Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Bernard2K · #726

@ RadioInvest : en tant que vendeur, on s’en fout complètement du risque de préemption (en tout cas avec les modalités actuelles).

Vous mettez votre bien en vente à NNN k€ car c’est ce que vous voulez toucher. Mme Michu est d’accord pour acheter à ce prix. Avant-contrat chez le notaire qui fait une DIA (déclaration d’intention d’aliéner). La commune préempte. Au lieu de vendre NNN k€ à Mme Michu, vous allez vendre le même prix à la commune. La commune est un acheteur très sérieux qui ne vous fera jamais chier avec un prétendu vice caché ou avec tel truc à réparer avant la vente, contrairement à Mme Michu !

Certes, Mme Michu est dégoûtée, mais il n’y a aucun inconvénient du point de vue du vendeur et il y a même des avantages.

Dernière modification par Bernard2K (18/06/2021 20h19)

RadioInvest · #727

Bernard2K a écrit :
Au lieu de vendre NNN k€ à Mme Michu, vous allez vendre le même prix à la commune.

C’est bien cela qui m’angoisse. Je doute.

Vous fixez votre prix de vente. Maison avec jardin quartier prisé : 1.5 million €.

Vous trouvez un particulier qui fait une offre immédiatement mais la mairie fait valoir son droit de préemption.

Elle négocie -20% et fait une offre à 1.2 million €.

Vous refusez.

Le juge de l’expropriation est saisi. Après un délai long (pléonasme quant il s’agit de la justice française), il fixe le prix de vente à 1.3 million € en se basant sur une transaction conclut un an ou deux auparavant dans la même rue.

La mairie refuse. Et vous aussi d’ailleurs.

On repart pour des délais très longs de ping pong pour essayer de trouver un prix qui convienne aux 2 parties.

In fine, le juge persiste et reste sur 1.3 million d’€.

La mairie se retire. Vous trouvez un autre acheteur (particulier lambda par ex) mais vous êtes maintenant obligé de vendre au prix fixé par le juge (éloigné de votre prix initial).

Donc à la fin du spectacle, vous êtes fatigué et vous avez perdu de l’argent.

Dernière modification par RadioInvest (18/06/2021 20h49)

Bernard2K · #728

Peut-être. Je n’ai jamais entendu parler de ce cas de figure, qui reste très rare, à mon avis. Les communes ont autre chose à faire qu’à préempter des maisons à 1,5 millions d’euros. Elles interviennent surtout sur des immeubles ou des quartiers en difficulté, donc on n’est pas dans ces prix ; en tout cas, c’est ce que j’en ai vu.

Si vraiment il s’agissait dans un futur lointain de spolier les propriétaires de villas avec jardin, pour poursuivre un but d’aménagement (comme de créer des parcs pour les citadins), il s’agirait alors d’opérations d’expropriation de grande ampleur. Tant qu’à se faire peur avec ce qui peut arriver dans l’avenir si jamais tel truc arrivait, autant se faire peur directement avec l’expropriation.

Tchouikov · #729

Pour abonder dans le sens de RadioInvest, il y a des communes qui préemptent à des prix très nettement inférieurs à ceux sur lesquels vendeurs et acheteurs potentiels se sont entendus, et il ne s’agit pas toujours de villas de grand luxe (loin de là).

C’est le cas sur certaines communes de Seine-St-Denis que je connais bien et qui utilisent le droit de préemption comme outil de régulation des prix de l’immobilier.

Deux exemples :

Quand la mairie fixe les prix

Saint-Denis : écarté d?une vente immobilière, il dénonce un usage abusif du droit de préemption - Le Parisien

Chacun peut voir midi à sa porte mais à titre personnel, je me réjouis que les équipes municipales en cause, dont la posture idéologique est parfaitement scandaleuse, n’ont pas été reconduites aux élections depuis que ces articles ont été rédigés.

Bernard2K · #730

OK pour l’info. C’est clairement de l’abus de pouvoir de la mairie. De plus, quand les Domaines estiment à un prix inférieur au prix convenu, ils sont forcément dans l’erreur, puisque, par définition, le prix de marché est celui où l’offre rencontre la demande. Si ça s’est vendu à ce prix-là, alors c’est le prix de marché. Une mairie qui se comporte correctement doit donc préempter au prix convenu avec l’acquéreur, car c’est le prix de marché.

Face à de telles pratiques, il faut contester au tribunal pour obtenir un meilleur prix. Si l’abus est caractérisé, on peut même obtenir des dommages et intérêts. Mais je comprends que des gens modestes n’arrivent pas à se défendre contre ces pratiques.

Dernière modification par Bernard2K (23/06/2021 18h27)

titoux · #731

Petit retour sur une petite ville à la campagne où il y avait de nombreux biens à vendre.
Les biens correspondaient à des pavillons type années 70.

Depuis la crise, absolument tout se vend et nous sommes clairement sur des positions acheteuses avec peu de négociation possible.

Les maisons avec travaux partent comme des petits pains. Ici, les prix sont relativement bas.

InvestisseurHeureux · #732

Oui, c’est en phase avec ce qui a déjà été dit ici.

J’ai aussi un autre retour : des maisons "secondaires" qui étaient vendues reviennent sur le marché, car les prêts sont refusés.

Bernard2K · #733

titoux a écrit :
Depuis la crise, absolument tout se vend et nous sommes clairement sur des positions acheteuses avec peu de négociation possible.

En ce moment, c’est même souvent zéro négociation possible. On m’a cité très récemment le cas, dans une petite préfecture, d’une maison ancienne, avec travaux, qui était à vendre depuis 5 ans ; donc le prix était bien trop élevé, dans l’ancien référentiel. Il y a 15 jours, l’agent a reçu une première offre à -30 k€, il a conseillé au vendeur d’attendre. Deuxième offre à -15 k€, 3e offre au prix. En 15 jours, c’était vendu.
Un bien ancien, avec travaux, invendu depuis 5 ans, c’est typiquement le genre de biens où, il n’y a encore pas longtemps, un acheteur avisé comme trouve sur ce forum se serait dit "je peux faire une négociation importante". Manifestement, ce n’est plus le cas aujourd’hui : l’offre avec négo a été refusée, et en 15 jours la maison s’est vendue au prix.

Les maisons avec travaux partent comme des petits pains. Ici, les prix sont relativement bas.

Je me permets de redonner quelques considérations sur les prix "bas" et les prix "au marché", quitte à rabâcher et à répéter des choses déjà dites par d’autres dans différents fils de discussion.

On trouve encore quelques biens à prix relativement bas, ce qui peut permettre de faire quelques affaires :
- parce que l’AI a fait son évaluation il y a 6 mois ou un an, mais pour des raisons X ou Y, c’est mis en vente seulement maintenant. C’est donc en vente à l’"ancien prix".
- parce que l’AI n’a pas mis à jour ses connaissances. Soit par flemme de se tenir au jus, soit par rigidité d’esprit. Par exemple, sur un bâtiment ancien, un AI me disait : "ça vaut X". Je lui réponds "il vient de se vendre un bâtiment très similaire, à X + 80%, dans la même commune, il y a quelques jours". Il me dit "oui, je sais, je trouve ça très étonnant". J’ai pensé "Eh non, banane, ce n’est pas très étonnant, c’est le prix !". Cet AI ne se met pas à jour, par rigidité d’esprit.
- parce que l’AI est incompétent. Avec les nouveaux AI qui éclosent comme des fleurs après la pluie, au sein de réseaux très peu regardants sur les compétences des candidats, tandis que certains anciens qui ont parfois de très mauvaises habitudes, j’ai l’impression qu’il n’y a jamais eu autant de variabilité dans les compétences des AI qui sont actuellement sur le marché.
- parce que cet AI est flemmard et n’a pas envie de se déplacer : ça existe, je l’ai vu, surtout quand l’AI a de la distance à faire pour faire visiter. Il évalue à un prix très bas, ça se vendra vite, et comme il fera moins de visites, et comme ça il passera moins de temps sur la route.

Concrètement, quand on est vendeur et qu’on reçoit 1 à 2 offres au prix, en un mois de mise en vente, et après 10 à 40 visites environ, c’est qu’on est au bon prix, c’est à dire le prix du marché, celui où il y a tout juste équilibre entre l’offre et la demande. (Certes, il y aura des cas différents sur le nombre de visites, ça dépend du bien, ça dépend du marché ; c’est juste pour donner un ordre de grandeur).
Quand on a 3 visites en un mois et aucune offre, c’est qu’on est trop cher.
Mais quand on reçoit 3 offres (ou plus) au prix dès le premier samedi de visites, c’est que le prix est trop bas ! Et ça, ça arrive souvent en ce moment, d’après ce qu’on me raconte. Le vendeur qui se réjouit de vendre aussi "efficacement" n’a pas bien compris son intérêt, car cette vente très rapide et ce nombre élevé d’offres reçues au prix, cela montre qu’il aurait pu vendre plus cher de quelques pourcents. Il vient donc de perdre de l’argent. Or, on est souvent vendeur, et ensuite acheteur donc, si on brade son bien actuel, on aura du mal à acheter le suivant, car il sera cher aussi.
Franchement, mon humble avis, c’est que tous ces biens qui partent en ce moment "comme des petits pains", et les AI qui disent qu’ils n’arrivent à rien tenir en portefeuille, ça veut dire que ces biens ne sont pas assez chers. Si les biens étaient au prix du marché, ils se vendraient, mais plus difficilement, en un peu plus longtemps. Alors c’est sûr qu’il ne faut pas être trop gourmand non plus, sous peine d’être le seul couillon qui n’arrive pas à vendre malgré un marché hyper porteur… Il faut trouver le juste prix, ce qui est particulièrement difficile en ce moment.

Dernière modification par Bernard2K (24/06/2021 14h06)

Range19 · #734

Bernard2K a écrit :
- parce que cet AI est flemmard et n’a pas envie de se déplacer : ça existe, je l’ai vu, surtout quand l’AI a de la distance à faire pour faire visiter. Il évalue à un prix très bas, ça se vendra vite, et comme il fera moins de visites, et comme ça il passera moins de temps sur la route.

C’est très exactement ce type de profil qui m’a permis de faire plusieurs belles affaires ces deux dernières années dont une vraiment top. Si en plus il a besoin d’argent vite, l’argument "pas de clause résolutoire liée à l’obtention d’un prêt" permet de négocier encore plus fort. Dernièrement -19% sur prix demandé !

Ceux là sont à éviter absolument lorsque l’on vend…

Bernard2K · #735

C’est ça. Mais comme il existe aussi l’extrême inverse, à savoir celui qui évalue trop haut pour qu’on lui confie le mandat exclusif, ce n’est vraiment pas facile de savoir si l’AI déconne ou pas et s’il déconne, si c’est en surévaluant ou en sous-évaluant. C’est pour ça que, dans la période actuelle, pour un vendeur, je pense que le conseil classique de demander l’évaluation de 3 agences, c’est trop peu. Il faut plutôt 6-7 agences pour commencer à y voir clair.

Range19 · #736

Il est difficile d’évaluer dans le contexte actuel : les agents sérieux sont assez paumés. Ceux qui sous évaluent pour aller plus vite le faisaient avant.

Ceux qui surévaluent au pif ou pour choper un mandat ont une chance inhabituelle car ça peut partir comme jamais auparavant.

On peut donc faire passer 5, 10, 15 ou 20 agences, il y a une grosse part de pifomètre face à l’avidité des acheteurs.

Bernard2K · #737

Ce n’est pas que du pifomètre.

Le prix de marché, c’est celui où ça se vend. Donc, le prix de marché actuel, c’est celui où ça se vend actuellement.

Or, avec DVF, on a les prix des transactions d’il y a un an ; transactions dont les prix ont été fixés lors de la mise en vente 6 mois plus tôt. Donc, avec DVF, j’ai 18 mois de retard.

A l’échelle d’une petite ville et d’une typologie de biens, on peut connaître le prix de marché :
- les biens qui ne se vendent pas, ceux qui restent en annonce, ceux dont les AI qui les ont en mandat soupirent ou lèvent les yeux au ciel quand on leur en parle, c’est qu’ils sont trop chers.
- les biens qui se vendent avec 6 offres le jour de la mise en vente sont trop bon marché.
- les biens qui se vendent normalement, avec un peu de difficulté, mais se vendent, sont au prix.

Par exemple, le X+80% de mon message précédent est une transaction très récente, sans doute pas encore signée en acte authentique, mais "ça s’est vendu". Un seul cas, c’est trop peu, il peut s’agit d’un point aberrant. Mais, si j’apprends que sur la même ville, 2 ou 3 autres biens viennent de se vendre à des niveaux de prix similaires, alors, ça confirme l’information. Ca me permet de déterminer le prix actuel du marché.

Donc, faire venir beaucoup d’agences, leur tirer les vers du nez, et recouper avec des informations obtenues en faisant la commère (notaires, voisins, artisans etc.), ça permet quand même d’établir le prix actuel de marché. C’est beaucoup de travail ; c’est moins précis qu’habituellement ; mais ça n’est quand même pas du pifomètre. C’est juste un travail d’information et de recoupement plus complexe que d’habitude et avec une marge d’erreur plus importante que d’habitude.

Il y a toujours un prix de marché et c’est celui où ça se vend, tout juste mais ça se vend. Je sais que je suis saoulant de répéter cela, et ce n’est évidemment pas pour les vieux brisquards que je dis cela mais pour les newbies qui peuvent avoir du mal à le comprendre. Je l’ai appris ici même, il y a quelques années. Quelqu’un se plaignait "je suis au prix et pourtant ça ne se vend pas", et un vieux de la vieille lui a répondu "non, vous n’êtes pas au prix, sinon ça se vendrait, par définition le prix de marché est celui où l’offre rencontre la demande". Et ça m’est resté.

RadioInvest · #738

Si l’on considère qu’il y a un Marché immobilier alors en ce moment il y a de nombreuses d’inefficiences.

Ces poches d’inefficience se traduisent par une décorrélation franche entre les fondamentaux des biens immobiliers en question et leur valeur de marché.

Elles ont été dopées par les éléments comme l’excès de liquidités dormant sur les comptes courants, les taux très bas pour les excellents profils, l’appréhension par les profils emprunteurs moins qualitatifs du tour de vis à venir du HCSF et le peu d’alternative en dehors du marché action.

Cette valeur de marché a tendance à s’écarter notablement de la valeur intrinsèque des biens.

Donc que le Marché soit la rencontre de l’offre et de la demande c’est une chose mais qu’il faille participer au marché en ce moment c’en est une autre.
Même si on est du côté vendeur, il faut bien trouver un support pour placer le produit de la vente…

Double6 · #739

Je modulerai en disant que le prix intrinsèque c’est la valeur d’usage donc la valeur locative et si il y a un écart avec la valeur de marché c’est qu’il y a eu une divergence entre les prix d’achat et les loyers durant 8 ans (2000 2008) qui par la suite a perduré jusqu’à aujourd’hui.
C’est entre ces deux dates que les choses se sont jouées.
Je ne pense pas que les taux ou les profils aient joué un rôle entre 2000 et 2008.
L’offre et la demande c’est surtout la demande car c’est elle qui fixe les prix ce n’est pas deux prix qui se rencontrent c’est le prix maximal qu’est prêt à mettre un acheteur, et c’est lui seul qui varie selon divers aléas peu rationnels souvent.
Pourquoi les acheteurs ont été prêts à mettre plus que le rapport prix de vente - loyers payés cela reste mystérieux peut être une concomitance de facteurs dont le passage à l’euro n’est pas étranger et peut être aussi le prix bas des terrains un peu partout en province en 2000 et pour Paris que les prix étaient encore souvent les mêmes début des années 2000 et début des années 90 après la crise des marchands de biens.
L’ensemble de ces facteurs a certainement joué un rôle qui a ensuite perduré par effet d’entraînement (c’est cher mais tout le monde achète, génération sans retraite future, excès de liquidité de la famille aidant ses enfants, effet de rattrapage des zones, hausse entraînant la hausse, etc).

Dernière modification par Double6 (24/06/2021 20h52)

Bernard2K · #740

RadioInvest a écrit :
Cette valeur de marché a tendance à s’écarter notablement de la valeur intrinsèque des biens.

Vous voulez dire que vous connaissez la valeur intrinsèque des biens, et qu’elle est plus basse, et que tous les acheteurs actuels sont des inconscients qui ne connaissent même pas la valeur intrinsèque de ce qu’ils achètent.

Votre discours est hyper fréquent face à un marché en hausse : "c’est le marché qui a tort". Et le CAC40 à 6630 points, n’est-ce pas une valeur de marché qui s’écarte notablement de la valeur intrinsèque ? LVMH à 670 €, c’est sa valeur de marché ou sa valeur intrinsèque ?

Moi j’ai proposé une explication au phénomène actuel : l’immobilier physique proposait des rendements trop hauts par rapport aux autres placements dont les rendements baissent, et par rapport à l’inflation qui a quasiment disparu. De mon point de vue, cette hausse de prix de l’immobilier est en fait un réalignement à la baisse du rendement de l’immobilier, réalignement cohérent par rapport aux placements concurrents. Dans cette logique, ces prix hauts devraient se maintenir tant que l’inflation reste basse et les taux directeurs itou.

Il y a une sentence qui dit que "le marché a toujours raison"… mais je ne connais pas la valeur intrinsèque de cette sentence.

Dernière modification par Bernard2K (24/06/2021 20h51)

piwai · #741

Je rejoins Bernard2K. Je vois des biens partir dans les copropriété où je suis à des tarifs qui me semblent « déraisonnables » par rapport à la valeur locative des biens concernés.

Il s’agit avant tout d’une compression des taux de capitalisation, qui il faut bien le dire sont alléchants dans un certain nombre d’endroits : 5% brut dans plusieurs grandes villes de province ou en banlieue parisienne, pour des biens sans travail particulier de valorisation, cela reste généreux dans un monde de taux très bas !

Double6 · #742

Il y a presque 60% de propriétaires en France et 20% de logements sociaux (sous estimé en ce qui concerne la demande) donc uniquement 20% des biens en location classique (un peu plus de 30% en fait)  : ils pourraient faire le marché à eux seuls mais il y a un turn over de 10 ans sur un bien en ce qui concerne les propriétaires et entre 2 et 7 ans selon les surfaces pour les locataires.
Ce sont donc probablement les propriétaires et les locataires qui font le marché, pas les bailleurs en recherche de rendement.

Dernière modification par Double6 (24/06/2021 21h12)

RadioInvest · #743

Bernard2K a écrit :
RadioInvest a écrit :
Cette valeur de marché a tendance à s’écarter notablement de la valeur intrinsèque des biens.
Vous voulez dire que vous connaissez la valeur intrinsèque des biens, et qu’elle est plus basse, et que tous les acheteurs actuels sont des inconscients qui ne connaissent même pas la valeur intrinsèque de ce qu’ils achètent.
Votre discours est hyper fréquent face à un marché en hausse : "c’est le marché qui a tort". Et le CAC40 à 6630 points, n’est-ce pas une valeur de marché qui s’écarte notablement de la valeur intrinsèque ? LVMH à 670 €, c’est sa valeur de marché ou sa valeur intrinsèque ?

A mon sens, la différence fondamentale entre le CAC / S&P500 d’une part et le marché immobilier d’autre part, c’est que le marché actions est définit par les professionnels. Ce sont EUX le Marché.
Ils décident de tout et en particulier de la valeur à un instant T de l’ensemble des actions en circulation (pour celles qu’ils suivent). Et ensuite, les particuliers viennent se greffer.

Alors que le marché immobilier est pour moi un marché de particuliers où les inefficiences sont bien plus nombreuses et marquées qu’en bourse. L’affect entre en ligne de compte bien plus souvent que sur le marché action, ce qui entraîne une distorsion dans les prix (un coup de folie où le particulier sur-paie un bien parce que ça fait 3 ans qu’il attend, parce qu’il ne passe jamais le premier avec l’agent immobilier et qu’il a enfin trouver 3m2 de jardin).

Je ne suis ni trader ni un pro de l’immobilier mais un simple observateur.

Range19 · #744

Bernard2K, le 24/06/2021 a écrit :
Ce n’est pas que du pifomètre.

Le prix de marché, c’est celui où ça se vend. Donc, le prix de marché actuel, c’est celui où ça se vend actuellement.

Or, avec DVF, on a les prix des transactions d’il y a un an ; transactions dont les prix ont été fixés lors de la mise en vente 6 mois plus tôt. Donc, avec DVF, j’ai 18 mois de retard.

A l’échelle d’une petite ville et d’une typologie de biens, on peut connaître le prix de marché :
- les biens qui ne se vendent pas, ceux qui restent en annonce, ceux dont les AI qui les ont en mandat soupirent ou lèvent les yeux au ciel quand on leur en parle, c’est qu’ils sont trop chers.
- les biens qui se vendent avec 6 offres le jour de la mise en vente sont trop bon marché.
- les biens qui se vendent normalement, avec un peu de difficulté, mais se vendent, sont au prix.

En théorie c’est aussi simple que ça, vous avez raison, et encore plus en regardant dans le rétroviseur.
En pratique, quand vous vous levez en janvier avec un bien considéré unanimement comme pas si facile à vendre 70 000 et que vous vous retrouvez avec le même bien vendu quelques semaines plus tard en 2 ou 3 jours 90 ou 100 000, le temps d’observation du marché ne suffit plus pour ajuster ses évaluations. ça ne se fait pas en claquant des doigts mais en testant le marché donc avec une marge d’erreur.

C’est la situation que je rencontre sur "mon marché".
Nous avons donc un désaccord : oui, le facteur pifométrique compte et compte même beaucoup dans l’évaluation (il y a de l’humain derrière…) sur un marché qui se dynamise brutalement. Le marché s’emballe, bien malin qui est sûr de ne pas se planter en établissant son prix.
Les agents immobiliers sérieux de ma connaissance ont été de fait pas mal décontenancés. Je les comprends.
On en revient à votre propos fort juste sur les rendements attendus.
Avec le recul que nous avons maintenant, on s’aperçoit que sur le marché de l’investissement les prix ont pour le moment un point haut correspondant à entre 4 et 5% de rendement locatif brut (c’est peu).
Mais ce point haut semble enfoncé par certaines agences immo qui tiennent leurs prix coûte que coûte. On verra ce qu’il en est réellement dans quelques semaines, temps qu’il me faut pour observer ses points hauts et avoir le retour vrai prix par les agents concernés.

gunday · #745

Bernard2K, le 24/06/2021 a écrit :
- les biens qui ne se vendent pas, ceux qui restent en annonce, ceux dont les AI qui les ont en mandat soupirent ou lèvent les yeux au ciel quand on leur en parle, c’est qu’ils sont trop chers.

C’est exactement la situation que j’ai vu pour le bien à côté de chez moi.
L’AI qui soupirait en disant qu’il est trop cher et qui attendait que le vendeur accepte de baisser son prix.
MAIS, confinement de mars arrive, et le bien est vendu juste après!
Pour le prix, je ne le connais pas, mais vu que le vendeur ne souhaitais pas descendre le prix, la négociation devait être faible;

L’AI sérieux du secteur s’est donc fait soufflé par l’estimation du client!
Et en 5 ans (voir 1 ans en fait), pour avoir acheter un bien assez proche structurellement, le marché à bien fait +80%!

Double6, le 24/06/2021 a écrit :
Je modulerai en disant que le prix intrinsèque c’est la valeur d’usage donc la valeur locative

Non, c’est la valeur qu’un bailleur donne à un bien!
Depuis toujours, quand le bailleur rentre en confrontation avec des personnes cherchant à se loger, il a énormément de difficulté a acheter. (genre joli maison bien situé).
D’ailleurs, c’est logique : un joli terrain, ça permet pas de louer beaucoup plus cher. Mais un acquéreur-habitant lui le valorise en pensant à ses enfants, etc
Pour finir, je rapporterais les paroles d’un AI (début des années 2000), le bien que je possède devrait se louer plus cher en terme de qualité, mais le marché ne permettrait pas de louer un bien aussi cher.
Donc valeur du bien élevé, et loyer limité = rendement faible.
La valeur intrinsèque du bien est donc décorrélé de la valeur locative, car la 2nde est corrélé à la capacité à trouver un locataire sérieux sur le marché local.

Double6 · #746

La valeur intrinsèque c’est la valeur résiduelle (ce qui reste quand on a tout enlevé) cad la valeur locative (ou celle d’usage pour vous même ce qui revient au même puisque vous avez le choix d’aller ailleurs)

Dernière modification par Double6 (25/06/2021 16h20)

gunday · #747

@Double6, sauf que la valeur locative n’est pas la valeur d’usage.
La valeur locative peux être impacté de plusieurs façons, par exemple une ville qui fait beaucoup de logement sociaux de qualité peux entrainer une chute de la valeur locative, avec une impact très faible sur la valeur d’usage.
Dans les villes étudiantes, certains louent moins cher en cours d’année, la valeur d’usage d’un bien varie elle en cours d’année ?
Ensuite, comme mon exemple : la valeur locative est parfois plafonné par les revenus disponibles localement comparé à la valeur d’usage qui est souvent plus élevé.
Je pourrais mettre une piscine dans le jardin que je ne louerais pas plus cher par exemple! (pourtant la valeur du bien et la valeur d’usage auront augmentés)

Une estimation que j’avais vu utilisais 2 outil de calcul de valeur : la valeur issu de la valeur locative.
Une valorisation comparative.
Je crois qu’il y en avais un 3ème, mais je l’ai complètement oublié.

La valeur locative est un indice de la valeur d’un bien, mais ce n’est aucunement le seul élément entrant en compte.

Double6 · #748

Je suis d’accord mais il faut bien se fixer sur quelque chose de tangible pour définir une bulle, si il n’y avait jamais eu de différence de rapport entre le prix d’un bien et sa valeur x fois le loyer (sous entendu le loyer est fonction directe et constante du pouvoir d’achat des ménages) on n’aurait jamais eu de discussion sur les prix ou la rentabilité.
C’est la variation forte de ce rapport entre 2000 et 2008 qui a fait baisser les rendements locatifs.
Les prix d’achat (modulo les zones géographiques en plus ou en mois) sont plutôt stables depuis 2008, en légère augmentation ces dernières années dans les zones attractives, et les loyers n’ont faits que suivre l’IRL globalement. il y a donc toujours un gap par rapport à la tendance long terme, il est peut être due à cette intéressante théorie sur la baisse nécessaire de la rentabilité mais elle ne date pas d’hier elle date de 20 ans en arrière et je trouve qu’elle ne peut pas s’expliquer seulement par des facteurs actuels, c’est ce que je voulais dire.

On peut relier le début de la hausse aux USA avec le premier mandat de Bush, en reprenant certains thèmes reaganiens le tous propriétaires pour assurer les retraites (en revendant la maison qui aurait suivi la hausse des prix régulière promise) implique un accès large au crédit immobilier (puis dette pourries titrisation etc).
Thème repris malencontreusement au plus mauvais moment par Sarkozy en France.
C’était un phénomène général avec quelques années de décalage partout (sauf quelques pays par exemple l’Allemagne).
La crise de 2008 a fait plonger les prix (aux US fortement ici modérément) qui ont remontés quasi instantanément en 2 ou 3 ans. Et cela dure depuis presque 15 ans.
Tout un monde dont le fondement est l’immobilier, même taxé au point le plus délirant il tient toujours, c’est cela qui m’étonne personnellement, bien que je pense que nous sommes sur le chemin lent de la reprise d’une tendance long terme plus conforme au rapport prix - loyer, mais il suffirait de peu pour que les prix s’envolent de nouveau (une restriction verte sur les PLU, une taxation boursière, un accroc dans l’assurance vie …).
Le neuf tire l’ancien vers le haut, à côté de chez moi terrain basique 300000 terrain maison aménagement jardin piscine mini 600 à 800000 pour 1000m2 de semblant de maison façon style californien des années 60 : qui aurait pu imaginer ça 30 ou 40 ans en arrière, et ça se vend presque de suite.

Dernière modification par Double6 (25/06/2021 18h42)

Range19 · #749

Je vous propose une petite parenthèse sur inflation et loyers dans la ville que je connais le mieux. J’ai utilisé un calculateur d’inflation. ce que je louais 1500 en 1986 devrait se louer 418 € en 2021… Mais ne se loue qu’autour de 300.
Ce que je louais 390 € en 2002 devrait se louer 100 Euros de plus : impossible.
Sur des échelles de temps plus réduites, il en est de même et j’observe que les loyers de marché sont inférieurs à ceux d’il y a 10 et 20 ans.
Rien à voir avec la perception larmoyante qu’en ont pourtant les habitants et locataires.

Le coût du logement pour les locataires avait toutefois effectivement pris du plomb dans l’aile avec l’évolution des charges de copro et énergie.

Trahcoh · #750

Et le logement loué en 86, il est en plus-value par rapport à l’inflation?

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Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

#726 18/06/2021 20h15

[+1] #727 18/06/2021 20h48

Bernard2K a écrit :

[+1] #728 18/06/2021 21h53

[+1] #729 23/06/2021 17h38

#730 23/06/2021 18h24

#731 24/06/2021 12h08

[+1] #732 24/06/2021 13h45

[+1] #733 24/06/2021 13h54

titoux a écrit :

#734 24/06/2021 14h34

Bernard2K a écrit :

1 #735 24/06/2021 15h14

#736 24/06/2021 17h35

[+1] #737 24/06/2021 18h16

#738 24/06/2021 19h21

#739 24/06/2021 20h40

#740 24/06/2021 20h41

RadioInvest a écrit :

#741 24/06/2021 20h54

#742 24/06/2021 21h03

1 [+1] #743 24/06/2021 22h06

Bernard2K a écrit :

RadioInvest a écrit :

#744 25/06/2021 08h09

Bernard2K, le 24/06/2021 a écrit :

#745 25/06/2021 09h03

Bernard2K, le 24/06/2021 a écrit :

Double6, le 24/06/2021 a écrit :

#746 25/06/2021 16h15

#747 25/06/2021 16h50

#748 25/06/2021 17h57

#749 21/11/2021 16h31

#750 21/11/2021 21h40

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