalade judiciaire si récidive.


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#278 21/03/2021 17h49

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Tout d’abord merci pour votre retour.

Me signifiez-vous que je ne serais pas dans les clous même en restant LMNP en déclarant au réél de tel sorte à rester : revenus des salaires>revenus location meublée?

Je vous avoue que si tel est le cas, il y a des dizaine de milliers de personnes dans mon cas (loueur meublé non professionnel et militaire).

Bien à vous.

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#279 21/03/2021 20h51

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Je ne suis pas d’accord avec Gr1zzly, et je ne suis, de loin, pas le seul. Lisez p.2 Fonctionnaire : quelle structure juridique pour de la location meublée ?


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#280 22/03/2021 17h13

Membre (2019)
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@Igff : vous pouvez tout à fait posséder un patrimoine personnel, le louer, et en tirer des revenus. Vous ne pouvez pas avoir une activité commerciale, que ce soit de droit (gérance de SCI) ou de fait. Si vous en êtes arrivé à tirer plus de revenus de la location immobilière que de votre métier de soldat, vous êtes en dehors des clous. Vous pouvez jouer à "pas vu - pas pris", comme Goulwenn Tristant, mais… à jouer on peut perdre.

Art. L 4122-2 du Code de la défense a écrit :

Les militaires en activité ne peuvent exercer à titre professionnel une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit.
(…) la violation du présent article donne lieu au versement des sommes indûment perçues, par voie de retenue sur la solde.

@GBL, si je vous suis entièrement sur la licéité d’activité immobilière du fonctionnaire, y compris la gestion d’une SCI "familiale", je maintiens mes propos pour ce qui est des militaires, soumis au Statut général des militaires (art. 4111-1 et suivants du CDD).


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#281 25/03/2021 11h13

Membre (2020)
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Bonjour à tous, je parcours le forum depuis un bon moment déjà, et je n’ai pas trouvé de réponse à mes interrogations.

Voici mon cas : propriétaire de 3 appartements en location courte durée en meublé de tourisme classé, j’ai généré environ 100k de revenus sur 2020 (et oui même avec le COVID…). L’abattement fiscal de 71% est déjà fort intéressant en ce qui me concerne. Mais depuis la condition d’inscription au RCS qui a sauté, je suis censé passer en statut LMP et payer des cotisations.

Dans mon cas précis, le site de l’URSSAF indique que le montant de ces cotisations est de 6% des recettes, ce qui représente 6000 euros. Cela signifie qu’entre des cotisations en statut LMNP, soit 4988 euros (17.2% sur 29% de 100k) et payer des cotisation en LMP, il n’y a que très peu de différence… Aurai-je oublié quelque chose dans mes calculs ?

J’aurai souhaité avoir un avis et une confirmation, car pourrait être une solution pour des propriétaires qui souhaiteraient dégager plus de revenus.

En vous remerciant par avance pour vos retours.

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#282 25/03/2021 17h31

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Vous êtes auto-entrepreneur pour cette activité de location meublée ?


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#283 25/03/2021 18h32

Membre (2021)
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Bonjour,

Concernant mon cas qui est sans doute semblable à d’autres.
Pour rappel je suis militaire ayant à partir de cette année des revenus de la location meublée supérieurs au revenu du foyer et imposant donc de passer en loueur meublé professionnel.

Je viens de recevoir une réponse de mon expert comptable m’indiquant que :

- c’est une activité de gestion de patrimoine donc aucun rapport avec votre activité de fonctionnaire/militaire

- concernant les retraites, cotisation en tant que fonctionnaire qui est l’activité principale même si elle vous rapporte moins par rapport aux loyers perçus

Je vous avoue ne pas savoir à quel sein me vouer au vu de la diversité de réponses.

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#284 31/03/2021 15h41

Membre (2020)
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@GouddbyLenine : oui auto entrepreneur

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#285 03/06/2021 18h28

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Bonjour à tous,

Suite à ma bascule en LMP et aux discussions et proposition de mon Expert Comptable, je vous donne mon retour d’expérience et vous interroge sur quelques points qui m’étonne.

1 - Mon EC me dit qu’il déclarera mon activité à l’URSSAF à partir de début 2022. Je lui ai demandé pourquoi pas dès maintenant et il me réponds que l’idée est d’attendre une année complète avec le nouveau régime et donc si possible de n’avoir pas à cotiser au SSI sur 2020 et 2021.
Il me dit également qu’il n’y a pas d’échange entre la partie fiscale et la partie sociale et donc qu’à priori je ne devrai pas être inquiété. De la même manière selon lui, suite à la réforme fiscale tous les LMP devraient être assujettis à la SSI et ne devraient donc pas avoir à payer de PS. En tout cas si l’administration fiscale gère correctement la situation, ce qui est loin d’être sûr.

Je suis perplexe, cela voudrait dire que je ne payerai ni PS si SSI sur 2020 (potentiellement 2021 aussi) ? Et que tous ceux qui ne s’inscrirait pas à l’URSSAF serait dans le même cas ?!

Quel est le risque selon vous ?

2 - En comparant mon compte de résultat avec ma comptabilité personnelle je me suis rendu compte d’une incohérence au niveau du montant des amortissements pour un bien acheté en cours d’année 2020.
L’EC m’a indiqué (et c’est une découverte pour moi) que lorsqu’un bien n’était pas loué, les amortissements n’étaient pas comptabilisés. Dans mon cas, avec plusieurs mois de travaux et une mise en location fin d’année, un prorata sur le nombre de mois en location était appliqué sur le montant des amortissements. Il m’a également indiqué qu’ils n’étaient pas perdu mais simplement reportés.

Est-ce exact ?

D’avance merci pour vos retours.

Dernière modification par Ribeiro (03/06/2021 18h30)


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Favoris 1    #286 25/08/2021 10h01

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L’urrsaf a mis à jour son site pour les déclarations LMP. Cela me semble assez clair. Je ne pourrai pas vous en dire d’avantage car pas concerné.

Voir page URSAFF déclaration LMP

Dernière modification par lachignolecorse (25/08/2021 10h01)


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#287 25/08/2021 10h17

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Ca a l’air assez clair en effet.
Il semble toutefois y avoir une confusion, car le site indique que les revenus de la location meublée (qui sont des BIC) sont fiscalisés en LMP s’ils dépassent les revenus des autres catégories, parmi lesquelles ils mentionnent… les BIC.
Ou alors j’ai mal lu le document ?

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#288 25/08/2021 13h35

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C’est assez clair en effet, par contre je vois que le statut auto entrepreneur est possible. Même si je ne vois pas trop l’intérêt de ce statut vu le montant exorbitant des cotisations dues (22% des recettes).
Je prends l’exemple du LMP aux recettes minimum de 23 000 € : 23 000 x 22% = 5 060 € pour la seconde année … aïe !
Ou sinon, opter pour le statut travailleur indépendant avec une éternelle course à la charge déductible ou nouveaux investissements .. ça va être du sport !

Dernière modification par Zandu (25/08/2021 13h37)

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#289 25/08/2021 15h19

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On notera que, d’après l’URSAFF, il faut obligatoirement s’immatriculer en cas de recettes meublées longue durée supérieures à 23 000 € par an:

La location de logement meublé de longue durée - Urssaf.fr

"A partir de 23 000 € les revenus de cette activité non salariée présentent alors un caractère professionnel et vous devez enregistrer cette activité. "

On notera aussi que l’immatriculation est un acte (ou un non acte) volontaire.

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#290 25/09/2021 18h33

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11 ans déjà que le premier post à été écrit. ça remonte à loin.

Bonjour à tous. Voilà, je me suis récemment inscrit sur ce forum car je souhaite participer à l’aventure de l’investissemnt locatif mais j’ai une question concernant le statut de LMP au niveau des cotisations sociales. Je crois savoir qu’une personne sous LMP doit payer 35% de SSI. ça fait beaucoup.

Et je me demandais. Comment réduire ce taux de 35% ? Est ce possible ? Parce que bon, résultat imposé à % TMI + 35% de cotisations sociales, là on ne pousse plus mémé dans les orties, on la pousse directement sur l’autoroute. Parce que non, c’est énorme !

Donc je me questionne. Ceux qui sont en LMP ou qui connaissent bien ce régime. Comment vous faites ? N’existe-t-il aucun moyen de les réduire ? Non, parce que je sais que la France à eu quelques soucis avec ses sous marins que l’Australie n’a pas voulu acheter, mais bon j’y suis pour rien, est ce que c’est vraiment à moi de payer la facture ?

Merci
mike

Dernière modification par Mickado (25/09/2021 18h41)

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#291 25/09/2021 19h06

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Comme déjà indiqué par dangarcia ce matin dans votre présentation, la fiscalité c’est la dernière étape… pourquoi tenez-vous tant à obtenir le statut LMP quand celui de LMNP est particulièrement avantageux pour tout rentier en devenir.

Je vous invite à étoffer ladite présentation (âge, métier, objectif, etc.) afin que nous puissions cerner au mieux votre problématique et y apporter des éléments de réponse.


Who’s the more foolish, the fool or the fool who follows him?

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#292 25/09/2021 19h44

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Mickado a écrit :

Je crois savoir qu’une personne sous LMP doit payer 35% de SSI. ça fait beaucoup.

Cette phrase comporte beaucoup d’approximations.

Déjà, ce n’est nullement un pourcentage fixe, comme ces 35% que vous citez. Voir le barème, un peu plus "compliqué"…

Ensuite, l’assiette est le montant des BIC (et pas des recettes locatives, comme d’aucun pourrait l’interpréter à la lecture de votre message). Donc pour ceux qui ont un BIC=0€ (après déduction des diverses charges, frais d’emprunt, amortissements, etc.), il n’y aura que la cotisation minimale à payer.

Enfin, pour ceux qui sont par ailleurs déjà salariés, ou déjà retraités, il peut y avoir une absence de cotisation retraite à payer.  (Je n’ai pas creusé ce point, n’étant pas -encore- concerné, mais je connais quelques LMP dans ces cas, qui semblent avoir des cotisations réduites). J’ignore s’il y a quelque chose de spécial pour les non-résidents (je n’en ai jamais entendu parler, et, n’étant pas concerné, je n’ai pas creusé).

Sans oublier que, en échange de ces cotisations (ce ne sont pas des "impôts"), vous acquérez des droits, en particulier : sécurité sociale (si vous n’en bénéficiez pas déjà par ailleurs), trimestres pour la retraite (dans la limite de 4 par an, même si vous cotisez dans plusieurs régimes), points pour la retraite complémentaire (ceux-là se cumulent si vous cotisez dans différents régimes).

Et pour finir, sachez que le SSI (et l’ex RSI) est parfois presque aussi perdu que vous pour déterminer comment calculer votre cotisation (c’est ce que j’ai pu constater, depuis presque 20 ans que je suis LMP), mais sans doute bien plus têtu (si jamais il a fait ce que vous considérez comme une erreur, avant d’accepter de rectifier).


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#293 26/09/2021 12h36

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@Michel :

Bonjour,

Si je ne fais pas erreur, pour un revenu inférieur à 23 000€, ce qui est mon cas, le statut LMNP autorise des revenus locatifs à hauteur de 23 000€ mais au delà de ce seuil, c’est le statut LMP qui s’applique. Le statut LMNP est celui par lequel j’ai biensur l’intention de commencer et qui est très avantageux d’après ce que j’ai pu lire mais je me renseigne un minimum sur ce qui peut m’attendre une fois que ce seuil sera dépassé comme le statut LMP est la suite logique du statut LMNP.

En effet, j’ai bien lu la réponse de Dangarcia qui disait que la fiscalité est la dernière chose à traiter. Je pense que cette affirmation s’applique surtout pour des personnes qui souhaitent uniquement investir en France. Dans ce cas là, oui, c’est sûr la fiscalité pourra être traitée en dernier mais quand une personne à le choix du pays, je pense que la fiscalité est un des premiers critères à prendre en compte pour selectionner un pays plutôt qu’un autre même si il y a aussi d’autres critères à étudier et pas seulement la fiscalité mais ça reste un élément important. Ayant l’opportunité également d’investir hors métropole, notamment en île Maurice qui est un pays qui m’intéresse aussi beaucoup, c’est pour cette raison que je m’intéresse de près à la fiscalité entre les 2 pays parce que la fiscalité peut avoir un impact conséquent sur la rentabilité d’un logement

Je vais préciser un peu mon profil mais pour être honnête, je peux vous donner mon age, j’ai 29 ans, ma profession, je travaille dans la maintenance immobilière donc la rénovation je connais, j’envisage de retaper des logements, je pense acheter de l’ancien pour les remettre en état avant de les louer et j’ai des revenus inférieurs à 23 000 € comme salarié, d’où la raison pour laquelle je pose des questions sur le statut LMP parce que même si ce sera pas pour tout de suite, à un moment ou un autre je vais y avoir droit parce que mes objectifs de revenus locatifs sont quand même de dépasser ce seuil des 23 000€ sinon mes autres objectifs en terme d’investissement sont encore un peu flou. Le reste qui était indiqué dans la réponse de la personne qui proposait de donner des informations sur le régime patrimonial, succession et autre, pour être honnête, ça ne me concerne pas, pas pour l’instant en tout cas, et je ne pense pas que ça pourrait éclairer une personne. Mais si une personne a besoin d’informations pour répondre à une question, y a pas de souci je lui donnerais volontier mais à mon avis mes questions vont rester assez basique comme éclaircir la fiscalité du LMP, parce que je pense maitriser assez bien le sujet du LMNP, je pense que ça c’est bon, les avantages sont indéniables.

@GoodbyLenine :

Bonjour,

Merci pour les précisions et le site concernant les 35%. Ce chiffre était apparu plusieurs fois et il n’y avait pas toutes ces précisions. Je ne savais pas non plus que cela ne concernait que les BIC. je pensais que c’était sur les revenus bruts donc du coup c’est plus intéressant. Comme quoi je n’aurais pas posé la question, je serais resté avec une idée fausse.

Dernière modification par Mickado (26/09/2021 14h10)

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#294 19/11/2021 09h11

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Après 2 ans de travaux laborieux pour de futures mises en location, je vais dépasser cette année le seuil des 90000€. Etant comme beaucoup ici passé en LMP malgré moi, je vais donc perdre aussi rapidement l’avantage de l’exonération de la PV au delà de 5 ans d’activité.

Pour cette raison je commence à réfléchir à la forme que prendront mes prochains investissements. Est-ce que l’exploitation en Location Nue ne pourrais pas redevenir interessante pour la partie excédent les 90000€. C’est à dire que je devrait passer en Nu un des appartements afin de repasser sous le seuil des 90000€. Louer en Nu le reste en essayant de baisser mon TMI avec le meublé LMP et garder le PV des particulier sur les futurs biens.

Je suppose que d’autres que moi sont dans cette situation?

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#295 19/11/2021 09h45

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Vous avez esquissé une piste. Vous auriez aussi la possibilité de réaliser les investissements suivants dans le cadre d’une structure à l’impôt sur les sociétés…avec les avantages et les inconvénients que cela présente.

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#296 19/11/2021 13h51

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Selon mon interprétation du passage lmnp>lmp automatique,  vous avez 3 possibilités :
- soit vous essayez de rester lmnp et rien ne change à vos habitudes fiscales
- soit vous décidez de passer lmp et en-avant le SSI, ses cotisations mais aussi ses avantages que vous mentionnez. Le non professionnel devient du professionnel avec tous les sous-entendus.
- soit vous êtes entré 2 eaux et là, ça va être compliqué à gérer car les années où vous aurez des recettes inférieures à vos salaires,  il faudra faire une demande de dérogation au cotisations SSI, et là,  bon courage! Il vous suffit de lire le fil de la cotisation PUMA pour comprendre votre futur calvaire avec l’urssaf…

Ceci n’est que mon interprétation bien entendu.

Dernière modification par lachignolecorse (19/11/2021 13h56)


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#297 19/11/2021 20h43

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J’accepte d’être Lmp. C’est mon activité principale et je ne pourrais pas repasser Lmnp. Le système lmp reste néanmoins une grosse épine dans le pied et son seul avantage est l’exonération des PVs au bout de 5 ans. Si je n’ai même plus ça, alors l’intérêt reste très limité selon moi de continuer. Je suis déjà « entre deux eaux » car j’ai déjà des revenus fonciers et je vais dépasser le microfoncier pour passer au réel, donc jouer sur les deux tableaux ne me fait pas peur. Néanmoins il faut que ça reste intéressant fiscalement. Je réduis aussi ma fiscalité par des investissements forestiers.

Treblad a écrit :

Vous avez esquissé une piste. Vous auriez aussi la possibilité de réaliser les investissements suivants dans le cadre d’une structure à l’impôt sur les sociétés…avec les avantages et les inconvénients que cela présente.

De ce que j’ai pu lire les structures à l’IS impliquent toutes une PV des entreprises non?
Une structure IS pourrait elle générer un déficit supérieur aux 10700€ possible en entreprise individuelle?

Dernière modification par Groquik (19/11/2021 20h52)

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#298 20/11/2021 01h37

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Pour bénéficier de l’exonération des PV, c’est lors de l’exercice où vous allez céder un bien, et le précédent, qu’il faut avoir un chiffre d’affaire en dessous de 90k€. Si vous ne pensez pas vendre avant N années, ce n’est pas maintenant que votre CA importe.

Si vos biens sont en nom propre, en passer certains en location nue quelques années avant une cession, pour passer sous les 90 k€ de CA annuel de l’activité de location meublée, est à envisager.

Attention quand même : l’exonération pour le LMP (si respect du seuil de CA) vous permet de ne pas payer d’impôt sur la plus-value, mais la plus-value comptable va quand même faire augmenter pas mal le résultat  qui sera utilisé comme assiette des cotisations SSI… 
Envisagez de réaliser la cession avec plus-value à l’occasion de la prise de votre retraite (il y a une autre exonération, pour la vente de l’immobilier utilisé pour l’activé pro, jusqu’à 500k€ je crois : à creuser avec votre expert-comptable). 

Tout ceci ne s’applique pas qu’aux LMP, mais à toute petite (au niveau du CA) entreprise ou activité pro …


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#299 20/11/2021 10h49

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GoodbyLenine a écrit :

Attention quand même : l’exonération pour le LMP (si respect du seuil de CA) vous permet de ne pas payer d’impôt sur la plus-value, mais la plus-value comptable va quand même faire augmenter pas mal le résultat  qui sera utilisé comme assiette des cotisations SSI…

C’est justement un des aspects où je bute malgré de nombreuses lectures. Ce que vous décrivez est (sauf erreur de ma part) la plus value court terme.
Or j’avais compris compris que l’exonération au delà des 5 ans concerne les 2 plus values, courte et longue; me trompe-je. Il resterait néanmoins la part de la court terme non due au SSI mais soumise au TMI. Ai-je mal compris?

Edit: en effet j’avais mal compris. C’est la cotisation ssi qui reste et la partie soumise au TMI qui saute.
Au fil des ans l’amortissement grossit et il faudrait calculer si le fait de louer en nu 2 ans avant la vente reste rentable vis à vis de ces cotisations.

Dernière modification par Groquik (20/11/2021 11h31)

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#300 20/11/2021 13h10

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En gros, tout ce que vous aviez amorti pour le bien vendu va s’ajouter à l’assiette de votre cotisation SSI.
Ca peut très sérieusement augmenter la cotisation SSI. Mais une bonne partie de cette cotisation (quand l’assiette est élevée) permet d’acquérir des points de retraite complémentaire, donc vous récupérerez un peu plus de pension une fois à la retraite. Et, la cotisation SSI étant une charge qui impacte le BIC (quand vous la payez), l’année suivante votre BIC va bien diminuer.

Il y a toute une discussion sur ce point précis sur le forum (je vous laisse la chercher, je ne vais pas en refaire une Nième synthèse ici).


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