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Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous la SCPI Epargne Foncière à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

15% - 2
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

15% - 2
Je ne sais pas (avis neutre)

7% - 1
Non, probablement pas (avis assez négatif)

23% - 3
Non, certainement pas (avis négatif)

38% - 5
Nombre de recommandations : 13   Recommandation moyenne : 1,5/4 Avis plutôt négatif

#151 09/09/2021 15h44

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cedREIM a écrit :

Note : J’ai remarqué aussi que cette SCPI a pu réaliser des "transferts" de RPV vers le RAN. J’y voyais aussi au départ une simple manœuvre destiné à "gonfler" le RAN car rares sont les analyses qui appréhendent globalement les réserves, et beaucoup se contentent de regarder simplement le RAN. J’avais toutefois obtenu des explications et des arguments qui ont une certaine logique et qui s’entendent tout à fait, au delà de l’effet d’affichage.

Je pense que les courtiers et SdG n’ont jamais autant parlé du RAN que ces 2 dernières années.. avec parfois des classements qui n’ont aucun sens. et effectivement la RPV est rarement évoquée.

Je ne savais pas qu’il était possible de faire de tels transferts, et j’ai du mal à en saisir l’intérêt. Quels étaient les arguments évoquez ? Merci.

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[+2]    #152 10/09/2021 12h09

Membre (2011)
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Juste une précision au préalable sur la mécanique : j’ai mis transfert entre "" car ce n’est pas un transfert direct. Concrètement on ne débite pas le compte de RPV pour créditer le RAN.
La mécanique est la suivante : grosse distribution de PV en lieu et place, ou en complément, de la distribution trimestrielle aux dates habituelles (pas de distribution additionnelle comme peut le faire Sofidy ou Corum) ainsi l’associé perçoit une distribution comme d’habitude.
De ce fait les loyers réellement perçus ne sont pas véritablement distribués, et en fin d’année cela permet de prélever sur le résultat un dividende bien moindre. Ainsi résultat net >>> distribution courante et donc un montant significatif du résultat non distribué est alors affecté au RAN.
Au final la distribution de RPV permet d’affecter plus de résultat en RAN, ce pourquoi je parle de "transfert" avec guillemets.

Les arguments exposés sont au nombre de 2 :

- la RPV peut évoluer à la hausse ou à la baisse mais peut aussi être négative. Si elle est négative on ne peux évidemment pas distribuer le stock puisqu’on en a pas, même si il serait possible de distribuer une PV réalisée sur l’exercice. La RPV peut donc être positive mais rien ne garanti que ce stock ne soit pas impacté à la baisse en raison de futures moins-values réalisées.
Ce transfert permet donc de sanctuariser cette réserve en RAN, elle sera ainsi toujours distribuable. Si des MV se réalisaient ensuite il serait tout a fait possible de faire passer la RPV en négatif et la SCPI n’aura pas perdu de capacité de distribution de réserves.
Cela s’entend mais c’est surtout dans l’intérêt de la SDG et moins des associés.

- le RAN, lorsqu’il est accompagné d’un mécanisme de maintient du RAN comptablement par prélèvement sur la prime d’émission des parts nouvelles (c’est le cas chez La Française), est une réserve qui permet un traitement équitable entre ancien et nouveaux associés.
Il est donc préférable que la réserve soit en RAN plutôt qu’en RPV, car cela permet de ne pas diluer ces réserves sous l’effet de la collecte nouvelle.
RPV : dilution par part de la réserve de PV à chaque nouvelle part créée
RAN : non dilution, dans la mesure ou un mécanisme est prévu pour que les parts nouvelles ne soit pas dilutives.

le 1er argument, je le comprend mais reste sceptique (anticiperait-on de grosses MV?), le 2nd argument est pour moi plus convaincant, et je suis plutôt favorable à la préservation des intérêts des anciens associés.

Note : j’ai observé cette pratique chez La Française et chez Amundi. C’est assez flagrant sur LF GRAND PARIS PATRIMOINE en 2019.


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#153 11/09/2021 02h32

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Une bonne partie des investisseurs en SCPI (des "associés") surestime la valeur du RAN, et sous-estime la valeur du RPV, pour différentes raisons. Les pratiques qui convertissent du RPV en RAN, ou qui augmentent le RAN, créent donc de la valeur apparente pour ces investisseurs. Pourquoi alors les SDG se priveraient-elles de le faire ?


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#154 12/09/2021 13h41

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Bonjour GBL, je ne comprends pas votre remarque sur "l’estimation" qui serait faite par certains associés de ces valeurs de RPV et RAN ? Ces valeurs ne sont-elles pas indiquées dans les rapports annuels ? Dès lors, cela ne devrait pas donner à estimation, mais être une valeur chiffrée donnée - ou alors il y a qqch qui m’échappe dans votre message précédent ?

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[+1]    #155 13/09/2021 02h28

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J’ai voulu écrire qu’il y avait un décalage entre la valeur réelle (du RAN, de la RPV, etc.) et la perception qu’en ont pas mal d’associés de SCPI.

Pas mal d’associés ne savent pas lire un rapport annuel, ne connaissent même pas la notion de RPV, et croient que le RAN permet d’assurer un lissage et une régularité des montants distribués (ce qui est faux depuis toujours, cf Note ci-bas), et donc que le RAN est un bon critère pour choisir une SCPI (= "plus le RAN est gros, mieux c’est").

Note : On constate bien souvent qu’un gros RAN permet juste à la société de gestion de choisir ce qu’elle souhaite distribuer (plus en fonction du positionnement commercial du produit, qu’en fonction du résultat courant de la SCPI, ou de l’intérêt des associés, actuels ou futurs), ce qui a parfois servi à masquer quelques temps une baisse (pérenne) du résultat courant d’une SCPI (en limitant quelques temps les dégâts sur la collecte).
La crise Covid-19 a illustré (une fois de plus) que la présentation du RAN comme amortisseur de l’impact d’un aléas ou d’une crise sur la distribution était erronée, avec les SCPI avec de gros RAN qui ont le plus diminué leur distribution, "par prudence", sans même envisager d’utiliser le RAN pour amortir la baisse de résultat courant anticipée (il serait instructif de faire une étude croisant le RAN, l’évolution des distributions, et des résultats courants, en 2020 vs 2019, de différentes SCPI).


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[+2]    #156 13/09/2021 22h56

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GoodbyLenine a écrit :

La crise Covid-19 a illustré (une fois de plus) que la présentation du RAN comme amortisseur de l’impact d’un aléas ou d’une crise sur la distribution était erronée, avec les SCPI avec de gros RAN qui ont le plus diminué leur distribution

Les SCPI qui ont été le plus impactées en termes de revenus locatifs sont aussi celles qui pouvaient voir leur valeur de reconstitution baisser (vu que la valeur est calculée à partir des flux locatifs qui étaient en baisse). Distribuer du RAN (qui fait partie de la valeur de reconstitution) aurait encore plus fait plonger la valeur de reconstitution.

Si ces SCPI n’ont pas distribué ce n’est pas par prudence vis à vis des revenus mais par peur de devoir annoncer des valeurs de parts en baisse, ce qui est en général le meilleur moyen de bloquer le marché et de tuer la collecte cf Foncia…

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#157 15/09/2021 03h38

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Peut-être… Encore que pour certaines SCPI, par ex Rivoli (et ce n’est pas la seule), j’ai un doute.

Que les SCPI Foncia investies sur des murs de commerces, ou celles spécialisées en hôtels, aient gardé leur RAN au chaud, je comprend, mais pour les autres…

De toute manière, la question reste :   dans quel cas le RAN pourrait-il alors être distribué ?, car dès lors que le résultat courant baisse, il y a bien une augmentation du risque que la valeur de reconstitution baisse aussi… A quoi le RAN sert-il donc ?


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#158 15/09/2021 14h27

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GoodbyLenine a écrit :

La crise Covid-19 a illustré (une fois de plus) que la présentation du RAN comme amortisseur de l’impact d’un aléas ou d’une crise sur la distribution était erronée, avec les SCPI avec de gros RAN qui ont le plus diminué leur distribution, "par prudence", sans même envisager d’utiliser le RAN pour amortir la baisse de résultat courant anticipée (il serait instructif de faire une étude croisant le RAN, l’évolution des distributions, et des résultats courants, en 2020 vs 2019, de différentes SCPI).

Parmi les 10 plus grosses SCPI (capital variable), une majorité a finalement distribué du RAN en 2020 : Epargne Foncière, Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimmo, Immorente, PFO2, Accimmo Pierre.

Selon moi l’intérêt du RAN est de permettre de capitaliser une partie des revenus de la SCPI sans payer des frais de souscription exorbitants. Pour le reste je vous rejoins et je regrette le discours mensongé de nombreux courtiers qui le vendent comme une réserve d’argent de poche distribuable et qui viendrait enrichir l’associé…

Dernière modification par NicolasV (15/09/2021 14h49)

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[+1]    #159 16/09/2021 01h17

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GoodbyLenine, le 11/09/2021 a écrit :

Les pratiques qui convertissent du RPV en RAN, ou qui augmentent le RAN, créent donc de la valeur apparente pour ces investisseurs. Pourquoi alors les SDG se priveraient-elles de le faire ?

Des chiffres intéressants et qui confirment ce que vous dites : préférence àdistribuer des RPV que du RAN
SCPI : elles ont distribué plus qu?elles n?ont gagné en 2020

Triste bilan tout de même avec des résultats représentant seulement 90% des montants distribués…

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#160 26/10/2021 13h41

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9,09 / part au Q3 après la même chose aux Q1 et Q2

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[+1]    #161 27/10/2021 10h40

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On l’a déjà dit mais poster la distribution trimestrielle d’une SCPI sans autre commentaire - et je dis cela pour toutes les autres - n’apporte pas grand chose surtout si elle est identique aux dernières.
De la même manière si c’est pour vendre des parts, il y a une discussion dédiée valable pour toutes les SCPI :
Marché secondaire SCPI : vos offres de gré à gré à l’achat/vente p.2


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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[+1]    #162 02/11/2021 15h06

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BT3-21 disponible

Capitalisation : 4.509M (+0.06M)
TOP : 92.3 (-0.6)
TOF : 89.0 (-1.8)
Taux endettement : 19.24 (-0.35)

- Dividende du trimestre de 9.09€ (comme aux T1/T2 et sur la base des 36.36€ annuel de 2020)

Sur le RAN

Epargne Foncière a écrit :

la consolidation d’un report à nouveau représentant près de 9 mois de distribution

Si je suis bien la citation cela signifierait que le RAN doit se rapproche de ~27€/part, c’est surprenant parce que dans le bilan annuel 2020 les infos sur le RAN étaient les suivantes



Le RAN aurait donc augmenté de >20€ par part ? Avec 5.4M de parts émises à fin T3-21 cela représenterait une somme de 108M€ ce qui me paraît… beaucoup ?
D’un autre côté cela expliquerait où va la collecte depuis 2 trimestres (126M€) quand ce n’est pas dans les acquisitions (15M€)

Sur l’activité locative

Epargne Foncière a écrit :

. Le solde commercial reste cependant négatif en raison de libérations significatives, notamment celle de 6 463 m2 (QP 100 %) par Sony dans la tour Aviso de Puteaux (92) et des 8 427 m2 (QP 31 %) d’un immeuble situé dans le centre-ville de Düsseldorf en Allemagne

Investissement/arbitrage


Les locaux de Lyon sont présentés comme loués via un bail 9 ans fermes.
La cession à Grenoble se fait en très légère (2963€) moins-value 14 ans après l’achat.

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#163 02/11/2021 17h35

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Pour augmenter significativement le RAN, il suffirait de distribuer un gros paquet (par exemple 20€/part) de RPV : ça diminuerait d’autant le résultat courant distribué, et donc augmenterait d’autant le RAN (à résultat courant constant).

Et du RPV, dans cette "vieille" SCPI, il devrait y en avoir … quoique, la page 41 du RA2020 indique une RPV à fin 2020 très très légèrement négative (-0.05M€, pour un RAN de +40.8M€).
Il reste (à moins que ce ne soit une erreur dans le BTI T3), l’hypothèse (que je ne suis pas aller vérifier) de la cession d’immeubles en 2021 avec grosses plus-values comptables (par exemple des immeubles détenus depuis plus de 10 ans, qui ont du prendre beaucoup de valeur, vu l’orientation du marché immobilier, sauf à avoir acheté des nanards).

La collecte ne peut en aucun cas alimenter le RAN (sauf marginalement, pour les SCPI qui ont voté une affectation d’une fraction de la prime d’émission au RAN, pour éviter que l’émission de nouvelles parts ne vienne diluer le RAN). Rappelons que le RAN, ce n’est pas du cash, mais juste un agglomérat comptable.


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#164 02/11/2021 17h52

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Je soulevais le point parce que cela me paraissait étrange également.
Sur les cessions de 2021 c’est trouvable dans les BT1 BT2 BT3

T1



T2


T3



On est sur 16M de cessions avec 8 millions de plus value, une partie de cette plus-value a d’ailleurs été distribué au T2 (0.66€/par part, pas loin de ~3.5-3.6M€)

Dernière modification par Drystan (02/11/2021 17h53)

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#166 12/01/2022 11h43

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Pas de montant d’acquisition avancé mais vu l’actif j’imagine que l’ordre de grandeur est à 9 chiffres.

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#167 02/03/2022 09h57

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Un email de Moniwan annonce une revalorisation de part de 0.97% au 01/03/2022, soit 835€ la part contre 827€ auparavant.

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#168 29/07/2022 10h59

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Dividendes T2 de 8,96€ par parts après prélèvements sociaux et fiscaux, dont 1,77€ de plus-value et 0,42€ de produits financiers (sources bulletin trimestriel T2 2022).
C’est effectivement ce que j’ai perçu pour des parts détenues personnellement.

Le dividende par part pour ma SCI à l’IS s’établit à 10,3602€.

En comparant les 8 cessions du trimestre pour un montant de 32,2 M€ (12000 m² aux 2/3 vacants) à leur valeur bilantielle, j’obtiens une plus-value de 17,7 M€ dont 15 M€ générés par la vente de la clinique Isabelle 24 bd du château à Neuilly.

Au 30/06/22 le nombre de parts est de 5 874 548.
Une estimation de la la distribution de plus value est de 10,4 M€ (1,77€ par part).
Et 7,3 M€ placés en réserve ?

Je note également une tendance sur les arbitrages depuis le début de l’année : la revente d’actifs acquis depuis peu (< 18 mois).
Depuis le 1er janvier 10 cessions (6 commerces, 3 bureaux, 1 activité) de biens acquis le 1er janvier 2021 pour ~14 M€ : 1,5 M€ de plus-value mais 4 ventes en moins-value.

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#169 29/07/2022 12h16

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Avec un montant de distribution très régulier et quelques évolutions assez positives:

"   L’ensemble de ces mouvements et un bilan locatif positif ont permis à votre SCPI de résorber près de 9 000 m2 de locaux vacants. Le taux d’occupation physique est en progression à 91,5  % (vs. 90,8  % au trimestre précédent). Le taux d’occupation financier enregistre, quant à lui, une progression de 1,3 % et atteint 95,2 % sous l’effet des livraisons et des acquisitions louées qui ont généré de nouveaux revenus pour Épargne Foncière.
Les résultats de votre SCPI devraient permettre de maintenir le niveau de distribution annuel initialement prévu, correspondant à un acompte trimestriel de 9,09 euros par part. "

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#170 16/08/2022 11h28

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À noter le versement récent de dividendes supplémentaires sous le libellé "distribution reset fiscal" pour environ 1,27 € par part en plus des 9,09 € par part du T2 2022. Montants donnés dans le cadre d’une AV Spirica qui, normalement, reverse 100% des dividendes.

Sauf erreur de ma part, je ne trouve rien dans le bulletin du T2 2022 à ce sujet. Une recherche "reset fiscal" amène à une discussion similaire concernant une autre SCPI. Peut-être aurons-nous davantage d’infos ultérieurement de la part de la société de gestion ?


Être célèbre sur internet c'est comme être riche au Monopoly

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[+1]    #171 16/08/2022 13h02

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Bonjour, vous trouverez des éléments à ce sujet dans le rapport annuel 2021 qui liste les résolutions proposées en AGO et notamment la 7eme :

RA 2021 a écrit :

Autorisation donnée à la société de gestion de distribuer
aux personnes morales, le montant de l’impôt sur la plus-
value non acquitté pour leur compte
L’assemblée générale autorise la société de gestion à verser
aux associés non imposés dans la catégorie des plus-values
immobilières des particuliers, le montant par part de l’impôt
sur la plus-value immobilière acquitté, s’il y a lieu lors des
cessions d’éléments du patrimoine social de l’exercice, au
nom et pour le compte des autres associés imposés dans
cette catégorie.
La présente autorisation est expressément donnée jusqu’à
la réunion de l’assemblée générale appelée à statuer sur les
comptes de l’exercice 2022.
Le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière, acquitté
au nom et pour le compte des associés imposés dans la
catégorie des plus-values immobilières des particuliers, s’est
élevé en 2021 à 3379346,00 euros, soit 1,27 euro par part.

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#172 30/10/2022 12h19

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Distribution T3 2022 en légère hausse à 9,18€ par part tant en personne physique à l’IR qu’en SCI à l’IS.

Quelques éléments du rapport trimestriel :
- capitalisation > 5MM€
- maintien du TOF à 95,2% et légère hausse du TOP à 91,7% (contre 91,5%)
- consolidation d’un RAN > 8 mois
- collecte de 187 M€
- 235 M€ d’investissements dont 1 entièrement dédié à la cybersécurité
- 2 arbitrages (total ~4,3 M€) qui devraient générer une plus-value supérieure à 0,9 M€ (soit 0,2€/part)
- une distribution qui devrait légèrement augmenter dans le but de maintenir un TDVM à 4,4% malgré la hausse du prix de part

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#173 30/10/2022 13h06

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Merci. Le CS fait remarquer que "69% de la collecte provient des personnes morales pour alimenter les contrats en Unités de Compte". C’est énorme, je pensais que ce ratio se situait plutôt aux alentours de 30% pour ces SCPI très présentes en AV.

Je note aussi, même si ce n’est pas vraiment nouveau, que toutes les acquisitions se font avec l’aide d’autres fonds LF, y compris pour des montants ridicules compte tenu de la taille de la SCPI.

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#174 30/01/2023 18h30

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Distribution T4-2022 : 9,18€ / part (cas d’une société à l’IS)

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#175 06/05/2023 17h07

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Question à la communauté :

Je suis en train d’établir ma déclaration.

On est bien d’accord que le bordereau fiscal diffère par sa forme de celui de l’année dernière et que, contrairement à ce qui est indiqué dans le kit fiscal, la part en pourcentage des revenus de source étrangère n’est nulle part mentionnée ? (à part une colonne en page 4 pour l’IFI)

Je commence sérieusement à en avoir ras la casquette de ces déclarations déjà fastidieuses mais qui en plus ne sont pas facilitées par des sociétés de gestion parfois peu scrupuleuses.

Dernière modification par Franck059 (06/05/2023 18h05)

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