Quels critères pour élire le conseil de surveillance d'une SCPI ?

Leur responsabilité civile comme pénale peut effectivement être engagée, mais pas parce que les "choses tournent mal". (Qu’entendez-vous au juste par là ?!)

Il est peu probable que leur responsabilité pénale puisse être engagée, bien qu’il soit possible de les attaquer sur le plan du recel / complicité.

D’un point de vue civil, c’est par contre un peu plus facile : le simple fait de ne pas révéler en AG un délit dont ils auraient (ou devraient avoir du fait de leur mission) connaissance peut suffire à engager leur responsabilité civile.

Bonjour,
est-ce que quelqu’un a fait un tableau récent ?

Où peut on trouver :
- Le CS actuel ?
- Les jetons + montant ?

C’est dans les bulletins annuels ?

J’ai été lire l’enquête complète, et, si elle met bien en exergue certaines problématiques qui le méritent, elle me semble néanmoins comporter quelques erreurs factuelles, ou passer sous silence certaines problématiques qui mériteraient encore plus d’être mise en exergue.

Voici quelques-remarques :
    - le texte de l’enquête utilise souvent, à tort, le terme "actionnaire" (de SCPI" à la place du terme "associé" (qui est celui qui s’applique, les SCPI étant des Sociétés Civiles, et pas des Sociétés Anonymes), et le terme "CA" au lieu du terme "CS" (et pourtant, la différence est un peu décrite dans le texte du rapport de l’enquête). Quelques corrections s’imposent…
    - les exemples de "cas extrêmes" décrits dans le résumé du précédent messages sont un peu mal choisis, car Cifocoma 1 et 2 sont en liquidation et n’existeront plus d’ici peu. Il aurait été plus utile de faire une distinction entre les CS de "petites SCPI, en général à capital fixe" (où le CS peut avoir un poids), et "grosses SCPI, en général à capital variable" (où je ne connais guère d’exemple de CS ayant pesé), car il y a vraiment une grosse différence au niveau du CS entre ces 2 situations (et, par ailleurs, les "petites SCPI, en général à capital fixe", comme Cifocoma1 et 2 en étaient, sont en voie de disparition). Accessoirement, il me semble que certaines anecdotes sur Cifocoma1 et 2 sont fausses (une clause des statut peut difficilement être illégale, car il me semble que l’AMF doit approuver les statuts comme les changements de statut; par contre, on peut avoir une résolution d’AG proposant un changement dans les statuts qui n’est pas conforme au CoMoFi -Code Monétaire et Financier-, ou à son interprétation par l’AMF ou une SDG, et donc qui risquerait de ne pas être acceptée par l’AMF, laquelle pourrait même menacer de retirer son agrément) (Sofidy n’avait guère de motivation pour continuer de gérer ces petites SCPI lui rapportant fort peu, et s’est lassé des guéguerres au sein du CS, dont certaines étaient susceptible de le mettre dans des situations délicates, par ex. devant un juge ou devant l’AMF)
     - le "pas mal d’argent" rémunérant les CS devrait être (beaucoup) modéré, en comparant le montant des jetons, ou autres frais du CS, avec le montant des commissions des SDG (plus de 1000x plus, pour me semble-t-il, bien moins proportionnellement d’hommes*jour de travail…), et celui des encours des SCPI. A chaque fois que je lis que les CS coutent trop cher (associé éventuellement au fait qu’il font pas assez bien), je me demande si ce n’est pas une diversion pour ne pas mettre l’accent sur le fait que les SDG prélèvent bien trop de frais pour le travail effectué (il n’y a qu’à analyser les comptes des SDG, pour réaliser qu’elles font des bénéfices plus que confortables, surtout pour le nombre de personnes employées : voir analyse des comptes des sociétés de gestion de SCPI).
     - j’ai déjà lu le raisonnement trouvant anormal que certains membre du CS percevraient trop, par rapport à ce qu’ils reçoivent comme associé en dividende pour leurs parts de SCPI. Ca me semble être un argument spécieux (le travail comme membre d’un CS n’a rien à voir avec le nombre de parts de la SCPI qu’on détiendrait ! Ce travail consiste à assister à plusieurs réunions chaque année, et à les préparer soigneusement en amont. Je ne suis pas opposé à ce que des CS ne soient pas du tout rémunérés, même si ça pourrait empêcher certains associés encore en activité, et devant poser des jours de congé, d’en faire partie. Par contre je trouve absurde de mettre trop l’accent sur le fait que certains CS seraient "trop" rémunérés : il seront toujours trop rémunérés s’ils ne font pas bien leur travail…), et plus susceptible de servir pour dénigrer des membres de CS consciencieux (et pas forcément gros porteurs de parts) qu’autre chose.
     - A la lecture de l’enquête, on pourrait croire que les associés des SCPI dont plus de détails sont fournis (Cifocoma1 et 2, Novapierre Allemagne 1) s’en seraient plus mal sortis que ceux des autres SCPI, parce que le CS aurait savonné la planche. A mon avis (et comme associé de 2 de ces SCPI) c’est le contraire, et les associés de ces SCPI ont plutôt, au final, été mieux traités (en partie du fait des actions du CS) que ceux de la plupart des autres SCPI.

Par contre, je suis bien d’accord : 
     - avec le fait qu’un CS, une fois passé les premières années d’une SCPI (pendant lesquelles il faut bien compléter le CS avec des personnes parmi les peu nombreux associés), quasiment aucun membre du CS ne devrait être en conflit d’intérêt, donc par exemple salarié ou ex-salarié du groupe auquel appartient la SDG, ou prescripteurs d’associés (et donc CGP). Mais il faudrait une évolution des statuts des SCPI pour arriver à cette situation.
     - avec le fait qu’il n’est pas possible pour une même personne de faire (et préparer) plusieurs réunions annuelles de 10 20 30 40 50 CS, en suivant sérieusement ce qui se passe. Là aussi, il faudrait une évolution des statuts des SCPI pour éviter cette situation.
     - qu’il faudrait plus de femmes. C’est d’ailleurs même devenu pour moi un critère de choix au moment de voter. Je me souviens qu’il avait été envisagé il y a qqs années de modifier les statuts d’une SCPI (Capiforce) en ce sens, mais j’ignore ce que ça a donné. A présent que toutes les SCPI ont des obligations ISR, en particulier de reporting, cet aspect (y compris au niveau du personnel des SDG) devrait devenir encore plus visible.

En résumé, à mon avis, la problématique la plus importante, ce n’est pas le CS, et sa rémunération, mais plutôt le niveau des frais en général que les associés des SCPI paient.
Si, pendant les 20 dernières années, le marché immobilier favorable a permis aux SCPI de servir des rendements suffisant pour que la plupart des associés s’en satisfasse plus ou moins, sans trop se crisper sur le niveau des frais (qui était peut-être justifié il y a 20 ans, quand la commercialisation et la gestion de tels fonds consommaient bien plus de ressources), sans trop se crisper sur les intérêts pas vraiment toujours alignés des associés et de la SDG, la conjoncture des prochaines années pourrait être bien différente, et impulser quelques changements…