Comment obtenir un prêt immobilier en France avec des revenus à l'etranger ?

estevenin · #1

Bonjour à tous,

Je souhaite commencer à investir en immobilier et pour cela, j’ai quelques interrogations pour la construction d’un bon dossier à présenter au banquier, par rapport à ma situation particulière.

J’ai commencé à travailler à Londres, en tant que consultant indépendant. Cela fait un an et, les premières taxes seront à déclarer à partir d’Avril 2019 seulement, donc techniquement aucun document ne prouve mon travail, à part les relevés bancaires.

Je souhaites faire un prêt en France pour investir en France. Dans quelle mesures les revenus à l’étranger sont-ils pris en compte?

Les taxes d’indépendant en Angleterre sont assez importantes. Donc je souhaites organiser mon patrimoine de façon à pouvoir réduire mes dépenses de mon Chiffre d’Affaires via une Limited Company par exemple. Mais, cela voudra dire bénéfice moins important, et potentiellement affecter mon dossier bancaire. (Car moins de revenus veut dire moins d’impôts)

Donc concrètement, est-il plus judicieux de :
- Ouvrir l’équivalent d’une auto-entreprise, déclarer le Chiffre d’Affaires et payer un max de taxes (25-30%), mais du coup le revenu et le CA serait le même, aux alentours de 40 milles annuel, et 6-7 milles d’impôts.
- Ouvrir une LTD (équivalent SARL), puis déduire les frais de mes recettes. Donc CA de 40 mais revenu de 20, et 3-4 d’impôts.
- Rapatrier les revenus en France (Facturer par exemple ma LTD e MN Angleterre avec mon entreprise en France), pour ramener le revenu UK à 0, et augmenter le revenu FR, puis payer des impôts en FR (Et si oui, encore une fois, est-ce mieux de déclarer un gros revenu et donc payer plus d’impôts ?)

Cette dernière option, dans le cas où les revenus FR seraient mieux vus par les banques, dans le cas d’un prêt en FR.

Bref j’essaye de savoir quelle serait la meilleure option pour faciliter l’obtention d’un prêt, avant de m’organiser avec les structures juridiques.

Et de savoir si payer plus d’impôts était mieux vu (car plus de bénéfice déclaré, le CA n’apparaissant que sur la déclaration PRO, et les dépenses sont généralement déduites par les banques), même si ça veut dire avoir moins d’argent disponible au final… (Ça ne me dérange pas de lâcher 3 ou 4 milles de plus en impôts, si ça peut faciliter l’obtention d’un prêt).

Et enfin… 2 ans de déclarations suffisent où il en faudra plus ?

Merci d’avance pour vos réponses !

Mots-clés : banque, dossier, pret

estevenin · #2

Des idées de quelle direction suivre?

ZeBonder · #3

Le mieux est de contacter un courtier spécialisé dans ce type de montage, il saura mieux vous aiguiller.
Une banque Française est toujours frileuse à financer un expatrié à moins d’avoir une résidence principale en France ou une relation antérieure avec celle-ci.

RatRacer · #4

Contactez un courtier spécialise non résident, il y en a plusieurs. Meilleurtaux le fait également.

Ils sont habitués à traiter avec les fiches de salaires étrangeres avec retenues à la source etc.

En gros, attendez vous à entre 70 et 90 pct de financement, et un petit 1pct de taux supplémentaire par rapport aux taux affiches sur meilleurtaux, travaux parfois financables.

Il y a également un salaire minimum, je ne me rappelle plus du sueil.

ZeBonder · #5

Il ne faut pas oublier qu’ils financent plus facilement une personne salariée donc avec un CDI et des fiches de paie.

carignan99 · #6

estevenin a écrit :
Je souhaites faire un prêt en France pour investir en France. Dans quelle mesures les revenus à l’étranger sont-ils pris en compte?…

A mon sens, le ’problème’ ne sera pas tant que vos revenus sont de source étrangère que le fait que vous soyez un indépendant avec 1 an d’activité seulement.

Mon 1er emprunt immobilier en France a été contracté alors que je vivais au Royaume-Uni, avec des fiches de paye britanniques. Ça n’a pas posé de problèmes particuliers aux banques. Mais il s’agissait de fiches de paye!

Pour 1 indépendant, un banquier va typiquement demander au moins 2-3 ans de recul sur l’activité et les bilans/comptes de résultat qui vont avec. C’est ce qu’ils m’ont demandé pour mon second emprunt (TNS en France).

J’ai du mal à voire une banque accorder un prêt sur la base d’une activité qui a à peine un an. Le fait que ce soit en Angleterre et sans pouvoir produire un bilan/CR n’arrangeant en effet rien. A moins qu’il ne s’agisse d’une première année fort profitable et/ou que vous n’ayez d’autres garanties à proposer?

Dernière modification par carignan99 (08/05/2018 21h22)

estevenin · #7

Bonjour, merci vos réponses. Oui l’objectif est d’investir dans 1-2 ans d’où l’idée de bien structurer le dossier dès maintenant (structure légale et provenance des revenus), afin de savoir quel est le meilleur montage à adopter, sachant qu’il faut en général 2-3 ans d’antécédents.

Ok merci je vais essayer de contacter un courtier non résident, mais le courtier a-t-il aussi un boulot de consultant ?

kiwijuice · #8

Je suis expatrié mais salarié.
Un tour rapide de courtier pour de l’investissement locatif: il faudra un apport de 30% sur la valeur du bien.

Quant à votre activité, si vous allez grossir, regardez l’incorporation en LTD, c’est une enveloppe efficace pour limiter l’imposition et se faire payer un dividende sans impôts (autour de GBP 32k si mes souvenirs sont bons). Evidemment, la LTD aura pris en charge pas mal de vos dépenses.

ZeBonder · #9

La LTD est effectivement un bon moyen d’améliorer votre imposition mais une banque sera toujours frileuse du moment que vous n’êtes pas salarié

Et pour information la taxation des dividendes a bien changé
UK dividend tax rates and thresholds 2018/19 - FreeAgent

marvolo · #10

Autre piste : votre présence à Londres est-elle impérative, ou bien vous pourriez travailler à distance (depuis la France, au hasard) ?

Ce serait sûrement aussi un moyen d’optimiser vos dépenses, car votre CA ne me paraît pas énorme en tant que consultant indépendant, par rapport à la ville considérée (Londres). Quel est votre secteur d’activité, si ce n’est pas indiscret ?

Autre point : avez-vous réfléchi aux changements prochains liés au Brexit ?

carignan99 · #11

ZeBonder a écrit :
La LTD est effectivement un bon moyen d’améliorer votre imposition mais une banque sera toujours frileuse du moment que vous n’êtes pas salarié

Même si sur le fond je vois bien ce que vous voulez dire (et qu’il y a sans doute du vrai dans votre propos), je ne sais pas si on peut généraliser ainsi. Tout dépendra de la ’solidité’ de votre business, de vos revenus, de votre situation patrimoniale etc. Et aussi (si pertinent) de la situation de votre conjoint.

En fait, il y a des banques qui ciblent tout particulièrement des chefs d’entreprise / prof. libérales (bon, je dit ’des’ banques alors que je n’en connaît que deux, les miennes, mais il doit bien y en avoir d’autres!).

estevenin · #12

Oui, ma présence physique est requise, je suis consultant en stratégie d’entreprise. J’ai également une entreprise en France, d’oú ma question : Mon entreprise en France pourrait facturer ma potentielle LTD UK. Le gros des revenus proviendrait donc de France. Mais avec un seul gros client : LTD à Londres. Cela peut représenter un risque pour un banquier, si tenté que le bilan soit un document requis pour une demande de prêt ? Ou uniquement fiche d’impôts et relevés ? (Si fiche d’impôts encore une fois c’est problématique, car seul le revenu y est inscrit pas le CA, donc si mon entreprise FR prend en charge mes frais (comme actuellement dans le but de réduire l’impôt), cela réduit le revenu imposable. Dans ce cas, la probabilité d’obtenir un prêt ne baisse-t-elle pas ? Est-il mieux de déclarer un gros revenu (et donc déduire le moins de frais possible) pour avoir un dossier plus solide, même si cela veut dire payer un max d’impots et donc moins de trésorerie au final?

carignan99 · #13

Je vous avoue que ça devient compliqué - vous lâchez des petits bouts d’informations partiels ici et là. Je ne comprends pas cette affaire de facturation de votre société en France à l’autre, domiciliée au UK. Y a t-il une réalité économique derrière? Sinon, pourquoi voudriez-vous risquer un montage hasardeux (pour ne pas dire autre chose) pour faire un prêt? Cet investissement (dont on ne connait ni la nature ni l’ampleur) en vaut tellement le coup?

Question : avez-vous sondé votre banque au Royaume-Uni pour faire un prêt en vue d’un investissement en France? ne serait-ce pas plus simple?

estevenin · #14

Merci pour vos retours. Il n’y a aucun intérêt économique. L’idée est d’avoir le dossier le plus solide possible pour le banquier.

D’où ma question initiale, de savoir si il vaut mieux présenter des revenus FR ou UK, mais d’après vos réponses il vaut mieux que ce soit ma société FR si j’ai bien compris. Donc la 3eme option.

Je souhaitais savoir si quelqu’un était a tout hasard dans le même cas avant de déranger un banquier.

Mais je vais prendre RDV directement avec un banquier pour savoir directement ce qu’il préfère voir comme dossier.

Merci

angedell · #15

Bonjour,

j’ai utilisé la fonction "Rechercher" et je n’ai pas trouver de réponse à cette problématique, d’autant plus qu’au vu du type de "population" présente sur ce forum, le problème est déjà arrivée :

Est-il possible de faire une demande de prêt immobilier à une banque Française (boursorama ou caisse d’epargne dans mon cas) alors que je suis installé dans l’UE, à Malte. ?

Le prêt servirait à acheter une maison en France.
Je suis expatrié à Malte, installé de manière physique depuis début juin 2021.
Je compte y rester (Plus de 6mois, donc résident "officiel")
J’ai un contrat de travail avec une entreprise basée à Malte.
Je vais bientôt recevoir ma carte de résident (Européen) Maltais.
J’ai toujours mes comptes bancaires en France.

D’ailleurs, dans le même temps : cela ne pose pas de soucis d’avoir des comptes bancais français alors que je suis installé dans l’UE ?

Merci par avance, j’espère ne pas vous déranger, du haut de mes 24 ans je suis un peu à la ramasse de ce point de vue.
En espérant que chacun atteigne ses objectifs financiers (et surtout qu’il garde la santé).

EDIT :

Sauf erreur de ma part, il semblerait qu’il soit tout à fait possible d’effectuer un prêt via une banque française alors que l’on est basé à l’étranger.
=> Quelles sont les banques qui prêtent aux non-résidents ? - My expat

n’hésitez pas si vous avez des retours d’expériences, je suis preneur !

Dernière modification par angedell (07/07/2021 14h49)

jimbow · #16

Vous pouvez mais en général il n’est pas facile de trouver une banque qui accepte de financer un bien hors de France.

angedell · #17

Le prêt servirait à acheter une maison en France.
Mais c’est bon à savoir, car l’immobiler à Malte est…dingue dans le bon comme dans le mauvais (en augmentation perpetuelle depuis 20 ans, on est très très proche d’une bulle.)

dangarcia · #18

angedell a écrit :
Est-il possible de faire une demande de prêt immobilier à une banque Française (boursorama ou caisse d’epargne dans mon cas) alors que je suis installé dans l’UE, à Malte. ?

Demander c’est toujours possible, obtenir c’est autre chose
En pratique ce doit être possible pour financer l’achat d’un bien en France. Pour l’achat d’un bien à l’étranger c’est plus compliqué (même en zone euro).

angedell · #19

Avez vous déjà vécu ce cas de figure ?

jimbow · #20

angedell a écrit :
Le prêt servirait à acheter une maison en France.
Mais c’est bon à savoir, car l’immobiler à Malte est…dingue dans le bon comme dans le mauvais (en augmentation perpetuelle depuis 20 ans, on est très très proche d’une bulle.)

OK, j’avais mal lu.
C’est possible. Idéalement auprès d’une banque qui vous connaît bien.

Timinel · #21

Bonjour
Aucun soucis pour garder vos comptes francais bien sur ( et si vous avez un PEA, laissez le ouvert).

pour ma part lorsque j’etais a l’etranger j’avais ete finance par la CE Haut de france ( a priori vous connaissez ) et le credit du nord.
je doute que boursorama le fasse puisque ca sort des clous mais vous ne risquez rien a demander.

Si vos banques tiquent un peu, essayer les banques de vos parents, ca peut toujours rassurer le conseiller et jouer en votre faveur si il a un pouvoir de decision.

Au passage, vous venez d’arriver a malte, et vous achetez en France …. une opportunité d’investissement qui vient d’arriver ?
vous auriez pu faire plus " simple" a 1 mois pres …

Au dela de la situation a l’etranger, il me semble que les changements recents n’aident a convaincre un banquier. ( vous venez de demarrer votre contrat maltais ? )

cdt

angedell · #22

Timinel a écrit :
Bonjour
Aucun soucis pour garder vos comptes francais bien sur ( et si vous avez un PEA, laissez le ouvert).

pour ma part lorsque j’etais a l’etranger j’avais ete finance par la CE Haut de france ( a priori vous connaissez ) et le credit du nord.
je doute que boursorama le fasse puisque ca sort des clous mais vous ne risquez rien a demander.

Si vos banques tiquent un peu, essayer les banques de vos parents, ca peut toujours rassurer le conseiller et jouer en votre faveur si il a un pouvoir de decision.

Au passage, vous venez d’arriver a malte, et vous achetez en France …. une opportunité d’investissement qui vient d’arriver ?
vous auriez pu faire plus " simple" a 1 mois pres …

Au dela de la situation a l’etranger, il me semble que les changements recents n’aident a convaincre un banquier. ( vous venez de demarrer votre contrat maltais ? )

cdt

Merci pour toutes ces infos.
Votre apport est précieux.

Concernant vos questions :
"Au passage, vous venez d’arriver a malte, et vous achetez en France …. une opportunité d’investissement qui vient d’arriver ? " => Oui, sur Lille !

"Au dela de la situation a l’etranger, il me semble que les changements recents n’aident a convaincre un banquier. ( vous venez de demarrer votre contrat maltais ? )" => Je travaille avec la société depuis 2 ans et demi, d’abord en autoentrepreneur depuis la France pour quelques petites missions par ci par là, puis ensuite en remote et enfin en physique. J’ai donc des revenus réguliers depuis 2 ans et demi, mais oui mon contrat maltais a commencé depuis mai 2021.

byebyepatron · #23

Bonjour,
personnellement je l’ai fait à plusieurs reprises en habitant dans un pays UE pour acheter des biens en France et ce dans 3 banques différentes.
Je ne dis pas que c’était facile (j’ai contacté plus de 10 banques je pense) mais j’y suis parvenu.
J’ai même bénéficié d’un prêt à 110% alors qu’on dit souvent qu’il faut de l’apport.

J’ai emprunté une fois dans ma banque historique où j’habitais en France.
Une fois via un courtier.
Et plusieurs fois via une banque dont le pouvoir de délégation est en agence.

Le problème principal de la banque va être sa garantie.
En ayant des revenus étrangers, il lui est impossible (ou quasi impossible de les saisir). Donc à moins qu’elle soit certaine de la valeur de votre bien, elle n’a aucune garantie qu’en cas de vente elle récupèrera ses billes.

Enfin je pense que Malte reste un cas particulier même si en UE, j’ai entendu récemment un Youtubeur qui gagne "visibilement" bien sa vie expliquer qu’il déménageait de Malte en Europe centrale pour avoir accès au crédit immobilier parce qu’à Malte cela ne fonctionnait pas.
Je n’en sais pas plus pour ce pays en particulier.

Je pense que la technique à appliquer pour vous est comme toujours dans la vie. Essayer, essayer et essayer.

Bonne recherche et bonne continuation sous le soleil de méditerranée

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