Pourquoi investir dans l'immobilier dans une grande ville ?

Merci pour votre retour.

Ce sont, cependant, des biens qui ne s’autofinancent pas et nécessitent un effort d’épargne.
Cela reste-t-il intéressant ?
Une ville comme bordeaux à vu son prix au M2 exploser ces 5 dernières années.

Existe-t-il toujours une possibilité de plus-value intéressante ?
3% de rentabilité pour un tel bien, est-ce le prix à payer pour la "sécurité"?

Les gens n’achètent pas dans ces villes pour investir, mais pour eux. Même ceux qui louent, ils ne le font en général pas (uniquement) pour le rendement mais aussi pour garder un "pied à terre" dans ces grandes villes.

Bonjour Iqce,
Votre réflexion m’intéresse mais je ne la comprends pas. Je ne vois pas, de façon pratico pratique, ce que les voisins peuvent faire pour empêcher, ou mieux permettre, la construction de la ville sur la ville.

Avez vous en tête des quartiers où des villes qui ont déjà opéré le changement que vous voyez poindre ?

Moi, ce que je vois, c’est que la ville est en perpétuel changement : une ancienne manufacture devient un eco-quartier, une maison de maître devient le parking de la gare… Ou bien, elle est sociologiquement immuable : je pense à la volonté de Fleury-Merogis de réhabiliter des quartiers en eco-quartiers. C’est beau, c’est chic, mais les classes socio professionnelles restent les mêmes au fil du temps. Mais ces 2 pans sont là depuis toujours. Et je ne vois pas quel nouveau changement vous envisagez.

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Extrapoler les rendements du passé sur le futur, c’est de la spéculation, non un investissement.

Vous avez aussi un sérieux retour de bâton possible sur ces grandes villes, les prix des actifs sont uniquement à ces prix là à cause des taux, on est pas  à l’abri d’une sortie de l’€ et un retour des taux à la normal, si les gens ne peuvent plus emprunter, les prix s’effondreront dans la plupart des quartiers des grandes villes.

Pas impossible non plus que les budgets des ménages pour le logement se voient réduit à cause de l’inflation sur les produits de conso, essence et autres, et qu’il y ait moins de place pour les mensualités des crédits.

La bulle immobilière sur Paris et l’Europe de manière général est reconnu par beaucoup de banques et personnes mieux calés que nous.

Un investisseur sérieux comprend les risques inhérent à l’immo, et ne cherche pas à maximiser la performance mais le ratio performance/risque.

Vous pouvez ajuster la performance, et diminuer le risque, en prenant des endroits encore sous évalué, qui ne vont pas être aussi fragile que les grandes villes si un changement majeur arrive, mais qui ont aussi un potentiel de valorisation intéressant.

Il est super important d’hedger ses convictions, au risque de se retrouver dans une situation coton, bon nombres de personnes influentes comme Graham ou Buffet estiment que les plus grandes erreurs sont faites avec l’immo, car les biens sont littéralement illiquides et il est souvent trop tard pour vendre.

Par conséquent, il est aussi important de ne pas allouer une partie trop importante de son patrimoine à l’immo, consacrer plus de 50% de son patrimoine à de l’immo par les temps qui court et les perspectives d’avenir démographiques, c’est prendre un risque inconsidéré, les loups du forum sont souvent fou comme des lapins, bien qu’inspirant dans leur connaissance en droit, et leur ténacité dans la démarche.

Dernière modification par Jaylis (16/08/2021 11h00)

Je connais des gens qui font de l’investissement à Bordeaux avec des chiffres élevés pour la ville, proche de 8-10%.
La contrainte étant qu’ils achètent dans des grandes résidences un peu daubées des appartements dont le prix est plus bas que le marché moyen bordelais. Le modèle est la colocation en amputant le salon d’un T3 pour en faire un T4 avec 3 chambres, qui permet de compenser le prix élevé du marché avec le revenu supplémentaire d’une chambre.
L’inconvénient majeur est donc la localisation et l’environnement un peu pourri qui va avec, en espérant que les locataires restent suffisamment longtemps pour ne pas avoir trop de vacance locative.
En contrepoint, la demande sur Bordeaux est telle que les colocs se remplissent vite.

Pour repartir sur une vision plus patrimoniale, je crois également que lorsqu’on a les épaules solides financièrement, un patrimoine immobilier qui arrive en fin d’amortissement, il peut devenir intéressant si on a des liquidités d’investir dans des grandes villes car on peut créer une charge qui viendra compenser les autres. Cette stratégie est discutable. Ce peut aussi être une conversion de biens à rentabilité élevée qui sont revendus pour financer un investissement patrimonial plus "simple" à gérer, tant pas la qualité des locataires que par un rapprochement potentiel du lieu de résidence éventuellement.

Pour ma part, j’utilise un mix de stratégie.
Ville à fort cash flow, ville à cash-flow moyen et ville super chère à l’étranger.

La ville super chère dans laquelle j’ai investi a vu ses prix exploser. J’ai pu acheter un appartement 7000€ le m2 pour le revendre 11 000€, 2 ans après. Cet appartement avait une rentabilité enter 4 et 5% mais il a donc pris +50% en 2 ans sans travaux.

Un autre appartement plus grand a connu une progression moins spectaculaire en pourcentage mais a également pris en valeurs plusieurs milliers d’euros par mois.

Dans la ville la moins chère où je suis investi. Les prix viennent de bondir également. Les appartements qu’on pouvait toucher à 50 000€ il y a deux ou trois ans sont à présent plutôt aux alentours de 75 000€.
La différence qu’il y a c’est comme les tickets d’entrées sont moins chers. Si vous avez comme c’est mon cas des appartements à fort cash flow payés moins de 100 000€. Même une hausse de 20% aura peu d’effet sur votre patrimoine (vous gagnez 20 000€ et ensuite)?
A l’inverse dans les villes où le prix au m2 dépasse les 5 000€/m2, vous êtes rapidement sur des tickets beaucoup plus élevés. Donc si l’appartement prend 10%-15% sur un investissement de 500k, le résultat n’est pas le même.
Je me dis toujours cependant, l’évolution du prix est très incertaine peu importe la ville et le contexte et surtout nous n’avons pas de pouvoir dessus.
L’important est donc de bien acheter par rapport au prix du marché et que ce soit cohérent avec sa stratégie.

Dernière modification par byebyepatron (16/08/2021 12h08)