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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#26 06/12/2020 17h58

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Quelques remarques :
    - une SARL de famille peut être constituée entre 2 frères, mais … au décès de l’un des frères, si les parts sont héritées par ses enfants, les conditions ne seront plus remplies, et ça pourrait poser problème (en pratique, il faudrait sans doute que le frère du décédé (ou son père ou sa mère) récupère les parts lui-même, soit en en héritant, soit ne les rachetant à la succession). 
    - une personne morale ne pouvant avoir aucun des liens de famille listés à l’article 239 bis AA du CGI, elle ne devrait jamais pouvoir être associée d’une SARL de famille.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#27 06/12/2020 18h53

Membre (2011)
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La SARL de famille est forcément détenu en direct du coup. Dommage !

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#28 15/07/2021 20h10

Membre (2014)
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Bonjour,

Je vous contacte pour obtenir de l’aide sur un projet familial.

Nous sommes une famille recomposée avec trois enfants. Mes parents souhaitent prochainement emménager à proximité de mon lieu de résidence. De mon côté, je souhaite acheter un bien immobilier locatif.

Nous avons donc pensé à acheter un bien que mes parents pourraient occuper, et nous nous interrogeons sur le montage optimal.

À savoir que mes parents souhaitent m’avantager sur une future succession en m’attribuant ce bien en plus de ma part de succession (dans la limite du possible évidemment).

Nous avons pensé a créer une SCI à 50/50 qui achèterait le bien. Mes parents apporteraient environ 60% en compte courant et nous réaliserions un crédit sur le reste.

Un montage de ce type est-il possible ? Le crédit étant supérieur au loyer encaissé par la société, les sommes versées en complément doivent elles être versées par par égales par les associés ? Ou mes parents peuvent apporter 100% de la trésorerie nécessaire ?

Merci à vous !

Dernière modification par lexhen (15/07/2021 20h12)

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#29 15/07/2021 20h56

Membre (2019)
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Vous parlez d’une famille recomposé :
1) quel est le régime matrimonial de "vos parents" si marié ? et leur disposition de type donation au dernier survivant…

2) Pour les 3 enfants : est-ce réellement 3 frères  et sœurs soit un seul parent ajouté?

3) Parmi les parents, qui possède  quoi? y-t -il volonté  / possibilité de faire une donation  à chacun des enfants?

Les sommes doivent elles être versées par par égales par les associés ? Ou mes parents peuvent apporter 100% de la trésorerie nécessaire ?
=> chacun des associés peut dire des avances en compte courant mais il faut prévoir dans les statuts le blocage ou exigibilité pour éviter la liquidation de la société.

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#30 16/07/2021 07h34

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L’idée semble bigrement s’apparenter à une donation déguisée de nature à léser vos frères et soeurs.
Il faut aimer les conflits.

Je résume la situation : emprunt remboursé en partie par les loyers et pour tout le reste par des apports de vos parents.
Lesquels paieraient : 50% des parts, 100% du cash flow négatif, 100% des loyers.

Autre aspect : pas de CF positif malgré un apport de 60%. Le rendement général doit être piteux.

Vous indiquiez souhaiter "acheter un investissement immobilier). Qu’achetez-vous / que financez-vous vous dans ce contexte ?

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[+1]    #31 16/07/2021 09h19

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Si on remet les choses dans l’ordre il y a 3 sujets :

lexhen, le 15/07/2021 a écrit :

Mes parents souhaitent prochainement emménager à proximité de mon lieu de résidence.
De mon côté, je souhaite acheter un bien immobilier locatif.

[…]mes parents souhaitent m’avantager sur une future succession

Votre idée serait de faire d’une pierre 3 coups : vous achetez un bien via une SCI avec vos parents, la SCI le loue à vos parents et à leur décès vous en héritez. Cette solution impose entre autres que le bien retenu convienne à toutes les parties ce qui amène le risque d’un choix sous optimal pour l’une ou l’autre ou les deux. Je ne parle même pas des problèmes que cela peut créer dans la famille, dès maintenant ou plus tard.

Avez-vous réfléchi à la solution simple consistant à traiter chaque sujet à part, c’est à dire
- pour vous, à investir dans le meilleur bien locatif (objectif : rentabilité),
- pour vos parents, à emménager dans un le meilleur bien pour y vivre (objectif : confort)
- pour la famille, à effectuer une donation hors part successorale devant notaire ?

Ainsi chacun fait le choix qui sert au mieux ses intérêts, et les choses sont claires et enregistrées officiellement.

Dernière modification par dangarcia (16/07/2021 09h35)

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#32 16/07/2021 10h28

Membre (2017)
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Bof, pas terrible comme montage. Une SCI, comme toute société, est à la base une structure où les associés ont un affecto societatis, donc un but commun. Or dans votre cas il n’y aurait que 2+1 associés, vos parents, et vous, chacun avec des objectifs patrimoniaux différents.

Sur des thématiques de transmission j’irai plutôt chercher des outils dans le Code Civil, à savoir donation, démembrement et pourquoi pas viager. Orientez-vous vers un CGP indépendant et/ou un notaire, ce dernier intervenant obligatoirement dans l’acte.

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#33 27/06/2022 21h24

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Bonjour,

Je réfléchis actuellement à acquérir un bien immobilier avec des membres (1er degré) de ma famille. Nous souhaiterions par la suite le louer en location meublée (location non saisonnière).

Je réfléchis actuellement à la structure juridique la plus adéquate pour :
1/ Faire de la location meublée
2/ Éventuellement acquérir d’autres bien immobiliers pour la suite (meublé ou non meublé)
3/ Une fiscalité raisonnable
4/ Envisager d’autres types d’investissement (bourse, non coté)

Je serai minoritaire de la société mais gérant sans rémunération à date. La partie formalité, n’est pas un problème pour moi.

De ce que je comprends, il existe les possibilités suivantes :
1/ SCI à l’IS (IR impossible pour une location meublée)
2/ SARL de famille à l’IR
3/ SAS

De prime abord j’aurai plutôt opté pour une SCI à l’IS pour les raisons suivantes :
1/ Permet de faire du meublé vs une SCI à l’IR
2/ Structure plutôt "légère"
3/ Plus facile d’obtenir un prêt (responsabilité illimitée)

En revanche, cette structure me pose les problèmes suivants :
1/ La fiscalité sur les plus-values qui me semble très lourde en cas de revente
2/ Profite seulement aux associés avec le plus fort taux d’imposition

Je serai preneur de vos avis si vous avez été aussi confronté à ce type de situation

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#34 27/06/2022 21h53

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INTJ

Il est difficile de donner la bonne réponse car cela dépend de vos objectifs, des profils des uns et des autres des modes de rémunération envisagés et des moments où vous l’envisagez

La SCI comme toutes les sociétés civiles est un bon outil pour organiser la transmission intergénérationnelle sans avoir des coûts de structure délirant, mais sont moins bon pour optimiser la rémunération à un instant t

et je dit peut être une ânerie mais je doute qu’une société civile puisse investir en bourse

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#35 27/06/2022 22h39

Membre (2020)
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Une société civile peut investir en bourse si c’est prévu dans ses statuts. Une SCI peut le faire sur des actions du domaine immobilier via un cto personne morale. Une société civile de patrimoine peut le faire quelque soit le type d’action.


Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin

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#36 28/06/2022 13h36

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Avec ce qu’on comprend de vos objectifs, il faudrait à terme 2 structures :
   - une SARL de famille (à l’IR, donc fiscalement translucide) pour y loger le bien loué meublé, voire des actions marginalement : chaque associé aura sa fiscalité, et devra inclure sa quote-part des revenus de la société dans ses propres revenus (que la SARL leur verse ou pas des dividendes);  Une alternative (sans les "actions"), serait une indivision, avec une convention réglant la question de qui gère le bien, et ce qui se passe en cas de mésentente.  Une autre serait une SNC (a l’IR), avec d’autres impacts. Rester à l’IR permet de bénéficier des avantages du statut LMNP (en particulier: cumul amortissements et non imposition en plus-value du montant correspondant)
   - une structure (par ex SCI) à l’IS, pour y loger les biens loués nus,  et les actions (et éventuellement de l’usufruit temporaire de parts de SCPI, ouvdautres choses, je vous laisse en creuser les impacts qui sont bien expliqués sur ce forum) : la société paiera l’IS sur son bénéfice fiscal, pourra amortir les biens immobiliers mais devra payer lourd lors de leur cession (ca revient en gros à décaler le paiement de l’impôt dans le futur), les associés paieront de l’impôt (et prélèvements sociaux) sur les dividendes que la structure leur versera (PFU 30%, ou au barème pour ceux peu imposés, pas forcément désavantagés).

Si c’est trop complexe, pour les montants en jeu, c’est sans doute qu’il vous faut renoncer à une partie de vos plans d’investissement (= les simplifier).

Votre argument "3/ Plus facile d’obtenir un prêt (responsabilité illimitée)" n’en est pas vraiment un : en pratique la banque demande en général de toute façon une caution personnelle (ou des cautions personnelles), car c’est bien plus facile pour elle à mettre en œuvre en cas d’incident de paiement.


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