Déficit foncier et investissement immobilier : quid du reliquat de déficit foncier ?

Clem83 · #26

Sans parler de LMNP et revenus bic, si je reprend l’exemple du 1er post.

Au lieu de déclarer 70 000 euros de travaux l’année N, j’amorti ces travaux sur 3 ans, et donc je déclare, ou plutôt je déduis, mes travaux à auteur de:

Année N: 23 333 euros
Année N+1: 23 333 euros
Année N+3 : 23 333 euros.

Admettons que j’ai 4000E de revenus fonciers en année N et que je ne déduise rien d’autre ( c’est pour simplifier)

> 23333 - 4000 = 19 333 de déficit foncier en année N.
> Je peux amputer 10 700 de ces 19333 sur ma fiche d’imposition (incluant un revenu salarial par exemple).
> Déficit reporté pour l’année N+1 = 19333 - 10700 = 8633

Maintenant, pour l’année N+1, j’ai un reliquat de déficit Foncier de 8633 euros. Comme c’est un reliquat, et comme nous l’avons vu dans les posts précédents, il n’ouvre pas droit à une amputation des autres revenus comme pour l’année N. Il ne peut servir qu’en déduction des futurs revenus fonciers, et est rapportable pendant 10 ans.

MAIS, en N+1, je vais avoir une nouvelle charge déductible de 23 333 euros, donc le déficit obtenu à partir de celle-ci, devrait pourvoir permettre une amputation des autres revenus, comme si j’avais fais de nouveaux travaux en N+1.

Je me trompe ?

Merci pour votre aide, désolé pour mon amateurisme, je débute seulement.

spud62 · #27

Bonjour à toutes et à tous,

Les règles de report du déficit foncier ont elles changées depuis 2020 avec la loi ELAN ?

En effet, j’ai trouvé ceci sur le site economie.gouv.fr : (Tout savoir sur le déficit foncier | economie.gouv.fr)

La déduction du déficit foncier est-elle plafonnée ?
Oui !

Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € dans certains cas particuliers).

Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :

durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus
durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

J’ai un projet d’investissement locatif en loi Cosse (passage de la limite à 15 300 €) avec beaucoup de travaux et du coup je me demande si la part de déficit foncier reporté pourra s’appliquer sur mes revenus ou non durant les 6 années suivantes.

Cette page fait également référence au texte de lois qui précise ceci :

I. – Du déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus ; si le revenu global n’est pas suffisant pour que l’imputation puisse être intégralement opérée, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Toutefois, n’est pas autorisée l’imputation :
…..
3° Des déficits fonciers, lesquels s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; cette disposition n’est pas applicable aux propriétaires de monuments classés monuments historiques, inscrits à l’inventaire supplémentaire ou ayant reçu le label délivré par la " Fondation du patrimoine " en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine.

L’imputation exclusive sur les revenus fonciers n’est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. L’imputation est limitée à 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa.

La limite mentionnée au deuxième alinéa est portée à 15 300 € pour les contribuables qui constatent un déficit foncier sur un logement pour lequel est pratiquée l’une des déductions prévues aux f ou o du 1° du I de l’article 31.

Qu’en pensez-vous ?
Merci d’avance,

Bernard2K · #28

En pratique, le calcul sera le suivant :
- L’année N des travaux, ça annule vos (éventuels) revenus fonciers, puis le déficit foncier est déduit de votre revenu général à hauteur de 15300 €. Le reliquat du déficit foncier est reportable les années suivantes.
- l’année N+1 et les suivantes, le reliquat du déficit foncier est déduit au taquet de vos revenus fonciers (ce qui les ramène à zéro), jusqu’à ce que ce reliquat soit consommé, sur 10 ans maxi. Au-delà de 10 ans, c’est perdu. Par contre, les années N+1 et suivantes, ce reliquat n’est plus déductible du revenu général.

La déduction du revenu général sur 6 ans n’est possible que dans le cas très improbable où vous n’ayez pas assez de revenu général pour imputer les 15300 € la première année. Par exemple, vous avez seulement 3000 € de revenu général en année N, vous aurez donc 12300 € à reporter sur vos revenus des années suivantes, jusqu’à 6 ans maxi. Comme il est très rare de faire de gros investissements locatifs en ayant aussi peu de revenus, ça ne trouve quasiment jamais à s’appliquer.

Seule solution pour déduire deux fois 15300 € de vos revenus : répartir les travaux sur deux années. Vu que c’est l’année de création du déficit foncier que c’est déductible, eh bien il suffit de créer deux années de suite un déficit foncier. Sachant que, pour l’année de prise en compte, c’est la date de paiement effective qui importe et non pas la date de facture.

J’avoue que le texte de loi est peu clair. Pour mieux comprendre, il faut lire le bofip et s’armer de beaucoup de patience. Après avoir bien étudié la question, je peux vous garantir que mon explication est la bonne.

Dernière modification par Bernard2K (25/06/2021 20h25)

spud62 · #29

Merci mille fois Bernard2K pour la clarté, l’argumentaire et la bienveillance de votre réponse.
Du coup, je vais réfléchir à la manière d’utiliser intelligemment mon report de déficit foncier.

En effet, mon projet loi cosse avec abattement de 85% en intermédiation locative va faire en sorte que mes revenus fonciers seront très faibles voire négatifs tous les ans une fois déduits les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais d’agence et les assurances. Du coup, je ne pourrai jamais utilisé le report de mon déficit foncier.
Grosso modo, je pense faire 100 000 euros de travaux dans la maison que j’espère à cheval sur deux années.
Je pourrai donc bénéficier d’un déficit de 15 300 euros les deux premières années et le reste (environ 70 000 euros) n’aura aucun effet sur mon imposition.

J’espère trouver une solution intéressante pour ne pas "gaspiller" cet avantage.
Si vous avez des idées, je suis preneur ;-)

Bernard2K · #30

Apparemment, vous avez déjà compris que l’abattement de 85 % sur vos loyers, résultant de la loi Cosse en intermédiation locative, allait faire que vos revenus locatifs imposables seraient très faibles. Du coup, vous aurez probablement même un déficit foncier chaque année.
Exemple en année N+2 :
10000 € de loyer annuel
1000 € d’intérêts
2000 € de charges déductibles
et 30000 € de déficit foncier reporté depuis les années N et N+1.

revenu après abattement : 10000 - 85 % = 1500 €
revenu foncier net imposable : 1500 - 1000 - 2000 = -1500 €.
Ce déficit vient diminuer votre revenu général imposable de 1500 €. C’est toujours ça de pris !
Par contre, le déficit foncier reporté de l’année précédente, n’ayant pas trouvé à se déduire des revenus fonciers inexistants, va être reporté une année de plus.

A noter que les intérêts ne peuvent pas créer de déficit foncier imputable sur le revenu général. Si, dans l’exemple ci-dessus, ce sont 2000 € d’intérêts et 1000 € de charges déductibles, le calcul devient :
revenu foncier net imposable : 1500 - 1500 d’intérêts (pas le droit d’en compter plus) - 1000 de charges déductibles = -1000 €.
Vous ne déduisez donc que 1000 € de déficit foncier de votre revenu général imposable. Le déficit foncier à reporter intègre l’excèdent d’intérêts : 30000 +500 = 30500 €.

La solution pour consommer ce déficit foncier : avoir un autre immeuble (au sens général ; ça peut être un appartement ou un local commercial) qui rapporte beaucoup de revenus fonciers, n’a pas besoin de travaux donc ne peut pas créer son propre déficit foncier, et qui n’a pas d’avantage fiscal spécifique (ni un Pinel, ni un Cosse ancien, etc). Je ne suis pas sûr que ça soit bien pertinent d’acheter un tel immeuble juste pour pour ne pas "gaspiller" le déficit foncier.

Votre cas est tellement avantageux (subvention Anah sur les travaux + 15300 € déduits des revenus imposables + 85 % d’abattement sur les loyers) que vous avez trop d’avantages et que certains vont se périmer. Ce n’est pas grave, et ça ne mérite pas de faire des investissements qui seraient justifiés uniquement pour ne pas "gaspiller" ce déficit foncier, à mon humble avis.

PS : si vous voulez vous informer à la source, lisez cette page très attentivement, recalculez les exemples vous-même, et quand vous serez parfaitement d’accord avec eux et avec leur façon de faire, vous aurez votre brevet de pilote de revenus fonciers. RFPI - Revenus fonciers - Modalités d’imputation des déficits fonciers | bofip.impots.gouv.fr

Dernière modification par Bernard2K (26/06/2021 14h06)

PennKalet · #31

En plus de la réponse de Bernard2K que je plussoie (autre immeuble affichant un beau n’ayant pas besoin de travaux), avez vous envisagé de lisser vos travaux sur 6 ans ?
Je ne sais pas si c’est techniquement faisable, mais cela vous permettrait d’optimiser l’utilisation votre déficit.
A noter tout de même que l’utilisation du déficit pour neutraliser les revenus fonciers d’un autre immeuble vous rapportent TMI + PS quand ils ne vous rapportent « que » TMI si vous les imputez sur votre revenu.
Bonne optimisation 😊

Bernard2K · #32

A partir du moment où il y a une convention Anah, on ne peut pas traîner à faire les travaux. Il faut boucler les travaux pour obtenir le paiement de la subvention.
Par ailleurs, ne pas oublier qu’étaler des travaux dans le temps, c’est :
- plus compliqué pour les financer par l’emprunt immobilier
- ça retarde le moment où l’on peut effectuer un PV contradictoire de réception du chantier avec chaque corps de métier. Or, ce PV est indispensable pour acter la fin du chantier, lever les réserves, et déclencher le départ des assurances des artisans. Sur un chantier important, on aura probablement pris un architecte, et celui-ci aussi a besoin de boucler son chantier et de passer à autre chose.
- ça diminue les synergies et les économies d’échelle. Par exemple, s’il faut une grue, une benne, ou que sais-je, autant la louer la moins longtemps possible et que tous les corps de métier qui en ont besoin puissent s’en servir pendant le cours laps de temps où elle est là.
- ça complique tout. L’artisan dit "ah non le devis n’est plus valable, les fournitures ont augmenté de 15 % vous savez", etc. L’autre artisan dit "à cause que c’est resté ouvert si longtemps, il y a eu tel dégât." Le troisième dit "mais l’an dernier quand j’ai fait le devis, j’étais dispo, mais là, j’ai 3 maisons à finir en même temps, mon bon monsieur, je pourrai pas venir chez vous avant octobre", etc.
- des nuisances pour les locataires qui habitent un immeuble non fini.
- si l’on retarde l’entrée des locataires, ça retarde d’autant la perception des loyers.
- des soucis qui durent d’autant plus longtemps. Les travaux en cours, c’est toujours des soucis. Pouvoir dire "ça y’est c’est fini", c’est très important à tous points de vue.

Coordonner des travaux, c’est un vrai métier. S’il ne faut certes pas que tous les corps de métier interviennent le même jour sinon ils se gênent, délayer sur trop longtemps, c’est encore bien pire.

Dernière modification par Bernard2K (26/06/2021 15h29)

PennKalet · #33

Je n’ai pas compris du message #27 qu’il s’agissait d’une convention avec travaux. Si tel était le cas, votre remarque est parfaitement adéquate.
Pour ma part, je travaille par poste chaque année avec pour objectif d’avoisiner les 15300€…
Les postes de travaux n’étant pas liés, les artisans sont aussi différents. Ce qui rend la chose plus aisée en effet.

spud62 · #34

Merci pour vos réponses, conseils, propositions.
Je pense avoir compris le calcul pour le revenu foncier. En effet, selon mes calculs, je serai à environ 1400 euros de déficit foncier chaque année pendant la durée du prêt immobilier grâce à l’abattement de 85% principalement.
Je prends note de vos conseils sur un second investissement pas forcément opportun.
Avec la convention ANAH, je ne peux lisser les travaux et l’état général de la maison ne le permet pas. Je dois donc accepter de ne pas bénéficier de ce report de déficit foncier.
En même temps, si je trouve une bonne opportunité dans les 2 ans à venir, pourquoi pas ;-)

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