SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

DrMinimal · #2501

Bonjour,

Par où passez vous pour contracter l’offre primovie ou du CACF?

Bien à vous,

Dr. Minimal

Sbalos · #2502

Mon CGP la propose mais je pense que tous les bons CGP ont cette offre qui est assez connue sur le marché

Vol714pourSydney · #2503

spot a écrit :
@Radioinvest
Très bonne question.
En général la banque ou plutôt la société de cautionnement, s’attend à ce que vous empruntiez une somme qui ne soit pas supérieure à la valeur nette de dettes de votre RP.
Cela n’est pas figé dans le marbre, et s’apprécie au cas par cas en fonction des autres éléments patrimoniaux (patrimoine financier).

Cela n’a pas vraiment de sens car par la suite vous pouvez très bien vendre à T+1 votre RP… mais bon on est plus à une incohérence prêt avec les banques et les sociétés de cautionnement

Dernière modification par Vol714pourSydney (22/07/2021 22h45)

Caine · #2504

Ce n’est pas une incohérence, simplement du scoring… Sur le nombre de dossiers déjà garantis, le taux de casse est probablement moins important sur les emprunteurs déjà propriétaires. Donc, cela devient une condition.
Il n’y a pas plus de réflexion derrière, les règles sont définies pour les grandes masses, pas pour le cas par cas: l’algorythme a tourné, donc maintenant ça score vert pour ceux qui rentrent dans les cases.

Vol714pourSydney · #2505

Un scoring qui n’a aucun sens, propriétaire ne veut absolument pas dire meilleure santé financière, on est juste dans le dogme de "les propriétaires sont des fourmis" et "les locataires sont des cigales".

Flouzamax · #2506

Pas d’accord avec vous. Ce "scoring" à un sens (pour la banque tout au moins): il est évident que prêter à un propriétaire est moins dangereux qu’à un locataire. Pour deux raisons:

1) Quand vous vous adressez à la population des propriétaires, vous "sélectionnez" par corrélation une population aisée et/ou qui réussi à épargner / décrocher un prêt (c’est l’algo dont parle @Caine, qui coche les cases, et celle-ci en est une; tout comme le salaire, le contrat de travail ou le statut marital)
2) L’emprunteur à un collatéral qui sert de matelas en cas de coup dur ("accident de la vie")

Il y a bien sûr des exceptions, et que ce n’est pas le fait de détenir un ou plusieurs biens immobilier en lui-même qui fait que vous soyez plus solvable; mais il reste que prêter à des propriétaires sera en moyenne moins risqué qu’à des locataires. Tout comme les gens qui n’ont pas de cendrier chez eux ont moins souvent des cancers, même si un cendrier est inoffensif.

Dernière modification par Flouzamax (23/07/2021 10h18)

Vol714pourSydney · #2507

Je ne suis pas d’accord, propriétaire veut dire souvent d’ailleurs propriétaire d’une dette.

Statistiquement quelle est l’étude qui montre qu’il y a plus d’accident de solvabilité sur un locataire ?

(je parle d’un vrai accident, pas d’un locataire véreux qui ne paye pas volontairement)

Ce scoring n’a aucun sens car vous pouvez très bien être propriétaire et subir une negative equity ou être mis en difficulté.

Je connais un tas de locataires qui le sont pas pour des raisons de "je peux pas acheter" mais "je ne veux pas acheter"

Trahcoh · #2508

Moi non plus je ne suis pas d’accord avec vous. L’avis important, c’est celui du prêteur, pas celui de l’emprunteur.

Vol714pourSydney · #2509

Je pense que vous n’avez pas compris le sens de mon propos, je ne parle pas de son avis mais de la pertinence du critère donc son avis est important mais ce que je commente c’est est ce que son scoring "propriétaire = winner" , locataire = 1 pt en moins en pertinent : selon moi, pas du tout.

Enfin bref.

tonnick · #2510

Pour ceux que ça intéresse, il est possible de se faire financer l’achat de SCPI à crédit sans être propriétaire directement en passant par Corum, mais seule la SCPI Corum Origin est alors accessible.

investirpat · #2511

Vol714pourSydney a écrit :
Je ne suis pas d’accord, propriétaire veut dire souvent d’ailleurs propriétaire d’une dette.

Statistiquement quelle est l’étude qui montre qu’il y a plus d’accident de solvabilité sur un locataire ?

(je parle d’un vrai accident, pas d’un locataire véreux qui ne paye pas volontairement)

Ce scoring n’a aucun sens car vous pouvez très bien être propriétaire et subir une negative equity ou être mis en difficulté.

Je connais un tas de locataires qui le sont pas pour des raisons de "je peux pas acheter" mais "je ne veux pas acheter"

Bonjour,

Pour moi vous oubliez un point important.
Le raisonnement des banques et des services de risques c’est tout d’abord la saisissabilité d’un bien immobilier qui sera beaucoup plus facile à appréhender qu’une personne qui ne dispose que de placements financiers.

Eric18 · #2512

On peut bien nantir un pea,compte titre ou une assurance vie, je ne vois donc pas pourquoi on ne peut accorder un crédit pour SCPI à une personne non propriétaire qui peut apporter ce type de garantie.

Vol714pourSydney · #2513

investirpat a écrit :
Pour moi vous oubliez un point important.
Le raisonnement des banques et des services de risques c’est tout d’abord la saisissabilité d’un bien immobilier qui sera beaucoup plus facile à appréhender qu’une personne qui ne dispose que de placements financiers.

Je dirais au contraire, que c’est beaucoup moins liquide par exemple qu’un portefeuille actions ou des liquidités.

Par contre oui la ou je vous rejoins c’est que c’est délocalisable

GoodbyLenine · #2514

Vol714pourSydney a écrit :
Je pense que vous n’avez pas compris le sens de mon propos, je ne parle pas de son avis mais de la pertinence du critère donc son avis est important mais ce que je commente c’est est ce que son scoring "propriétaire = winner" , locataire = 1 pt en moins en pertinent : selon moi, pas du tout.

Enfin bref.

Je pense que c’est vous qui n’avez pas compris le sens de ses propos : dans la plupart des cas, la banque, comme l’organisme de caution, et l’employé auquel vous aurez à faire, ne fait pas du "sur-mesure", mais applique juste les consignes générales qui lui ont été données (dont le scoring qui résulte des informations qu’il fourni à l’algorithme prédéfini par l’organisme financier, par des gens que le client ne verra jamais).
Et dans ce cas, ne pas être propriétaire de sa RP est juste un gros point négatif (et souvent rédhibitoire) du dossier pour obtenir un emprunt pour financer des SCPI.
C’est juste factuel (et il y a des produits de prêts non accessibles à un non propriétaire de sa RP, même avec un copieux patrimoine).

Pour obtenir un emprunt, un profil qui ne rentre pas bien dans les cases "normales" (propriétaire de sa RP, souvent salarié en CDI, ou indépendant avec assez d’années d’activité bénéficiaire) aura bien plus de mal, et devra trouver un interlocuteur disposé (et autorisé par sa hiérarchie) à évaluer le risque selon d’autres paramètres du clients (comme son patrimoine, les actifs qu’il peut apporter en garantie, etc.) pour traiter et éventuellement accepter son dossier.

Chtirentier · #2515

Bonsoir,

Je me permets de confirmer les propos de Goodbylenine : le comité de la banque me refusait un prêt pour mon 5 éme investissement immobilier via une sarl familiale au motif que celle ci était en déficit depuis 3 ans, alors que c’est tout le principe d’un tel montage.

Mon patrimoine financier était 100 fois plus important que cet investissement et je suis propriétaire…

Conclusion le directeur de la banque est passé outre l’avis de son comité …

Bref on rentre dans les cases de la banque ou on va voir ailleurs ..

Chtirentier

Vol714pourSydney · #2516

GoodbyLenine a écrit :
Je pense que c’est vous qui n’avez pas compris le sens de ses propos

Bonsoir,

Je suis bien d’accord avec ce qui est écrit, mais ce n’est simplement pas l’objet de mes propos. En fait je pense que vous n’avez pas lu, je parle pas des cases des banques depuis le début mais de la pertinence des critères, je les trouve non pertinents.

Mopp · #2517

Sisco2117, le 21/07/2021 a écrit :
Je me demande même si c’est légale d’avoir 2 garanties pour assurer un même crédit.
En effet, en cas de défaut de remboursement de l’emprunteur, cela voudrait dire que la banque peut se faire rembourser le crédit par d’une part la SACCEF et aussi d’autre part en vendant les parts nanties….c’est jackpot!
Montage très étonnant……

Lorsque la SACCEF (ou crédit logement) accepte le cautionnement, ils deviennent propriétaires de la dette en cas de défaut de l’emprunteur. À ce titre ils vont prendre en charge la procédure de recouvrement, et je pense que ce sont eux qui vont bénéficier du nantissement. Il s’agirait plutôt d’un montage en cascade qu’une double garantie.

Sisco2117 · #2518

Certes, c’est une hypothèse mais ça fait quand même "ceinture et bretelle"….
Un nantissement seul devrait pourtant être suffisant, sauf baisse de la valeur des parts mais dans ce cas la banque peut demander un emprunt à 90% de l’achat des parts et non 100% se laissant ainsi une marge de manœuvre en cas de baisse de valeur des parts.

Mopp · #2519

Bien sûr que c’est redondant. N’oubliez pas que la SACCEF est une filiale de BPCE, vous imposer ça leur permet de faire grossir leur business. Et si vous ne trouvez pas de meilleures conditions ailleurs, vous n’aurez guère le choix…

Contrairement à ce qu’on peut lire partout les garanties bancaires ne permettent pas de protéger la banque mais de séparer les activités : le taux de prêt permet de rémunérer le prêt d’argent, et la garantie permet de rémunérer le risque de défaut des emprunteurs.

Les banques sont actionnaires de ces organismes de garantie et sont très exposées aux scénarios de crise ou de récession. Elles sont loin d’être "protégées".

Blue · #2520

Bonjour à tous,

Je continue d’avancer sur mon projet avec l’offre 1. Le taux de 0.92% sur 20 ans avec domiciliation de revenus a été confirmé par la banque.

L’immatriculation de ma SCI (à l’IS) est en cours. J’en suis au choix des différentes SCPI, pour un montant de 300K euros.

J’envisage l’allocation suivante :
EFIMMO 1 : 30 %
PFO2 : 20 %
EUROVALYS : 25 %
PIERVAL SANTE : 25 %

Qu’en pensez-vous ? Des remarques / observations ?

Merci

nnahoy · #2521

Bonjour à tous,

Nous voulons avec ma conjointe acheter des parts de SCPI à crédit. Nous avons eu une proposition, de la part d’un CGP, pour 100k euros sur 25 ans à 2,65% réparti sur deux SCPI maximum.

Il s’agirait d’un crédit à la consommation qui est réaffecté à l’immobilier.

Nous avons le choix parmi les SCPI suivantes :

-RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
-EDISSIMMO
-EPARGNE FONCIERE
-PIERVAL
-IMMORENTE
-EFIMMO
-SOFIPRIME
-EPARGNE PIERRE
-PFO2
-INTERPIERRE
-NOVAPIERRE Allemagne 2
-NOVAPIERRE 1
-PIERRE 48
-PRIMOVIE
-PRIMOPIERRE
-PATRIMMO COMMERCE
-PRIMOFAMILY
-CORUM XL
-CORUM ORIGIN (fermé à la souscription à priori)
-EURION

Le CGP nous avait proposé l’allocation suivante :

50% PIERVAL SANTE
50% CORUM XL

Les revenus couvrent l’emprunt et avec la fiscalité nous avons un effort d’épargne d’environ 70 euros par mois la première année.

Que pensez-vous de cette proposition ? Je trouve personnellement le taux élevé et j’émets une réserve sur CORUM XL qui est jeune.

HHub · #2522

nnahoy a écrit :
Les revenus couvrent l’emprunt

100ke à 2,65% donne une mensualité de 5474euros.

Revenu corum net : 6 x (1-18%) = 4.92%.
Revenu pierval santé : 4.95%.

Revenu 4950 euros.

=> capacité d’épargne nécessaire 540 euros/an pour 100ke d’investissement.

Sans compter une part de fiscalité sur pierval

BrisePif · #2523

Je pense que les 70 euros d’effort d’épargne évoqués par nnahoy couvrent la différence entre mensualités/revenus ET la fiscalité résiduelle.
Pour la même offre de prêt, et avec un rendement prévisionnel semblable, j’ai un effort d’épargne du même ordre (120 € pour 150 k€ empruntés). Cela me paraît donc cohérent.

@nnahoy
Personnellement je trouve l’offre intéressante puisque j’ai moi-même signé récemment l’offre de prêt dont il est question
Le taux est élevé mais grande liberté de choix + aucun frais.
Si possible vous pourriez aller jusqu’à 150 k€ pour diversifier sur une 3ème SCPI sans que cela n’influe fondamentalement sur votre taux d’effort (cf. supra).

HHub · #2524

BrisePif a écrit :
effort d’épargne évoqués par nnahoy couvrent la différence entre mensualités/revenus ET la fiscalité résiduelle.

Donc cela n’est pas la capacité d’épargne.

Sinon avec ce raisonnement , il faut prendre 100% corum avec un rendement avant fiscalité étrangère de 6% et je vous vend une opération avec cashflow positif et donc une "capacité d’épargne " positive.

Si corum ne communiquait pas essentiellement sur le brut de fiscalité étrangère , cela serait plus clair.

Aux chiffres et simulations, il est possible de tout dire mais ce qui compte c’est un raisonnement juste et la réalité des flux sur le compte en banque pour éviter une surprise.

Donc non, il n’y a pas de cashflow à l’équilibre dans le cas présenté.

D’autant plus si les rendements baissent et si l’on prend une part de fiscalité française sur pierval.

nnahoy · #2525

Bonjour,

Oui, au temps pour moi, dans l’effort d’épargne de 73 euros pour être précis ( en me réfèrent au tableau de la simulation ) il y 17 euros correspond au delta entre l’emprunt et les loyers perçus. Tout cela basé sur une rentabilité avant impôt de 5,31%.

Sauf que la simulation prend en compte les chiffres de 2019 donc effectivement je m’attends à un effort d’épargne supplémentaire par rapport à la simulation.

Effectivement à voir pour augmenter l’investissement afin d’inclure une troisième SCPI.

Merci pour vos retours.

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investirpat a écrit :

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GoodbyLenine a écrit :

#2517 24/07/2021 12h08

Sisco2117, le 21/07/2021 a écrit :

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BrisePif a écrit :

#2525 30/07/2021 14h38

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