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#1 20/09/2021 22h26

Membre (2016)
Réputation :   12  

VOTRE PROFIL

- Entrepreneur, 22 ans, TMI 11%, revenus mensuels: 750€ nets issus de revenus BIC, 1300€ nets chaque mois avec ma boîte.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: faibles (j’ai un expert-comptable)
- Fiscales: bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): bonnes
- Sociales: bonnes
- Temps disponible: je peux m’en dégager assez

J’ai déjà un appartement exploité en colocation dans cette résidence, vous trouverez ici le prévisionnel à jour pour ce premier bien. J’avais par ailleurs réalisé un topic disponible ici si vous souhaitez consulter l’historique de mon parcours. Photos du 1er bien disponibles ici. Ce second bien est un copié/collé du 1er(même résidence et presque même état). J’achète ce second bien avec un associé (une personne de ma famille au 1er degré, avec 50/50 de participation chacun). C’est pour cela que nous avons opté pour une SARL de famille à l’IR (voir partie exploitation).

RENTABILITÉ DU BIEN

Prévisionnel financier

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0€
- Type de crédit : étudiant
- Taux du crédit avec assurance: de 0.9% sans assurance facultative (vu avec le CA, en cours de demande).
- Durée du crédit: 10 ans avec différé les 5 premières années
- Épargne de précaution : 20 000€ + 5 années d’accumulation de trésorerie (voir sur le prévisionnel).

RÉGIME D’EXPLOITATION

- SARL de famille à l’IR pour pouvoir être en société tout en profitant du statut LMNP au micro-bic (plus favorable que le régime réel ici).

Voici la présentation de mon projet, j’attends avec impatience vos retours.

Mots-clés : colocation, immobilier, lmnp, sarl

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#2 21/09/2021 07h05

Membre (2015)
Réputation :   13  

Bonjour, beau projet.

Pouvez-vous exposez vos calculs pour que le micro bic soit plus intéressant. Il faut prendre en compte l’IR dans ce cas.

La vacance locative me paraît faible pour de la colocation, je suis entre 5 et 10% dans une ville avec forte demande, il faut prendre en compte que les colocataires ne partent pas tous à des périodes favorables. Les 2% sont tirés de votre expérience avec votre premier bien? Si oui je vous souhaite que cela dure mais cela me paraît quasi impossible à tenir sur un longue durée en colocation.

Votre prix d’achat est très faible pour un T4, dans quel département ou ville investissez vous?

Dernière modification par Bypoy (21/09/2021 07h06)

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#3 21/09/2021 14h41

Membre (2016)
Réputation :   12  

Bonjour Bypoy,

Vous avez raison, j’ai ajouté le calcul de l’IR (tranche 11%) sur mon prévisionnel.

En effet, j’avais provisionné 7% (= 1 mois par année et par chambre) de vacance locative sur la 1ère coloc. Après 12 mois d’exploitation j’ai un taux de vacance de 0.6% (une chambre pendant une semaine). Ici, j’ai préféré provisionner 2%.

Achat dans une ville moyenne de 60 000 habitants. L’appt est dans une résidence années 70 ou l’on retrouve des prix au m² plus bas que le marché et bien souvent une certaine facilité au vu de la distribution des pièces pour créer une chambre supplémentaire.

Que pensez vous du montage via une SARL de famille à l’IR pour conserver le bénéfice d’être en LMNP au micro-bic ?

Quelques photos avant travaux

Le but est le même que lors de la rénovation du 1er appt, tout reprendre du sol au plafond, ouvrir la cuisine sur le salon, fermer le deuxième salon pour créer une 3ème chambre.

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#4 21/09/2021 15h05

Membre (2015)
Réputation :   13  

Je comprends que l’intérêt de votre SARL de famille étant d’investir à plusieurs. Par contre pourquoi faire du LMNP micro bic au lieu du LMNP réel, avez vous fait le calcul entre les 2 pour prendre le statut le plus avantageux? Vous pourriez ne pas avoir d’impôt sur le revenu pendant plusieurs années (à calculer selon prévisionnel)

Concernant les photos, l’appartement est propre mais à reprendre du sol au plafond comme vous prévoyez. L’idée de la 3ème chambre est bonne (j’ai fait la même chose), c’est ce qui augmente la renta sans travaux complexe.

Niveau électrique le tableau semble très ancien, il ne semble pas y avoir de disjoncteur 30mA, qu’en est-il des prises de terre et section des câbles.  Pour ma part j’ai du refaire toute l’électricité dans un T4 des même année que vous, que dit le diagnostic électrique?

Dernière modification par Bypoy (21/09/2021 15h11)

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#5 21/09/2021 16h15

Membre (2016)
Réputation :   12  

Je viens de rajouter la simulation au régime réel sur le prévisionnel et le micro-bic semble le plus avantageux. N’hésitez pas à me donner votre retour sur la simulation au réel notamment sur le montant des amortissements (ici, j’ai pris 3%/an du coût total de l’opération afin de simplifier le calcul).

En effet, il faut reposer un compteur aux normes ainsi qu’à la bonne hauteur. Il n’est pas prévu de refaire tout le câblage électrique de l’appartement étant donné que tout est déjà encastré et enduit dans la briquette (ils ont rainuré à l’époque). De plus, en cas de rénovation, la terre n’est pas obligatoire tant qu’il n’y a pas de fiche terre sur le boitier afférent. (cependant il me semble que la plupart des prises ont la terre, à vérifier sur le diag)

Combien cela vous avait-il coûté la dépose/pose d’un nouveau compteur pour ce type d’appartement T4 ?

Merci !

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#6 21/09/2021 18h11

Membre (2015)
Réputation :   13  

Dans votre prévisionnel, il faut calculer le résultat comptable pour se faire une idée. Ci dessous un lien avec les explications pour creuser le sujet:

LMNP

L’amortissement du bien (85% du prix du bien) se rajoute aux charges (TF, charges copropriété, CFE, intérêt d’emprunt,comptable et entretien divers…). Vous devriez avoir un résultat comptable à 0 pendant plusieurs années et un IR à 0 également, c’est tout l’intérêt du LMNP réel.

Le comptable est également déductible au 2/3  de vos impôts sur le revenu, le coût final est plutôt de 220€ annuelpour 1 bien,  270 pour 2 bien…

Concernant l’électricité dans le T4, nous avons tout refait pour 1200€ en prenant du matériel de marque ( Hager et Legrand) mais en faisant tout nous même y compris retirer tous les câbles.  Pour les diagnostics électrique il fait au minimum un disjoncteur 30mA s’il n’y a pas de prise de terre uniquement dans les chambre ou salon. La prise de terre dans la cuisine et la salle de bain est un minimum. Quitte à faire des travaux autant tout remettre aux normes une bonne fois pour toute. La lecture du diagnostics électrique en détail vous éclairera sur ce point s’il a été bien fait.

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#7 22/09/2021 10h55

Membre (2015)
Réputation :   13  

Dans votre calcul au réel sur le prévisionnel, les loyers perçus sont plus élevés qu’en micro, pour quelle raison?

Pour la case C10, cela modifie les chiffres (je trouve 200€ de moins en IR annuel sur la première année( environ 310€).
Vu votre rentabilité qui est excellente, vous paierais des impôts également en réel mais moins qu’en micro bic au moins sur les premières années.

Dernière modification par Bypoy (22/09/2021 11h07)

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#8 22/09/2021 15h38

Membre (2016)
Réputation :   12  

Si je reprends ce calcul afin de calculer l’amortissement du bâti:

Eldoradoimmo a écrit :

Amortissement sur 20 ans : (180 000 - 15% foncier)/20/12 = 637 €/mois

Prenons ici 50 000€ en valeur vénale ; ((50 000*0.85)/20)/12 = 177€ / mois soit 88.54€ à 50%.

Une fois les nouvelles données entrées dans le tableau, le calcul au réel est encore plus désavantageux. Vous partez du principe, malgré le cashflow moins important sur le prévisionnel au réel, que faire passer en charges/amortissements les frais d’agence, frais de notaire, travaux et meubles, le résultat comptable serait alors négatif les premières années ? C’est à dire les premières années ? 3 ?

Coût du comptable annuel ajusté. Je partage votre opinion sur la partie travaux.

Les loyers ne sont pas plus élevés au réel qu’au micro-bic. C’est seulement qu’au micro-bic les charges (2340€ annuels par les 3 colocataires) sont intégrées dans le calcul de l’IR et des cotisations sociales. Alors qu’au réel les charges sont directement intégrées dans le loyer. Pour que ce soit plus lisible, j’ai réintégré les charges imposables payées par les locataires directement dans le calcul de l’IR et des CS sur chaque tableau. L’écart semble encore davantage progresser en faveur du micro-bic.

Dernière modification par Traknet (22/09/2021 15h54)

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#9 22/09/2021 18h47

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Vous faites deux erreurs :
1) dans tous les cas (micro-bic ou bic au réel), votre revenu imposable en meublé ce sont les recettes c’est à dire le loyer CC. Pas seulement les charges de copropriété mais tout ce que les locataires vous versent (y compris donc l’électricité, l’abonnement internet et netflix, etc). Et même tout ce qui rentre et qui est lié à cette activité, quelle qu’en soit l’origine (par exemple le remboursement de l’assurance sur un dégât des eaux).
2) vous comptez un amortissement global. Or, il y a une obligation d’amortir par composants. Typiquement les meubles s’amortissent sur une durée plus courte. Ca fait davantage d’amortissement les premières années et moins les suivantes. Ca ne change pas énormément car dans votre cas vous le payez tellement peu cher qu’il y a effectivement peu à amortir.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#10 22/09/2021 19h08

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Je vous remercie pour votre intervention. Je me suis mal exprimé, dans mes calculs, c’est bien le montant de toutes les charges payées par le locataire qui sont prises en compte (voir B65 et B66). Ici, (65*3)*12 = 2340€ par an.

J’ai bien conscience des différentes composantes de l’amortissement. Cependant, je ne pense pas que le "surplus" d’amortissements les premières années arrivent à inverser le bénéfice comptable bien plus important ici au réel.

Par ailleurs, un comptable m’avait à l’époque affirmé que si le prêt étudiant est utilisé afin de financer l’achat d’un bien immobilier, les intérêts du prêt étudiant peuvent être déduis du bénéfice comptable de l’activité. Cela vous paraît-il cohérent ? Je vais tout de même reposer la question à mon ec.

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#11 22/09/2021 19h31

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Ah oui, je n’avais regardé que l’année N où les charges ne sont pas intégrées dans l’assiette de l’IR. Elles le sont bien pour les années suivantes.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#12 22/09/2021 21h58

Membre (2015)
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Dans votre prévisionnel, l’amortissement serait plutôt de 850€ (module l’amortissement par composant)  au lieu de 85, mais vous avez raison dans votre cas le micro bic est plus intéressant, le résultat comptable est plus bas.

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