Acheter des SCPI avant sa résidence principale ?

Pourquoi vouloir des SCPI ?
Est ce pour vous exposer à l’immobilier de rendement ?
Si oui, vous avez déjà un Pinel, les SCPI ne sont donc pas forcément la priorité.

ensuite, vous parlez d’une RP, dans 5 ans, ou à partir de dans 5 ans (qui pourrait monter à 10/15/20 ans) ?

Ensuite, vous estimez votre RP cible à combien ?
vos revenus sont de combien ?
Combien vous coûte votre Pinel ?

Cela vous donnera votre marge d’investissement à crédit dans des SCPI.

Au final, le manque d’information précise nous empêche de donner une réponse adaptée.
J’espère que le jour où vous irez voir un banquier pour un crédit, vous serez plus précis, car si celui ci dois deviner vos revenus, votre patrimoine et le montant emprunté, il risque d’avoir quelques difficultés;

Bonjour,

De manière générale, oui cela est possible, et oui cela peut-être une bonne idée.
C’est exactement ce qu’un de mes amis à fait récemment, et il n’a pas eu de problème pour emprunter sans avoir déjà de patrimoine immobilier.

C’est d’ailleurs ce que conseille (vend ?) meilleursplacements dans un article publié régulièrement :
Cas pratique : acheter sa résidence principale ou louer et investir…
(n’hésitez pas à être critique et à refaire les calculs sur ce genre d’article peu objectif)

Quand à votre entourage qui essaie de vous en dissuader, leur avis est-il pertinent ? (dans quoi ont-il déjà investi ?)
Important ? (Si vous êtes en couple, votre partenaire est concerné, puisque votre capacité d’emprunt pour la résidence principale sera diminuée)

Si j’avais écouté mon entourage, je n’aurais pas fait grand-chose.

Est-ce dans votre cas en particulier c’est une bonne idée, il manque en effet trop d’éléments pour pouvoir vous répondre, mais je pense que cela vaut la peine de creuser la question.

Cela a été un élément bloquant pour mon projet initié en mars 2021.

J’exclus bien sur les offres de prêt à 2%+ sur 20ans qui ne demandent pas ce critère.

Dernière modification par sanvio (12/08/2021 19h42)

Pierre2 a écrit :

- posséder des SCPI peut être une garantie lors d’une demande de prêt plus tard, et - donc - permettra d’améliorer votre profil lors d’une demande future

Sauf que généralement la banque demande le nantissement des parts.

Donc vos parts sont déjà nantis au profit de la banque préteuse.
Je vois mal comment utiliser des SCPI nantis pour apporter une garantie.

C’est possible dans le cas de SCPI acheté sur fonds propre ou une fois le remboursement terminé.

Surtout que pour un achat de RP à 5 ans, en incluant les 10% de frais des SCPI (valeur de la part si revente), le fait que vous remboursez en priorité des intérêts, c’est discutable.
En résumé, en 5 ans, vous rembourserez 20% de capital.
Sur ces 20% incluez que valeur de revente = 90% de la valeur d’achat, ça vous fait une surface financière très très faible;

Avec 100k€ vous pourrez aussi tout simplement augmenter l’apport pour votre RP, ce qui diminuera votre taux d’endettement et probablement également votre taux de prêt.

Si vous êtes convaincus que vous aurez toujours suffisamment de capacité d’endettement le moment venu pour votre RP, vous pouvez faire ce que vous voulez de la capacité résiduelle. Mais attention, car un investissement en SCPI doit être envisagée sur un horizon > 5 ans : ne faites pas d’erreur de calcul !

Personnellement je pense qu’avec un TMI 30% ou plus la fiscalité sur les SCPI (en propre) est confiscatoire ; mais c’est un avis personnel. Je ne vous recommanderais qu’un achat de NP ou via une structure à l’IS.

Mopp a écrit :

Avec 100k€ vous pourrez aussi tout simplement augmenter l’apport pour votre RP, ce qui diminuera votre taux d’endettement et probablement également votre taux de prêt.

Si vous êtes convaincus que vous aurez toujours suffisamment de capacité d’endettement le moment venu pour votre RP, vous pouvez faire ce que vous voulez de la capacité résiduelle. Mais attention, car un investissement en SCPI doit être envisagée sur un horizon > 5 ans : ne faites pas d’erreur de calcul !

Personnellement je pense qu’avec un TMI 30% ou plus la fiscalité sur les SCPI (en propre) est confiscatoire ; mais c’est un avis personnel. Je ne vous recommanderais qu’un achat de NP ou via une structure à l’IS.

Oui, je ne compte pas vendre les parts à l’occasion de l’achat de la RP.

L’objectif est de garder de la marge d’endettement pour financer la RP sans devoir revendre les SCPI.

La NP est exclue car elle ne me permettrait pas de faire du levier. Quant à la SCI, je comprends que les banques n’y sont généralement pas favorables (sauf exceptions).

Je suis d’accord sur la fiscalité très pesante, voilà pourquoi je me focalise uniquement sur les SCPI qui investissent à l’étranger (Eurovalys, Europimmo…).

Mon raisonnement est que je préfère avoir du 4% taxé à 15% (soit 3,4% net) plutôt que du 6% taxé à 47% (soit env. 3% net).

Toujours preneur néanmoins de vos avis/expériences. Je ne prétends pas avoir la science infuse

Ce n’est vraiment pas l’idéal mais pour une durée de placement de 8 ans (ou moins si votre contrat AV propose cette possibilité), je réfléchirais à acheter des UC type sc tangram ou sci capimmo dans une AV. On ne peut pas le faire à crédit. Enfin, si, en prenant des crédits court terme type prêt personnel.

Sc tangram est finalement un portefeuille de SCPI sur lequel on paye 2% de frais d’entrée, des frais sur UC et des frais de gestion mais où on subit une fiscalité moins lourde.

Si cette idée vous plait vous pouvez aussi regarder l’enveloppe PER. Le mécanisme d’imposition différée en cas de retrait de capital pour achat de résidence principale n’est pas dénué d’intérêt. Il n’est pas impossible d’ailleurs que ce soit la solution la plus adaptée dans votre cas.

Quand j’ai été confronté à un projet immmobilier à horizon 5 ans, j’ai ouvert un PEL mais c’était une autre époque.

Dernière modification par Caratheodory (13/08/2021 17h08)

Surin a écrit :

si vous obtenez plus de 2% pour le prêt en investissant sur des SCPI rapportant 4% ou un peu plus, rendement en baisse, le jeu n’en vaut peut-être pas la chandelle.

Le problème de la perspective d’un rendement décroissant rend très hasardeux un investissement à crédit en effet.
S’il reste constant, ça peut être honorable j’imagine, mais c’est comme toujours, impossible de le savoir à l’avance.

Vous dites :
Du fait de contraintes personnelles (travail, vie de famille), je ne pourrais probablement pas acheter ma RP avant 5 ans.

Est ce probablement le choix du lieu ? de l’espace ?

Si c’est le cas, Faites un crédit acheter un appartement, occupez le, le jour où vous vous installez "définitivement" , vous louez cet appartement. Les loyers rembourseront une bonne partie de votre crédit et vous profitez ainsi de l’effet levier.