Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

Bernard2K a écrit :

Bonjour,

ayant enfin lu Père riche père pauvre, je viens mettre mon grain de sel dans la discussion.

…

Il me semble que tout cela pourrait être expliqué aux lecteurs, plutôt que de les prendre pour des débiles en leur disant : maison = passif = c’est mal, ce qui leur inculque des notions de comptabilité complètement fausses, qu’il faudra qu’ils désapprennent ensuite, s’ils font vraiment l’effort, comme le recommande Kiyosaki, de développer leur intelligence financière, dont le premier item est la comptabilité !

Rétrospectivement, je trouve aussi que ce livre est de bien mauvais conseils.

C’est en partie à cause de cette manière de penser que j’ai reculé encore et encore l’achat d’un pied à terre, alors que n’importe quel imbécile avait compris que vu le niveau des taux, de l’inflation, et du prix de l’immobilier (selon la ville considérée), c’était une opportunité.

1) Compte tenu de la fiscalité en France, pour gagner après impôt de quoi compenser un loyer, il faut un capital placé très élevé !

2) Quand une entreprise paye un loyer, c’est une charge déductible de son résultat imposable. Quand un particulier paye un loyer, il est imposé dessus, puisque ce n’est pas déduit de son revenu fiscal de référence. Du coup, c’est la double-peine pour le locataire : il doit gagner bcp, payer bcp d’impôts, pour "effacer" son loyer.

En comparaison, le propriétaire de sa résidence principale perd seulement la taxe foncière et les intérêts d’emprunt immobilier quand il rembourse son bien immobilier, et seulement la taxe foncière post-remboursement (+ l’entretien du bien évidemment, mais le locataire doit aussi entretenir le bien s’il ne veut pas vivre dans un taudis).

3) Je passe également sur le fait que la vente de la Résidence Principale est exonérée d’impôts en France, quand les autres placements ne le sont pas.

-

Bref, quelques bonnes idées dans le livre, mais si je me base sur mon histoire, le bilan final de sa lecture est négatif, spécialement dans l’environnement français.

DecroissanceNoire a écrit :

Donc si je revends ce sera obligatoirement pour racheter ou louer un bien équivalent.[…]
Je ne pourrais donc à aucun moment récupérer la plus ou moins-values.

Avez-vous pensé au viager ? C’’est un moyen qui vous permet le moment venu (j’allais dire "à terme" mais mieux vaut réaliser l’opération avant terme dans le cas présent ) de récupérer une partie de l’éventuelle hausse de prix de votre RP tout en continuant à vivre dans les lieux.

Aux personnes qui disent, d’une façon ou d’une autre, qu’il faut donner des définitions différentes aux mots actif et passif pour le particulier, voici ce que je peux répondre :

1) En utilisant les tableaux Revenus/Dépenses et Actif/Passif, Kiyosaki s’inscrit clairement dans les principes de la comptabilité en partie double. Dans la comptabilité en partie double, tout ce que j’ai écrit est correct (actif = passif, et des choses très favorables peuvent être inscrites au passif comme de grosses réserves financières, donc aucune raison de diaboliser le passif), donc Kiyosaki fait vraiment une simplification outrancière au point d’être fausse.

2) Si, Kiyosaki utilise les mêmes termes en anglais : Asset = actif, Liability = passif. D’ailleurs, je viens de faire le test de taper dans Google "kiyosaki Liability" et le premier résultat de recherche est une page qui s’intitule : Robert Kiyosaki’s Definition Of Assets And Liabilities Are Wrong. Manifestement, et même si je n’ai pas lu cette page en question, je constate juste qu’il y a quelques personnes qui pensent comme moi et qui l’écrivent !

3) Vous dites que, pour le particulier, on peut très bien raisonner en patrimoine total - dettes = patrimoine net. C’est très juste, et c’est aussi ce que fait l’INSEE, et c’est aussi ce que je fais ! Donc, oui, c’est une très bonne façon de réfléchir. Mais ce n’est pas de la comptabilité en partie double. Or, c’est Kiyosaki qui fait le choix d’utiliser la comptabilité en partie double. A partir de là, utiliser la comptabilité en partie double, mais en tordre les termes au point d’inculquer aux gens des notions fausses, ça me semble un très mauvais service à rendre à ses lecteurs.

4) Le particulier de Kiyosaki n’est pas un "particulier", mais un homme d’affaires, vu les conseils qu’il donne. A partir de là, c’est plutôt un commerçant, ou une entreprise, ou une holding à lui tout seul, qu’un particulier. Donc, il n’a pas tort d’utiliser la comptabilité en partie double. Mais il a tord de l’utiliser de façon déformée.

5) Je rappelle que la comptabilité en partie double a été développée au XVe siècle dans l’entourage des marchands vénitiens. Depuis, elle s’est répandue dans le monde entier comme moyen efficace de comptabiliser les mouvements d’argent des commerçants, des entreprises, des professionnels au sens large. Elle est même devenue obligatoire, de par la loi, dans la plupart des pays, pour la comptabilité des professionnels. Tous les comptes d’entreprise que les gens analysent sur le présent forum pour choisir leurs actions, sont réalisés avec la comptabilité en partie double. Cette méthode de comptabilité, inventée à la fin du moyen-âge, a traversé les siècles et est devenue l’outil universel de comptabilité. La révolution industrielle puis la révolution informatique n’ont pas réussi à la rendre obsolète. Depuis 500 ans, les gens qui s’enrichissent utilisent la comptabilité en partie double. Ca vaut peut-être la peine de vraiment chercher à comprendre ce système plutôt que de l’utiliser comme le fait Kiyosaki, dans une version tronquée et trompeuse ?

6) Le principe de base de la comptabilité en partie double, c’est que toute inscription d’un montant au débit est compensé par une ou plusieurs écritures, de même montant total, au crédit. A partir de là, c’est assez simple. Par exemple, pour inscrire une charge : "bon, une charge augmente au débit. J’inscris donc ma charge au compte 6 adéquat, au débit. Maintenant, quelle est l’écriture au crédit qui l’équilibre ? Un compte fournisseur bien sûr !". Et vous avez réussi votre écriture de votre charge. (bon, dans la plupart des cas il faudra aussi un compte TVA, mais ne compliquons pas).
Le passif augmente au crédit et l’actif augmente au débit. Donc, dans le cas qui nous occupe, si vous inscrivez la valeur d’un actif au débit de la colonne actif, vous inscrivez forcément le même montant au crédit de la colonne passif. De quelle sorte de passif s’agit-il ? Réserve, Dette bancaire ? Il suffit juste de trouver la bonne case. Aucune de ces deux écritures n’est ni bonne ni mauvaise en soi, et l’actif n’est pas mieux que le passif en soi. Vouloir de l’actif sans le passif est aussi impossible que de vouloir seulement la partie "face" des pièces de monnaie.

J’insiste : c’est Kiyosaki qui choisit d’utiliser les termes de la comptabilité en partie double pour montrer le fonctionnement d’un particulier-investisseur-homme d’affaires. Si vous trouvez que c’est inadapté pour le particulier, ça veut dire que vous n’êtes pas d’accord avec Kiyosaki. Et si vous ne voulez pas apprendre la comptabilité pour comprendre pourquoi son utilisation des termes actifs et passifs est fausse, ça veut dire aussi que vous n’êtes pas non plus d’accord avec Kiyosaki, puisqu’il le met en item n°1 des 4 domaines d’expertise de l’"intelligence financière".

@ IH :
Son conseil sur la RP est cohérent avec ce qu’il préconise : acheter des actifs, dont beaucoup sous la forme de coups spéculatifs, et très souvent sans même avoir les fonds propres, vu les exemples qu’il donne : acheter une maison 20000 $ en ne dépensant que le dépôt de garantie de 2000 $ (qu’il a emprunté à un ami au taux 40 %), puis la revendre aussitôt 60000 $. Acheter 100 000 actions à 0,25 $ d’une entreprise sur le point d’entrer en bourse, puis les revendre 6 mois plus tard à 3 $ pièce. De ce point de vue, chaque dollar détenu en fonds propres doit être utilisé pour ces coups spéculatifs, et même mieux, comme acompte, apport ou dépôt de garantie pour avoir un effet de levier et faire ce coup sur 10 à 100 $ pour chaque dollar détenu en propre. De ce point de vue, acheter sa RP empêche d’avoir ces dollars en fonds propres qui vont ensuite être multipliés comme les pains dans le miracle.

Vous êtes dans une optique bien différente : constituer un portefeuille diversifié et équilibré qui génère une rente. D’après lui, c’est la bonne solution pour les gens qui ont une aversion au risque et qui ne seront donc jamais riches.

Personnellement, j’ai bien aimé la lecture de Kiyosaki. J’en retire beaucoup de bonnes choses. Je retiens comme principale leçon : toujours apprendre pour développer son intelligence financière, selon les 4 axes : 1) comptabilité 2) investissement 3) fonctionnement des marchés 4) juridique. (Ca tombe bien, ça fait quelques années que je le fais et c’est en grande partie grâce à vous, Monsieur IH. je le dis pour rendre à César ce qui est à César). Je retiens aussi comme principale leçon : "utiliser l’argent pour produire de l’argent".
La principale critique que je lui fais, c’est cette version erronée de l’utilisation des actifs/passifs. Heureusement que j’ai appris la compta avant de lire Kiyosaki, ça m’a évité d’embrasser sa version erronée et de devoir ensuite passer du temps et des efforts à la corriger.
L’autre critique que je fais, c’est quand même qu’il y a peu de matière et beaucoup de délayage. Les principaux messages du livre tiennent sur deux pages. Mais bon, c’est très américain de raconter plein d’histoires pour faire passer les messages.
Personnellement, je ne prends pas ses "conseils" au pied de la lettre. Au contraire, je trouve que c’est une excellente occasion d’exercer son esprit critique. En particulier, spéculer sur de l’argent emprunté, euh, je dois avoir un peu trop d’aversion au risque. Peut-être que je ne serai jamais riche ?
En tout cas, je ne dirais pas que le bilan de sa lecture est largement négatif : pour moi, il est largement positif, à condition d’avoir un cadre de connaissances et une bonne dose d’esprit critique.
Est-ce que c’est une bonne idée de le mettre entre toutes les mains et de penser qu’avec cette lecture, le pékin moyen peut devenir un investisseur à succès ? Euh, c’est une autre question, à laquelle je ne répondrai pas.
Pour ceux qui voudraient approfondir "pour ou contre Kiyosaki", voici une page très critique :
John T. Reed’s analysis of Robert T. Kiyosaki’s book Rich Dad, Poor Da (et les parties 2, 3 et 4, en suivant)
et voici la réponse de Kiyosaki à ses détracteurs : For All You Kiyosaki Detractors
PS : l’identité du Rich Dad est longtemps resté secrète. En 2009, le décès de Richard Wassman Kimi, homme d’affaires à Hawaï, principalement constructeur et gérant d’hôtels, a révélé qu’il s’agissait de lui et que son fils "Mike" avait pour vrai prénom Alan. Kiyosaki l’aurait confirmé lui-même en 2016, en interviewant Alan Kimi en tant que le "Mike" du livre. Le Rich Dad du livre, bien que basé sur cette personne réelle, est probablement très largement romancé. Plus d’infos sur cette page : Robert Kiyosaki’s Real Life Rich Dad | Freedom Mentor

Dernière modification par Bernard2K (04/08/2021 16h39)

Il y a le jeu en ligne gratuit sur l’investissement CASH FLOW , de Robert Kiyosaky , pour mettre a l’épreuve ses propres idées et les conseils de l’auteur .
Personnellement j’ai Très apprécié ce jeu , de plus il fait passer du bon temps utile .

On y voit entre autres qu’il y a de bonnes dettes qui développent des actifs , et des mauvaises dettes qui font perdre de l’argent .

Comme défaut du jeu gratuit je dirais :  Pour y avoir accès il faut donner son adresse mail , et ensuite on reçoit très régulièrement des mails de la team de Kiyosaky  avec des conseils au final plus ou moins de base et des offres commerciales , personnellement au bout d’un moment j’ai arrêté de les regarder .

J’avais déjà parlé de ce bon jeu de mise en pratique , dans la file meilleurs jeux vidéo et de réalité virtuelle :
Ici

Faites-nous part tôt ou tard de vos ressentis et avis sur cette simulation d’investissement et du monde de la richesse pour ceux qui arrivent à percer !

Dernière modification par Serrure (03/08/2021 23h37)

Le rêve français du pavillon individuel en train de disparaître ? Quand c’est le rêve de 84% des Français.
Un article sorti ce jour, à lire ici reprend l’essor, et bientôt la fin programmée de la petite maison pavillonnaire

À partir des années 1960–1970, la politique du « tous propriétaires », soutenue par des aides à la pierre et des dispositifs d’épargne privée, entraîne la construction massive d’habitations individuelles, jusqu’en milieu rural, où le phénomène a pris de l’ampleur, petit à petit. Ce type de logement est dispersé dans de petites parcelles isolées dans le paysage, qu’on appelle « mitage résidentiel », ou sous forme de lotissements, bâtis sur des terrains ou des unités foncières divisés en lots, le tout au cœur d’un ensemble équipé de vastes aménagements routiers, de réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement. Plus encore, depuis le début des années 1990, le développement s’est intensifié au point de modifier la morphologie des villes et villages.

Hier, pour le grand public, un reportage sur BFM a été diffusé.

Entre
- le PTZ, dirigé vers le collectif neuf, ou l’individuel ancien, en zone tendue
- la hausse des taux et la hausse des matériaux de construction
-  et le Zero Artificialisation Naturelle et la baisse progressive des terrains constructibles,
quel est l’avenir de la maison individuelle neuve ?

La vente de maisons plonge déjà, déjà en avril 2023

Les prix augmentent, coup de frein sur les maisons individuelles

« Il y a une forte baisse des commandes », note Eve Delas, la dirigeante d’EDCréation et présidente du syndicat de la construction, « pourtant la demande est là. Mais les prix des matériaux ont augmenté de 20 % depuis le Covid et la guerre en Ukraine, et maintenant, les taux d’intérêt ont augmenté brutalement, en même temps que les banques ont durci les conditions d’accès. Pourtant, les gens ont des projets, mais ils n’arrivent pas à les financer, ou alors, ils le réduisent, en surface ou en aménagements. » De fait, ce n’est plus le projet original…
Pour Richard Pastor, qui dirige les Maisons Bruno Petit, c’est cette double conjoncture qui freine le marché.« Il faut être clair : depuis 2020, le coût de la construction a bondi de 30 %, entre la RE2020, qui a haussé les prix de 10 %, et l’envolée des matériaux. Nos marges, elles, sont restées les mêmes…Elles ont même baissé. Aujourd’hui, on ajoute des taux de crédit qui dépassent les 4,5%, résultat, on enregistre une baisse de 35 % des commandes. »

Même les salons de la maison se renouvelle pour essayer de trouver des solutions.
A Fontenay Le comte le week end passé
Salon maison de Fontenay-le-Comte : « La maison individuelle sera bientôt un produit de luxe »

Comme à Bordeaux le week-end qui arrive

C’est une première : le nouveau Salon de l’immobilier, ce week-end à Bordeaux, réunit à la fois les promoteurs et constructeurs de maisons individuelles, avec les bailleurs sociaux, collectivités et organismes de conseil. Signe que le monde du logement fait front face à la crise, aux chiffres impressionnants : 57 % de baisse des ventes de logements neufs au deuxième trimestre 2023 (à Bordeaux Métropole, où le prix moyen du neuf a dépassé la barre des 5 000 euros le mètre carré), et -28 % des ventes de terrains à bâtir dans la région, entre 2022 et 2023. Le tout sur fond de taux bancaires en hausse.

Les promoteurs immobiliers et constructeurs de maisons individuelles organisent ensemble pour la première fois le salon dédié au logement à Bordeaux et dans la région
Ce salon nouvelle formule espère 4 000 visiteurs, pour une quarantaine d’exposants présents et leurs catalogues d’offres (neuf et ancien) en Gironde et au-delà. Il s’agit de proposer plus d’offres et de solutions de financements. À cette occasion, « Sud Ouest » a réalisé un supplément gratuit disponible en kiosque dès ce jeudi 28 septembre et sur SudOuest.fr. On y parle de la conjoncture et des offres disponibles, mais aussi du succès du Bail réel solidaire (BRS) ou des investissements en nue-propriété.

Et zou, ni vu ni connu on avance le Bail réel solidaire…

Le PTZ

Le PTZ sera maintenu uniquement pour les logements neufs collectifs, et dans les biens individuels anciens, en zone tendue. A lire ici

Le projet de loi de finances 2024 est sur le point d’acter le recentrage du prêt à taux zéro (PTZ) sur l’achat d’un bien neuf dans l’immobilier collectif et sur l’acquisition d’un habitat ancien sous réserve de le rénover. Et ce alors que plus de la moitié des primo-accédants de maisons individuelles bénéficie d’un PTZ. Déjà fragilisés par l’inflation et des taux d’intérêt élevés, 30 à 40% des constructeurs pourraient ainsi jeter l’éponge d’ici à fin 2023.

et forcément les réactions des constructeurs :

Déjà sinistrés par l’envolée du coût des matériaux et la hausse des taux des crédits immobiliers, les professionnels de la maison individuelle voit dans la fin du PTZ un véritable coup de de grâce. Mais l’Etat a-t-il le choix?
Sauf improbable revirement, le prêt à taux zéro (PTZ) ne pourra bientôt plus être utilisé pour financer la construction de maisons neuves. Une décision qui a véritablement estomaqué les constructeurs de pavillons qui, dans un communiqué, n’ont pas mâché leurs mots pour dire tout le mal qu’ils pensaient de cette décision.

"Le gouvernement par ces annonces souhaite la mort du secteur de la construction neuve et des milliers d’entreprises qui au quotidien participent à la création de lieux de vie pour nos concitoyens! La casse sociale sera d’envergure", peut-on lire dans le communiqué de la Fédération Française des Constructeurs de maisons pour qui, désormais, "la maison individuelle neuve est réservée aux plus riches, à une élite alors que 84% des Français souhaitent acquérir une maison avec un petit jardin", insistent ces professionnels.

Il est vrai que, pour ces professionnels du bâtiment, il va devenir compliqué de répondre à ce rêve de la grande majorité des Français. D’autant que leur activité économique a déjà connu un revers l’an passé. Ils ont eu à faire face à un plongeon des ventes de maisons neuves, passées sous la barre symbolique des 100.000, soit presqu’un tiers de moins qu’en 2021. Et cette tendance s’accentue encore cette année.

Le prix moyen d’une maison neuve s’approche des 200.000 euros
Leur activité, longtemps prospère, été affectée à la fois par le renchérissement des matières premières et le relèvement des taux d’emprunts. De fait, le prix des matériaux s’étant envolé l’année dernière, le prix de vente des maisons neuves a été revu à la hausse. En deux années, il est, selon la Fédération française du bâtiment, passé en moyenne de 176.000 à quasiment 200.000 euros. Et cette hausse de 13% s’est conjugée à la hausse brutale des taux d’intérêt. Pour un nombre grandissant de Français, se faire construire une maison est devenu financièrement inabordable.

La suppression annoncée du PTZ est donc vécue comme le coup de grâce. Car ce coup de pouce de l’Etat permet de réduire le niveau des mensualités à payer. Son montant moyen, pour l’achat d’un pavillon neuf, atteignait l’an passé 48.000 euros, soit un quart du prix moyen d’une maison.

Quand les taux étaient bas, l’économie générée par le PTZ jouait un rôle négligeable dans le financement d’un projet immobilier, mais avec un taux à 4%, le coût du crédit pour un emprunt sur 20 ans de cette somme va se traduire par un remboursement de près de 80.000 euros. Ces 30.000 euros de plus à rembourser, combien de foyers privés du PTZ pourront se permettre de le financer?
Sans doute très peu, car le profil financier de ces emprunteurs les range déjà dans une catégorie auxquelles les banques rechignent aujourd’hui à prêter. Or ils sont nombreux. En 2022, près de 33.000 maisons individuelles neuves ont été acquises grâce à l’octroi d’un PTZ. Cela représentait les deux tiers des acquisitions de logements neufs ayant bénéficie de ce coup de pouce financier de l’Etat. Et, surtout, pour les constructeurs ce sont autant de projets qui ne sont plus finançables

Et maintenat, les terrains pour construire sa maison :

- ZAN

Les terrains constructibles qui vont se raréfier, en tout cas il y en aura de moins en moins.
Reportage de TF1 en juin 2023
dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique et l’énergie, à lire ici

Les sénateur·ices examinent à partir d’aujourd’hui une proposition de loi visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de «zéro artificialisation nette» (ZAN) introduits par la loi Climat et résilience. Le pays s’est promis de diviser par deux le rythme d’artificialisation en dix ans (2021-2031) avant d’atteindre le fameux ZAN en 2050 (via la renaturation d’espaces artificialisés pour compenser les nouvelles constructions par exemple). Mais les élu·es font face à une pression importante devant le rêve de beaucoup de Français·es. Alors que les maisons individuelles représentent déjà 55% du parc de logement, plus de 75% de la population y aspire.

Or, ce rêve de plain-pied participe largement à l’effondrement de la biodiversité et au réchauffement climatique. L’habitat a représenté 68% des nouvelles artificialisations entre 2009 et 2018, dont la quasi totalité est constitué de maison individuelles, estime le Céréma. Rien qu’en 2017, c’est l’équivalent de la ville de Marseille (23 900 hectares) qui a été grignoté sur les sols naturels et agricoles.

Souvent moins chères à construire, les maisons individuelles nécessitent beaucoup plus de matériaux que la rénovation ou que les logements collectifs qui bénéficient d’importantes économies d’échelle (un seul toit, une seule dalle de fondation, etc). En outre, elles sont de plus en plus grandes : selon l’Insee, la surface moyenne des logements est passée de 77m² à 90m² entre 1978 et 2000 du seul fait des maisons individuelles. La superficie des appartements, elle, est restée quasiment stable.

Ces surfaces doivent ensuite être chauffées et éclairées, ce qui augmente encore la facture énergétique (et donc climatique) de l’habitat individuel. Sans compter que les maisons individuelles affichent de moins bonnes performances énergétiques que le collectif. Selon l’Agence de la transition écologique (l’Ademe), 45% sont notées E, F ou G (les pires scores en la matière) alors que cela ne concerne « que » 35% des appartements en habitat collectif.

Enfin, le calme des zones péri-urbaines ou rurales se paie souvent par une dépendance accrue à la voiture individuelle, pour réaliser des trajets de plus en en plus longs. On estime que 75 % des actifs utilisent leur voiture (hors covoiturage ou autopartage) pour se rendre à leur travail mais ce chiffre grimpe à 89% pour les ruraux et 87% pour les périurbains, selon un sondage réalisé par Vinci Autoroutes. En pleine envolée des prix à la pompe, ce phénomène fait également peser le risque d’être touchés par la une précarité en matière de mobilité.

L’avenir semble aller droit sur du collectif, avec le plus d’équipement partagé (chauffage, réseau,..), une mobilité douce, et une redirection vers le coeur de ville urbain.

@Bernie Sanders : Nombre de maisons individuelles construites en France, sous un régime capitaliste (source Bard, je ne suis pas allé vérifier, mais l’ordre de grandeur me suffit).

1945-1954    2,5 millions
1955-1964    4,5 millions
1965-1974    6,5 millions
1975-1984    8,5 millions
1985-1994    5,5 millions
1995-2004    4,5 millions
2005-2014    3,5 millions
2015-2022    2,5 millions

Le salaire minimum a aussi pas mal augmenté, l’espérance de vie a gagné 14 ans. Le pouvoir politique, je ne sais pas si on peut le mesurer, mais la France me semble pas si mal.

je ne souhaite pas entamer une discussion sur les chiffres, mais avant de jeter le capitalisme, il faudrait trouver quelque chose de mieux.