Investissement locatif à Grenoble ?

Totolle · #1

Bonjour à tous !

Je me permet d’ouvrir une discussion sur ce groupe pour des personnes venant de la région Grenobloise car j’ai eu l’impression en parcourant le forum que nous sommes peu nombreux.

Je vis donc dans l’agglomération Grenobloise et j’aimerai me lancer avec un membre de ma famille dans l’achat d’un appartement pour en faire un investissement locatif.

Notre 1ere idée serait d’acheter un appartement d’environ 70m2 avec 3 chambres, le rénover pour ensuite en faire une colocation. Cela permettrait un bon rendement et la possibilité de le revendre à une famille sur le long terme

Problème ! Je suis actuellement un peu perdu, plus je me renseigne sur le marché grenoblois plus j’ai l’impression que ce marché n’est pas vraiment favorable à un investissement locatif pour plusieurs raisons :

- Grenoble est une ville donc la population stagne
- Beaucoup d’habitants partent du centre pour aller dans les villes périphériques plus attrayante et moins " étouffante "
- Selon le tensiomètre locatif la concurrence semble forte pour les locations de chambres
- L’offre y est plus forte que la demande

Toute ces choses nous font donc douter et ne me donne pas confiance en ce genre d’investissement.
J’aurai donc souhaité avoir l’avis de personnes expérimentés qui aurait déjà investi dans la région, cela vaut t’il le coup ou vaut t’il mieux que nous revoyons entièrement notre projet, quitte même à aller investir ailleurs.

Merci d’avance aux personnes qui prendront le temps de me répondre.

Mots-clés : colocation, concurrence, grenoble, investisseurs

crowax · #2

Bonjour,

Ancien étudiant à Grenoble (2003) et n’étant pas de la région, je me souviens avoir eu du mal à trouver un premier logement. Beaucoup de mes connaissances faisait de la colocation pour amoindrir les frais.

Etant étudiant nos recherches se faisaient plus sur la commune de saint martin d’hères car collée au campus.

dangarcia · #3

Totolle a écrit :
Toute ces choses nous font donc douter et ne me donne pas confiance en ce genre d’investissement.

Alors pourquoi aller dans cette direction ?
Et si vous commenciez par par
1- réfléchir à ce que vous souhaitez réaliser ou obtenir par votre investissement : gagner de l’argent ? acquérir de l’expérience dans tel ou tel domaine ? autre ?
2- une fois le problème posé, voir ensuite quelles sont les solutions disponibles, les actifs et formes d’investissement qui pourraient convenir
3- approfondir ensuite la voie qui vous semble la plus prometteuse (ça peut être l’investissement locatif à Grenoble, ou pas),
4- foncer si vous voyez une opportunité, opter pour un plan B si ce que vous découvrez n’est pas si prometteur qu’espéré

Tchouikov · #4

La ville de Grenoble est candidate à l’encadrement des loyers et il ne fait guère de doute que cette mesure ne tardera pas à y être mise en place.

Cette seule circonstance me fait penser que votre projet de colocation dans un appartement de 70m2 pourrait avoir très rapidement du plomb dans l’aile…

Pour vous en convaincre, vous pouvez vous référer à une discussion que nous avons eue ici sur la question de l’encadrement des loyers en région parisienne, et plus particulièrement en Seine-St-Denis (Alphabetter [93] : étude de cas (location étudiantes/jeunes travailleurs)).

Vous constaterez, à la lecture de cet exemple, que les mesures d’encadrement ont porté un coup fatal au modèle économique de la colocation dans le 93.

Totolle · #5

Tout d’abord merci pour vos réponses !
(excusez moi je n’ai pas encore trouvé la manière d’identifier les autres membres etc .. )

dangarcia , effectivement vous avez raison le fait de ne pas avoir confiance dans le projet avant de le lancer réellement n’est déjà pas de bon augure. Je suis seulement en cours de recherche et d’apprentissage je ne cherche pas à aller trop vite mais comme vous le dites à chercher la voie prometteuse, et ça ne semble pas être celle ci.

Pour répondre à votre 1ere remarque, l’objectif est de se faire la main sur un 1er bien immobilier tout en pouvant en tirer un bon rendement. Etant dans le secteur de la rénovation et de l’installation je souhaiterai par la suite répéter des opérations d’achat immobiliers en effectuant moi même une partie des travaux pour mélanger ces deux activités. Cela me permettrait de générer un plus gros revenu tout en acquérant de l’expérience dans mon domaine initial qui me passionne.

Mais comme j’ai pu le voir dans un commentaire pertinent sur la discussion que Tchouikov m’a conseillé, faire un 1er investissement sur une colocation de 3 personnes et avec donc des montants importants n’est surement pas l’idée la plus rationnelle, d’autant plus que le projet n’a pas l’air de matché avec le marché ou je me situe.

Je vais prendre le temps de passer en revue les différentes options possible qui serait compatible avec mes aspirations et objectifs personnel.

dangarcia · #6

Totolle a écrit :
Pour répondre à votre 1ere remarque, l’objectif est de se faire la main sur un 1er bien immobilier tout en pouvant en tirer un bon rendement. Etant dans le secteur de la rénovation et de l’installation je souhaiterai par la suite répéter des opérations d’achat immobiliers en effectuant moi même une partie des travaux pour mélanger ces deux activités.

Ok, ceci est une bonne raison de privilégier l’immobilier : vous avez des compétences spécifiques à mettre en balance, vous permettant potentiellement d’obtenir une rentabilité supérieur à l’investisseur lambda.

Mais pourquoi immobilier locatif ? Ensuite avez-vous envisagé l’achat revente après rénovation ? Si vous êtes doué et travaillez vite et bien ça peut être une option intéressante.

Une bonne approche serait de chercher en priorité des biens où vos compétences pourront jouer à plein (un petit appart pas trop cher nécessitant une bonne rénovation, quand on se fait la main mieux vaut ne pas miser trop gros au cas où).

Totolle · #7

dongarcia : L’activité de marchands de biens est également quelque chose qui m’intéresse et qui matcherait avec mon métier mais je suis encore jeune et donc loin d’avoir toutes les compétences requises pour effectuer parfaitement mon travail. Je me vois mal faire de l’achat revente si c’est pour déléguer la majorité des travaux à des artisans.
Je ne sais pas pourquoi mais je trouve l’investissement locatif plus rassurant ( surement parce que cela permet une ponctualité des revenus ) et plus abordable pour débuter, peut être que je me trompe ?
J’avoue ne pas avoir exploré plus que ça la voie de l’achat revente, celle de l’immobilier locatif m’ayant semblé plus attrayante dès le début je me suis donc investi sur cette voie pour le moment.

Se faire la main sur une surface plus petite et un budget plus abordable semble effectivement une meilleure approche. A moi maintenant d’étudier pour savoir si cela est intéressant dans ma région.

Alpins · #8

Bonsoir Totolle,
Tout d’abord, je suis d’accord avec dangarcia et Tchouikov, je ne vais pas répéter ce qu’ils ont écrit.

Totolle a écrit :
- Grenoble est une ville donc la population stagne
- Selon le tensiomètre locatif la concurrence semble forte pour les locations de chambres
- L’offre y est plus forte que la demande

A Grenoble (comme ailleurs), vous n’allez pas louer aux "Grenoblois" mais à un type de public dans un quartier donné. Ce n’est pas la même chose de louer un grand appartement à l’Ile Verte ou un studio à la Villeneuve. Essayez de définir un quartier et un public cible, et regardez si l’offre y est toujours plus forte que la demande.

Totolle a écrit :
- Beaucoup d’habitants partent du centre pour aller dans les villes périphériques plus attrayante et moins " étouffante "

Grenoble est étouffant l’été, du moins les étés normaux. Ceci pousse une fraction de Grenoblois aisés à aller habiter au frais (Belledonne, Chartreuse, Vercors). Ces Grenoblois aisés sont-ils votre cible?

D’autres Grenoblois, mobiles professionnellement ou urbains par choix, préfèrent le centre ville. Il y a beaucoup de locataires parmi ces gens.

Vous êtes jeunes (22 ans), prenez le temps!

eureka38 · #9

Bonjour
J’avais un bien sur Grenoble dont j’avais hérité. La taxe foncière était équivalente à deux mois de loyer. Cela grève fortement la rentabilité.
Faites attention à cela.

Totolle · #10

Alpins : Je suis bien conscient des différences entres les quartiers et les personnes qui y vivent, mais à vrai dire je ne sais pas trop comment étudier l’offre et la demande par quartier, je n’aime pas le principe des fausses annonces et je n’arrive pas à avoir confiance en les agents immobiliers qui chercheront forcément à mettre en valeur les quartiers dans lesquels leurs bien se trouve, auriez vous des manières efficace d’analyser ce paramètre ?

Je vais dans tous les cas revoir entièrement mon projet en prenant en compte tout vos conseils

Et effectivement eureka38 je suis déjà au courant de la taxe foncière assez importante de Grenoble, merci de me le rappeler. Pour un 1er investissement j’aimerai tout de même investir dans ma région cela me semble bien plus simple rien qu’au niveau du temps investi.

(Merci à tous pour vos réponses je suis agréablement surpris de l’entraide et la bienveillance qui à l’air de régner sur ce forum c’est rare de nos jours !)

Alpins · #11

@Totolle: évitez effectivement les fausses annonces, ce n’est pas sympa!

- pour le côté achat/vente: il existe deux bases de données, etalab ainsi que les statistiques immobilières sur votre espace personnel de impots.gouv.fr

- pour les deux côtés (achat/vente et location): Le Bon Coin domine l’immobilier. Vous pouvez faire de la veille sur ses annonces, voir celles qui disparaissent rapidement, celles qui ne trouvent pas preneur et qui reviennent, celles dont le prix baissent. Quelques semaines de surveillance des annonces doivent vous suffire à vous faire une idée.

Trahcoh · #12

Bonjour
J’avais un bien sur Grenoble dont j’avais hérité. La taxe foncière était équivalente à deux mois de loyer. Cela grève fortement la rentabilité.
Faites attention à cela.

Les finances de la ville sont en voie d’amélioration grâce à la bonne gestion de la municipalité:
Grenoble : l’augmentation de la taxe foncière de 25 % votée après un conseil municipal houleux

La ville repasse de la 4ème à le première place du classement des taux de taxe foncière. Belle remontada.

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