Combiner SCPI de rendement et SCPI en démembrement ?

Erel · #1

Bonjour,

Tout d’abord ma situation :
- Marié, 37 ans, pas d’enfants
- Propriétaire de la résidence principale avec prêt < 100 K€ sur 10 ans
- Épargne de 250 K€
- Salaires > 7K net mensuels

Bref, je gagne plus que je dépense et je n’ai pas forcément le temps de prendre énormément de temps pour investir.

Pas envie d’entrer en bourse maintenant, j’en sors car j’estime qu’on est à un plafond avant correction.

On me propose un montage de ce type :
- SCPI de rendement
- SCPI de démembrèrent
- Pret in fine
- AV avec une partie de l’investissement pour le prêt

Sur le papier cela me semble intéressant car cela ne va pas augmenter mes impôts, mieux utiliser mon épargne et pas trop m’exposer aux marchés financiers (on passera la corrélation marchés immobiliers et financiers).

Bien évidemment je ne vais pas faire un all in dessus.

1/ Que pensez-vous de ce type de montage ?
2/ Ce montage est-il constructible par moi-même en optimisant : AV pour éviter les frais de versement.
3/ Des idées pour optimiser ?

Dites-moi s’il faut plus de détails.

J’ai pris 30 minutes à poster ce message à cause d’une histoire d’apostrophe et donc j’ai réalisé plein de modifications non souhaitées avec reverso.

Merci

Mots-clés : assurance vie, prêt in fine, scpi (société civile de placement immobilier)

spot · #2

c’est un montage assez audacieux., il n’est pas destiné à tout le monde

Je préfère substituer le financement in fine d’un bien immobilier en nue-propriété plutôt que de SCPI: les intérêts d’emprunt destinés à l’acquisition de ce droit sont déductibles d’éventuels revenus fonciers (l’usufruitier étant un bailleur social).

résumé:
Souscription AV
Crédit In fine destiné à financer l’acquisition d’un bien en nue propriété
Nantissement sur l’AV
Achat de SCPI afin de créer des revenus fonciers (montant des revenus fonciers = montant des intérêts pour une fiscalité nulle hors PS)

yannou77 · #3

Oui, eu égard à la déductibilité, il vaut mieux remplacer la nue propriété de scpi par une scpi capitalisante type novapierre résidentielle ou sofiprime. En faisant en sorte que les revenus fonciers s’alignent plus ou moins exactement avec les intérêts d’emprunt (qui ont le mérite d’être constant ce qui facilite le calcul). J’ai essayé un tel montage avec un crédit in fine à la banque palatine, mais après m’avoir baladé près de deux ans, le crédit n’a pas aboutit… Je suis preneur de bonnes adresses si vous arrivez à faire financer ce montage à des conditions intéressantes

Dernière modification par yannou77 (11/09/2021 12h15)

Erel · #4

Un grand merci pour ces 2 réponses.

Je n’avais plus en tête que les intérêts d’emprunt pour l’achat de SCPI en nu-propriété n’étaient pas déductibles.

Je me dis que trouver un appartement en démembrement dans un endroit intéressant et avec un faible ticket (100k€) n’est pas évident. Mais peut-être que je me trompe ?

Je vais regarder pour les SCPI capitalisante, il faut voir la décote associée et voir ce que cela donne avec des chiffres.

Erel · #5

Du coup j’ai énormément lu ce forum depuis hier et je commence à douter.
Clairement, je suis débutant sur le monde des SCPI et pas beaucoup de temps à allouer.
Je vois le très faible taux de personnes faisant des prêts in fine pour leur investissement…

Je suis dans un cas assez « standard » malgré tout : imposition 30% et pas mal d’épargne de côté.
Je vais en reparler à mon CGP mais je souhaite avoir vos avis.

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